房地产市场状况调查报告

　　一、前言

　　近些年来，整个郑州市房地产市场取得飞速发展，也产生了深刻的变化。市场需求旺盛，城市房地产开发量和需求量每年均以2位数速度增长，产品品质有了很大提高，消费者购买行为更趋理性。

　　在政策方面，为应对市场过热，国家纷纷出台宏观调控政策，房地产市场准入门槛大大提高了。房地产大洗牌时代马上就要到来。

　　一些主要房地产企业，纷纷提出战略问题，提出关注市场长远需求问题，提出市场细分和定位问题。主要目的是希望通过调整思路，寻求企业长期生存发展之道。而政府作为经济发展的服务者和引导者或是政策的制定者，更需要了解真实的市场情况和一线资料。而这一切，都离不开对市场的准确把握和对客户的深入研究。

　　二、调查目的及意义

　　1、站在全省的角度，在省域经济发展的层面，对房地产行业做一个全局性调查，对政府宏观政策的制定提供数据参考，对房地产行业的发展提供建议和良性诱导，对城市居民居住状况和居住满意度做到了解。（宏观层面）

　　2、调查包括郑州市（以后会涉及河南省各个地市）高、中、低三个层次的购房者和需求者，全面把握居民需求和动态，涉及范围广，具有较强社会意义。（全民层面）

　　3、了解河南主要城市房地产市场客户最新动态，预测未来市场发展方向，提出市场机会，为企业战略和展品定位提供指导性意见；区分不同层次人员的需求状况，了解不同房地产企业的市场地位和物业情况，对房地产行业的市场竞争状况做到了解，对居民的购房需求指数做到了解。（企业和客户层面）

　　三、调查亮点

　　1、首次提供郑州市主要房地产企业客户需求整体数据分析；

　　2、提供不同公司客户需求对比分析；

　　3、提供本公司不同社区客户需求对比分析；

　　4、提供郑州市不同区位客户需求对比分析；

　　5、提供不同类型客户需求对比分析；

　　6、行业领袖企业展望未来房地产市场发展趋势；

　　7、行业领袖企业分析未来房地产企业发展机会。

　　四、调查内容

　　（一） 基本内容

　　1、客户基本特征

　　2、客户居住现状

　　3、居住满意度

　　4、品牌影响度

　　5、客户购房需求

　　6、生活习惯及居住价值观

　　7、对未来客户住房需求展望

　　8、对未来房地产市场机会分析

　　（二） 扩展内容一：市场环境调查

　　1、容量及发展潜力；

　　2、行业营销特点及竞争状况；

　　3、周边环境对该行业发展的影响；

　　4、当前市场主要项目种类、品牌及销售状况；

　　5、该行业各产品的经销网络状态；

　　（三） 扩展内容二：消费者调查

　　1、消费者对房地产各项目的购买形态（购买过什么品牌、购买地点、选购标准等）与消费心理（必须品、偏爱、经济、便利、时尚等）；

　　2、消费者对市场上存在的主流品牌的了解程度（包括名称、特点、价格等）；

　　3、消费者对品牌的意识、对本品牌及竞争品牌的观念及品牌忠诚度；

　　4、消费者平均月开支及消费比例的统计；

　　5、消费者理想的居住描述。

　　（四） 扩展内容三：竞争者调查

　　1、主要竞争者的产品与品牌优、劣势；

　　2、主要竞争者的营销方式与营销策略；

　　3、主要竞争者市场概况;

　　4、本项目主要竞争者的营销状态；

　　五、调研对象及抽样

　　（一） 市区居民

　　居民对住宅市场信心； 购房意向；

　　对目标地块认知和吸引力评价；

　　对目标地块发展信心和前景的评价。

　　（二） 有购买意向的潜在客户

　　目前居住状况；

　　购房目的原因以及购房时考虑的主要因素；

　　目标客户群体属性特征；

　　对价格、面积、户型、小区楼盘建筑、绿化、景观等需求情况；

　　对医院、学校、购物场所等配套设施的需求情况；

　　媒体消费特征；

　　对目标地块优劣势评价。

　　（三） 目前已经购买或者入住中高档小区的现实客户

　　目前居住状况；

　　目前居住满意和不满意之处评价；

　　目标客户群体属性特征；

　　对目标地块优劣势评价；

　　购房过程中看房历史及评价；

　　（四） 高新区和市区的竞争楼盘；

　　竞争楼盘销售情况；

　　目标客户特征；

　　楼盘卖点、宣传攻势；

　　楼盘户型面积配套等基本特征；

　　竞争楼盘的优势和不足之处；

　　六、调查员的规定、培训

　　（一） 规定

　　1、仪表端正、大方。

　　2、举止谈吐得体，态度亲切、热情。

　　3、具有认真负责、积极的工作精神及职业热情。

　　4、访员要具有把握谈话气氛的能力。

　　5、访员要经过专门的市场调查培训，专业素质好。

　　（二） 培训

　　培训必须以实效为导向，本次调查其人员的培训决定采用举办培训班、集中讲授的方法，针对本次活动聘请有丰富经验的'调查人员面授调查技巧、经验。并对他们进行思想道德方面的教育，使之充分认识到市场调查的重要意义，培养他们强烈的事业心和责任感，端正其工作态度、作风，激发他们对调查工作的积极性。

　　七、人员安排

　　根据我们的调研方案，在湘潭大学及市区进行本次调研需要的人员有三种：调研督导、调查人员、复核员。具体配置如下：

　　调研督导：1名

　　调查人员： 20名 （其中15名对消费者进行问卷调查、5名对经销商进行深度访谈）

　　复 核 员：1—2名 可由督导兼职，也可另外招聘

　　如有必要还将配备辅助督导（1名），协助进行访谈、收发和检查问卷与礼品。问卷的复核比例为全部问卷数量的30%，全部采用电话复核方式，复核时间为问卷回收的24小时内。

　　八、市场调查方法及具体实施

　　市区居民：CATI计算机辅助电话调查xx个 潜在客户：街头随机面访xx个 现实客户：入户面访xx个 竞争楼盘：神秘顾客xx个

　　九、调查程序及时间安排

　　本次调研大致来说可分为准备、实施和结果处理三个阶段。

　　1、准备阶段：界定调研问题、设计调研方案、设计调研问卷或调研提纲。

　　2、实施阶段：根据调研要求，采用多种形式，由调研人员广泛地收集与调查活动有关的信息。

　　3、结果处理阶段：将收集的信息进行汇总、归纳、整理和分析，并将调研结果以书面的形式——调研报告表述出来。

　　在客户确认项目后，有计划的安排调研工作的各项日程，用以规范和保证调研工作的顺利实施。按调研的实施程序，可分七个小项来对时间进行具体安排：

　　调研方案、问卷的设计

　　…………

　　3个工作日 调研方案、问卷的修改、确认

　　…………

　　1个工作日 项目准备阶段（人员培训、安排）

　　…………

　　1个工作日 实地访问阶段

　　…………

　　4个工作日 数据预处理阶段

　　…………

　　2个工作日 数据统计分析阶段

　　…………

　　3个工作日 调研报告撰写阶段

　　…………

　　2个工作日 论证结段

　　…………

　　2个工作日

　　十、经费预算

　　十一、附录

　　参与人员及岗位职责： 项目负责人：待定

　　调查方案、问卷的设计：待定

　　调查方案、问卷的修改：待定

　　调查人员培训：待定

　　调查人员：待定

　　调查数据处理：待定

　　调查数据统计分析：待定

　　调查报告撰写：待定

　　论证人员：待定

　　调查计划书撰写：待定