不动产登记信息查询制度研究

摘要：我国不动产统一登记工作的里程碑，为保障不动产统一制度的实施起到了关键作用。如何完善《条例》和《细则》，各地方登记部门如何在此基础上更好地推进，解决一些存续已久的问题，我想这还会是这几年不动产统一登记全面实施过程中的一个持续的话题。这需要我们在实践过程中做到遇难题认真思考，不断调整工作方式和方法并进行总结，保证我国不动产统一登记制度发展完善。

关键词：不动产登记：登记制度；管理

不动产登记制度是指在不动产登记的过程中，由统一登记机关按照法律规定程序将不动产物权的设立、变更、消灭等情况登记在统一的登记簿上，并颁发统一的权属证书，采取统一的收费标准的制度。近年来，《不动产登记暂行条例》（下称条例）和《不动产登记暂行条例实施细则》（下称细则）的公布实施推动了我国不动产统一登记的规范化和效率化的发展。因此，在对目前我国不动产登记制度现状分析的基础上，对制度的完善以及其在具体实施过程当中遇到的问题进行探讨，探索出更加契合社会现状，更能保障当事人合法权益与交易安全的制度。 一、概述

我国法律上的“不动产”概念，概括来讲都包括“土地、地上定着物、矿藏、水流和海域”。不动产登记是指不动产登记机构依据法定职权，在权利当事人的申请下或者有关国家机关的嘱托下，依照法定程序，将不动产的具体情况记载于专门的不动产登记簿并对其予以公示的行为。从不动产登记的特征来看，其具有以下属性：其一，不动产登记兼有私法和公法的双重属性，属于私法领域中的国家行政行为；其二，不动产登记具备法定性，不动产登记是由登记机构依照法定程序所进行的活动；其三，不动产登记具备特定法律效力，其法律效力主要体现在物权变动的根据效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、风险警示效力等方面。实施不动产统一登记制度的意义在于更好地保护不动产权利人的合法财产权、方便当事人办理登记和查询信息以及保障不动产交易安全，提高交易效率。 二、我国不动产登记信息查询制度中存在的问题

对于不动产登记信息查询制度，在分析我国现状和立法有关规定的基础上，我认为该制度主要有以下问题：

1、现行法律法规不完善。关于不动产登记信息查询制度，在全国范围内的正式立法的原则性规定，以及《登记条例》的规定。其他诸如建设部颁发的《房屋权属登记信息查询暂行办法》和国土资源部制定的《土地登记资料公开查询办法》中的相关规定虽然是较为具体，但是法律效力层次不足，普适性差。其他各地方立法分散，缺乏统一性。因此，在不动产登记查询制度的立法上，我们依然还是有很大的工作空间的。

2、查询主体规定不全面。我国法律法规已经明文规定到的查询主体有“权利人、利害关系人”、“有关国家机关”。作为不动产物权的权利人，可以查询不动产登记信息资料毋庸置疑，但是关于所谓的“利害关系人”，无论是在学界还是在司法实践中都没有一个统一的标准，这使得在操作中无所适从。另外，要特别注意到律师和这两大特殊社会群体，在对登记信息的查询上应该引入律师查询制度，使律师这一专业团体引导信息查询的法律化。在的不动产登记信息公开和查询问题上，应使公众拥有对的强势监督查询权，而应该有相应的容忍义务，这对行政权力极度膨胀的我国具有很现实的意义。这样，使入法的空间尽可能扩大，从而制定出行之有效的不动产登记的专门法、“普适之法”，保证不动产登记信息查询制度更好地实现其应有的价值。

3、缺乏统一有效的登记制度。虽然我国已经在理论上建立了统一的不动产登记制度，现实中各个相关部门机构也都在为之努力。但是，应该看到，我国长久以来的不动产分别管理制，导致很多情况下各部门之间对于一些问题有不同的理解和处理，由此给不动产交易带来的影响已经深入制度骨髓，加之一些机关常见的自我权力观和官僚的工作派头，以及部门利益之间的纠葛，想短时间内在我国真正实现统一的不动产登记制度绝非易事，那么，以统一的不动产登记制度的建立完善为基础的不动产登记信息查询制度可以说也就任重而道远。所以，我们应该以更好的制度设计和更强大的魄力，真正解决登记制度上的“部门分割制”，为我国行之有效的不动产登记信息查询制度的实施奠定坚实基础。 三、完善不动产登记信息查询制度

不动产登记信息查询制度的价值功能是建立在统一的不动产登记制度基础之上的，《登记条例》的正式实施，标志着我国统一的不动产登记制度的建立。

1、确保不动产登记信息资料公开。不动产登记信息所要实现的是物权法中的公示公信原则，如果将信息作为秘密文件而秘而不宣的话，那么设置不动产登记以及使得登记内容与实体法律关系互相一致所做出的努力将付诸东流。所以，必须要确保不动产登记信息资料的公开。从立法角度，明确登记机构公开不动产登记信息资料的义务以及违反义务所应当承担的责任。登记机构是公开信息的提供方，作为公职机关，权力具有扩张性和侵犯性，如若法律法规对其是否行为以及如何行为没有有效的责任规制，这就不免为登记机关的侵害行为提供托词，从而有碍不动产登记信息公开工作的顺利展开。在将要出台的登记条例配套细则以及将来的不动产登记法中，应该的明确登记机关的各项权力以及相对应的责任、惩罚措施，∞另外将行中的行政责任作为兜底条款，这样就做到有张有弛，确保不动产登记信息资料的公开。

2、登记机构要建立专业化的职业队伍。高水准的专业化职业队伍是不动产登记信息公开顺利进行的保障。《登记条例》明确了登记人员和队伍建设管理的要求。圆《条例细则草案》还进一步规定：承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当通过国土资源部组织的考核培训。这些都突出强调了不动产登记人员的专业性和职业性。登记机构人员的专业性能保证登记工作和查询工作的合法性和正当程序性，只有登记机构建立专业化的职业队伍，也才能保证登记信息资料的完整性、准确性和科学性，才能为登记信息的公开与查询打下良好基础。

3、协调反腐与隐私保护的关系。无论是学术界的小众心理还是坊间的大众情怀，都希望以某种一劳永逸的方式严厉打击，也都期望那些隐蔽的权力和财富完全透明化。但是，任何行为都应有度，虽然具有被公众“监视\"的特殊义务，但是，他比普通人多的只是头顶的光环和手中的权力，作为与我们无异的社会个体，他有自己的生活，有个人的隐私权，不动产信息完全公开也会对他带来个人隐私泄露的风险。由于他人违反规定查询并泄露了房产信息，合法购房的李芸卿背负了“房婶”的尴尬之名，引发热议。随后，各地市纷纷出台措施，高标准设置房产信息的查询规格，以防止类似情况发生。

在不动产物权频繁变动的现代社会，不动产登记信息查询所发挥出的“安全保护盾”的作用，使它己成为当事人在进行不动产交易过程中的重要一环。我国不动产统一登记制度的建立，为不动产登记信息的查询提供了基础性、全面性和时效性的平台。但是作为一种中性工具，信息查询既可以保护交易人交易安全、体现物权公示公信原则，同时却又可以被查询人恶意利用，泄露登记权利人的个人隐私。所以，对不动产登记信息的查询利弊并存，恰似一柄双刃剑，在交易安全和公民个人信息安全之间游走。 参考文献

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