房地产代理公司营销模式的研究

2014届毕业生 毕业论文

题 目： 房地产代理公司营销模式的研究

院系名称: 专业班级: 学生姓名： 学 号： 指导教师： 教师职称:

2014 年5月19日

摘 要

房地产代理现在已成为主流的房产销售渠道，随着房地产行业的监督越来越完善，房产销售越来越正规，在满足普通百姓基本需求的情况下形成了新的销售模式.普通代理公司拼佣金或者拼关系的业务模式已经无法满足新形势下的市场需求,广大房地产开发商也逐渐向品牌代理企业倾斜。在房地产市场持续不景气的氛围下，原有的楼盘促销无法促进购房者的消费欲望,由于开发商认识到自己需要代理公司的专业的建议，所以开始寻求与房地产代理公司的合作。在这样的大环境下，市场对代理公司的专业水平，也提出了更高的要求。

本文先从理论上确定了如今房地产代理公司营销模式的内涵和概念，简单叙述房地产业在当今形势下的现状，同时也分析了房地产代理公司的重要性，说明了房地产代理公司的营销模式与房地产行业发展现状的关系，解释了房地产代理公司兴起的原因。此外，论文在研究现状的基础上,还提出了如何才能更好地促进我国房地产业向着更健康更好的形式发展与方法。

本文通过研究和对比,得出结论:无论是开发商自身营销，或是找理公司营销，都是为了更好地适应市场的发展现状，满足市场的需要，创造出更大的价值。所以房地产营销渠道选择的最根本出发点还是要回归于客户，这是市场需求所决定的导向型经济的客观要求。因此，我们必须要用专业并且认真的态度来分析和研究房地产业的发展状况和发展前景,以更好的促进房地产业的发展。

关键词： 地产代理公司 营销模式 发展前景

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Title A Research on the Lack of Study on real estate Proxy Companies marketing mode Abstract

With the real estate agent industry gradually into the mature period， the old agent enterprises fight， fight between commission business development model has been unable to keep up with the need of the new market situation, the customer gradually tilted to the brand agency enterprise。 In real estate sales downturn in the market environment, the purchase desire a simple sales promotion to Qiaodong consumers, the development of enterprises to realizemarketing agency business specialty and importance， began to seek cooperation with the real estate marketing agency enterprise， and puts forward the unprecedented challenge to the professional level of service marketing agent enterprises. This paper firstly defines the concept and connotation of the real estate Proxy Companiesmarketing mode from the theory, development status in the current situation of the real estate industry, explain the importance of real estate Proxy Companies in the current situation，analysis shows that the real estate Proxy Companies marketing model and real estate industrydevelopment status of the relationship， the reason to explain the rise of real estate Proxy Companies. The paper also puts forward how to better promote China’s real estate industry tobetter and more healthy development of form and method。

Through the research, draws the main conclusion： whether developers or developers find their marketing, sales of Proxy Companies, is to better meet the needs of the market, to create greater value. Therefore， the real estate marketing channel choice and the fundamental starting point should also return to the customer, this is the objective demand oriented economy. Therefore， we need to use a more focused attitude to analyze and study the development of the real estate industry present situation and prospects， in order to betterpromote the benign development.

Key Words:The real estate Proxy Companies Marketing mode Future development

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目 录

1 引言……………………………………………………………………………………5 1.1 选题背景…………………………………………………………………………5 1。2 研究目的和意义…………………………………………………………………5 1.3 文献综述…………………………………………………………………………6 2 相关理论综述………………………………………………………………………7 2。1 开发商传统销售模式……………………………………………………………7 2.2开发商传统销售模式的特点……………………………………………………7 2.3开发商传统销售模式的优点与不足……………………………………………8 3 房地产代理公司兴起的原因及现状分析…………………………………………9 3。1 房地产代理公司兴起的背景…………………………………………………9 3。2 房地产代理公司的发展历程…………………………………………………9 3.3房地产代理公司的发展现状…………………………………………………10 4 房地产代理公司的营销模式分析…………………………………………………11 4。1 房地产公司的代理模式………………………………………………………11 4.2 房地产公司代理模式的优点…………………………………………………12 5 房地产代理公司的营销模式及发展前景…………………………………………13 结论……………………………………………………………………………………15 致谢……………………………………………………………………………………16 参考文献………………………………………………………………………………17

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1 引言

1。1 选题背景

进入21世纪后，我国经济的飞速发展、城市化进程的不断加快、居民收入水平的稳步提高以及下拉动内需的，都为房地产业的发展增添了新的生机和活力.美国次贷危机以后，全球性的金融风暴来袭，虽然我国整体的经济增长速度略有放缓，但从宏观角度来看，我国的房地产业仍然是处在稳中攀升这样一个发展态势。随着党的十八届三中全会的召开，党做出了深化改革开放的决定,这就为经济的发展，人民生活状况的改善提供了新的发展机遇，同时也对房地产行业的发展提出了新的要求.

今年的，虽然没有明确提出房价的相关议题，但明显能够感觉到房价进入相对稳定的趋势，有些城市甚至出现房房价的大幅下跌。这在近几年的房地产市场是不敢想象的。据不完全统计,从2014年3月至今，全国大中城市的房地产市场相对饱和，房价也相对稳定。至于像杭州的某些楼盘出现了降价销售的现象，据分析可能是房地产代理公司为了推动销售而使用的一种销售手段.所以，在这样一个阶段,很有必要了解代理公司的一些销售模式和策略,因而选择这个题目作为研究对象，对广大购房者了解代理公司的销售模式也是很有帮助的。

1.2 研究目的和意义

如何在新的经济形势和相关下，尽快适应房地市场新的要求，让房地产市场仍然处于稳定的阶段,成了个房地产开发商的头等大事。所以,在原有的销售模式上,找代理公司来帮助营销，是房地产商适应新市场的一个明显的表现。

近年来，房地产行业的发展一直表现出良好的态势，营业额也呈井喷状态一路飙升。但随着近两年国际经济形势的变化，以及国内房地产也相关的改变，以往的房地产销售都是供不应求的现象已不复存在。在面对更加复杂多变经济形势和的房地产业的业内竞争时，大多数房地产公司都表现出一定的不适应性。我国经济在飞速发展了一段时期后已放缓了脚步，对外贸易和内部市场循环都陷入了新的发展瓶颈。在国内一线城市,购房的刚性需求依然存在,各房地产开发公司面对这样的实行，相应的加大了开发楼盘的速度，因而造成业内竞争越来越剧烈，原有的房地产营销模式已不适应新市场的需要，所以就需要开发商们找到新的途径,解决这个问难题.所以，房地产销售代理公司也就应运而生。

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1.3 文献综述

关于房地产营销,王佳佳在《 营销渠道理论综述》一文中写到，房地产营销具有特殊性，主要具有固定性特征，呈单件性，价值量大,单价高，具有相互影响性，保值增值的特点。主要营销策略包括价格策略，营销渠道策略和营销促销策略。

何佩在《房地产市场营销策略及其应用》写到：认房地产市场营销业已成为经济社会和生产力发展的必然结果.从狭义上看，房地产市场营销是房地产企业将相关的房地产产品和服务出售给购房消费者的过程。从广义上看,房地产市场营销是房地产企业遵循营销原则及本企业制定的营销计划，运用各种营销策略,进行产品与服务的销售，以满足市场需求,实现企业经营目标的整体过程.房地产市场营销实际上是全过程营销即贯穿于地产项目的选址、设计、开发、销售、物业的整个过程。认为营销应该从人文营销，社会营销，知识营销等方面创新发展.

同样,黄勇兵、高可佑的《浅析我国房地产代理发展趋势》主要研究了我国房地产代理服务行业是伴随着房地产行业的发展过程而发展的，截至目前，经历了四个发展阶段。第一阶段（1993—1997年),房地产代理服务业的萌芽阶段。这一时期的标志性事件为广东顺德碧桂园邀请王志纲对碧桂园进行概念包装。“给你一个五星级的家”这一概念的提出标志着一个新型行业的诞生.第二阶段（1998- 2003年)，房地产代理服务业的起步阶段。第三阶段(2004-2007年中)，房地产代理服务业的成长阶段.房地产市场迅速发展，对行业分工要求更加细化，同时品牌开发商开始实施全国化战略,促进了中介服务进一步发展，并开始向二级城市拓展，行业竞争加剧。第四阶段（2007年中至今)，房地产代理服务行业成长中的调整阶段.受对房地产宏观的影响，房地产代理服务市场也随之调整，优胜劣汰格局开始逐渐显现。

通过对以上相关著作的了解，加以自己对房地产营销市场的了解，再结合现如今代理公司的一些影响模式,在这个基础上，本文对如今的房地产代理公司的营销模式做了大致上的分析，对今后房地产代理公司营销模式的相关研究也会起到一定的影响.

2 理论综述

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2.1 开发商传统的销售模式

房地产业已成为国内众多投资者心中的黄金产业。随着房地产市场的改革的进行,以及开发商的营销理念的改变,开发商会着重构建稳定的营销网络，以提高自身的核心竞争力。房地产开发商的销售模式作为与消费者沟通的核心手段，已经成为开发商的重要资源。

从房地产业的发展历程和趋势来看,传统的房地产销售模式可以分为传统经济下的销售模式和网络时代的新经济销售模式这两大类，而这二者也主要是针对互联网通讯的推广普及而言的。将房地产业与互联网结合起来，形成新的销售模式以适应新的市场要求，才是最终的发展方向和趋势。

2。2开发商传统销售模式的特点

依据销售方式的不同来进行区分,可将销售模式分为直销和委托代理这两种销售模式。这两种模式本身对企业而言并没有绝对的好坏之分，不同的开发商会结合实际的市场环境，并根据自身的实际情况,进行市场分析。购房者直接从开发商的销售部门获得所需要的营销方式,称为直销或自销.由于房地产商品不需要经过任何中介会直接从开发商流向购房者，而且在实际运作中也能体现很多优势以及特点。所谓委托代理模式,就是开发商先找到合适的房地产代理公司，然后再根据自己的意愿寻找顾客，进而进行推广和营销。就目前的形势,开发商已经开始追求规模经济,就是因为消费者的消费行为愈发的成熟和理性；另一方面又要走专业化的道路,分化产业市场，企业为了发挥专业的开发优势，会经常性的将销售工作委托给专业的销售代理商来完成。

随着互联网技术的不断发展和成熟，也就随之产生了新经济下的网络营销模式，这种模式对传统的房地产销售模式产生了深刻影响.网络营销作为整体营销的一部分,是建立在互联网技术发展的基础之上的，借助互联息技术的特点来实现开发商的营销目标,它的实际作用的发挥离不开普通的营销环境，它是互联息技术和传统营销结合的产物，也是传统营销理论在互联网趋势下中的展开应用和发展。

2。3 开发商传统销售模式的优点与不足

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由于房产的不可移动性,开发商可以直接将房产送到购房者手中,所以在实际交易中会体现很多的优势和特点：

第一,从信息传播的角度来说，由于采用直销的模式，房地产产品从开发商直接转到购房者手中，而不经过房产中介，因此开发商直接面向购房者,所以开发商可以更及时和准确的掌握购房者的购房动机和需求，以更好地把握市场脉搏；

第二，从成本控制的角度来说,开发商可以直接在销售过程中控制成本,从而高效控制销售的费用;

第三，从销售模式控制的角度来说，为了更好地进行管理，开发商可以自己组建销售团队.

当然，有了优势也就会有缺点.直销模式的缺点是：

第一，大多数开发商在相关的管理经验和运作经验方面都相对欠缺，仅仅是可以组建销售团队而已；

第二，虽然开发商身兼开发和销售两项任务，而且直销模式大多时候不符合社会分工的具体要求，容易造成顾此失彼的局面使风险集中,从而导致开发商自身的风险增加；

第三，直销渠道一般都比较狭窄，并不利于房地产商品特别是新产品推广和销售.

网络营销模式就是在新的经济环境下应运而生的产物。网络营销，就是以最新的互联网技术为依托，并与传统的销售模式相结合的产物。网络营销跟传统营销相比具有以下优势:

第一，应为互联网技术的迅捷和发达，直接降低了销售的成本，节省了时间; 第二，通过互联网途径，能够更加及时地收集和汇总房地产市场和购房者信息，对开发商的决策也更具指导性;

第三,借助于互联网技术的快速和成熟,可以更有效率的对新的房产进行更有效推广和宣传。

网络营销作为一种新的营销模式，是以互联网技术的不断发展和完善为基础的，它的劣势也比较明显，主要的表现在:

第一，由于房地产商品的流动性小，所涉金额大,因此即使客户在网络上了解到了商品房的信息，也还是会到现场去了解，所以，顾客其实并没有通过网络营销来节约时间和精力,也就失去了作为新模式的意义；

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第二，我国的互联网基础设施滞后,不能及时的适应市场的需求和满足顾客的需要,使得互联网的使用率偏低；

第三,虽然21世纪是互联网的时代，但就现阶段的实际情况而言，开发商对实施网络营销的股价还不够准确，只知道需要网络,却不知道需要什么样子的网络，更不清楚需要多少数量的网络，这就使得众多房地产开发商对网络营销只是有美好的愿望,而无法收到良好的效果，网络营销也最终只是流于表面的形式.

3 房地产代理公司兴起原因及现状分析

3。1 房地产代理公司兴起的背景

由于我国的房地产业起步较晚，所以其正规化程度也很难达到标准，并且受到新中国成立后的房产相关的影响,导致我国房地产代理行业的起步和发展也相应比较晚.我国的房地产代理随着开始实行预售管理而登上历史舞台的，内地的城市商品房建设开始走向正轨，则是根据《商品房预售管理办法》,逐步规范并且严格要求管理商品房交易中的销售行为。为的就是在房地产开发和建设的过程中中，保证交易双方的合法权益，同时开发商也可以将未建成但是达标的商品房面向社会进行销售.

3。2 房地产代理公司的发展历程

通过查阅历史资料和相关文件,可以大致将我国的房地产代理产业发展历程分为四个阶段。

第一阶段：1993—1997年,房地产代理业起步阶段

在上世纪90年代前期，我国房地产业的销售相当火爆，开发商根本不用寻找代理,直接自己组建销售团队，因而当时的代理机构也仅仅是一种现象的代名词而已,没有实际意义。

从1993年开始，开始对国内的房地产市场进行，通过一些的颁布，致使一些炒房团暂时从市场中消失,从而给还不成熟的房地产市场降了温。一是保护了当时的房地产市场，而是为国内房地产市场的发展,起到了铺垫的作用。 第二阶段：1998-1999年，发达城市房地产代理业全面发展阶段

时间到了1997年,国内房地产市场开始进入寒冬。1998年,沿海地区发达城市的房地产业在经历一次低潮后逐步复苏。同时，房地产代理销售的模式也发生了本

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质性的变化。从原来单纯的销售，发展为全方位的代理.例如，做销售方案，市场宣传和推广，客户接待，房产销售等等，现如今今本上都是有代理工地来经营，除了像恒大、万科之类的房地产巨头。也是在同一时期，代理商也迅速的形成了公司、销售策划、自由策划人这三种新的销售运作模式。房地产代理经过几年的发展，经过市场的锤炼,找到了适合自己发展的道路，开始有了一定的业绩和规模，取得了很大的进步。

第三阶段,从2003年开始,房地产代理行业由沿海发达地区向内地进军。

我国城市居民对商品房的要求，是随着经济的飞速发展而不断上涨的.伴随着楼市的复苏，各地市都加大了对房地产业的投入，

房地产业马上又要进入新的火爆期。慢慢的开发商自己也感觉到自身的力量是有限的，自己很难在开发和推广都做到精益求精，这就为房地产代理行业的发展壮大提供了条件。

在这一时期，由于沿海发达地区的市场有相对饱和，也就导致了房地产市场的重心需要向内地转移,因而也随之带动了内地房地产行业的发展。诸如万科、恒大等巨头北上,开始将自己的主营阵地移向内地，将自己产业的核心文化和营销模式带到内地,既促进了市场的改革和发展，又是自己的企业得到了新的发展空间,开创了企业发展的新局面。

3。3 房地产代理公司的现状

如今，在国内房地产市场经历了两次起伏之后,众多房地产代理公司先后进行的资源整合及大面积的洗牌，通过实际调研和市场研究给自己进行新一轮的定位和分析，以迎接发展的第四阶段的到来.

在现如今这种特定的房地产业发展的背景下，由于房地产代理公司的发展进度和专业水平参差不起，而且国内房地产业整体水平不高的情况下，大多都只是浮于表面，赚一些快钱，没有真正的为整个行业的发展去考虑。但是随着市场越来越规范及合理，购房者在度过刚性需求之后，购房思维也会越来越理性，房地产代理行业中的众多南郭先生也会显现原形。与此同时，之前为了挣快钱，那些极为急功近利的营销模式也为代理公司日后的发展埋下了伏笔。

IX

4 房地产代理公司的营销模式分析

4。1房地产代理公司的营销模式

为了适应新形势下的房地产业的发展，房地产代理公司也相应的推出了新的营销模式，以适应新市场的需求,以让自身得到更好的发展.通过整理和归纳，总结出现如今房地产代理公司的几种营销模式：

第一，联合营销。这种营销模式让开发商和代理商都参与到营销过程当中，结合了众多传统营销模式的长处。开发商一方面自己在专注于销售市场，另一方面也会寻找合适的代理商来协助自己做最详尽的市场策划与销售分析。这样的好处就是直接避免了单一方法营销的劣势，取各家之所长,用最好的方式、最好的资源做出最好的产品，以满足市场和大众的需要。

第二，异地推广。由于传统的营销模式砖窑都集中在本地市场,很少会将目光放在外地市场,这都是由房地产的不可移动性所决定的。最近几年，由于国内房地产市场异常火爆，大多数开发商为了寻求新的发展机会，已经开始把企业的战略重心转移到外地，突破了地域局限。由于外来的开发商对当地情况不熟悉，不了解当地的市场行情，所以就需要有专业的机构来为他们服务，这也为代理公司的发展提供了机会。

第三，三级市场联动。这种模式是将二级市场的房产通过三级市场进行深度分销。也就是说，每个销售员会根据客户的需要，在客户挑选二手房的时候，向客户推荐新房.这种方式的优势在于开发商投入的成本不高,通过大量的互联网传播，能够获得良好的销售效果。这种三级市场联动的营销模式正在随着内地房地产市场的不断规范而快速成长，必将会成为未来发展的一个重要模式。

第四，连锁营销。这是拥有雄厚实力的房地产代理商提供专业化系统服务的新方式.在市场中，大鱼吃小鱼的现象比比皆是，大的房地产代理商在兼并小的代理机构的同时,会根据市场的需求与方向，引进连锁经营的模式。这种连锁经营，以专业的服务、规范的经营和低廉的成本给客户带去了便捷和安全的全新体验，逐渐形成了一定的市场竞争力，这也是其他模式没有办法去相比的。

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表1房地产代理公司的营销模式所占比例

4.2 房地产代理公司营销模式的优点

房地产行业的社会分工，随着社会市场经济的不断发展变得越来越精细.因此,开发商招代理公司进行委托销售也必然会出现。代理公司的主要工作，就是负责市场调研、策划包装、广告宣传以及产品营销和物业管理，这一套程序开发商无法完成,所以只能借助于房地产代理公司的帮助来完成这项工作。房地产代理销售主要有以下几点优势:

第一，以最优方式整合社会资源。在真实的的房地产市场当中,开发商经常会将市场调研，营销策划,市场推广等各方面的事务拧合在一起,最初一份最全面的计划书，但是这计划书并不是最权威最细致的,毕竟精力和水平有限，很多时候都无法满足专业知识的需求，所以这个时候就需要专业的代理公司来帮助开发商处理好这些事情,以提高企业的运行效率。

第二,建立稳定的客户网络.代理公司在长期的市场小猴过程中,会与很多的客户打交道，因而会留下很多的客户资料，这就是潜在的客户资源。而开发商就没有这种资源，所以开发商需要代理公司来帮助自己，在日常的销售中，把客户资源给集中起来，这样的话对企业以后自身的发展也是很有帮助的.

第三，理性消费有助于降低市场风险。自主式的营销项目，往往不是市场化的.开发商下属的销售部门一般都有一种顺从的心态,他们大多都是以服从和执行为主

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基本没有据理力争，因而会减少很多工作中的各种争执和矛盾。另一方面，开发商销售部门的负责都会因为服务的对象、项目和区域过于单一，而缺少整体认识。

第四，极大的提高了公司运行效率。在实际的销售过程中，代理公司在不同区域不同项目经历了大大小小无数的楼盘,所以他们更加了解客户的心理状态和需求，因而他们可以更准确地把握市场动态,可以很轻松的切入正点，能够极大地缩短适应时间，并且可以将失误率降到最低。

第五，极大地促进资金使用率。凭借自身的专业优势，房地产代理公司可以用最短的时间抓住市场方向,摸清楚各个事物之间的关系，并处理好各方的关系。事实证明，通过以上的这些措施，代理公司可以最大限度的获取利润，并可以将回收的资金投入到新的项目市场当中去，从而促进了资金的使用率.

5 房地产代理公司的发展前景

随着社会的不断进步，我国房地产代理公司的发展潜力也逐渐显现出来，其动力主要来自于两个方面：一是房地产整个行业的持续发展;二是行业本身的进一步发展和成熟。

第一，房地产行业将持续创造巨大的市场空间

从我国开始实行商品房改革之后，国内的房地产市场开始由过去的不专业向专业转变，整个市场也迎来是黄金发展期。十年间，全国商品房的建筑总面积增长了7倍，销售总面积增长了6倍，为各开发商和销售商带来了极大的商机。与此同时，房价也不可避免的随之上涨.

近几年，国内的房地产市场遇到了难得一见的好时机,房地产市场的火爆也带动了整个国民经济的增长，为我国顺利进行各项基础设施建设打下了良好的基础。虽然2008年房地产行业遭遇了巨大调整，市场呈现出疲软下跌的态势，但2009年上半年房地产市场开始回暖，各种利好消息不断地推动着我国房地产夜继续向好的方向发展。

改革开放以来，我国年均国民生产总值增速达到9.8%,远高于世界增速，也高于其它新兴的国家市场，这也说明国民经济的增长也是推动我国房地产业发展的一个重要因素。最近十年，我国城镇居民人均可支配收入也实现了历史性跨越,为城乡房地产市场的发展起到了一定的推动作用。受2008年金融危机的影响，我国国

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民生产总值一度出现快速下滑，但目前已经止稳回升，同时世界银行预测中国将成为全球最早复苏的经济体。

城市化进程是推动我国房地产业向前发展的第二个因素。

从最近十年我国城市化进程的数据来看,人口每增长两千万，我国的人均居住面积增长27平方米,以此类推，我国的商品房需求在三亿平方米。翻阅资料，根据纳瑟姆“城市化曲线”的描述，城市化进程就是房地产业发展的引擎.

历史资料表明，城镇人口的增加，是以城市化覆盖率为基础的,这个以65%为分界线。当城市人口所占比例低于65％时,城市化进程相当快;反之，城市化进程较慢，而这也恰恰是发达国家聚集的地方.因此，在房地产行业不景气的今天，代理公司能够以自身的特点，巧妙地避开那些不利于自己的事情，用自身的优势做出正确的选择，更好的适应市场，并很好地融入市场，体现出自身的价值。

第二，房地产代理公司的自身发展将进一步拓展已有的市场空间。

由于刚性需求的客观存在,它为房地产代理公司带来了极大的市场发展空间，不论是发展规模、专业化程度，还是行业价值及业内地位都得到了极大的提高。

随着市场越来越专业和规范，国内一些大的房地产开发商如恒大、万达等选择由房地产代理公司来帮助他们进行商品房销售.2013年房地产代理行业的销售总额超过7000亿元人民币，占全国商品房销售额的比重达到了历史的最高水平32。1％，而2008年此比例不到20％。此外，我国商品房代理销售总额由2008年的37%飞速上升到2013年的47％。

相关资料表明美国的房产交易有80％是通过房产代理公司进行的，虽然我国房地产代理市场取得了飞速发展,但依旧无法跟国外市场相比。在我国，长三角和珠三角地区虽然市场化改革较早，但是房地产代理公司销售的商品房成交量也才刚过45％;就更不用说那些经济还相对落后，市场还不够成熟的其他地区了。所以说,我国的房地产代理还具有十分广阔的发展空间。

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结 论

本研究主要从房地产代理公司的营销模式与当今房地产行业的发展现状的结合点的视角分析，经过实证表明房地产代理公司的新的营销模式已逐渐取代原有的营销模式，为购房需求者提供更为便利的条件。总而言之，不论是开发商自己营销，还是开发商找代理公司营销，都是为了更好地适应市场的需要，以创造出更大的价值.所以，最终的房地产营销模式选择的出发点还是客户，这是市场发展和社会需求所决定的.从根本上讲,任何一种销售模式都是合理的,只因遇到的情况不同,所以开发商在结合实际情况的过程中,应该拓宽思路，不能局限于一种固定的模式，以求市场最大化，利益最大化.

本文缺陷在于：未能对房地产代理公司的营销模式进行更深入和系统的研究。在实证分析方面，由于受限于时间和区域，没有办法选择具有代表性的房地产开发商或销售商来进行实例研究。

本文还需要进一步研究的问题：不同时间,不同地域，房地产代理公司营销模式的差异研究。

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致 谢

首先,特别感谢我的导师李霞老师，对本论文从选题指导，到论文撰写,以及后期的修改都给予了我细心周到的指导，由于在外工作的原因，没能经常与交流，但每次都是及时发送邮件指导我哪些方面需要再加修改，正因为如此严谨的治学态度和专业的指导,才使得论文顺利完成，在此表示最崇高的敬意！

同时，我还要感谢我身边的同学们.在论文撰写期间，他们从资料的收集、数据的统计、相关问题的讨论等方面真诚地给我提出了许多有价值的建议。使我的论文质量、排版方面有了一定程度的提高,深深感谢他们。

在论文收稿之际，我要感谢河南工业大学的全体老师们！感谢大家在工作、学习、生活中对我的悉心指导和关心爱护.

最后，衷心感谢对本论文进行评审的各位老师!

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参 考 文 献

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