2017年吉林省房地产估价师《经营与管理》：投资的特性试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、动态投资回收期是指项目以抵偿全部投资所需的时间。 A：净现金 B：净收益 C：净现值
D：财务净现值 E：借款合同
2、房地产转让应当以作为缴纳税费的依据。 A：申报的成交价格 B：申报的市场价格 C：申报的租赁价格 D：申报的成本价格 E：执行层的组织协调
3、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨额如表10—2第2列、第3列所示．用平均增减量趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为． A：8 485元／㎡ B：8 820元／㎡ C：8 500元／㎡ D：8 584元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格 4、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。 A．3.5% B．5.17% C．7.75% D．8.59%
5、在经济寿命期限内，企业周定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是。 A：会计主体 B：持续经营 C：会计分期 D：货币计量
E：执行层的组织协调
6、下列关于会计要素中的负债的说法，错误的是。
A：负债是由于过去的交易、事项引起的，企业当前所承担的义务
B：如果把资产理解为企业所承担的义务，那么负债就可以理解为企业的权利 C：预期在一年內到期清偿的债务属于短期债务 D：负债将要由企业在未来某个时日加以清偿 E：执行层的组织协调
7、下列关于地租的表述中，错误的是。
A：农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积 B：土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息 C：生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的
D：经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的 E：工业用地的监测点评估价格 8、房地产拍卖业务主要来自__。 A．企业委托 B．个人委托 C．委托 D．委托
9、下列各项房地产的估价原则中，不是普适技术性原则。 A：、客观、公正原则 B：合法原则
C：最高最佳使用原则 D：估价时点原则
E：工业用地的监测点评估价格
10、某年1月30日购买某房地产价格为1000美元／㎡，首付款为20％，余款半年末一次性支付，月利率为0．6％。当年，该类房地产以美元为基础的价格平均每月比上月上涨1％，人民币兑换美元的汇率1月30日为6．59：1，9月30日为6．46：1。下列关于该房地产价格的说法，正确的是。 A：该房地产的名义交易价格为人民币6590元／㎡ B：该房地产的实际交易价格为人民币04元／㎡
C：该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元／㎡
D：该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1％ E：工业用地的监测点评估价格 11、土地以__为计税依据。
A．纳税人继承房地产所取得的土地增值额 B．纳税人出租房地产所取得的土地增值额 C．纳税人赠与房地产所取得的土地增值额 D．纳税人转让房地产所取得的土地增值额 12、下列不属于工程造价的特点是__。 A．大额性 B．层次性 C．个别性
D．不可移动性
13、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为元／㎡。 A：2025 B：2250 C：2700 D：3000
E：工业用地的监测点评估价格
14、由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离是。 A：建筑红线后退距离 B：建筑控制高度 C：建筑密度 D：用地面积
E：执行层的组织协调
15、关于流动比率，下列说法不正确的是__。
A．流动比率=(流动资产总额/流动负债总额)×100% B．又称之为“银行家比率” C．又称之为“二对一比率”
D．在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上 16、城市用地评价中，下列__属于适于修建的用地。 A．一类用地 B．二类用地 C．三类用地
D．已征用的土地 17、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】 A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B：待开发房地产建设发包日期 C：取得待开发房地产的日期
D：房地产开发完成并投入使用的日期 E：工业用地的监测点评估价格
18、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是__。
A．经济合理性与技术先进性相结．合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价
B．项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用
C．设计过程中要力求项目全寿命费用最低
D．设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则
19、在测算土地的面积时，不计入用地面积的有__。①公共使用的河滩、水沟、排水沟；②无明确使用权属的巷道或间距地；③市政管辖的马路、街道等公共用地；④经过规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计入总地的面积
A．①②③④⑤ B．①②④⑤ C．①③④⑤ D．①②③⑤
20、__是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。 A．《中华人民共和国注册会计师法》 B．《中华人民共和国会计法》 C．《中华人民共和国注册会计师管理条例》 D．《中华人民共和国会计管理条例》
21、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。 A．人事部 B．建设部
C．省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
22、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（）。 A．一级市场 B．二级市场 C．三级市场 D．存量市场
23、某初一(3)班有女生20人，男生40人，该班比例相对指标为。 A：10％ B：20％ C：30％ D：50％
E：执行层的组织协调
24、投资决策分析主要包括项目的财务评价和__两部分。 A．经济评价 B．效益评价 C．计划管理 D．市场分析
25、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为__元／m2。 A．2938 B．2982 C．3329 D．3379
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的。 A：变现风险 B：风险 C：利率风险
D：市场供求风险 E：借款合同
2、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为 100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为__。 A．43万元 B．112.5万元 C．123.3万元
D．150万元
3、公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民申请宣告其死亡。 A：下落不明满1年的 B：下落不明满2年的 C：下落不明满4年的
D：因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满1年的 E：因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满2年的 4、宏观房地产市场的手段包括。 A：土地供应 B：金融 C：诚信建设 D：税收 E：加强产权管理
5、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为__万元。 A．95.40 B．97.87 C．98.55 D．99.33
6、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则__。
A．必须经房屋拆迁管理部门同意
B．前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议 C．实行“一裁终局制”
D．只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理 E．对仲裁结果不服向人民提起诉讼的，人民不予受理 7、估价报告书的内在质量取决于__。 A．估价方法选择的正确性 B．估价报告的文字表述水平 C．估价结论的准确性 D．估价报告书的格式
8、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时属于下列情形的，经有批准权的批准，可以不办理土地使用权出让手续。
A：经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于机关用地 B：私有住宅转让后不用于居住的
C：按照住房制度改革有关规定出售公有住宅的 D：根据城市规划土地使用权应当出让的
E：转让的房地产能够确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的 9、城乡规划包括。 A：城镇体系规划 B：城市规划 C：镇规划
D：乡规划和村庄规划 E：总体规划和详细规划
10、根据我国土地使用制度实施的实际情况，采用的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途径。 A：土地分等定级 B：土地直接定级 C：土地间接定级 D：级差支出测算 E：级差收益测算
11、下列属于平均指标的是。 A：算术平均数 B：调和平均数 C：中位数 D：众数 E：标准差
12、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有。 A：功能落后 B：功能缺乏 C：环境污染 D：交通拥挤
E：正常使用的磨损
13、产生房地产价格泡沫的主要诱因是__。 A．土地稀缺 B．城市化进程快 C．投机需求膨胀 D．过度开发
14、房地产交易活动的部门__。 A．房地产管理部门 B．房地产中介机构 C．房地产交易所 D．房地产市场 15、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中__。
A．区位因素 B．社会因素 C．实物因素 D．权益因素
16、以下关于投资价值和市场价值的说法中正确的是__。 A．投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估
B．评估投资价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率
C．评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率
D．评估投资价值时一般要扣除所得税 E．评估市场价值时一般要扣除所得税
17、下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是__。 A．完成工程设计和合同约定的各项内容 B．对当地居民有所安置
C．建设单位已按合同约定支付工程款 D．有施工单位签署的工程质量保修书 18、拆迁人是__。 A．房屋拆迁管理部门 B．规划行政主管部门
C．专门从事房屋拆迁的单位 D．取得房屋拆迁许可证的单位
19、下列关于契税的计税依据，表述正确的是。
A：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格
B：土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定
C：土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格
D：征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据
E：在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据
20、房地产投资决策分析的主要工作包括。 A：投资机会寻找 B：市场分析
C：投资机会筛选 D：财务评价 E：规划设计
21、下列不属于物业管理企业经营费用的是__。 A．保险费 B．房产税 C．法律费 D．贷款利息
22、委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买，这体现了拍卖活动应该遵循的。(2008年试题) A：公开原则 B：公平原则 C：公正原则
D：诚实信用原则 E：执行层的组织协调
23、企业会计准则是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则，它包括两个层次。
A：一般会计准则 B：普通会计准则 C：特殊会计准则
D：基本会计准则 E：具体会计准则
24、业主大会议事规则由__制定并修改。 A．业主大会 B．业主委员会
C．物业管理部门
D．业主和物业管理企业共同 25、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。 A：高于 B：等于 C：低于 D：不高于 E：不等于
