项目评估报告

第1章总论

1.1项目概况

1.1.1项目基本情况概述

项目名称：“至臻浅水湾”，该地块位于广元市利州区，西至红星公园，东至商贸城，南临滨河。总征地面积为

77.66亩，用地性质为建造商品住宅。地理

位置十分优越。依山傍河、空气清新，区内四季分明、气候宜人，本项目规划以住宅为主，兼容商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。本项目产品定位为中高等档次的住宅新区。充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，区。

整体规划

体现了规划区的现代和时尚，具备创造了清新、雅致的人文居住园

1.2规划方案

1.2.1建筑形式采用组合式：高层90%，小高层10%,并初步确定项目主要技术指标如下：

①总用地面积：77.66亩②容积率：2.6M

3

③总建筑面积：16.5万M

2

其中：高层住宅：11.0202万M

2

商业：2.1516万M

2

地下车库：3.05万M④建筑密度：22% 绿化率：37% 1.2.2、总体规划设计理念

2

(1) 充分利用本地块的地理优越性自然资源，人文和环境的可持续性发展，创造

既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；

(2) 适应本市区白领人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；

第2章．建设规模与建设方案

2.1建设内容与建设规模

本项目工程总建筑面积16.5万平方米（1、2、3、4、5、6、7，共七栋）。临东北面道路布置6、7号楼，6、7号楼群楼相连，临西北面道路布置

3、4号楼，带

群楼。3、4号楼间，城市道路交汇处设600平方米公共绿地和小区景观梯道入口。背街设计为内部生态绿化中庭，布置有绿树、水池、休闲小品。建筑布局以点线结合为主围合中心绿化，平面上的错动与高度的变化形成错落有序变化丰富的建筑空间格局和开阔的视线通廊。地得到充分的融汇和贯通。

3、4号楼负一层平街设小商铺，一,二、三、四层为商业用房，四层以上为住宅；3号楼一,二、三层为商业用房，三层以上为住宅。层为住宅。

住宅小区步行景观入口设于3、4号楼间，车行及消防入口设在用地西南角，地下车库出入口分别设于东面和西南角，

平街为商业入口，住宅门厅朝向小区中

1、2号楼，一、二、三

城市公共绿地，小区中心绿化以及保留绿

1

庭，小区封闭。

住宅均为点式平面，3、4号楼每层六户，其余楼号每层六户，户型以套内建筑面积90-110m2左右三室两厅为主，辅以少量的一室一厅和两室一厅，本设计强调住宅的居住性、安全性、舒适性，解决高层住宅中的房间对视问题及穿堂风的形成，各户均争取良好的景观视线和采光通风。

2.2建设条件

2.2.1建设地点条件

1、该规划区地理位置优越，紧邻红星公园、国贸广场、大学城、碧桂园、体育馆。

2、靠近公路，交通便利，长途客运总站仅

0.5公里。

3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。

4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。5、拟建规划分区给排水、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、等生活服务设施尽在整体规划中。

第3章市场调查分析

3.1 市场发展前景分析

根据对今年以来出台的房地产行业、对市场供需状况等方面情况调查表明，本地区房地产业发展前景看好，主要表现为：3.1.1 房价将持续稳中有升

近几年，商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，

因此受宏观影响较

小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。

3.1.2 房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势

一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。

3.1.3 二手房市场活跃对新房的促进

随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。

3.1.4 将加大对地产开发的力度及城市建设的力度

这将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到本市购房居住。3.1.5房地产营销方式的改变

房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。对今后市场的预测：——从购房能力看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，

2008年到2013年，城镇

居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。——从投资角度看

3

由于股期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。

加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的

42%，年增幅达16%。

需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为——从消费结构看

随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能

满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。

第4章．销售计划及营销方案

4.1 销售计划

根据工程建设进度计划及广元地区房地产发展走势，

该项目拟销售周期为三

年：2014年销售收入2.1亿元；2015年销售收入2.7亿元；2016年销售收入2.8亿元。

4.2 营销方案

秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。

（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。

（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、地区代理等多元化销售方式。

（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入

行销、网络销售、

了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，

新盘开

发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。

第5章．投资估算与资金筹措

项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为2.5亿元人民币，其中建设投资为

2.2亿元，建设期利息3000万元。

详见表-1：《项目总投资估算表》，更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整。

5.1、建设投资

建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。

建设投资估算依据：

整个项目从2014年8月开始，2016年8月底全面完成。整个项目按中、高水平计算。银行贷款利率按0.8%计取。建筑形式组合式：高层

90%，小高层10%

5

开发期税费估算表

序号1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

项目配套费质检费建筑管理费绿化费白蚁防治费土地使用费再就业基金教育专项基金

招标费规划许可工本费土地证工本费施工许可证

合计

金额（元）13200000 495000 198000 16500 247500 660000 1650000 1650000 165000 82500 82500 82500 18529500

估算说明（元/㎡）

80 3 1.2 0.1 1.5 4 10 10 1 0.5 0.5 0.5

（依据当地市场情况,2010年3月与公开招拍挂，为土地费用为95万/亩,因此以之作为投资估算的依据.）

5.2、建设期利息。

建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资金筹措可通过预售房款，项目的总利息为

7000万元。

5.3、项目总投资

上述建设投资、建设期利息两项相加，即为项目总投资，共计见表-1《项目总投资估算表》。

2.5亿元。详

5.4、项目投资与筹资计划

按市规定，投资项目的自有资金应达到项目投资的例的投资，项目方可依法转让或预售。项目首期约为充分利用建设单位资金，公司自筹项目总投资的可通过银行贷款和项目预售收获取支持。

由于项目建设期较长，实际运作中，上一期项目的销售收入中相当一部分可用于下一期的建设资金。

项目建设期历时2年，从2014年8月至2016年8月底全面完成，在建设期内，投资总额按和资金筹措表》。

投资与成本费用估算汇总表

项目土地费用前期费用建安费用基础设施费开发间税费不可预见费管理销售费

合计

单方成本（元/㎡）

51.5 35 1700 10 50 20 112.5 1944

金额（元）85000000 5775000 277000000 1650000 8250000 3300000 18562500 323037500

40%、60%的比例分年均匀发放。具体见表—

2：《项目使用计划60%以上，完成此比

6万平方米，投资约1亿元，60%作为启动资金，其余

40%

5.5、项目销售收入估算

7

据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，如下表—3

销售收入预算表

项目

面积（㎡）

测算该项目销售收入情况

单位平均售价（元

/㎡)

销售收入（元）

住宅个车位商业合计

110202 1280 21516

4200 70000 8000

462848400 600000 172128000 7245700

5.6、项目经营成本估算：

项目经营成本包括：建造成本、销售成本、销售税金和财务费用。其中：

①建造成本=（当年销售收入/项目经营总收入）×总建筑投资上述公式仅为近似计算。

②销售成本含广告费、人员工资、办公费等，按销售收入

2.5%计取。

③销售税金包括营业税、城乡建设维护税、教育费附加。其中，营业税取销售收入的5%，城乡建设维护税取营业税的者合计为销售收入的5.45%。

④财务费用为项目开发经营期间的利息支出。项目经营成本的各项估算见表—

4

7%，教育费附加取营业税的

2%，三

5.7、项目利润估算

项目利润计算如表

损益表

序号1 2 3 4 5

项目销售收入总成本费用销售税金及附加土地利润总额

（1）-（2）-（3）

-（4）

6 7 8 9

所得税税后利润公积金可分配利润

（5）*25% （5）-（6）（7）*10% （7）-（8）

41466562.5 124399687.75 12439968.75 111959718.75

计算

金额（元）742500000 528000000 44921250 3712500 165866250

第六章、财务分析

6.1、盈利能力及清偿能力分析

由上述计算可知，项目财务净现值（FNPV）>0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）=27.1%>12%，且水平较高，表明项目具有盈利能力。

6.2、项目开发经营风险分析

9

对项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。6.2.1、项目盈亏平衡分析

项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。 1

）、项目经营收入保本点分析项目经营成本

=14467.4/（1-5.45%）=1530132（万元），保本点

=15301.32/25155.2=60.83%

即销售收入达预测收入的 2

）、项目经营成本保本点

项目保本开发经营成本=25155.2万元，保本点=25155.2/14467.4=173.86% 即项目开发经营成本达到预测成本的

173.86%，项目处于盈亏平衡状态。实

这是按照计算期平均状态计算

60.83%时，项目处于盈亏平衡状态。

际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，的结果。

6.2.2、项目敏感性分析

本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。 6.2.2.1

、项目总投资

由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生

1些变化，估计最大的变动幅度达

10%，如果的投

资额增加10%，那么从全部资金的现金流量表（表-7）的情况来看，FNPV=2717.80，项目仍然可行。

6.2.2.2、项目销售收入

在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，

虽然项目

前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位，

从而对项目

的销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为1现值下降至2732.79万元，不过从全部投资现金流量表看，财务净值仍大于零，项目仍然可行。

(表-8)的情况

6.3、项目开发经营主要风险及对策分析

房地产开发经营的主要风险

1般包括宏观经济与政治风险，风险、市场

风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有1些不确定性因素带来的风险。6.3.1、市场风险

项目的住宅小区定位为中高等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。

而是具

这就给项目公司带来

两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。

任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，

否则会受到市场的惩罚。房

地产市场亦是如此。从烟台市居民的住房消费意向看，人文生态地区有相当大的潜在居民。因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着人文生态区发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出

11

应变。

6.3.2、项目的资本风险

项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这

1计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如

果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。

鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。 6.3.3、企业风险

企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，中能否准确到位就显得十分重要。

对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。

且在具体实施的各个环节

6.4防范和降低风险的对策

通过对项目进行敏感性分析，可以看出，销售收入和建设投资的变化对该项目的财务内部收益率的影响相对较大，特别是商品房的销售收入，直接影响到项目的盈余。

项目在实施过程中，应注意控制投资，加强项目的营销工作，促进销售收入的顺利实现，从而降低经营风险。

第7章社会评价

社会评价的主要内容包括项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分

析和社会风险分析三个方面，针对本项目的实际情况，将上述三个方面综述如下：

7.1、社会影响分析

7.1.1、

对所在地居民就业水平、生活水平、生活质量及居民收入的影响本项

目属房地产开发项目，不同于生产性项目，它的主要特点是建设周期，投资回收期相对较短，在项目建设时期会为当地居民增加一定的就业机会，

如餐饮业，但

增加的就业机会有限，因此对当地居民的生活水平、生活质量及居民收入的影响较小，但随着房屋的销售，本项目环境的建设，会改善周围的社区环境，业主的入住会为当地居民创造一定的就业机会、

发展空间，会带动以为本项目服务为主

的相关行业的发展。同时也会在一定程度上提高当地居民的生活质量。

7.1.2、对所在地基础设施及文化、教育、卫生的影响房地产开发项目的一个显著特点就是项目的建设可以加快当地的旧城改造，

改善当地的基础设施、卫生条

件，同时由于本项目的建成，业主的入住，可以促进当地的文化素养、教育水平的提高。

7.2 、项目互适性分析

本项目属鼓励投资项目，无工业污染物、废弃物产生，项目的建设可以改善当地的社区环境条件，带动地区城市建设的发展，同时可以为广大购房者提供一个选择的机会，因此项目所在地相关各方对项目的建设无排斥性。

7.3、社会风险分析

本项目施工期的社会风险主要体现在施工扰民方面，

但只要投资方、施工方、

监理方加强施工管理，文明施工，这方面的影响是可以避免的。项目建成后的社会风险主要表现在本项目的安定、团结方面，这主要取决于物业管理公司的综合素质，从客观上分析，此风险也是可以避免的。

13

第8章结论与建议

8.1、主要结论

中国正处于经济快速增长时期，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。房地产作为一项新兴的高速发展的行业，

必然作

为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展，起着至关重要的作用。当前，该市经济持续稳步增长，居民购买力进一步增强，投资环境良好。随着市区交通、工业等各项事业的发展，市区房地产的开发将更加火热，升值空间也将进一步拓展。“至臻浅水湾”项目选址合理，符合市区城市规划的总体要求，具有较好的投资市场和经营条件。项目地理位置得天独厚、较完善的基础设施、方便快捷的交通条件，使它成为本市房地产开发举足轻重的开发项目。

拟建项目从功能布局、目标市场定位、销售价格定位等来看，都是比较合理的，项目本身属于非污染项目，仅在工程建设过程中，会对工程场地的水土保持，工程施工区的空气、噪声、环境、人群健康等方面有轻微的影响。总体来看，有利影响是主要的，其不利影响是暂时和轻微的，不存在制约项目实施的重大坏境因素，从环境角度看，该项目的建设是可行的。

经济性方面，项目对市场的估计和预测是稳健可靠的。

通过分析评价，其内

“至

部收益率、财务净现值等主要经济指标反映出项目经济益较好，由此可见，臻浅水湾”开发项目具有现实可行性和经济合理性，社会效益和环境效益。

本项目投资效果明显，经济效益较好，在财务上是可行的。

同时项目实施也具有良好的

8.2、建议

本项目市场预测主要是从本市房地产开发总量分析入手，情况，预测本项目的商品房销售市场情况，

结合本项目的实际

而市场变化是绝对的。项目本身也有

较多的制约条件和风险因素，需要项目各方的协调配合，充分利用各种可能的优

惠条件，谨慎实施。因此建设单位应加快实施项目的进度，争取早日建成。为保证该项目的顺利实施，使项目的开发建设能获得更好的经济效益并合理规避风险现提出有关建议如下：

8.2.1、作好资金筹集工作。项目总投资达2.5亿元，需根据工程的进度严格落实项目资金，加快筹集项目所需资金，避免因为资金不足影响生产进度。响项目销售收入的实现。

8.2.2、加强楼盘的营销工作。从敏感性分析结果可知，销售收入的顺利实现是保障项目经济可行性的关键因素，鉴于目前房地产市场的竞争情况加剧，

项目的从而影

,

组织管理者应充分利用地段区位景观和价格优势，加强商品房的市场营销策略，成立专门的营销决策机构，全力开展销售工作，切实保障销售收入的顺利实现。8.2.3开发进度方面，需要对规划楼盘进行滚动开发，以前一楼盘销售收入作为后续楼盘的开发成本，以避免融资资金不到位对项目造成的资金链断裂的风险。8.2.4、施工组织方面，已完成地块与滨江路的连接

8.2.5、项目宣传方面，需加大项目宣传力度，特别是要充分利用区位优势及交通优势，打造一两个项目亮点以吸引消费者的眼球。

8.2.6、项目的建设与销售，该项目的投资对项目的预售收入依赖性较大。对销售加大投入，采用多种营销手段促进销售进度，加快资金回笼。项目建设进度将直接影响到销售推广，需随时确保项目的实施进度，以期将楼盘如期甚至提前推出和销售。

8.2.7、已解决协调与部门，水电气，通讯，交通，网络，电视等各相关组织部门之间的关系，本项目区与周边交通要道的连接完成，供保障。

为项目的顺利实施提

广元市至臻房地产开发有限公司

2014

年7月28日

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