2016年土地估价实务：居住用地估价的技术思路
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、营业外收入是指的各项收入。
A：为取得其他业务收入而发生
B：与企业经营活动无直接关系
C：与产品制造无直接关系
D：进行加工劳务而发生
E：土地
2、土地以__为单位进行登记。
A．宗地
B．乡级
C．县级
D．市级
3、某商店占地面积为35m2，建筑物面积为60m2，年正常经营性收入为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000元，若土地还原率取10.0%，则该商店所占地的总价格为__万元。
A．20
B．30
C．40
D．50
4、由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品，因此，一般都要进行修订后，才能按替代原则，采用土地估价方法确定待估地块价格。
A：时间
B：土地条件
C：环境
D：时间和土地条件
E：时间因素
5、地籍是土地的户籍，它的特性有__。
A．空间性
B．法律性
C．精确性
D．自主性
E．公开性
6、按照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137—1990)的规定，构成二类居住用地的条件不包括以下的．【2007年考试真题】
A：市政公用设施齐全
B：布局完整，环境较好
C：以多、中、高层住宅为主
D：有较好的绿地生态环境
E：土地
7、某生产线生产能力为10000t，评估时，由于受某调整影响，产品销售不景气，
若不降价销售，企业必须减少4000t的产量，假设该调整将持续3年，降价造成的每吨产品净损失为100元，该企业正常投资报酬率为10％，生产线的规模经济效益指数为0．6．该生产线的经济贬值额为元。
A：1666223
B：4000000
C：2400000
D：1666667
E：时间因素
8、某宗地的土地取得成本为1500万元，土地开发成本为3000万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值为9000万元，则投资该宗地的收益率为。
A：55．6％
B：50．0％
C：61．2％
D：66．7％
E：时间因素
9、采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了__。
A．预测原则和替代原则
B．供求原则和协调原则
C．预测原则和最有效使用原则
D．竞争原则和贡献原则
10、投资前期的可行性研究工作主要包括__阶段。
A．机会研究
B．预测实践
C．生产研究
D．详细可行性研究
E．初步可行性研究
11、收益法评估商标权主要是分析确定三项指标，不包括项。
A：收益额
B：折现率
C：贴现率
D：收益期
E：时间因素
12、《建设项目用地预审管理办法》规定，需审批的建设项目在可行性研究阶段，由（）提出预审申请。
A．建设用地单位
B．建设部门
C．土地管理部门
D．规划管理部门
13、在城市土地定级时，要考虑主次干道对周围土地的影响距离，该距离一般用以下方式确定。
A：从道路中心到周边可以到达该路的最远地块的距离作为影响距离
B：建成区面积与所有主、次干道总长度比值的一半
C：道路所在的级别范围内的道路总长度与级别面积的比
D：两条道路之间的中心线到路中心线的距离
E：时间因素
14、当前世界农业生产年平均递增2.3%，其中2%是靠__取得的。
A．工地肥力的补充
B．单产提高
C．耕地面积扩大
D．科学技术的提高
15、在土地估价过程中，记载估价关键事项和估价结果，简要介绍估价技术过程的是__。
A．送文函
B．估价工作报告
C．土地估价报告
D．土地估价技术报告
16、标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的。
A：平均数
B：中位数
C：众数
D：总和
E：时间因素
17、（）是指所有者在企业资产中享有的经济利益，其金额为资产减去负债后的余额。
A．所有者权益
B．负债
C．资产
D．收入
18、下列分组中属于按品质标志进行的是．【2008年考试真题】
A：超市按年销售额分组
B：企业按行业分组
C：职工按月工资额分组
D：城市按非农业人口数分组
E：土地
19、采用基准地块评估基准地价，是指根据条件划分均质区域，然后在均质地域内选定若干地块作为基准地块，依据农用地市场交易资料和投入产出资料评估基准地块价格，再将同一均质地域内基准地价的平均地价作为该均质地域的基准地价。
A：农用地土壤质量
B：农用地区位条件
C：农用地肥力条件
D：农用地土地质量
E：国家实行土地估价师资格认证制度
20、房地产行业从业人员2002--2008年间各年的人均年收入是一个。
A：时期数列
B：相对数时间数列
C：平均数时间数列
D：时点数列
E：土地
21、建设用地中的低建筑密度、低容积率、大院落、大广场等利用方式都属于__土地利用方式。
A．实体型
B．粗放型
C．集约型
D．集中型
22、市场经济中的市场概念一般是指。
A：商店等交易场所
B：批发零售等流通环节
C：各种交换关系的总和
D：企业之间的交换
E：土地
23、在上题结论的基础上，若知在估价期日，宗地附近区域出租工业用地的租金标准为4万元／年，市场租金标准为6万元／年．通过这些信息，若要针对其他目的进行估价测算，则下列结论正确的是。
A：土地使用权出让，宗地地价92万元
B：土地使用权作价入股，宗地地价92万元
C：标定地价评估，宗地地价106万元
D：土地使用权转让，宗地地价101万元
E：合法性
24、下列获取估价业务的方式，不正确的是。
A：中介代理
B：被动接受
C：主动争取
D：自有自估
E：时间因素
25、承包经营耕地的单位或者个人连续__弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。
A．一年
B．两年
C．两年半
D．三年
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、按照保险基金的来源不同，可将保险分为等。
A：商业保险
B：保险
C：财产保险
D：人身保险
E：信用保险
2、下列不属于砖红壤特点的包括。
A：一般分布在低山、丘陵和阶地上
B：铁、铝残留在土中，颜色发白
C：肥力差，呈酸性至强酸性
D：土层深厚，质地粘重，肥力强
E：呈酸性至强酸性
3、下列各项中，不属于营业税征收范围的是．【2007年考试真题】
A：境内企业外派本单位员工赴境外从事劳务服务取得的各项收入
B：金融机构实际收到的结算罚款、罚息收入
C：国家进出口银行办理出口信用保险业务取得的收入
D：拍卖行受理拍卖文物、古董取得的手续费收入
E：运输企业在境内运输货物的运费收入
4、城镇土地分等的因素因子中属于区域综合服务能力因素的有。
A：科技水平
B：供水状况
C：金融状况
D：邮电服务能力
E：城镇商业活动强度
5、基本农田保护区划区定界的基本单位是__。
A．村
B．乡(镇)
C．县(市)
D．省(自治区、直辖市)
6、复原重置成本与更新重置成本相比较，是两者的主要差异。
A：设计差异
B：功能差异
C：技术差异
D：标准差异
E：收益差异
7、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让可以采取的方式有__。
A．挂牌
B．招标
C．协议
D．拍卖
E．划拨
8、西部地区发展中，其内部的不利条件有__。
A．自然环境恶劣
B．生态环境脆弱
C．污染严重
D．水资源严重短缺
E．各类用地配置不合理
9、按照发行主体划分，债券可以分为等类型．【2007年考试真题】
A：金融债券
B：公司债券
C：私募债券
D：担保债券
E：公债券
10、土壤主要污染物的种类包括。
A：化学污染物
B：物理污染物
C：生物污染物
D：噪声污染物
E：放射性污染物
11、房地产纯代理租售方式的特点有。
A：中介机构只收取佣金
B：房地产开发商对项目开发管理力度较小
C：中介机构收入相对较少
D：中介机构经营风险较大
E：房地产售价较低
12、总量指标按其反映的客观内容不同，可以分为__。
A．总体单位总量和总体标志总量
B．数量指标和质量指标
C．相对指标和平均指标
D．时期指标和时点指标
13、从狭义上讲，城市基础设施以城市技术性基础设施为主体，一般包括系统。
A：防灾系统
B：环境系统
C：通信系统
D：交通系统
E：规划系统
14、根据《土地管理法》的规定，修改土地利用总体规划的，。
A：由原批准机关根据或省、自治区、直辖市的批准文件修改
B：由原编制机关根据或省、自治区、直辖市的批准文件修改
C：修改后的土地利用总体规划应当报省级批准
D：修改后的土地利用总体规划应当报原批准机关批准
E：上一级土地利用总体规划修改后，涉及修改下一级土地利用总体规划的，由上一级通知下一级做出相应修改，并报原批准机关备案
15、国家所有土地的所有权由（）代表国家行使。
A．国土资源部
B．省
C．县(市)
D．
16、下列属于流转税类的有。
A：土地
B：城市维护建设税
C：契税
D：营业税
E：乙厂应当返还甲厂定金6万元同时支付违约金6千元
17、__结构的建筑物可以承受水平和垂直荷载。
A．框架
B．砖混
C．剪力墙
D．筒式
18、日常地籍是以__为基础，针对日常土地数量、质量、权属、用途等状况的变化进行修正、补充和更正的地籍。
A．城镇地籍
B．初始地籍
C．常规地籍
D．数字地籍
19、某工厂甲将其通过划拨方式取得的工业用地上的厂房出租给乙公司。承租后，乙将厂房重新改造装修为饭店和经营，并于次年经甲同意在原建筑上加建了第二层。现因市政建设需要，需征收该厂房用地并进行房屋拆迁，则下列补偿价格评估方案正确的是（）。
A．补偿价格=工业用途评估地价一甲所有划拨土地权益+原单层厂房建筑物价格
B．补偿价格=工业用途评估地价一土地使用权出让金+原单层厂房建筑物价格
C．补偿价格=商业用途评估地价一土地使用权出让金+现两层厂房建筑物价格
D．补偿价格=商业用途评估地价一甲所有划拨土地权益+现两层厂房建筑物价格
20、土地使用税的课税对象是范围内的土地。
A：城市
B：县城
C：建制镇
D：工矿区
E：农村
21、实践考核和执业登记南__具体实施。
A．国土资源部
B．住房和城乡建设部
C．中国房地产估价师协会
D．中国土地佶价师协会
22、对于使用征地补偿费用数额较大的，要征得__以上的村民代表的同意。
A．3/4
B．2/3
C．1/2
D．4/5
23、下列关于土地使用权的出让最高年限，说法正确的是。
A：居住用地50年
B：教育、科技、文化卫生、体育用地50年
C：商业40年
D：旅游50年
E：娱乐用地40年
24、根据国土资源部颁布的《全国土地利用现状分类》规定，下列用地属于其他林地的是。【2009年考试真题】
A：未成林地
B：迹地
C：灌木林地
D：有林地
E：苗圃
25、无形资产的有效使用年限确定后，应采用__在有效使用期限内摊销其价值。
A．直线法
B．工作量法
C．双倍余额递减法
D．年数总和法
