案说合同法｜以租抵债中的承租人能否对抗抵押权人实现抵押权？

【说明】

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【裁判要旨】

当事人通过约定占有、使用、收益案涉房产以实现债权，并不符合“租赁合同”所规定的内涵。该行为在法律性质上属于以租抵债，实质是债的一种履行方式，不属于租赁合同关系，双方的法律关系属于原债权、债务关系的延续。因此，基于物权优先于债权的法理，以租抵债不能对抗司法拍卖中抵押权人的担保物权，不适用“买卖不破租赁”进行抗辩。

【关联法条】

合同法T212：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

最高人民关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定T31：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民应当依法将其除去后进行拍卖。

【诉讼主体】

复议申请人（利害关系人）：林某。

申请执行人：甲公司。

被执行人：乙公司。

被执行人：沈某。

被执行人：陈某。

【基本案情】

林某不服广东省深圳市中级人民【】号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。

广东省深圳市中级人民（以下简称深圳中院）在执行申请执行人甲公司与被执行人乙公司、深圳市彩虹创业投资集团有限公司、沈某、陈某借款合同纠纷一案过程中，决定附带租约拍卖被执行人陈某、沈某名下位于深圳市福田区（不动产证号：××，以下简称涉案房产）以清偿债务。申请执行人甲公司对此不服，向深圳中院提出书面异议。

【异议人甲公司请求】

除去租约拍卖涉案房产，其主要理由为：

1. 异议人对租赁合同及《中国农业银行扣款客户回单》的真实性、关联性、合法性均不认可。租赁合同未向有关部门备案，无法确认真实性。租赁合同租期长达12年、租金高达200万，且付款方式为一次性支付到非出租人账户，与日常租赁习惯、交易习惯相违背。《中国农业银行扣款客户回单》并未注明支付200万元的具体用途，无法证明该笔资金是用于支付涉案房产的租金。

2. 附带租约拍卖势必导致抵押物价值严重贬值，导致拍卖价款不足以清偿债务，异议人作为善意抵押权人，依法取得的抵押权应受法律保护。

【复议申请人林某请求】

撤销【】号执行裁定，对案涉房产附带租约拍卖。其主要理由为：

1. 租赁关系真实、合法、有效，不存在以租抵债的情形。复议申请人与沈某就案涉房产于2015年7月15日签订租赁合同，时间早于抵押登记前。租赁合同已履行超过4年。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，原租赁关系不受抵押权的影响。

2. 本案租金支付方式约定一次性支付12年，这一作法没有违反法律规定。因为一次性支付可以享受一定的优惠，对双方都有利益。

3. 虽然合同条款有“乙方同意甲方以租金方式抵偿双方债务”，但从租赁合同的内容上，并没有任何关于债务抵偿的约定，而有明确的租金支付金额及支付方式的约定，以及如何使用承租房屋的约定。

4. 从实际履行情况看，复议申请人实际依约于2015年7月28日向出租人指定的账户支付了200万租金，并实际占有房屋。深圳中院仅凭条款的约定，而无视合同内容及合同履行情况，认定存在以租抵债的情况，显然属于认定事实错误。

【一审认为】

《最高人民关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民应当依法将其除去后进行拍卖。”

本案中，沈某与林某签订的租赁合同2027年7月到期，该租赁权继续存在于涉案房产上，对抵押权的实现有影响，深圳中院应除去该租约后进行拍卖。而且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。即房屋租赁合同是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，其缔约的目的是由承租人取得房屋使用权以及出租人收取租金。但本案中，根据沈某与林某签订的租赁合同显示，双方是以租金方式抵偿双方债务，故该合同的实质是沈某与林某之间的债权债务合同关系，不同于《中华人民共和国合同法》规定的出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故该租赁关系不得对抗本案申请执行人对涉案房产享有的抵押权。

深圳中院认为异议人甲公司本次所提异议成立，应当予以支持。遂于2020年12月17日作出【】号执行裁定，裁定对被执行人沈某、陈某名下案涉房产除去租约后进行拍卖。

【二审认为】

本案的焦点问题是复议申请人所主张的对案涉房产的租赁关系能否排除对涉案房产的执行。

本案仅从抵押权成立的时间以及《租赁合同》签订的时间看，复议申请人所主张的《租赁合同》签订在前。仅就此而言，依照《最高人民关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民应当依法将其除去后进行拍卖”。复议申请人所主张的带租拍卖似有法律依据。

但根据复议申请人提交的双方当事人签订的《租赁合同》，清楚地载明“乙方（即复议申请人）同意甲方（即沈某）以租金方式抵偿双方债务。”该《租赁合同》有双方当事人的签字及指模，应当认定为是双方当事人真实意思的反映。其后发生的复议申请人向沈某转款200万元的行为，该转账汇款回单上没有注明款项用途，认定复议申请人向沈某支付租金的证明力并不充分。因此，深圳中院异议裁定认为“双方是以租金方式抵偿双方债务”的认定结论有事实依据。该事实发生时依然有效的《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。而复议申请人所主张的，实际是通过占有、使用、收益案涉房产以实现债权，双方的法律关系属于原债权、债务关系的延续，并不符合前述《中华人民共和国合同法》对于租赁合同所规定的内涵。该行为在法律性质上属于以租抵债，实质是债的一种履行方式，不属于租赁合同关系。而本案申请执行人是案涉房产的抵押权人，案涉房产对抵押权人的债权实现起到物的担保作用。基于物权优先于债权的法理，以租抵债也不能对抗抵押权人的担保物权。因此，复议申请人所述“买卖不破租赁”的理由在本案中不能成立。

综上所述，复议申请人以其主张的租赁权请求排除对案涉房产执行的理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：

驳回复议申请人林某的复议申请，维持广东省深圳市中级人民【】号执行裁定。

本裁定为终审裁定。