业主委员会如何自治管理小区的

第1种观点： 一、业主自治的四个条件是什么1、业主自治的四个条件如下：（1）小区规模要小，小的小区自然住的人比较少，规模也比较小，所以管理起来也比较方便；（2）有想法的物业经理或是业委会，管理人必须要有想法，同时还需一个好的心理素质，一定要能够承受住业主们的质疑。其次物业经理或是业委会还需要有奉献精神，还需要有魄力；（3）业主要配合、团结；（4）小区要有公有资产收入，才能把自治工作井然有序的开展下去。2、法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百七十下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。二、小区业主自治有哪些坏处小区业主自治坏处如下：1、缺乏专业水平，小区品质提升受限，往往一阵热情过后服务质量还会呈下滑趋势；2、天长日久，业主和业委会之间，业委会和物业负责人之间易生芥蒂；3、物业员工素质难以保证。

第2种观点： 法律分析:业主自治管理的意思就是：业主自己管理自己的小区。为了实现购房目标，维护公共权益，“有产者”必须联合起来，通过民主程序建立自治组织，确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项，这就是业主自治的基本内容。法律依据:《物业管理条例》 第 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。《中华人民共和国民法典》第二百七十 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第3种观点： 一、业主自治的四个条件有哪些1、业主自治的四个条件具体如下：（1）小区规模要小；（2）有想法的物业经理或者是业委会；其次物业经理或者是业委会还需要有奉献精神，还需要有魄力。（3）业主需要配合、团结；（4）小区需要有公有资产的收入。2、法律依据：《物业管理条例》 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。二、业主自治有哪些特点1、业主自治是基于建筑物区分所有权而产生的；2、业主自治借鉴了国家管理的模式，需要将所有权和管理权分离，由物业管理企业受聘管理业主拥有所有权的物业。3、业主自治具有公益性。业主行使自治权的目的是为了维护其居住的小区的公共利益。这种公共性决定了自治权的设定与行使必须以保障和增进物业区域内的公益为目标，不得以业主自治权的设定者或者行使者的私利为目标。

第1种观点： 法律分析：业主委员会对小区进行自治是可以的，因为业主委员会就是为了管理小区而设立的，其指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织，具备法人资格，可以对小区的物业进行自治。法律依据：《物业管理条例》第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者事处、乡镇的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民予以撤销。第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者事处、乡镇，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第2种观点： 一 、小区成立业主委员会的条件是什么小区成立业主委员会的条件具体如下：（1）出售并交付使用的建筑面积达到开发商规划面积的50%以上；（2）首批物业交付满2年，并且入住率超过30%的；（3）首批物业费交满3年以上的。2、法律依据：《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。二、小区成立业主委员会的流程是什么1、弄清主管部门；2、成立筹备小组；3、筹备组成立后；4、筹备组将以下事项在物业区域内公告；5、召开首次业主大会会议；6、筹备组自首次业主大会会议作出决定之日起3日内将表决结果在物业区域内公告；7、到主管部门备案；8、刻制业主委员会的公章。

第3种观点： 法律主观：业主自治，即在小区成立业委会，由业主所投票选举的业委会作为小区全体居民的代言人，并与物业公司达成共同管制小区的和谐构架关系，达到财务公开、管理公正，事无巨细都能时刻响应业主所拥有的权利，并在业主与开发商之间起到沟通协调的桥梁作用，小区出现问题必须听取三方声音(业主、物业、开发商)，由大家公平抉择、公正处理，达到真正的和谐共处、共建和谐。业主自治对物业管理有着十分重要的意义，是物业管理中必不可少的一环，具体表现为以下几点：[1](1)业主自治是物业管理的基础。建筑物的区分所有权的产生和广大居民社区自治意识的觉醒产生了现在的物业管理制度。所有权是绝对性的权利，它排除了非所有权人对物的干预。无论物业管理企业还是都无权干预所有权人对房屋的处分，但是其他共有所有权人却有权干预业主对房屋共用部分的处分，而这种干预也只能要求该业主不得损害其他业主的利益。因此，涉及共有部分或共用部分而产生的物业管理问题只有业主才有最终的发言权，而物业管理企业只能在业主的授权范围内开展服务活动。所以，物业管理的基础是业主自治。(2)行使业主自治管理权利对于维护物业所有权人和使用权益、规范住宅物业管理重要意义。无论是物业管理企业还是其他当事人都有可能出于自身的利益作出对业主不行为，这就使得行使业主自治管理权利对于维护物业所有权人和使用权益、规范住业管理有着重要意义。(3)物业管理作为一种新兴的行业，怎样才能使其健康有序的发展，直接关系到管理公业主之间的关系。强化业主自我保护意识，是不可忽视的一个重要方面。只要加强业主、强化业主自我保护意识，才能迫使物业公司增强透明度，才能增强业主对物业公司的度，才能在物业公司和业主之间建立良好的关系，促进物业行业健康发展。首先，业主委员会是代表全体业主的一定利益。在和物业进行沟通的问题上，首先物业必须明确自己的相关地位，表明自己是属于服务一方，是受业主委员会相关聘用的。而业主委员会也要做好带头作用，考虑到全体业主的相关利益。配合好物业的相关工作。