房地产企业融资存在的问题和对策

房地产企业融资存在的问题和对策

杨晓利

（西安市地下铁道有限责任公司，陕西 西安 710018）

摘 要：房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。市场经济下，中国房地产企业得到发展壮大，有力的推进民众生活水平的提高。但也产生新的问题，影响房地产企业经营管理，其中融资问题表现最为突出。房地产企业融资问题影响到房地产企业正常经营发展，因此有必要采取措施进行完善。文章主要阐述房地产企业融资的现状及存在问题，并给出具体的解决措施。

关键词：房地产企业；融资；现状；应对措施中图分类号：F293.35 文献标志码：A 文章编号：1006-6012（2016）12-0010-02

随着市场经济不断发展，人们生活水平得到不断提高，住宅的改善与提高成为人们最迫切的需求。因此，房地产企业成为经济发展的重要力量之一。但近些年来房地产企业融资问题表现得愈发突出，已经影响到房地产企业的健康发展。房地产企业融资问题的重要影响因素制约是融资环境，文章重点探讨如何改善房地产企业融资环境。1 房地产企业融资现状及问题

市场中房地产企业融资存在问题的原因众多且繁琐，但通过研究这些问题的本质，可以发现融资问题产生的原因可以分成以下几种。

1.1  房地产企业融资渠道相对单一

结合市场实际情况来看，银行信贷是我国房地产融资的主要渠道，股票融资、债券融资在房地产金融中所占比例小。从融资规模来看，我国超过三分之二的信贷资金被国有商业银行所掌握。但国有商业银行在经营过程中奉行低风险的原则，为了有效控制风险，信贷支持对象多为国有大型房地产企业及市场垄断性产业，对大多数的民营房地产企业有着极为严苛的贷款制度。造成这种问题的原因在于我国资本市场不够完善以及银行业改革力度不足

1.2  房地产企业缺乏相应融资工具

房地产业是一个高度资金密集型企业，投资规模大、经营周期长、资金需求体量大是其显著特征。长期以来，我国房地产企业融资形式较为单一，主要依赖银行贷款和预收房款两种形式。其中银行贷款占比较大，导致部分房地产企业负债率相对较高。因此，缺乏多元化的融资工具是房地产企业融资过程中普遍遇到的难题。中小板的开通给房地产企业融资开辟出一条新的路径，但这种方式融资成功的房地产企业有限。在国外房地产企业融资案例中，通常情况下投资银行发挥着重要作用，但我国投资银行发展时间较短，缺乏相应的管理制度及管理人才。社会经济发展促进房地产企业发展壮大，房地产企业对融资需求不断增加，因此需要不断完善资本市场，给投资银行提供发展机遇，反过来才能反哺房地产企业。

1.3  银行业的市场化改革力度不够

当前的房地产企业，其融资的主要

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途径通过贷款实现，融资途径相对单一，受到银行业的改革影响极大。当前国内的银行业虽然已经开始市场化改革，尝试进行股份制改造，但仍然占据绝对的支配地位，对整个市场的控制较为严格，导致市场化进程推进缓慢，短期内难以实现银行业的真正市场化。因此房地产企业的融资格局不会发生根本性变化，难以实现较为快速的市场化提升。1.4  房地产企业的股权结构不合理

众所周知，股权是房地产企业的资本构成，是运作企业的基础资金来源，对企业的发展影响极大。当前，国内房地产企业的股权结构极不合理，存在股权过度集中的问题。少数人或单位持有绝大多数股权，对房地产企业的运营横加干涉，导致企业的发展目标较为混乱，管理举措得不到落实，最终造成房地产企业发展的阻碍，严重时造成企业难以维持正常的运营。鉴于此，应该积极推进房地产企业的股权重分配，实现结构的合理性提升。同时，确保企业管理层具备足够的权威性，能够实现对企业运营的真正操控，提高管理的规范性。1.5  房地产金融业务风险普遍较高

房地产金融风险是经营房地产的金融机构由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的风险。房地产金融主要以资金融通业务为主，存在信用风险、流动性风险、资产负债结构风险、资产质量风险、利率风险、通货膨胀风险、汇率风险和其他风险，其中信用风险、流动性风险、资产负债结构风险为主要风险。究其原因，主要是因为房地产企业融资结构不合理造成的。近年来，我国房地产企业融资形式比较单一，银行贷款依赖水平占50%左右，有的甚至高达80%。一旦房地产市场某个环节出现问题，风险传递到银行，将会带来更多的逾期贷款和呆滞资金；另一个主要原因是银行与开发商的信息不对称。开发商在信息源方面有较大优势，导致部分房地产开发企业出现“空手套白狼”向银行借款的现象，一旦开发项目未能达到预期，银行将承担巨大的亏损风险。2 完善房地产企业融资的策略

2.1  拓宽融资渠道

伴随着国内市场的全球性开放，大

量的外商资本进入国内房地产市场，给市场注入新的活力。房地产企业应该抓住这一契机，通过有效吸引外资，拓宽企业自身的融资渠道，实现企业融资的形式和来源的多样性，从而逐步推进房地产资本市场的趋于合理。但是在此过程中，应该注意资金来源的合法性。所以必须加强对外商资本的管理，避免各类投机倒把形式的发生，确保外商资本能够按照市场化运作模式要求参与到国内房地产市场中，实现对行业，乃至社会的发展推动。

2.2  健全融资工具，创新融资产品

当前，在企业融资过程中，借助并购基金的监理拓展融资产品的类型已经过成为现实，是金融界的有益尝试。该类基金的设立能够有效推动行业融资的市场化进程，解决当前房企负债率过高的问题，给予企业充足的资金支持，保证企业的正常运转。由此可见，创新融资产品对于房地产企业的生存和发展而言是极为重要的，事关企业的基础要素，必须慎重并给予支持。2.3  建立完善法律法规

融资问题牵涉到各方的经济利益，必须完善相应的法律法规，加强对融资形式和内容的规范，实现对房企融资的有效引导和有力监管。如此方能保证融资行为的正常进行，发挥其应用的促进作用，避免各类违规违法行为的出现。具体来说，首先是健全法律法规体系，对于当前存在缺失的区域尽快立法；其次是适度修改法律条款。当前的市场发展极快，导致融资环境和形式的变化极快，法律法规体系应该适应该变化，寻求法律条款与市场需求的相适应，从而发挥其应有的引导、监管职能。2.4  调整房地产企业资本结构

房地产企业无论采取何种融资方式，其本质仍然为投资行为，需要保证基本的投资收益。从资本报酬率方面进行分析，应该保证该项参数高于企业的加权平均资本，否则将导致企业的投入和回报不成比例，影响企业的经济利益。然而，由于市场的复杂性和突然性，难以实现融资情况的完全掌控。可以适时借助资本成本估算，即根据企业的现有资产和市场的波动预测，对企业的资本进行全面的估算，进而分析投资的报酬风险。如果估算结果处于较（下转第12页）

【产业论坛】

化发展难以实现，所以，吉林省大多数企业积极性不高，多处于观望状态。2.3  认同感低，缺少推进氛围

推进住宅产业化具有显著经济效益和社会效益，但是吉林省社会各界对住宅产业化的重要性缺少认识，认同感较低。吉林省尚未大力推进住宅产业化，与传统方式建造的住宅相比，作为一种新型的建造方式，建筑产业化还未深入到各行各业的日常生活当中。绝大部分人对建筑产业化的概念处于十分模糊的状态，对建筑产业化所采用的新技术、新材料的应用成果尚不了解，而且也没有切身体会到建筑产业化的优势及所带来的好处。因此对住宅产业化持怀疑态度，这就不利于建筑产业化的发展。针对吉林省住宅产业化发展，项目组对长春市普通消费者、企业等进行调查，问卷中“你是否了解什么是住宅产业化?”问题，回答“完全了解”和“了解”仅占被调查人数的22.6%，说明住宅产业化在吉林省大部分人心中还是一个陌生的概念，也不具有推进住宅产业化的氛围，所以，应加大对住宅产业化的宣传力度。

2.4  技术标准体系欠缺

（1）标准化体系的建立是住宅产业化的基础，标准化的关键是推行模数协调和发展部品化。统一模数是实施标准化的基础，可使不同的建筑物及各部分构件的尺寸统一协调，使之具有通用性和互换性，以加快设计速度，提高施工效率，降低造价。使住宅产业化产业链上的建筑设计单位、施工单位、构配件生产厂家等在生产过程中相互协调、提高工作效率，降低能源消耗。发展部品化是住宅产业化发展的技术基础，实现了部品标准化，对无特殊要求的住宅，只要将通用部品组合在一起便可像搭积木一样建造房屋。发展部品化既可做到部品的大批量生产，提高生产效率，又可实现住宅建筑的多样化和个性化。

（2）世界住宅产业化技术发达的国家标准体系建设也是很完善，如瑞典上个世纪60年代开始就颁布一系列标准，形成了“瑞典工业标准”（SIS），实现了部品尺寸、对接尺寸的标准化与系列

住宅与房地产

化；美国为了促进工业化住宅的发展，出台了很多法律和一些产业。美国联邦住房和城市发展部颁布的美国工业化住宅建设和安全标准，简称HUD标准，是唯一的国家级建设标准，对设计、施工、强度和持久性、耐火、通风、抗风、节能和质量进行了规范；日本建筑学会在1986年颁布《预制钢筋混凝土结构的设计与施工》，其后各种预制标准不断出台。

（3）我国国家及行业层面侧重于通用标准体系的建立，2003年住宅建设主管部门批准发布了《工程建设标准体系》的城乡规划、城镇建设和房屋建筑部分，推动了住宅建筑标准的发展。截至2010年，已制定与住宅建设有关的建设工程行业标准353项。吉林省目前对于住宅产业化的标准化的技术标准建设积极行动，也出台若干技术标准，但完全没有从建筑整体出发，进行成套技术开发，标准设计文件、建筑模数标准、住宅部件产品标准等均处于空白。

2.5  做强贯通产业链的大型龙头企业

产业化住宅的建设仅靠房地产企业

2016年12月下

有部品部件制造，如果该企业掌握完整的技术体系，产业链就很容易形成。北京市某企业集团住宅产业化完整产业链模式（见图1）。该企业从模数化、标准化角度进行住宅产品研发，组建了住宅产业化设计、生产、施工管理专业团队，成为国家住宅产业化基地。

吉林省不乏大型房地产企业，如吉林亚泰集团具有设计、建材生产、房地产开发的雄厚实力，亚泰集团所属的沈阳现代建筑工业有限公司专门生产工业化住宅的预制构件，为沈阳市的住宅产业化的发展做出了贡献，但是亚泰集团在吉林省住宅产业化发展过程中似乎缺少积极性，所以应在上对企业给予优惠，促进企业做大做强，成为贯通上下游产业链的龙头企业。3 结束语

依托吉林省科技发展计划项目，在对国内外住宅产业化发展历程及现状的大量调研基础上，结合吉林省住宅产业化发展的现状，深入分析我省住宅产业化过程中所存在的问题，为吉林省相关

图1 北京市某企业集团产业链模式

是远远不够的。因为在整个住宅产业化的运程中，设计、生产、施工、运输、服务等环节是一个有机整体，形成完整的产业链，即住宅产业链。企业是实施产业链的主体，需要房地产业和相关产业联盟，形成完整的产业链。所以，住宅产业化的推进必须要培育和发展一批产业关联度高、带动能力强、产业链相对完整的、掌握一定的技术体系的龙头企业，成为住宅产业发展的脊梁，同时引领中小企业融入住宅产业化发展。产业链相对完整的龙头企业，有规划设计、有设计院、有开发公司、有施工企业、

部门在技术、金融、标准建设等方面的制定、为构建吉林省住宅产业化的发展模式、为吉林省住宅产业化基地建设提供参考。参考文献：

[1]张大鹏.济南市住宅产业化推进机制研究[D].山东建筑大学,2015.

[2]史鹏飞.重庆市住宅产业化发展的制约因素研究[D].重庆大学,2015.

[3]邱超.保障房建设中推行住宅产业化的研究[D].吉林建筑大学,2015.

（上接第10页）为合理的层次，则满足基本的融资要求。当前，房地产的融资主要有债务融资和股权融资，相较而言，债务融资更为可行，但是债务资金的增加会给企业的财务造成极大的压力，导致费用激增，是企业财务风险增长的重要因素，应该注意。

2.5  严控房地产金融业务风险

房地产金融风险不仅影响房地产业及相关行业的稳定发展，而且对整个国民经济的稳定和发展也至关重要。当前，针对房价的快速上涨以及个人住房按揭

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贷款异于寻常的增长现象，必须贯彻落实银监会关于严格执行房地产贷款业务规制要求和、审慎开展与房地产中介和房企相关的业务、规范各类贷款业务管理、严禁违规发放和挪用信贷资金进入房地产领域等要求。3 结束语

目前社会经济发展一体化趋势愈发明显，房地产企业想要在资本市场分一杯羹，就需要对融资的方式方法进行深入研究，同时结合房地产公司的实际情

况寻找出适合的融资策略，以便实现企业效益的稳步增长。参考文献：

[1]王义莉.我国房地产开发房地产企业融资问题研究综述[J].经贸实践,2015,(9):101.

[2]温希锦.浅析我国中小房地产企业融资问题研究[J].品牌(下半月),2015,(8):12.

[3]宋春兰.房地产开发房地产企业融资研究[J].现代商贸工业,2015,(6):40-42.

[4]张丽.房地产企业融资现状分析及对策研究[J].现代商业,2014,(14):27.