收益法在房地产估价中的应用分析
【摘 要】本文从房地产价值评估的角度研究了我国目前房地产估价的基本方法——收益法。本文首先简述了我国房地产估价方法的现状及其特点。然后提出了收益法在房地产估价应用中所存在的问题。最后对收益法在房地产估价中的应用进行了探讨并提出了一些建议。
【关键词】房地产；收益法；估价 1 目前我国房地产估价方法应用的现状情况
我国的现代房地产估价活动起步较晚，所运用的估价理论体系基本上是从西方国家引进的，随着中国加入wto后，国外房地产估价机构随之渐渐进入我国估价市场，中国房地产估价市场也随之日益成熟，由于我国目前的国有土地使用权有限期出让制度，与西方国家的土地所有权私有制度有所不同，这点就决定了我国房地产估价理论体系特别是实际运用时的差异。在我国，房地产估价方法主要有收益法、成本法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法等其它方法，而收益法是进行房地产估价工作中应用最主要的方法之一，它是一种从房地产的经济效用出发来评估房地产价格的方法，它不仅具有充分的学术理论依据，而且具有十分重要的实践意义，在国内广泛地应用于收益性房地产、房产、土地价格的评估。 2 收益法在房地产估价中的应用特点 2.1 收益法的含义
收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的
未来收益，然后将其转换为价值来求估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，成为资本化。收益法的本质是以预期收益为导向来求取房地产的价值。通常把收益法测算出的价值称为收益价格。
2.2 收益法应用于房地产估价的理论依据
收益法是以预期原理为基础的。该原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。也就是说，房地产当前的价值，通常不是基于其过去的价格、过去开发建设的成本或者过去房地产的市场状况，而是基于房地产市场参与者对房地产未来所能带来的收益或者是投资者所能获得的满足等的预期。过去的历史资料的作用主要是利用它们来推测未来的变化情况及变化趋势，解释预期的合理性。从理论上来说，一宗房地产过去的收益虽然与当前的价值无关，但是他过去的收益通常是预测未来收益的参考依据之一，除非是外部条件发生重大变化是的过去的趋势不在延续。
收益法的基本思想：由于房地产的寿命较长，占用收益性房地产不仅现在能够获取收益，而且可以期望在未来持续获取收益。因此，可以将购买收益性房地产视为一种投资，即投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买它未来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列的资金。这样，对投资者来说，讲资金用于购买房地产获取未来收益，与讲资金存入银行获取利息所取的作用是完全相同的。于是，一宗房地产的价格
就相当于这样的一笔资金，如果将该笔资金存入银行夜壶带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入。因此，收益法的基本原理可以表述为：将估价时点视为现在，那么在购买一宗有一定受益期限的房地产，预示着在其未来的受益期限内可以源源不断的获取净收益，如果现在的一笔资金可以与这未来一定期限内德净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。这个金额就是收益性房地产的理论价格，用公式可以表示为：房地产的价格=纯收益/资本化率，它包含着三个假设前提： 2.2.1 收益每年不变
实际收益是在现状下对被评估房地产实际取得的收益，它受到多种因素的影响，所以在确定纯收益时，通常不能直接用于评估。例如：当其收益的权利人在法律、行政上享有某种或受到特殊的，致使房地产的收益偏高或者偏低；收益人经营不善，导致亏损，纯收益甚至为负数。这时候必须对实际收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得在正常的市场经济条件下、法律上允许、最佳利用状况下的房地产净收益值。 2.2.2 资本化率确定
资本化率在现状中通常也不是确定不变的，在不同的用途、不同的地区、不同的时间、不同的性质的房地产，由于投资的风险有高有底，因此在实际评估工作中，一定要依据房地产所依据的环境确定资本化率。
2.2.3 收益为无限年期
一般情况运用收益法时，理论上假设收益为无限年期，否则不适合用收益法
2.3 收益法在房地产估价中的优点
收益法与成本法、市场比较法、剩余法、路线法等其它方法相比有以下主要优点： 2.3.1 理论依据充分
收益法是以预期理论为依据，将受托估价的房地产的未来现金净流量折现值之和作为其现在的价格，与市场法和成本法相比，是一种具有理论基础的方法。市场比较法，通过类似房地产实例与待估房地产的比较，确定待估房地产的价格，尽管比较符合人们的现实经济行为，但是以价格求价格，并没有说明价格形成的依据。成本法从费用着眼，确定价格，有一定理论基础，但有一定的应用，例如不可再生的城市土地就不能用成本法进行估价。 2.3.2 运用范围广泛
无论是纯粹的土地还是单纯的建筑物，或者两者合二为一的房地产，重要的是有收益性的或者具有潜在的收益性，都可以运用收益法进行估价。特别是对于不能用成本法估价、不可再生的城市土地，收益法同样也可以适用其估价。 2.3.3 符合购买者的理念
通过收益法所确定的收益价格，实质是一种需求价格。对于房地产的购买者来说，他购买房地产所愿意支付的代价，自然以他期望该房地产在未来所能给他带来的收益为依据，而不会去考虑该房
地产在开发建设过程中花费的成本。收益法还可以充分考虑资产的各种贬值因素，并且它是用未来收益来衡量房地产的资产的价值，所以其结果较容易被投资者所接受。 3 收益法在房地产估价中存在的问题 3.1 收益法在适用范围有一定的局限性
对于有收益性房地产来说，收益法是最有效的估价方法，但是对于非收益性房地产，如居住房地产、机关、学校、公园等公用、公益性房地产的估价来说，就不能运用收益法进行估价。在信息资料比较全，比较案例比较多的情况下，市场法比收益法能更好地评估出房地产的真实价值。
3.2 折旧费是否应该扣除在实际应用中存在较大的争议 在运用收益法来进行房地产估价的时候，人们的传统观念都认为折旧费应作为费用扣除，而在实际应用当中许多专家对这样做法提出质疑，认为折旧费应作为费用扣除不恰当。 3.3 净收益及资本化率的确定比较困难
由于收益法需要预测未来的净收益，而且还要对收益所承担的风险进行度量以及受房地产市场发展变化及社会经济条件各个方面因素的影响，其结果受主观判断和未来不可见因素的影响比较大。因此收益法的应用，需要资本市场是比较发达和成熟的，房地产估价人员需要具有更加丰富的专业知识。然而，收益法在我国的评估理论和实践中都有薄弱地方，收益法的应用推广在其理论和实践中都遇到了一些问题，如评估实践中各种参数的选取的依据和来
源，企业基础财务数据的不完备，行业、市场信息的获取等等。 3.4 仅根据预期的净收益来确定价格，可能脱离实际 首先净收益是购买者所期望的未来的净收益，是以预测为基础的，与其实际的收益额不一定完全相符合。其次，收益法仅仅从预期收益的角度考虑价格，完全忽视成本费用的大小，这样是考虑不够全面。
4 收益法在房地产估价中的改进之探讨
根据前面的分析研究，笔者认为，用收益法进行房地产估价，应该注意以下几个方面的问题：
4.1 要以同类房地产的市场价格作为收益额的计价基础
通常对房地产收益额的确定是直接计算，本文认为这样计算不科学，在确定某房地产收益时，本文建议以类似房地产的收益作比较，同时也要对市场走势作准确的预测，以便更准确的确定净收益，减少估价误差。因为正常的净收益由于实际收益受到多种因素的影响，不能直接用于评估，有必要对实际工作中某些特殊因素，如经营不善、法律上、行政上某些或者特殊的加以剔除，取得在正常的市场条件下、法律上允许、最佳利用方向上的房地产的净收益值。
目前需确定的收益额主要有三种：利润总额、净利润、净现金流量。相应的收益额确定方法是利润总额法、净利润法、净现金流量。本文建议采用目前国际上比较通行的方法——净现金流量法，
这也是大家比较愿意接受的一种方法。净现金流量法相对于其它方法来说，它符合资产经营中不断追加投资和回收投资的动态过程，比较真实的模拟企业在未来经营中收益的实现途径和过程。因为它以收付实现制为原则，排除了人们主观认定的固定资产折旧费的干扰；同时，它不仅考虑了现金流量的数量而且考虑到受益的时间和货币的时间价值；而且它还是税后指标。因此净现金流量就比利润总额和净利润更能客观地反映企业或技术资产的净收益。 4.2 折旧费不应该作为费用扣除
目前很多运用收益法进行房地产估价的报告中均把折旧费当作费用扣除，本文认为应当把折旧费作为房地产一种投资，不应当把折旧费当作费用扣除。折旧虽然是损耗，但这种损耗是为取得收益而发生的贬值，是资产价值的时间表现形式。由于资产，特别是固定资产在一个限定时间内并不能耗完，它对企业生产经营的贡献因其年复一年存在而存在。需要指出的是，这其中也包括无形资产、递延资产的摊销。这种贡献从价值角度上讲就是折旧，所以，折旧的存在从另一个角度看，折旧在整个资产使用期限内并未真正发生支出，也没有一个企业因折旧的存在而准备大量资金用于支付，但是这就所形成的价值却被企业以收入形式获得。从另一个角度看，折旧在整个资产使用期限内并未真正指出，也没有一个企业因折旧的存在而准备大量资金用于支付，但是这就所形成的价值却被企业以收入形式获得。然而折旧在现实中并没有实际支出，而是作为业主提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都
属于实际支出。因此本文认为应当把折旧费作为房地产一种投资，不应当把折旧费当作费用扣除。 4.3 确定资本化率
资本化率实质上是对未来收益的折现率，其大小对委托估价房地产价格的高低影响极大。因此，它指的是适当合理的资本化率。收益法中采用的适当合理的资本化率，应该等于与获取房地产上所产生的纯收益具有同等风险的资本化率。在不同的用途、不同的地区、不同的时间、不同的性质的房地产，由于投资的风险有高有底，因此在实际评估工作中，一定要依据房地产所依据的环境确定资本化率。
在实际运用收益法进行房地产估价时，目前通常是采用直接选取法来确定资本化率，但是采用此方法误差较大。本文认为在收益法评估实务中宜采用以下两个步骤：
4.3.1 首先利用分析工具和分析技术初步确定资本化率 （1）利用财务分析技术。运用各种财务指标对公司经营结果，财务状况进行分析，通常有财务比率分析法，杜邦分析方法等。 （2）利用经济、管理战略分析技术。如市场结构-行为-绩效分析方法、产品寿命周期分析模型、波特的物种竞争要素分析模型、增长——份额矩阵分析法、swot分析法等。
（3）利用统计分析工具和技术。常用的统计分析工具有excel软件、spss统计分析软件等，常用的统计分析方法有平均分析方法、相关性分析方法、回归分析方法、时间序列分析方法等。
（4）利用层次分析法层次分析法。这是一种综合定性和定量的分析方法，可以将人的主观判断用数量化形式表达和处理，形成相对的客观判断标准，用来处理一些多因素、多目标、多层次的复杂问题。
4.3.2 其次采用行业基准收益率加物价指数调整法、安全利率加上风险调整值法和收益风险倍数法来最终确定资本化率。 根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途，新旧程度等确定风险调整值来确定资本化率，这样取得的资本化率就比较真实可靠。因为合理的分析工具和技术可帮助评估师对信息对分析更全面和更透彻，充分挖掘所收集的资料中的有效信息，减少由于分析遗漏等方面产生的风险，定性与定量的相结合使得分析的过程和结果更加科学、客观更具说服力，同时还可以节约评估的时间和精力，减少评估的时间和成本风险。 4.4 在建立收益法评估模型时进行检验
收益法评估中大量的使用了统计学原理和数理统计分析方法，这要求我们建立的评估模型时进行拟合优度、总偏差和显著性检验，这是科学的使用收益法评估的必要条件，我们以前的收益法评估中并没有足够重视检验，我认为这是不适合的。由于统计检验理论本身已经非常成熟，本文在此不再详述。 5 其他应该改进的地方
为了准确反映估价对象的价格或价值，提高估价结果的精度，
本文认为还应当：
5.1 提高房地产估价人员的规范意识、全面理解和把握《房地产估价规范》的精神
《房地产估价规范》作为房地产估价的操作技术规范，是房地产估价人员在进行房地产估价的全过程的行为准则和技术指导。我们要深刻理解和把握规范的涵义、精神实质，从进入房地产估价这个行业开始，我们在承办业务开始到估价报告出具、估价底稿归档的时候，都必须严格执行规范，而且我们平时需要加强学习和交流，以便更好的提高执业水平。
5.2 健全估价体系，规范估价流程
在承办业务后，估价人员应严格按照估价程序，对估价对象的产权等资料进行必要的鉴定，两名或多名估价人员到估价对象现场进行勘察，进行全面、细致的市场调查。这样我们对资料汇总、认真分析，把握对价格或价值影响的主次因素来确定修正调整系数、内部审核等，从而将误差降到最小。 5.3 设立专门的信息资料部门
设立专门的信息资料的部门，负责收集市场信息、房地产交易资料，我们在进行实地查看时，需要认真的核对成交的真实性,对资料进行汇总、分析、归纳，以便我们掌握市场动态和发展趋势，为估价部门提供翔实、准确、及时的交易案例，从而提高参考案例的可比精度。
5.4 引入国际评估准则，尽快实现与国际接轨，拓展发展空间
随着世界一体化、经济全球化步伐的加快，我国已经加入wto，我们需要开拓的不再只是国内市场，而是国内、国际两个市场。我们要充分研究wto规则，学习并引入国际评估准则，培养国际化评估人才，建立国际化的评估机构以尽快与国际惯例接轨。 参考文献：
[1]麻晓芳.房地产估价[m].北京：科学出版社,2010 [2]赵国杰.工程经济与项目评价[m].天津:天津大学出版社,2003
[3]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法[m]/柴强主编.-4版.北京:中国建筑工业出版社,2009
