江苏省房地产估价师《相关知识》：考试特点考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、从1996年到2001年，某市商品房销售量分别为50、60、80、110、120、150万m2，若以1996年为基期，则2001年该商品房销售量的定期增长速度为__%。A．100B．200C．300D．400

2、由于房地产的不可移动、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响，这是由于其__的特性。A．不可移动性B．用途多样C．相互影响D．易受限制

3、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。

A．均衡价格上升B．均衡价格下降C．均衡价格不变

D．取决于供给和需求变动的程序

4、某宗建筑密度为50％，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元／㎡，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元／㎡。该宗土地的总价为万元。A：96B：192C：240D：480

E：工业用地的监测点评估价格

5、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，说法错误的是。A：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动B：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成同方向变动

C：若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等

D：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成同向变动E：执行层的组织协调

6、仅凭债券发行者的信用而发行，既没有抵押品作担保，也没有担保人的债券，也称无抵押担保债券，该债券属于。A：信用债券B：抵押债券C：质押债券

D：担保债券

E：执行层的组织协调

7、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括__。A．融通资金职能B．防灾防损职能C．分配职能

D．分散风险职能

8、制订进度计划时，法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。A：横道图B：网络图C：进行图D：工序图E：借款合同9、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元．某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡．如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为．【2005年考题】

A：2．4％B：3．0％C：3．8％D：7．2％

E：工业用地的监测点评估价格

10、以下不属于房地产转让方式的是__。A．以房地产作价入股B．以房地产抵债C．互换D．典当

11、下列登记中，房屋登记机构应当进行实地查看的情形是__登记。A．预购商品房预告B．房屋转移

C．在建工程抵押权D．房屋抵押权

12、__是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。A．总效用B．边际效用C．总效用率D．边际效用率

13、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。A．3939.61

B．4433.88C．4768.50D．5652.09

14、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。A．土地总价B．土地单价C．楼面地价D．商品房价格15、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡。若按折现率10％和风险补偿值100元／㎡计，计算该期房目前的价格应为。A：4400元／㎡B：4409元／㎡C：4445元／㎡D：4455元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格16、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__倍以上。A．2B．3C．4D．5

17、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是__。A．空置量B．空置率C．空置水平D．空置面积

18、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是

A：项目的交通组织规划B：项目构成及平面布置C：项目的建筑规划D：城市土地利用规划E：借款合同

19、住房公积金缴存比例是指。A：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工本年度月平均工资的比例B：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工下一年度月平均工资的比例C：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度年平均工资的比例D：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例

E：执行层的组织协调

20、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为__年。A．45B．50C．52D．55

21、管理中心运作住房公积金的基本要求是__。A．效益性B．安全性C．流动性D．风险性

22、建筑排水系统按其排放的性质可以分为三类，其中不包括__。A．生活污水B．生产废水C．工业污水D．雨水

23、查看估价对象房屋室内环境污染状況时，对室内来源的污染物应重点查看。(2009年试题)

A：墙体承重材料B：竹质的家具C：装修装饰材料D：家用电器

E：执行层的组织协调

24、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。A．78%B．85%C．117%D．150%25、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了__。A．领导定价法B．随行就市定价法C．目标定价法D．挑战定价法

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括等，A：建筑高度B：建筑结构C：容积率

D：土地使用权来源E：土地用途

2、下列关于维修基金管理的表述中，错误的是__。

A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管

C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还

E．因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主

3、根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是__。A．先上升后下降的抛物线

B．先下降后上升的“U”形曲线C．一直上升的直线D．不受容积率的影响

4、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40％，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是。A：0.4月B：2.5月C：0.4年D：2.5年E：借款合同

5、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是定价法。A：随行就市B：价值C：应战D：挑战E：借款合同

6、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有。A：对房地产本身进行投资改良B：房地产需求增加导致稀缺性增加C：通货膨胀D：外部经济E：建造成本增加

7、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。A．第一阶段B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段

8、房地产投资开发是指在依法取得国有__的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。

A．土地使用权B．土地开发权C．土地所有权

D．土地驻扎年限

9、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为28507元/m2，若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为__万元。A．766B．791C．913D．1046

10、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。A．独立、客观、公正原则属于普适性原则B．合法原则属于一般性原则

C．最高最佳使用原则属于技术性原则D．谨慎原则属于一般性原则

11、某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了__的职业道德。

A．独立、客观、公正B．诚实守信C．社会责任D．勤勉尽责12、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的__。A．1%B．2%C．3%D．4%

13、按照废物的化学性质，固体废物可分为。A：污泥B：一般废物C：有害废物D：无机废物E：有机废物

14、要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是__。A．依法成立

B．有必要的财产或经费

C．有自己的名称、组织机构和场所D．能独立承担法律责任

15、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过__年。A．5B．6C．8D．10

16、房地产的理论价格又叫。A：成交价格B：市场价格C：自然价格D：内在价值E：自然价值17、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。

A．现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B．现时该房改房上市交易的正常价格C．现时该房屋的房改成本价D．当时该房屋的房改成本价

18、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而__；远离街道的方向，地价__。A．基本不变，逐渐降低B．基本不变，逐渐升高C．逐渐升高，基本不变D．逐渐降低，基本不变

19、下列关于现行经济适用住房政策，表述错误的是。

A：其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布

B：集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分

C：市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定D：经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分E：执行层的组织协调

20、下列关于住宅专项维修资金，表述正确的是。

A：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满前的维修和更新、改造的资金

B：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有

C：从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有D：1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确提出建立住房维修基金制度

E：住宅专项维修资金的存储利息，除业主大会另有决定外，应当转入住宅专项维修资金滚存使用

21、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为__。A．1.67%B．2.1%C．2.3%D．2.5%

22、契据登记制又称__。A．德国登记制

B．法国登记制C．美国登记制D．意大利登记制

23、可行性研究步骤是。A：接受委托B：调查研究

C：方案选择和优化

D：财务评价和投资评价E：编制可行性研究报告

24、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有。A：可预测性B：不可控性C：不可逆性D：可延期性E：不可变更性

25、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是。A：40％B：50％C：200％D：250％

E：执行层的组织协调