考核试题
姓名：
一、
填空题（每空0.5分，共50分）
667 10000
平方米。
平方米，约等于一次性付款，
15
亩。
，免息分期付款，三种。
得分：
1、1亩约等于2、1公顷等于
3、现在最常用的付款方式有按揭贷款
4、按用途房地产的类型可划分为居住房地产，商业房地产，旅游房地产，
70 年；工业用地50年；
40年；
、煤气通、通讯
工业房地产，农业房地产五种。
5、其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地教育、科技、文化、卫生、体育用地综合用地或者其他用地6、七通一平：是指通、及场地平整；
7、房地产又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割
性。包括土地，建筑物及地上附着物8、五证：a.国有土地使用证9、两书：商品房质量说明书费
1.49元/㎡，契税
，房地产物权。
；c. 建设工程规划许可证
；
50年。
50年；商业、旅游、娱乐用地
水通、电通、道路通、排水通、热力通
；b 建设用地规划许可证
。
；
；商品房使用说明书
d. 建设工程开工证；e. 商品房预售许可证10、目前新房办理房产证时所需的费用：登记费11、按揭贷款的额数：居住房最高可贷总房款的
90元，交易费3元/㎡，测绘
60%
。→填
总房款的1.5%，公共维修基金总房款的3% 。
70%，商业用房最高可贷购买的洽谈→→
签定合同
12、销售的基本流程是：迎接客户→介绍产品→写客户资料→处分权
。
以客户为中心
；二个能力是：
跟踪
→
逼定
→
13、取得房屋产权证后，房屋所有人拥有的权利：
现场的观看→入住。
定金的补足
使用权，占有权，收益权，
14、一个中心是：应变能力，协调能力；
国家的经济大势
跟踪，调查
，房地产业的，揣摩，
三颗心是：热心，耐心，信心；四个掌握是：发展状况，法律法规，项目自身的情况
算账，掌握构
，混合结构，
。
15、房屋建筑结构分类标准：
；五个学会是：
钢结构，钢、钢筋混凝土结构
其他结构。
，钢筋混凝土结
二者结合。
→
怎么做→
砖木结构，
16、房屋价格的形成有三种方法：成本+利润，市场比较法，和
17、做为销售员必须具有一定的策划能力，一般策划的思路是：做什么
卖给谁→怎么卖。
土地费用，拆迁费用，勘查测绘费，
18、构成房屋价格的直接费用包括：
设计费，建安成本，景观配套费，市政配套费。
19、构成房屋价格的间接费用的“税费和合理利润”中：契税5.5% ，企业所得税3.3%，土地30-60% 。20、国家规范（国标）的配电设计公寓：40 瓦/平方米别墅： 50 瓦/平方米。21、别墅可分为联排别墅，双拼别墅，独栋别墅三种，别墅的容积率一
般为0.5 。
22、五证、两书，一表，中的“一表”是指商品房竣工验收备案表。二、判断题（每题1分，共20分，对的打“√”错的打“×”）
1、给未成年人购房，登记时要指定一名监护人，并且要到公证处公证。（√）
2、外地人到本地购房也需要担保人。
（√）
3、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。（√）4、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（×）
5、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。
（√）
6、一级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的
土地使用权转让给单位或个人的市场。（×）7、三通一平时指水通、电通、路通、道路平整（
×）
8、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的
回廊部分，层高在2.0米以上的，按其水平投影面积计算。（×）9、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。
（×）
10、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的
主人。（√）
11、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不
算建筑面积。（
×）
12、中国工商银行规定，贷款年限最长可以贷30年，贷款人年龄不得超过
60
岁。（
√
）
13、中国建设银行规定，住房贷款最长可贷30年，商业用房最多可贷20年。（14、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市
场。（√）
15、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。16、入伙是指业主领取钥匙，接房入住。（√）
）
（×）
×17、消防避难层、为了整栋建筑物使用的配电房作为公用面积可以分摊。18、基价也叫起步价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。
（×）（×）
19、借款人偿还银行贷款，期限在一年或一年以内的实行到期连本加息一并还清。（√）20、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。（√）三、问答题（每题3分，共18分）
1、什么是按揭贷款？
答：即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，有银行现行支付房款给开发
商，以后购房者按月向银行支付本息的付款方式。2、物业管理包括哪些内容？
答：物业管理一般包括下列内容：①物业档案资料管理。②房屋维修和养护。③配套设
施、设备、场地的维护管理。④环境卫生管理。⑤园林绿化管理。⑥治安管理。⑦消防管理。⑧车辆交通管理。⑨提供便民有偿服务。⑩开展社区文化服务。3、开发商现售商品房应具备哪些条件？
答：应符合：1）房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2）取得土地使用证书或者使用土地批准文件；3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；4）已通过竣工验收；5）拆迁安置落实；
6）七通一平等配套设施具备交付使用的条件，
用条件或者已确定施工进度和交付日期。7）物业管理方案已落实。
4、在营销过程中首先要观察客户，然后根据客户的类型做出相应的对策。主要观察哪些方面？
答：观察：①他的表情。②他的步态。③他的姿态。④他的目光。⑤他的语态。⑥他的
手势。⑦他的笑容。⑧他的着装。⑨他的用具。⑩他的手饰。5、名片的递接也是非常有讲究的，请简述一下有关名片的递接？
答：当客户主动递名片时要面带微笑双手去接过客户地来的名片并说谢谢！将接
过的名片在短时间内注视一下名片上的公司名称和客户姓名及职务。
男士看完后将放“观察客户”
其他配套基础设施具备交付使
在上衣口袋，女士如果衣服没有口袋的将名片放在随身携带的笔记本或资料夹里不能掉在地上，不要拿着客户的名片在手里捏来捏去。
在递名片的过程中,先检查随身是否配带名片夹。要主动的给客户递名片不要等到客户主动要就，并面带微笑的说您好！双手拿着名片二角正面朝上字体要正面对着客户这样一来可以让客户在第一时间内认识你。千万不能将字体弄反。先生或小姐（女士）我姓张请多指教，不知有什么可以为
您效劳等礼貌用语。
6、二手房房产交易过程要交纳各种税收及税率？
答：登记费，工本费：90元；交易费：6元/㎡；测绘费1.49元/㎡；评估费：房款的5‰；
地税：5年之内建的房子收总房款的
5.5%，5年之外建的房子只收10元工本费。
个人所得税：差价的5.55% 营业税：差价的20% 印花税：10元
四、分析题（每题6分，共12分） 1、商品房销售中面积误差的处理方式？
答：面积误差比=（产权登记面积—合同约定面积）1）误差比在3%以内按实际房价具实结算。
2）误差比超过3%的买受人有权退房，开发商在买受人提出申请
付相应的利息。买受人不退房时：
产权面积大于约定面积但≦3%时，房价款由买受人补足；产权面积大于约定面积但﹥3%时，超出部分房价款由开发企业来承担，产权归买受人。
产权面积小于约定面积但≦3%时，开发企业把多余部分返还买受人；产权面积小于约定面积但﹥3%时，多出房款由开发企业双倍返还。
30日内办理，并支
/合同约定面积
