工改租是什么意思

工改租是指原来是工作用房，但是因为某种原因，工厂停工工作用房变成了可以租赁的房。对于人口多、居住用地少的特大型城市，工改租非常有前途，一方面工业用地的价格大幅低于住宅，也低于商办类项目，所以其经营成本优势十分突出，实现盈利可能性更大，所以可能愿意参与的旧厂会更多。第二方面也能解决住房总量不足，租赁市场发展受限等本质问题。新规在规范租赁企业监管上有两条内容值得关注：一是住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。二是住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

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宁波新政：闲置商办、工业用房等符合条件房屋可改建用于租赁

凤凰网房产讯 市住建局获悉，《宁波市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称《实施意见》）已经出台，并于2021年2月23日起施行。一起来看重点内容↓

该《实施意见》的出台，目的是坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，大力培育和发展住房租赁市场，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动房地产市场平稳健康发展。  

2022年底  

全市新增租赁住房不少于13万套（间）  

2020年7月，住建部、财政部把宁波列为第二批财政支持住房租赁市场发展试点城市，并给予三年共计24亿元财政支持。  

据市住建局提供的数据显示，宁波作为经济发达地区和制造业强市，外来人口规模较大，人口集聚效应明显。  

根据该《实施意见》的总体目标，到2022年底，全市新增各类租赁住房不少于13万套（间）。  

其中，新建、改建租赁住房不少于6.7万套（间），盘活闲置住房不少于6.3万套（间）；培育专业化住房租赁企业20家以上。  

建立健全市场规则明晰、监管有力、权益保障充分的住房租赁制度体系，形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。  

五大大举措增加房源供给  

《实施意见》明确通过五大举措增加租赁房源供给。  

第一，提供租赁住房用地。在租赁住房需求较大的区域，釆取“限房价、限地价、竞自持”方式出让土地，土地竞得人自持租赁住房用于租赁。支持企业利用自持产业类工业用地建设租赁住房。允许新供村级发展留用地建设租赁住房。允许非房地产企业将依法取得使用权的土地，经批准后用于租赁住房建设。探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，所建租赁住房不得分割转让、以租代售。  

第二，允许改建房屋用于租赁。在符合产业发展、结构安全、消防安全的前提下，允许企业将闲置商业、办公、工业用房改建为租赁住房或职工宿舍，改建项目应按审批要求进行建设、消防验收和运营管理。改建项目的用水、用电、用气价格可以申请执行居民标准。闲置商办、工业用房改建为租赁住房的项目，持续运营应不少于5年，到期后可申请延期，如不继续经营，应恢复原有建筑功能。  

第三，集中配建租赁住房。根据开发园区、产业园区和小微企业园区的用工需求，允许园区统筹规划、集中新建改建租赁社区，允许建设职工宿舍等租赁住房。有条件的园区可适当提高工业附属设施配建比例，配套用地上限可由7%提高到10%，配套建筑面积上限可由10%提高到15%。  

第四，盘活存量闲置房源。通过梳理整合机构、事业单位、国有企业等单位闲置房源，支持住房租赁企业筹集社会闲置房源、鼓励个人将闲置住房委托给住房租赁企业或中介机构出租等方式，盘活存量闲置房源。  

第五，配建高端租赁住房。结合宁波实际，在东部新城、南部商务区等重点商务功能区配建高端商务租赁住房，提供长租、短租和服务式公寓相结合的多元化产品和个性化服务。

培育市场供应主体  

房地产开发企业向租售并举模式转变  

《实施意见》明确扶持专业化住房租赁企业，鼓励房地产开发企业从单一的开发销售向租售并举模式转变。支持房地产经纪机构、物业服务企业开展住房租赁业务。积极引进国内知名住房租赁企业，扶持本地住房租赁企业发展，逐步提升我市住房租赁企业专业化水平。鼓励国有企业开展规模化租赁业务，将自有住房、商务公寓、闲置房源用于租赁。  

同时，规范住房租赁中介机构，加强房屋中介人员业务培训，提升从业人员素质，依法经营、诚实守信、公平交易，提升住房租赁居间服务水平。

承租人可享受公共服务  

将加大税收支持力度  

根据《实施意见》，办理房屋租赁合同备案或出租登记的承租人，可按照规定申领居住证，并享受义务教育、就业等公共服务。承租人可按规提取住房公积金用于支付房租，每人每月最高可提取1000元，提取金额根据我市住房租赁价格水平变化及公积金余额情况适时进行调整。  

《实施意见》将加大税收支持力度，积极向上申请将现行企业向个人出租住房租金收入减按4%征收房产税，扩大到机构、企事业单位和企业向专业化、规模化住房租赁企业出租住房等范围，经批准的“商办改租”“工改租”住房可比照适用。  

对个人出租住房应缴纳的各项税费，采取综合征收方式进行征收。对在我市住房租赁监管服务平台网签租赁合同、办理合同备案的个人出租住房，积极向上争取给予免征税费。  

加强租赁住房监管  

严格按规改造，严查“群租”行为  

《实施意见》要求将住房租赁管理纳入基层行政服务工作内容，严肃查处“群租”行为。严格按规改造租赁房屋。  

推广使用住房租赁监管服务平台，持续推进“最多跑一次”改革，建立完善住房租赁企业开业报告和房屋租赁合同备案制度、租赁当事人实名认证机制，为承租人提供租赁合同备案、居住证办理、公积金提取、个税抵扣等一站式服务。加快推动住建、门管理系统互联，逐步建立“城乡统筹、人房一致”的监管服务机制。  

此外，将强化市场监管，持续整治“高收低租”“长收短付”等租赁市场乱象，严厉打击垄断房源、哄抬租金等违法违规行为。加快建立租金监测体系和住房租赁指导价格发布制度，提高市场租金透明度，规范市场经营行为。  

2006年工改是什么意思

改工是指拆除旧的产业用房，盖新的产业用房。

1.工改产品不购买不限贷，不受购买套数的，可以一次性买多套；

2.公司购买工改产品，这些房产作为公司的净资产，可以提高企业的自身价值，有利于公司对外展示形象；

3.购买工改产品一般性价比比较高，目前市面上的工改产品对比一般的住宅、公寓产品，总价和单价都有一定优势，性价比高；

4.购买工改产品租金回报率高，一般情况下，租金不受到产权性质的影响，在购买价格更低的情况下，租金差不多，整体的租金回报率更高；

5.购买工改产品资产流动性强，工改交易的方式更加灵活，整体较低，作为资产的流动性强；

北京保障性租赁住房“蛋糕”再扩大 支持北三县与城市副中心合作建设

一周之内，针对北京住房租赁市场的发展，面吹来三股“暖风”。

11月26日，发布的《关于支持北京城市副中心高质量发展的意见》(以下简称《意见》)指出，支持利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设保障性租赁住房，支持通过“商改租”“工改租”等形式将非住宅改建为保障性租赁住房。支持北三县盘活存量土地、合理利用增量土地，与城市副中心合作建设保障性租赁住房等。

贝壳研究院高级分析师黄卉在接受《证券日报》记者采访时表示，一方面，相比于新建租赁住房，“商改租”“工改租”等盘活存量的方式建设周期更短，能够快速扩大保障性租赁住房的供应，满足大规模新市民、青年人以及城市基本公共服务群体的租房需求。另一方面，北三县与城市副中心合作建设保障性租赁住房，亦可盘活北三县各类土地资源，有利于土地资源的高效利用。同时，通过更大区域范围的职住平衡，推动相关区域产业和经济的快速发展。

记者注意到，就在四天之前，北京市与北京市住建委于11月22日发布的《关于报送2022年房地产投资计划的通知》亦明确提出，2022年房地产投资计划安排重点是人口疏解对接安置房、棚户区改造安置房、公共租赁住房、集体租赁住房等保障性住房项目，共有产权住房项目等重点领域。

此外，11月24日召开的北京市十五届常委会第三十五次会议，亦对《北京市住房租赁条例(草案)》进行了审议，拟从立法层面为北京住房租赁市场“立规矩”。

“加快推进、落实租购并举的住房体系，尤其是在类似北京这样的超大型城市，是当下我国住房制度发展的重要方向。”58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，加快发展住房租赁市场，对于人口流入量大、流动人口较多的大城市来说，将起到很好地平抑购房需求快速增长的目的，而随着中长期这类租房群体的住房需求得到解决，且租住时间、价格相对稳定，在一定程度上，也将传递至销售端，利于房价的稳定以及房地产市场的整体平稳健康发展。

事实上，自今年7月份出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，包括上海、广州、厦门、成都、武汉、杭州、苏州、南京等地均已陆续发布加快发展保障性租赁住房的相关文件。可以说，“保障性租赁住房”俨然已成为今年房地产市场的重要关键词之一。

黄卉称，从下半年多地出台的保障性租赁市场看，可以说，都着重强调了要增加保障性租赁住房的供应。目前看，公租房、保障性租赁住房以及共有产权房已成为我国住房保障体系的三种主要住房供应类别。未来，随着各地在金融、财税等方面对其给予的倾斜力度逐步加大，预计将有更多市场化的力量来参与保障性租赁住房的建设投资，从而向市场提供更加多元化、多方位的保障性租赁住房。对房企而言，通过积极参与保障性租赁住房的建设，亦可成为其转型发展、寻求企业经营效益新增长点的重要方向。

保障性租赁住房新是什么

保障性租赁住房的新是指印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持。对象和标准：主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题；以建筑面积不超过70平方米的小户型为主；租金低于同地段同品质市场租赁住房租金；准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市按照保基本的原则合理确定。

保障性租赁住房解读

Q:保障性租赁住房的定位是？

保障性租赁住房与公租房、共有产权房共同构成了我国住房保障体系的“三驾马车”

发展保障性租赁住房，是“十四五”住房建设的重点任务

Q:这类住房，具体租给谁？

新市民，如进城务工人员

青年人，如刚毕业大学生

优先保障从事基本公共服务的住房困难群众

Q:户型多大？租金多少？

小户型：以建筑面积不超过70平方米的户型为主

低租金：租金低于同地段同品质市场租赁住房租金

Q:房子建在哪，位置会不会比较偏远？

保障性租赁住房有五种建设方式：

利用集体经营性建设用地建设

利用企事业单位自有闲置土地建设

利用产业园区配套用地建设

利用非居住存量房屋建设

适当利用新供应国有建设用地建设

鼓励把保障性租赁住房建到交通比较方便的区域，重点要利用存量土地、存量房屋，在老城区、园区或者交通便利的区域建设保障性租赁住房，避免出现选址偏远问题

Q:商改租、工改租的房子，也可以做保障性租赁住房？

租房有保障，增加供给是关键。《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，可在满足条件的前提下改建为保障性租赁住房

用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款

对商改租、工改租非居住存量房屋改建的保障性租赁住房，这次《意见》明确了可以落实税收优惠和民用水电气价格

Q:保障性租赁住房，要建多少套？

北京、上海、广州、深圳等40个城市计划年内筹集建设93万套

“十四五”期间，在新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上

Q:发展保障性租赁住房会带来哪些积极影响？

有利于促进以人为核心的新型城镇化，缓解新市民、青年人的住房困难

有利于推动加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

有利于缓解住房租赁市场结构性供给不足。弥补住房租赁市场缺少小户型、低租金房源的问题

有利于培育和发展住房租赁企业

有利于促进房地产市场平稳健康发展

厂房改公寓，又有的玩了！？

继九部门启动12个城市租赁改革试点后，近日国土资源部、住房城乡建设部再确定北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，租房市场一片利好!在此期间，北京、杭州、南京、武汉、成都、深圳、郑州等地相继发布住房租赁试点工作方案，持续跟进，完善租赁市场。

虽然利好，很多城市在租赁试点方案中也逐渐明确了对于“商改公”的支持，但众所周知，在2017年2月份之前，商改公虽然遭到一部分整改，但并不是治理和整顿的重要目标。受到最大打压的应该是“工业厂房改建公寓用于出租”，那么新一波洗礼之后，“厂房改公寓”这种情况又会迎来怎样的命运呢?

1增加租赁住房供应：厂房成备选项

一些城市为了扩大可租赁住房的供应，除了增加新增住房以外，也通过盘活存量来实现居住目的，对于一向不被看好，甚至遭到严打的厂房也有了一些新的观点和想法。

南京

南京在住宅租赁试点方案中发布：鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房;改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。

评：南京的这种做法给厂房改公寓提出了可能，只是限定了操作对象：住房租赁国有企业。

广州

7月17日，广州市官方网站发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造，实施专业化运行管理。(市住房城乡建设委牵头，市财政局、城市更新局、来穗人员服务管理局、消防局，各区配合)

评：虽然是很含蓄的说了一句“厂区租赁住房微改造”，但也是有了一丢丢希望，参与对象为住房租赁企业、物业服务企业，没有像南京那样的国字辈要求，也就是说很多公寓主都有希望去抢这一杯羹。

杭州

杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点方案中规定允许盘活存量土地、用房。

村集体10%留用地以及存量工业、商业办公用地、用房新(改)建为租赁住房的，各区应根据“因地制宜、有序开展”的原则，制定试点工作方案，并报市批准后执行。新(改)建项目完成后，住房租赁企业要按照相关规定进行验收，验收合格后，方可对外出租。新(改)建租赁住房土地使用年限不变，只租不售，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。(牵头单位：市住保房管局、市国土资源局、市建委)

评：存量工业用地新(改)建为租赁是允许的，但是需要报市批准再执行。项目完成后需要验收后对外出租。这个也是相对完善的，明确了可以做，并且说明审批和验收对象，相对而言更加清楚。

佛山

7月21日，佛山市开展全国住房租赁试点工作动员会议，发布《推进商业用房、办公用房改键位租赁站护党有关工作的通知》，明确提出盘活存量房、完善供地方式加大租房供应。以开展卖地自持、“商改租”、“工改租”、及“三旧”改造，盘活存量房源;着手开展城中村改造，开启城市更新模式;在各区开展集体土地建设“只租不售”试点项目。

佛山九大举措发展租赁市场：卖地自持+商改租+工改租+盘活存量房

评：佛山的工改租是最早明确提出的，但是目前也还没有提出具体的实施方法和操作对象，这一部分还有很大想象空间。

武汉

7月26日，武汉市发布住房租赁市场试点工作实施意见，允许在住房租赁需求矛盾突出的区域，利用“城中村”改造产业用地和工业园区用地配套建设租赁住房，引导村集体经济组织与住房租赁企业开展合作，面向社会出租。

选取建成未投入使用的、不符合市场需求的非住宅项目，在规划用途调整为公寓的前提下，按照公寓标准进行重新设计，建设租赁住房，在经消防、国土规划部门按照公寓类标准进行消防设计审核并验收合格后，面向社会出租。

评：武汉不算是明确提出厂房改公寓的城市，只是说针对建成未投入使用的、不符合市场需求的非住宅项目按照公寓标准重新设计，对外出租。而非住宅项目极有可能包含厂房物业，所以目前对于武汉来说“厂改公”并不明确。

2鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，用于租赁

今年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部发布《住房城乡建设部 国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和有关工作的通知》，其中提到：鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。明确了工业厂房改造为租赁住房的可能，但是参与对象比较固定，便是房地产开发企业。

评：

最近市场上出现了一种新的说法——开发商拿地或者是有改造价值的低效物业(开发商自持性物业，国家规定只能开发商参与改造的工业厂房以及集体建设用地等)给公寓运营商来管理运营，如此，一方面解决了开发商自持问题，另一方面公寓运营商也能赚取运营费用。但以上这种情况可能仅限于不布租市场的部分开发商，例如万科、龙湖等更有可能交给自己旗下的品牌公寓来做。

3如何合法实现厂房改公寓?

厂房改公寓虽然困难，但也不是没有成功的合法案例。市场上先前成功的通常是需要拿到区级的会议纪要，把厂房变更为商业属性。(以下为上海是一个物业变更属性的批文。)

评：

拿到区级会议纪要，改变厂房属性的做法普遍很难，但也是实现厂改公的一种重要渠道。

这种情况想要通过，首先该厂房所在区域要有大量的租赁需求，同时对于运用厂房来解决周边租房需求有较高的支持和认可，加上公寓运营商合理的改造、完备的消防、以及专业化的申报才能最终实现，通常是园区内或周边配建的形式出现。

值得一提的是深圳在2017年1月10日发布的《关于印发宝安区坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则的通知》，明确提出区投管公司、建投集团、产服公司、宝实集团等四大区属国企，发挥国企职能优势，采用购买、租赁等方式整合工业厂房资源，升级改造为新型产业用房，打造老旧工业园区转型和厂房改造的样板工程、示范工程。

评:

业内普遍觉得这样的要求实际上是指定了国字辈来做“厂改公”，除此之外一律打压，一律整改，但截止目前也没有成功案例来支撑。其实，深圳对于工业厂房的升级改造并没有明确表示是用于住房租赁，也有可能是新兴产业园区，但就目前大趋势下租房市场的火爆程度而言，“厂改公”的这一部分蛋糕极有可能会实现，而收益者是以上提到的国有企业。

就现在市场状况而言，住房租赁一片看好，就连之前不被允许的“商改公”都已经逐渐释放，“厂改公”还会远吗?

住建部发布集中式租赁住房建设标准，推动保障性租赁住房建设

7月9日，住房和城乡部在官网发布《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（以下简称《通知》）。《通知》将在工程建设标准方面为集中式租赁住房设计、施工、验收等提供依据。

根据《通知》，按照使用对象和使用功能，集中式租赁住房可分为宿舍型租赁住房（包括实践中的公寓型租赁住房）和住宅型租赁住房两类。新建宿舍型租赁住房应执行《宿舍建筑设计规范》及相关标准；改建宿舍型租赁住房应执行《宿舍建筑设计规范》或《旅馆建筑设计规范》及相关标准。新建或改建住宅型租赁住房应执行《住宅建筑规范》及相关标准。

根据中国建设报7月12日的报道，中国建筑标准设计研究院有限公司副总建筑师、住房和城乡建设部建筑设计标准化技术委员会秘书长郭景表示，2016年以来，部分房地产开发企业和住房租赁企业通过新建、改建方式，发展了一些宿舍型、公寓型租赁住房。但在调研中，地方和企业普遍反映，由于国家层面对宿舍型、公寓型租赁住房适用的标准不明确，各地执行标准不统一，有的城市没有明确相关标准，有的城市仅明确消防适用的标准，导致地方相关部门缺乏审批依据或对审批的把握尺度不一。特别是“商改租”“工改租”等非居住房屋改建为集中式租赁住房的项目，审批往往无法受理。地方和企业表示，这个问题很大程度上制约了宿舍型、公寓型租赁住房的供应规模和健康发展。

郭景续指，《通知》将在工程建设标准方面为集中式租赁住房设计、施工、验收等提供依据，对推动切实增加保障性租赁住房供给具有重要意义。

考虑到既有建筑的局限性，为在兼顾集中式租赁住房发展实际的同时，保证居住环境和品质，《通知》主要从3个方面明确适用相关标准的要求：

一是由于实践中很多宿舍型租赁住房项目是由旅馆、酒店、商业办公楼等存量闲置房屋改建，在适用的标准中增加《旅馆建筑设计规范》及相关标准，可以在满足使用安全要求的前提下增加集中式租赁住房房源。为此，《通知》明确改建宿舍型租赁住房应执行《宿舍建筑设计规范》或《旅馆建筑设计规范》及相关标准。

二是《旅馆建筑设计规范》未强制要求房间采光和通风，相对于旅馆的短期临时性住宿功能，集中式租赁住房的租住人群居住时间普遍较长。为适应长期居住需求，《通知》明确，按《旅馆建筑设计规范》及相关标准进行改建的宿舍型租赁住房，采光、通风应满足《宿舍建筑设计规范》的相关要求。

三是改建的宿舍型租赁住房项目受主体结构布局、周边环境等条件，配套设置机动车停车位、预留电动汽车和电动自行车充电设施空间难度较大，因此，仅对新建宿舍型租赁住房提出相关要求。

为更好地满足民、青年人的居住需要，《通知》明确，集中式租赁住房可根据市场需求和建筑周边商业服务网点配置等实际情况，增加相应服务功能。

宿舍型租赁住房一般面向单身人士、青年人供应，为满足其社交等方面的需要，同时增加生活的便利性，《通知》明确，建筑内公共区域可增加公用厨房、文体活动、商务、网络宽带、日用品零售、快递收取等服务空间；房间内应加大储物空间，增加用餐、会客、晾衣空间，应设置信息网络接入点；可设置卫生间、洗浴间和起居室；新建宿舍型租赁住房应设置机动车停车位，并预留电动汽车、电动自行车充电设施空间。

住宅型租赁住房一般面向家庭供应，针对家庭居住需求，在相关配套设施的建设要求方面，《通知》强调，按《城市居住区规划设计标准》和《完整居住社区建设标准（试行）》建设配套设施，当项目规模未达到标准规定应配建配套设施的最小规模时，宜与相邻居住区共享教育、社区卫生服务站等公共服务设施。

对于哪些非居住房屋不能改建为集中式租赁住房？中国建筑设计研究院有限公司装配式建筑院院长赵钿表示，对于将非居住类建筑改建为集中式租赁住房，《通知》强调了几项基本条件。首先，改建前应对房屋安全性能进行鉴定，依据鉴定结果进行相应处理，保证满足长期居住、使用的安全性要求。

其次，依据《城市用地分类与规划建设用地标准》关于土地性质的分类，三类工业用地是对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地，三类物流仓储用地是易燃、易爆和剧毒等危险品的专用物流仓储用地。这两类土地上的非居住建筑，可能存在不利于人体健康安全的隐患，不适宜长期居住，不得改建为集中式租赁住房。

保障性租房新规直击大城市青年痛点，新市民、年轻人成获益者

近日，印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》）。住房和城乡建设部住房保障司曹金彪在吹风会上指出，“保障性租赁住房主要解决新市民、青年的住房问题。”

“《意见》的优惠之多、措施手段之实、保障力度之大都是空前的，随着各地特别是人口净流入城市的贯彻落实，新市民、青年肯定会成为获益者。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥说。

“同第一代农民工或打工者不同，90后、00后新市民和青年对良好居住环境和配套设施诉求较强。而大城市现有的租赁供给和他们的需求不能匹配。”广东省住房研究中心首席研究员李宇嘉指出，在热点城市，租赁供应存在两极分化的现象——大户型商品租赁房源总价较高，小户型长租公寓的租金单价较高；而城中村或园区宿舍租金不高，但租住体验较差。

赵庆祥还注意到现有保障制度的“缺口”：人口净流入城市房价高，新市民、青年等人群短时间内买不起房，按照收入水平又不符合公租房保障条件。

“每年有900多万大学生毕业，许多不符合就业地公租房的收入条件。因此，保障性租赁住房出发点就是在公租房之外，解决新市民和青年的住房困难。”曹金彪说，“这是一个新的制度，是以前没有的。”

“大学刚毕业，可能一间房就可以了。但是结婚、生孩子了，可能就需要有更好的条件，所以我们保障体系里还有共有产权住房。”曹金彪介绍，《意见》首次明确了国家住房保障体系的顶层设计，要加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。各地要根据国家层面的顶层设计，结合实际，确定各地的具体保障方式。

首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池指出，住房保障体系的顶层设计十分关键。在房价高企、租购并举的背景下，加大租赁住房的供应非常重要。在存量房时代，利用各种存量土地和房屋改建或新建，以较低租金提供给新市民和青年居住，也有利于充分利用闲置房屋，增加住房供应，促进房地产市场平稳健康发展。

“这个顶层设计的意义十分人性化。不同阶段的住房困难人群有不同的设计。可以说，我国这种尝试是具有先进性的探索。”李宇嘉说。

赵庆祥指出，公租房、保障性租赁住房、共有产权住房再加上既有的市场化租赁住房、商品房，形成了对住房需求者的全覆盖：低收入群体租住公租房，夹心层租住保障性租赁住房，改善型租住群体租住市场化租赁住房，初次购房者可以购买共有产权住房，改善型购房群体可以购买商品住房。

“从住房保障角度来说，做到了应保尽保；从住房供应来说，实现了多主体供给、多渠道保障，租购并举；从目标导向来说，促进实现全体人民的住有所居，促进民生福祉达到新水平。”赵庆祥高度评价了《意见》的精神。

如何保障《意见》得以落实，并在最大程度上帮助新市民和青年呢？

李宇嘉提到，一些刚毕业的大学生会选择租住离工作地点稍远的房子，以对冲高租金压力，但通勤的时间成本就会提升。

因此，发布后，保障性租赁住房的位置是最受青年、新市民和网友关注的问题之一。

曹金彪在吹风会上针对此问题专门进行了解答。他表示，《意见》提出主要利用存量地和存量房，要解决的就是位置偏远的问题。因为新出让的土地，往往位置比较偏远，但是存量房、存量地多数在城区。因此，各方主体去改建、新建保障性租赁住房，可以解决位置偏远的问题。

为了支持保障性租赁住房建设，《意见》明确企事业单位利用自有闲置土地建设，需变更土地用途，但不补缴土地价款，且免收城市基础设施配套费。同时，《意见》专门明确了审批机制，市县可以建立会审机制，要快速审批，支持建设。《意见》还规定，企事业单位可以自建，自己没有资金或者能力，可以与住房租赁企业、房地产开发企业等合作建设运营。

在李宇嘉看来，《意见》目的很明确：实现职住平衡、产城融合，降低新市民、青年的通勤成本，针对的都是目标群体的痛点。

除了位置，租金会不会难以承受？曹金彪坦言，2016年以来，一些住房租赁企业和房地产开发企业通过商改租、工改租，改建了一批租赁住房，但是面临土地、规划、审批等方面的困难，无法享受住房租赁的税收优惠，也无法落实民用水电气价格。

《意见》对这些问题予以全部解决。《意见》明确，允许将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

“这是国家对各地建设保障性租赁住房的一个重大支持，能切实降低土地成本，实现保障性租赁住房低租金的目标，让新市民、青年能够租得起。”曹金彪说。

《意见》明确，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。同时降低税费负担并执行民用水电气价格。

“青年有希望，城市才有未来，青年有希望，国家才有未来。”住房和城乡建设部副倪虹在吹风会上指出，解决青年、新市民的住房问题是各级的职责所在，也是提高竞争力，实现可持续发展的必然要求。“应该有内生动力去做这件事，那么所有的困难和问题都有办法解决。”倪虹说。

合肥出台全国最优惠住房租赁税费 个人出租3年零税费

9月23日，作为全国首批住房租赁试点城市的安徽省合肥市发布五条创新探索住房租赁试点措施，涉及盘活存量、扩大增量、培育规模化企业和规范市场等方面。

合肥表示，在长效机制方案中，合肥“以最强的力度，出台了全国最优惠的住房租赁税费”，方案已经签批、住建部备案，相关待税务部门按程序报批后，即可实施。

以财政奖补为激励，盘活存量房源

合肥市住房保障和房产管理局（以下简称“房管局”）称，合肥市自2018年起，为激活社会存量房源，在全国率先出台住房租赁奖补。至2019年，在评估执行结果的基础上，对奖补进行修改，主要包括三方面，扩大奖补范围、税负基本均衡及简化申领流程。

扩大奖补范围。将个人业主、专业化租赁企业和居间类中介公司纳入奖补范围，并把符合条件的商改租、工改租项目也纳入2019年度补助范围。

税负基本均衡。奖补标准适当向租赁企业倾斜，重点引导租赁企业向专业化规模化方向发展。对提供居间服务的企业，奖补标准为1.2元/平方米*年；对分散式租赁企业，按企业规模不同，奖补标准分为14元/平方米*年和20元/平方米*年两个档次；对商改租、工改租项目，奖补标准为10元/平方米*年。

简化申领流程。申请主体只需在合肥市住房租赁平台完成租赁合同备案，系统将自动核对身份、产权和合同信息，根据备案时间自动计算奖补金额，申请人只需平台申请，在完成审核、公示等程序后，将及时发放奖补资金。

以网签备案为抓手，强化租赁住房管理

房管局称，已经会同、市场、等部门，联合推行租赁合同网上签约备案，以扩大租赁平台覆盖面，及时准确登记出租、承租人信息、租金和租赁期限等信息，强化租赁住房联动管理。

推行线上备案。按照“互联网+政务服务”要求，强化技术支撑，通过系统自动核对身份和产权信息，完成房源真实性核验。各主体通过合肥住房APP或合肥住房租赁平台录入相关信息后，即可实现线上备案。

发挥证书功能。抓住租赁备案功能性缺失的短板，引导各职能部门增强租赁备案证书的功能。目前，租赁备案证书已在居住证办理、子女义务教育入学、公积金提取、财政奖补等方面发挥作用。

强化备案责任。以宣传引导为主、教育惩戒为辅，强化各主体的备案责任。对自行成交的，出租人是网签备案责任主体；对通过中介、物业和租赁等企业成交的，相关企业是网签备案责任主体；第三方网络平台需将房源信息实时上传至合肥住房租赁平台，并对发布房源的真实性负责。

以房源核验为手段，整治虚假房源

自今年8月1日起，合肥市开始推源核验制度，合肥市区租赁房源信息发布前，应先取得房源核验码。

建立房源核验制度。房地产经纪机构在承接房产经纪业务后，应当依委托事项申请房源核验，获取房源核验码。房地产经纪机构凭房源核验码，可在房地产网络信息发布平台发布房源信息。个人在网络平台发布房源前也应先获取房源核验码。房地产网络信息平台根据发布人提供的房源核验码后台审核房源信息，未提供或提供不实的核验码的房源不允许在网络平台发布。

58同城、贝壳、365淘房网、房天下、新安房产网等主流网络房源发布平台在房源发布环节新增房源核验环节，房源核验通道与监管平台实行数据实时对接，后台实时核验，核验结果实时显示，发布的房源需同步展示房源核验码，便于用户查询验证。

以新建项目为补充，增加有效供给

积极探索租赁住房建设新路径，在供给不足区域适量新建租赁住房，着力增加租赁房源供给，降低租赁住房建设成本，切实解决新市民住房需求。

简化供应流程，建立租赁用地供应绿色通道。建立租赁用地项目库，房产、自规等部门联合办公、集中审批，符合一宗上市一宗，确保租赁用地尽快供应。

降低用地成本，建立租赁用地价格评估体系。租赁住房用地采用收益还原法，以市场正常租金和合理投资收益率进行评估，最低可至基准地价的70%。如：在整体建设租赁住房用地成交价格上，新站区为150万元/亩，瑶海区、经开区200多万元/亩，约占市区国有出让用地平均地价的1/4左右。

增加供应途径，探索租赁用地供应方式。对整体建设租赁住房的，除可采取挂牌方式供应外，还明确在市场前期培育过程中，可参照有关保障性住房对国有房屋租赁公司供应。对配建租赁住房的，按总量平衡原则，采取“定租赁住房配比、竞地价”的方式，按招拍挂方式供应。

其中个人出租自有住房3年内按综合征收率0%征收，3年后按综合征收率1%征收。将符合个税改革相关条件的住房租金支出纳入个人所得税专项附加扣除项目。

此外，将现行企业向个人出租房屋租金收入减按4%征收房产税，扩大到企业向专业化、规模化住房租赁企业出租住房并对经批准的“商改租”“工改租”住房比照适用。住房租赁企业向个人出租住房适当降低征收率。单独建设的租赁住房、企业配建代建住房无偿移交给国有管理经营单位作为租赁住房的，参照执行公租房税费减免。

首部住房租赁条例征求意见 剑指租赁市场乱象

住建部近日对外公布《住房租赁条例》征求意见稿，并向全社会征求意见。征求意见稿从出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施等多方面，对租赁市场的秩序进行规范，着重维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系。

据悉，《住房租赁条例》是我国住房租赁领域首部条例性规范性文件，旨在有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化，对行业发展意义重大。

明确提出三个“不得”

降低长租模式风险

随着我国住房租赁市场快速发展，房主、房屋中介、租户等房屋租赁各方呈现的种类和数量急速扩大，房屋租赁、房屋经纪等法律关系日趋复杂。过去只针对房东和租户的法律规定，已难以覆盖对整个市场的指导和监管。近期频频被媒体曝光的长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等问题，严重影响了房屋租赁市场的正常发展和秩序。

9月7日，住建部发布《住房租赁条例》征求意见稿，其目的在于构建稳定的住房租赁法律关系，维护正常健康有序的房屋租赁市场秩序。特别是针对长效租赁经营模式，征求意见稿提出了多方面规范措施。

具体来看，征求意见稿提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

对“高进低出”“长收短付”等高风险经营模式，征求意见稿还提出，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管，直辖市、设区的市级可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。

业内人士对此评价称，征求意见稿中对于广泛关注的租金贷问题，明确提出了“三个不得”要求，针对租赁机构在非理性扩张过程中所存在的“高进低出”问题，给予了严厉约束。从效果上看，通过强化监管的方式，有助于提前抑制风险发生的可能。

严跃进认为，上述的出台，进一步细化了房屋租赁市场的相关，特别是针对目前波动较大的长租公寓市场，征求意见稿提出的上述如果能真正落实，将会对长租公寓市场等房屋租赁行业发挥有效规范引导作用，同时有利于降低长租公寓经营方式的风险。

虚假房源备受诟病

逾期不改责令停业

发布虚假房源信息是房屋租赁市场乱象中饱受诟病的一类问题。一套房屋照片成为多套房源共用“实景”、相源价格相差数十万元……房产中介通过发布虚假房源、伪造房屋交易价格等方式，诱导购房者、租房者上钩的情况频频发生。

针对房屋租赁企业发布虚假房源、隐瞒影响住房租赁的重要信息，泄露或不当使用客户信息等内容，征求意见稿都进行了详细的说明及相关处罚措施。

比如，对发布虚假房源信息的行为，征求意见稿规定，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，责令停业1个月以上6个月以下；可以处2万元以上10万元以下的罚款。造成损失的，依法承担赔偿责任。

近年来，有关部门加大了对此类乱象的整顿治理力度。

2018年6月底，住建部会同中宣部、、司法部、税务总局、市场监管总局、银等部委，于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。重点打击包括房地产黑中介等房市乱象，具体包括打击暴力驱逐承租人、收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产黑中介。随后住建部分批向全国通报违法违规房地产中介机构名单。

《法治日报》记者注意到，征求意见稿明确提出，出租人将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租，情节严重的，对单位处10万元以上50万元以下的罚款。

划出从业人员“红线”

加大行业监管力度

欺诈客户、恶性竞争、“涉黑”、租赁纠纷投诉无门……租赁市场的种种混乱，让房屋中介人员和房地产经纪业似乎成了“既让人离不开却又备受诟病”的行业，房屋经纪业服务质量和规范性亟待提高。

此次征求意见稿提出，要建立住房租赁机构登记制度，提高准入门槛。加强对于行业准入企业的监管，建立租赁机构登记制度，要求企业进行备案，制定奖惩措施，明确了房屋经纪机构及从业人员行为的“红线”。

中国房地产业协会常务理事兼法律事务专业委员会执行主任朱树英分析称，我国房地产租赁市场的中介行业发展很不平衡，中介行业多以小企业为主，大公司数量较少，而且房屋租赁中介市场成本、竞争技术门槛较低，导致出现低价竞争的不良状态，最终都由消费者买单。

“此前市场中介行业的准入门槛太低，随着我国简政放权推行，很多小中介公司先去注册营业执照，只需在住建部门备案即可。准入门槛低，很容易让某些小中介公司处在职能部门的监管之外。”朱树英说。

朱树英建议，应该完善房屋租赁市场机制，增加供应，壮大市场主体做大规模，稳定租赁关系，加强权益保障提高服务质量。同时，加强中介服务人员的培训，提升素质，推行从业人员登记备案制度和职业培训制度，鼓励房地产经纪从业人员参加全国评价类考级考试，施行服务等级分类。

此次征求意见稿也加大了对房屋经纪行业的监管力度。

征求意见稿规定，提供住房租赁信息发布服务的网络交易平台经营者，应当依法履行联网备案责任，并对信息发布者的真实身份信息负责，不得允许未备案、被列入经营异常名录或者严重违法失信名单的住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员发布房源信息。网络交易平台经营者知道或者应当知道信息发布者有提供虚假材料、虚假信息等违法情形的，应当采取删除、屏蔽相关信息等必要措施，保存相关记录，并向有关部门报告；未采取必要措施造成他人损失的，依法与信息发布者承担连带责任。

鼓励商改租工改租

盘活存量增加供应

此次征求意见稿还有一个亮点是，明确在住房租赁行业鼓励商改租、工改租等存量盘活措施，鼓励增量租赁住房建设以及住房租赁金融的多元化发展，这些措施对住房租赁企业无疑都是利好消息。同时，征求意见稿也明确了对于违法违规的市场主体的惩戒措施，旨在有效维护住房租赁市场中各个主体的公平竞争，推动市场良性进化。

征求意见稿提出，国家鼓励通过新增用地专门建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房，利用整幢既有房屋用于出租，将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应。

国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。住房租赁企业可以依法质押住房租赁租金收益权。

同时，征求意见稿提出，设区的市级以上地方应当结合本地租赁住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。

此外，征求意见稿还将稳定房租价格作为监管工作的核心。具体规定包括：第一，租金指导制度将加快建立，体现了对于租赁市场引导的导向，即形成地方“基准租金”的概念。第二，租金公示制度将加快建立，后续各个区域和不同住房都会公布相关租金信息。第三，租金监管制度将加快建立，“稳租金”概念的提出，成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”，后续租赁市场发展的过程中，租金稳定也会成为考核各级的一项重要内容。

财经大学法学院教授高秦伟认为，从此次征求意见稿来看，国家监管部门将推动住房租赁更加细化、更加务实。

全省保障性租赁住房工作现场会举行，已筹建超20.4万套

11月17日至18日，省住房和城乡建设厅在广州召开全省保障性租赁住房工作现场会议，研究部署进一步做好发展保障性租赁住房工作。

笔者从现场获悉，今年已筹集建设保障性租赁住房20.4万套（间），完成年度任务的92%。会上还强调，坚决防止上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠。

会议学习贯彻党、关于加快发展保障性租赁住房的决策部署和、省的工作要求，贯彻落实《关于加快发展保障性租赁住房的意见》和《广东省关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》。会议要求，各地要切实提高站位，自觉把思想和行动统一到党、决策部署上来，落实城市主体责任，增强工作的积极性、主动性，狠抓落实，大力发展保障性租赁住房，着力解决好大城市住房突出问题。

今年以来，省住房和城乡建设厅及有关试点城市高度重视发展保障性租赁住房，目前已筹集建设20.4万套（间），完成年度任务92%，积累了一批可复制可推广的经验。

首先加强顶层设计。发布《广东省关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》和广州、珠海、佛山等城市相关的文件。

科学制定规划。做好“十四五”保障性租赁住房规划，“十四五”期间全省计划筹集建设保障性租赁住房129.7万套，总量排全国第一，其中广州市60万套（间），深圳市40万套（间）。

同时，落实支持。落细落实土地、金融、税费、审批、民用水电气等支持，通过给，引导市场多主体投资、多渠道供给。2月9日广州市越秀区批复了第一张非住宅存量用房改造租赁住房项目认定书，凭认定书可到相关部门办理施工许可、住宅（宿舍）消防和民用水、电、气价格等手续。

另外，把握导向。保障性租赁住房坚持小户型、低租金，面向新市民和青年人。

会议要求，各地要落实好责任，把“要我做”变成“我要做”。要确定“十四五”建设目标和措施，科学制定年度建设计划，落实到具体项目。并出台实施办法，落实各项支持，推动项目尽快落地。同时，落实资金来源，统筹利用好现有保障资金渠道，争取上级财政补助资金和金融低息贷款等支持。

而在审批上，要加强部门联动，简化审批流程。并优化房源结构，调动市场主体参与积极性。还要规范培育市场，健全项目准入和退出规定，坚决防止上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠等。

会议现场还考察了广州市利用集体经营性建设用地、闲置厂房改建即“工改租”以及城中村闲置房源统租建设的三个保障性租赁住房项目。

省住房和城乡建设厅党组赵坤出席并讲话。厅党组成员、副郭壮狮传达全国保障性租赁住房工作会议精神，通报全省住房保障年度工作进展；广州、深圳、珠海、佛山和东莞市住房城乡建设局主要负责人分别介绍了工作做法和经验；国家开发银行广东省分行、中国农业发展银行广东省分行、中国建设银行广东省分行等介绍了金融支持。记者：张子俊【来源：南方 】