土地法律法规中的评估价格土地土地暂行条例
实施细则土地暂行条例土增税暂...
一、土地中的两类评估价格
评估价格，是税务部门计算征收土地的重要依据，在《土地暂行条例》及《土地暂行条例实施细则》中，明确规定的评估价格有两类。
其一是《土增税暂行条例》第六条规定的“旧房和建筑物的评估价格”，作为计算增值额时，所扣除的一项金额，在法律条款上与“新建房及配套设施的成本、费用”并列。
其二是《土增税暂行条例》第九条规定的“纳税人有下列情形之一（隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的），按照房地产评估价格计算征收”中的评估价格。
《土增税暂行条例实施细则》第七条第四款规定：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以
成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
《土地暂行条例实施细则》第十三条规定： 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
从实施细则的上述规定来看，“旧房和建筑物的评估价格”和“房地产评估价格”存在很大差异，评估方式不同且适用于不同的征纳场景，共同点在于都需要税务机关确认，也没有明确取得评估价格的评估程序有谁启动。
二、房地产评估价格的三种适用情形
针对“房地产评估价格”，《土地暂行条例实施细则》第十四条针对《土地暂行条例》第九条规定的三种不同情形，给出了具体规定：
条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。
条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
从上述条款可以看出，“房地产评估价格”适用于纳税人发生的三类行为，其中前两种是“隐瞒、虚报成交价格或者不据实提供扣除金额”的违法行为，第三种则是“成交价格真实但偏低”的异常行为。
针对前两种行为，结合《土地暂行条例实施细则》第十九条第二款：纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按照《征管法》第四十条的规定进行处理。（该条款中《征管法》第四十条对应现行《征管法》第六十三条）的规定，可以理解，纳税人在土地申报时隐瞒、虚报房地产成交价格或者不据实提供扣除项目金额，实际是一种偷税认定下的违法行为，基本对应少计收入、多列成本以及虚假申报。
所谓“隐瞒、虚报房地产成交价格”的违法行为，很好理解，比如常见的阴阳合同，实际成交价500万但申报成交价200万，目的就是为了少交税款，税务机关可以根据评估价格作为计税价格，依据征管法追征税款，加收滞纳金并予以罚款。
所谓“成交价格真实但偏低”的异常行为，也很好理解，比如某公司出售了不动产，周边近期成交单价为20万一平，该公司成交单价仅为12万元，成交价真实不存在隐瞒虚报，该公司提出的理由包括公司资金链断裂，急需回笼资金，购买方全款已支付。税务部门如果不认可该理由为正当理由，可以按照当地评估价格，最终以单价18万元来作为征收土地的计税价格。
三个行为，两个比较容易理解，但“不据实提供扣除项目金额”却相对复杂，对纳税人存在不据实提供扣除项目金额的行为，如何才能准确认定，并依法进行处理处罚，需要结合《土地暂行条例实施细则》的规定进一步理解。
三、扣除项目金额不实时的评估价格
《土地暂行条例实施细则》第十四条规定：条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。
《土地暂行条例》第六条规定：计算增值额的扣除项目：(一)取得土地使用权所支付的金额；(二)开发土地的成本、费用；(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(四)与转让房地产有关的税金；(五)财政部规定的其他扣除项目。
要确认纳税人，在纳税申报时存在不据实提供扣除项目金额的行为，首先要确限定扣除项目的范围？
根据上述规定来看，扣除项目被分为五类，是否任意一类扣除项目金额存在不据实提供，都属于“不据实提供扣除项目金额的行为”呢？暂且排除第五项兜底条款，答案也显然是否定，纳税人不据实提供与转让房地产有关的税金，税务部门不可能通过对房屋成本价和取得土地使用权的基准地价进行评估，来作为税金的扣除范围。
结合从《土地暂行条例实施细则》规定的评估价格按照“房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估”的方式来看，纳税人不据实提供扣除项目金额中的扣除项目应仅限于“取得土地使用权所支付的金额”、“开发土地的成本、费用”以及“新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格”三类。
要确认纳税人在纳税申报时存在不据实提供扣除项目金额的行为，其次要明确什么是
不据实？
不据实就是不依据实情，实情应分为两个层面，一是客观的存在，确定有和无，二是准确的金额，确定多和少。
针对“取得土地使用权所支付的金额”、“开发土地的成本、费用”或者“新建房及配套设施的成本、费用”这三项，由于三项金额本身是企业客观发生的支出，并且相关金额应当依法据实进行财务记录，因此才存在纳税人不据实提供的可能性。
至于“旧房及建筑物的评估价格”，如果纳税人未委托评估不能取得评估价格而不提供，则不属于不据实提供；如果纳税人已经委托评估取得评估价格100万但提供为50万，则属于不据实提供。
举例而言，某公司在土地清算时，针对“取得土地使用权所支付的金额”、“开发土地的成本、费用”或者“新建房及配套设施的成本、费用”这三项中的任一项或者多项不据实提供，或者针对“旧房及建筑物的评估价格”，在已经取得评估价格的情况下不提供真实准确的金额，则属于不据实提供扣除项目金额的行为。
税务部门应按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估，将取得的评估价格作出部分扣除项目金额，并根据与转让有关的税金计算土地税额，如果该公司的不据实提供行为，最终造成了少交或者不交土地，还应按照偷税予以处理处罚。
作者：胡晓锋
