论文22

浅谈乌海市商业用地基准地价评估侯小琴指导教师:张裕凤

呼和浩特

010022

内蒙古师范大学地理科学学院

摘要：城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相

似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。基准地价评估是我国土地市场体系建设的一项重要工作，也是一项复杂的工作。本文以乌海为例，在介绍基准地价相关知识的基础上，着重对商业用地基准地价评估进行探讨，并对基准地价评估的方法和步骤进行基本的阐述。提出商业用地基准地价评估的思路，有两种：路线一是利用首层楼面地价求得的样点地价，路线二是利用首层收益地面价进行修正后的完全地面价。

关键字：乌海市

商业用地基准地价评估思路

1内蒙古师范大学本科毕业论文

Talkofbaselandpriceappraisalofcommerciallandhouxiaoqintutor:zhangyufeng

GeographyscientificinstituteofInnerMongoliaNormalUniversity

Huhhot

010022

Abstract：Base

landpriceappraisalofcityistakingacityasobject,insomeregion.

land,wecutthe

Accordingtotheprincipleofsimilaruse、joinedlandandsimilarpriceof

surfaceoflandregionandevaluateandappraiseaveragelandofsomeregiononthecertaintime.BaselandpriceappraisalisimportanttoChina'slandmarketsystembuilding,itisalsoacomplextask.BasedontheBaselandpricerelevantknowledge,focusingonbaselandpriceappraisalofcommerciallandwerediscussed,andfundamentalelaboratemethod＆procedurebaselandpriceappraisalofcommercialland.Putforwardtrainofthoughtofbaselandpriceappraisalofcommerciallandbytworoute:oneisthatmakinguseoflandpriceofthefirstfloortoobtainlandpriceofsample.theotheristhattakingadvantageofgainslandpriceofthefirstlandtogetwholelandpriceamended.

Keywords:wuhaishi

appraise

commerciallandbaselandThinkingofevaluatand

2内蒙古师范大学本科毕业论文

1.基准地价评估概述

基准地价是对各级土地或均质地域及商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格。城市土地基准地价的评估是运用科学的方法，根据城市土地利用过程中所产生的收益，分别得到城市各均质地域或级别、不同利用类型土地使用权平均价格的过程。基准地价评估不仅可以客观反映城市土地利用的经济差异和城市土地质量的优劣程度，反映地产市场中的地价水平和变动趋势，为宏观地价、规范地产市场、征收土地使用税费、进一步评估宗地地价、合理利用土地、引导土地流动和制订协议出让国有土地使用权最低价的重要依据和参考标准，同时也为房地产投资者投资决策提供依据。

1.1基准地价评估的原则

1、评估时的土地用途以现在实际用途（估价时点原则）为主。

基准地价的市场导向性等作用，要求评估出的基准地价应以目前实际存在的土地利用现状为主，据此反映现实土地收益高低和支付地租、地价的能力。2、土地使用价值与土地收益、地租相结合测算地价。

土地的使用价值决定人们对某一类型或地块的需要程度，市场供求关系和经济等决定地价水平的高低。在正常和完善的市场条件下，相同使用价值的土地，在同一市场供需圈内，应具有同样的地价标准。3、合法、公平、替代原则。4、最高最佳使用原则。

其必须符合4个标准：法律上许可，技术上可行，价值最大化。包括3个方

面：最佳用途、最佳规模、最佳集约度。

5、根据城市条件和市场状况，选择评估技术路线。

1.2基准地价评估的理论依据

1、土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据。2、各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、不同用途基准地价的基础。

土地质量即土地的使用价值，其优劣由土地位置和地块的条件决定。

3、任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用途基准地价具有不同的空间

分布规律。

4、城镇土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提。

3内蒙古师范大学本科毕业论文

5、土地收益是基准地价评估的基础。

市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映，收益高低直接决定了地价高低。

1.3、基准地价评估思路

基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地使用权价格相同、等级一致的土地应具有同样的市场价格的原理，首先将城市土地按照影响土地使用价值的土地条件和区位因素，划分出土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并对相近的区域或级别进行归类。在同一土地级别或区域中，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易成交的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价。

在评估出基准地价标准基础上，经过分析基准地价与宗地地价、租金条件的相关关系，建立城市土地不同级别不同用途宗地地价修正体系。

1.4、基准地价评估的基本要求

1、土地级别划分以城镇土地现状为准。

2、评估时所用的数据以现时土地收益、租金、地价为主。3、要以级为单位，分行业测算土地收益和评估土地价格。4、评估数据要符合数理统计要求。5、样本数据要准确。6、评估模型选择要合理。

1.5、基准地价评估的资料条件

根据乌海市目前的土地市场状况，可用于基准地价评估的资料主要有三类：1、能直接反映出地租、地价的资料。

这类资料包括：①土地使用权出让价格资料；②土地使用权转让价格资料；③土地使用权出租价格资料；④土地使用权抵押价格资料；⑤土地开发、拆迁过程中涉及到各种费用资料等。

2、房地交易、出租包含的地价资料。

包括：①房屋买卖资料；②房屋出租资料；③商业柜台出租资料；④土地联建分成资料；⑤土地联营入股资料；⑥商品房销售资料；⑦以地换房资料；⑧企业兼并资料等。

4内蒙古师范大学本科毕业论文

2

2.1

基准地价的测算

基准地价测算的理论依据

地租理论区位理论

2.1.12.1.2

以区位理论作指导，从区位条件入手，用因果关系的推理思路，根据各种条件下形成的区位类型(自然、经济、交通)对不同区位土地产生的影响，及其在空间上表现出的不同的使用价值和价值及市场交易形成的地价和土地收益，就能准确地评估出土地价格。

2.22.2.1

基准地价的测算过程

基准地价评估区域的确定

基准地价评估反映一定区域内的平均地价，因此，首先应划分城镇内的评估区域，其划分标准是影响土地价格的因素指标的相对一致性。目前，划分基准地价评估区域的方法有两种。一是利用影响城镇土地使用价值的因素，依据其在城镇内部的差异性和一致性，划分土地级别；二是直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域内条件差异，划分出不同的土地条件均质区域。

目前，利用地价资料，按均质区域评估基准地价的典型实例是用路线价估价法评估商业路段的基准地价。

2.2.2

基准地价评估资料的收集与调查

基准地价评估是根据已有的地价、地租及土地收益资料，综合评估各级别、区域分用途的平均价格，所收集的资料真实性和准确性直接影响基准地价评估结果。因此，资料调查是基准地价的重要环节。1、制订资料收集计划。2、编制调查表格。

3、地价测算所需的有关参数的收集确定。

2.2.3、土地还原利率的确定

土地还原利率即地租资本化利率。不同还原利率对土地价格影响较大，其较小的变化即会导致地价的剧烈变动。由于城市土地投资回收期长，均产开发存在一定的风险，因而只有较低的土地价格才能吸引投资。因而还原利率的选择要考虑风险，国内目前城市地价的评估还原利率主要根据：

(1)一年期银行贷款利率；

5内蒙古师范大学本科毕业论文

(2)房地产租金价格比例，即租售比；

(3)城市或两宗地间比较收益确定，一般在6一12％之间。

分析还原利率的内涵，其实质由投资纯利息、风险补贴和货币贬值率三部分构成。

由于我国经济正处于发展阶段．土地需求量会不断增加，基本不存在风险，因此土地还原利率取几年内的一年期固定资产贷款利率的平均值，根据近十年的年利率值，得平均值为8.06%。

这一值经过实地检验和专家咨询认为以8.06%作为土地还原利率相对比较有点高，因此根据工作组的反复推敲论证，最后在8.06%的基础上下调1.01%作为土地还原利率比较合适，所以土地还原利率确定为7.5%。

3、在商业用地中，选取近期发生的样点商业出租和商业私房买卖样点，其房屋结构、层数、交易面积基本一致，计算出租售比为：1：12.5，测算出综合还原利率为8%。

4、房屋还原利率的确定

利用下列公式计算房屋还原利率。R房=[R综（L+B）-R土L]/B式中：R综—综合还原利率

R房—房屋还原利率R土—土地还原利率L—土地价格B—房屋价格

2.2.4、商业用地铺面出租样点地价的计算

乌海市商业铺面出租税费指标包括：房产税、营业税、教育附加、城市维护税等，其相关指标具体见下表：

乌海市商业铺面出租税费指标表

税费名称税率

房产税12%

营业税5%

教育附加0.35%

城护税0.35%

合计17.7%

实例：乌海市某一宗房地产，建筑物价

值为18000元，土地价值为15000元，R综为8%，R土为7.5%，计算房屋还原利率？根据左侧公式为R房=[8%×（15000+18000）

-7.5%×15000]/18000=8.41%

根据收益还原法的基础理论，运用租金剥离法，从房地产租金收益中扣除其他成分，剥离出土地收益，即：地租，以适当的还原利率将其还原为资本价格。

根据乌海市具体情况，商铺出租样点以首层铺面为主，因此利用商业铺面样点进行地价计算：

1、利用首层楼面地价通过修正计算样点地价

6内蒙古师范大学本科毕业论文

首层楼面地价=（房地年租金-管理费-维修费-保险费-折旧费-税费-空房损失费-房屋纯收益）/建筑面积/土地还原利率

式中：

房地年租金=房地月租金*12管理费=房地年租金*5%

维修费=房屋重置成本*建筑面积*2%保险费=房屋重置成本*建筑面积*1.2%

折旧费=房屋重置成本*建筑面积*房屋年折旧率税费=房地年租金*17.7%空房损失费=房地月租金*0.5

房屋纯收益=房屋重置成本*建筑面积*成新率*房屋还原利率

实地调查出租商铺多为楼房首层或平房，计算所得为首层铺面得楼面地价。调查分析乌海市商业房地产各楼层的售价比例并结合类似地区的实际经验，得到楼面地价各楼层的修正系数，从而进一步得到：

平均楼面地价=首层楼面价*0.348

样点地价=平均楼面地价*容积率=首层楼面价*0.348*容积率2、商业用地私房买卖样点计算

乌海市商业用地私房买卖税费指标包括：营业税、教育附加、城市维护费、印花税、契税等，其相关指标具体见下表：

乌海市商业用地私房买卖税费指标

税费名称税率

营业税0.0500

教育附加0.0035

城护税0.0035

印花税0.0020

契税0.0150

合计0.0585

商业私房买卖用地地价计算地价公式如下：

样点地价=（评估单价-重置价*成新率-评估单价*0.0585）*设定容积率2.03、商业用地土地使用权转让样点地价=转让金/宗地面积

3商业用地基准地价评估

3.1商业用地基准地价评估的思路

一、路线一利用首层楼面地价求得的样点地价与单元分值建立模型（一）模型分析与建立

7内蒙古师范大学本科毕业论文

提取地价样点，并与样点在评价单元所在的作用分值进行匹配，进行作用总分值与地价关系分析，二者的关系为指数关系，采用最小二乘法计算商业用地样点地价与样点作用总分值的指数模型。

地价=225.70*（1+

（二）模型检验

商业用地样点地价与作用总分值关系模型检验，通过样点的检验剔除后，

复相关系数为0.853，接近1，模型符合统计要求。

（三）地价计算

将商业用地级别平均分值代入基准地价计算模型，计算商业用地地价，结果见表：

级别地价Ⅰ1397Ⅱ960Ⅲ700IV450V350元/平方米VI180VII1100.018）^作用分值

（四）其他检验方法

1、验证方法一：利用商业用地样点地价计算地价

在商业用地各级别内，选择符合数理统计要求的样本，根据样点地价的分布规律，选用算术平均值作为该级别的地价，计算商业用地样点地价，结果见表：

元/平方米级别地价Ⅰ1365Ⅱ950Ⅲ630IV480V300VI160VII802、验证方法二：建立商业用地样点地价和土地级别的数学模型计算地价

基本原理：在土地定级的基础上，通过建立商业用地级别内的样点均价与作用总分值均值之间的数学关系模型，并通过模型与级别分值界限来计算级别地价。

模型选择：根据商业用地级别内检验后样点的均价与作用总分值均值的二维关系图，选择指数模型，并计算参数值，得到如下模型：

地价=256*（1+

0.017）^作用总分值

将商业用地的级别平均值代入上述模型，得到商业用地各级别用地的地价，见表：

元/平方米级别地价Ⅰ1350Ⅱ900Ⅲ650IV440V280VI150VII908内蒙古师范大学本科毕业论文

验证方法三：建立商业用地级别内均价与样点平均分关系模型计算地价根据商业用地级别内均价与样点平均分关系建立模型如下：

地价=245*（1+…0.017）^作用总分值

将商业用地级别平均分值代入上述模型，得到商业用地各级别地价，见表：

元/平方米级别地价Ⅰ1340Ⅱ962Ⅲ660IV510V270VI198VII1204、比较综合

对上述方法计算所得到的级别基准地价进行综合处理，其结果见下表：

元/平方米级别路线一验证方法一验证方法二验证方法三综合结果Ⅰ13971365135013401363Ⅱ960950900962943Ⅲ700630650660660IV450480440510470V350300280270300VI180160150198172VII1108090120100二、路线二利用样点首层收益地面价进行地价分配率修正后的完全地面价建立模型

（一）模型分析与建立

提取地价样点，并与样点在评价单元所在的作用分值进行匹配，进行作用总分值与地价关系分析，根据样点的作用分值与地价的关系分析，二者的关系为指数关系，采用最小二乘法计算商业用地样点地价与样点作用总分值的指数模型。

地价=250*（1+

（二）模型检验

商业用地样点地价与作用总分值关系模型检验，通过样点的检验剔除后，复相关系数为0.8，接近1，模型符合统计要求。（三）地价计算

将商业用地级别平均分值代入基准地价计算模型，计算商业用地地价，结果见表：

元/平方米级别地价Ⅰ1340Ⅱ792Ⅲ680IV500V340VI200VII1310.018）^作用分值

9内蒙古师范大学本科毕业论文

（四）其他检验方法

1、验证方法一：利用商业用地样点地价计算地价

在商业用地各级别内，选择符合数理统计要求的样本，根据样点地价的分布规律，选用算术平均值作为该级别的地价，计算商业用地样点地价结果见表：

元/平方米级别地价Ⅰ1355Ⅱ810Ⅲ700IV505V300VI170VII1102、验证方法二：建立商业用地样点地价和土地级别的数学模型计算地价基本原理：在土地定级的基础上，通过建立商业用地级别内的样点均价与作用总分值均值之间的数学关系模型，并通过模型与级别分值界限来计算级别地价。

模型选择：根据商业用地级别内检验后样点的均价与作用总分值均值的二维关系图，选择指数模型，并计算参数值，得到如下模型：

地价=248*（1+

0.017）^作用总分值

将商业用地的级别平均值代入上述模型，得到商业用地各级别用地的地价，见表：

元/平方米级别地价Ⅰ1323Ⅱ800Ⅲ670IV480V298VI198VII1203、验证方法三：建立商业用地级别内均价与样点平均分关系模型计算地价根据商业用地级别内均价与样点平均分关系建立模型如下：

地价=237*（1+…0.017）^作用总分值

将商业用地级别平均分值代入上述模型，得到商业用地各级别地价，见表：

元/平方米级别地价Ⅰ1330Ⅱ818Ⅲ694IV483V314VI168VII1184、比较综合

对上述方法计算所得到的级别基准地价进行综合处理，其结果见下表：

元/平方米级别路线二Ⅰ1340Ⅱ792Ⅲ680IV500V340VI200VII13110内蒙古师范大学本科毕业论文

验证方法一验证方法二验证方法三综合结果1355132313301337810800818805700670694686505480483492300298314313170198168184110120118120三、商业用地基准地价的确定把两种路线计算的结果进行综合，得到商业用地基准地价，具体情况见下表：

商业用地基准地价结果表

级别路线一路线二基准地价Ⅰ136313371350Ⅱ943805874Ⅲ660686673IV470492481V300313306VI172184178VII100120110经过多方验证说明商业用地的基准地价模型是合理的，基准地价水平符合实际。

3.2商业用地首层楼面基准地价评估

本次评估的商业用地首层楼面地价的内涵：各土地级别区域内“五通一平”

的土地开发程度下，平均容积率为2.0，法定最高出让年限的商业用途的完整土地使用权的首层单位建筑面积分摊的地价。估价期日为：2002年1月1日。评估以首层楼面地价形式表现的基准地价，其评估模型及检验模型建立的方法、思路与上节所述相同，唯因参与建立模型计算的样点地价为首层楼面地价，故所得及测算结果值不同。有关过程在此不再重复，仅将结果列表显示如下：

首层楼面基准地价确定：

级别地价分值模型计算地价验证方法一验证方法二验证方法三首层楼面基准地价Ⅰ655670667728680Ⅱ550525454591530Ⅲ380395420445410IV330315290305310V250235220215230VI200195185140180VII150135132103130经过多方验证说明商业用地的基准地价模型是合理的，基准地价水平符合实际。

3.3商业路线价评估

11内蒙古师范大学本科毕业论文

3.3.1路线价法的基本原理1路线价法的概念

城市商业街道两侧的土地，虽然形状相同、面积相等、位置相邻，但由于临街状况不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。如果需要同时、快速地评估出这些土地的价值，则有赖于路线价法。

路线价法是对临街道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均水平价格成为路线价，然后再配合深度价格修正率表，计算出临街该道路的其他土地的一种估价方法。2路线价法的操作步骤：（1）划分路线价区段；

路线价区段是沿街带状的，将可及性相当、地块相连的土地划分为同一个路线价区段，其分界线原则上是地价有显著差异的地点，通常是十字路或丁字路中心处划分，两路口之间的地段为一个路线价区段。(2)设定标准深度；

在实际评估中，设定标准深度通常是路线价区段内临街各宗地的临街深度的众数。

(3)选取标准宗地；

标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。（4）调查评估路线价；

在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，用运收益法、比较法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。（5）制作深度价格修正率表和其他价格修正率表；

深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值随远离道路而有递减现象。

深度价格修正率的形式

临街深度（英尺）2540%40401605030%30701407520%209012010010%101001001259%910987.21508%8117781757%712470.82006%613065四三二一法则

单独深度价格修正率累计深度价格修正率平均深度价格修正率12内蒙古师范大学本科毕业论文

标准深度

平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率×（6）计算临街各宗地土地的价格

以采用平均深度价格修正率为例，说明各宗地土地的计算。1）．一面临街矩形土地价格的计算

计算一面临街矩形土地的价格，是先查出其所在区段的路线价，再根据临街深度查出相应的深度价格修正率。计算公式如下：

V=U×dv×(f×d)式中

V—土地价格；

u—路线价（以土地单价表示）

所给深度

dv—深度价格修正率（采用平均深度价格修正率）f—临街宽度；

d—临街深度。

2）.前后两面临街矩形土地价格的计算

计算前后两面临街矩形土地价格，通常是采用”重叠价值估价法”，即先确定高价街（也称前街）与低价街（也称后街）的影响范围的分界线，再以此分界线将土地分为前后两部分，然后按各自所临道路的路线价和临街深度计算价格，再将此两部分的价格加总。计算公式如下：

V=Uo×dvo×f×do+U1×dv1×f×(d-do)式中Uo—前街路线价；

f—临街宽度；U1—后街路线价；d—总深度。分界线的求取方法如下：

前街路线价

前街影响深度＝前街路线价＋后街路线价

×总深度

dvo—前街深度价格修正率；do—前街影响深度；dv1—后街深度价格修正率；

后街影响深度＝全部深度－前街影响深度

例：乌海市海南区有一宗地是前后两面临街、总深度为28米的矩形土地，其前街路线价（土地单价）为每平米2490元，后街路线价（土地单价）为每平米1450元。如下图：则

前街路线价×总深度前街影响深度＝前街路线价＋后街路线价

＝2490÷（2490＋1450）×28

13内蒙古师范大学本科毕业论文

＝18（米）

后街影响深度＝28－18＝10（米）

路线价为每平米2490元

28米

路线价为每平米1450元3).矩形街角地价格的计算街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格，通常是采用“正旁两街分别轻重估价法”，即先求取高价街（也称正街）的价格，再计算低价街（也称旁街）的影响加价，然后加总。计算公式如下：

V＝（Uo×dvo+U1×dv1×t）×(f×d)式中

Uo—正街路线价；

dvo—正街深度价格修正率；

dv1—旁街深度价格修正率；

U1—旁街路线价；t—旁街影响加价率。

街角地如果有天桥或地下道出入口等，影响其利用价值的，应在上述方法计算其价格后再酌以减价修正。4）.三角形土地价格的计算

计算一边临街直角三角形土地价格的价格，通常是先将该三角形土地补充线，使其成为一面临街的矩形土地，依照一面临街矩形土地单价的计算方法，然后乘以三角形土地价格修正率（三角形土地价格占矩形土地价格的百分率）如果需要计算总价，则再乘以该三角形土地的面积。计算公式如下：

V=U×dv×h×(f×d÷2)式中

h－三角形土地价格修正率。

5）其他形状土地价格的计算

计算其他形状土地的价格，通常是先将其划分为矩形、三角形的土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价格，再相加减。

14内蒙古师范大学本科毕业论文

4商业用地基准地价修正体系

乌海市繁华区域的商业用地基准地价主要以商业路线价形式表示，此次评估设定路线价区段179条，其临街商业用地地价的评估，主要是依据路线价结合商业用地个别因素修正体系进行；处于级别线两侧的商业用地，应该用路线价进行评估，如没有附设路线价的商业区段，可以通过比较法获得路线价然后结合商业用地修正体系评估，也可以利用级别基准地价及其区域因素、个别因素体系进行评估，对于此类临街宗地地价评估，基准地价的取用原则为：以高级别基准地价为基础进行修正。

商业用地个别因素主要包括：容积率修正、临街状况、繁华度、临街深度、临街宽度、出让年期、街角地等一系列修正。

4.1容积率修正

容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数

≤0.30.39

0.4

0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

1.0

1.1

1.2

1.3

0.430.480.520.550.580.610.650.690.720.75

1.41.51.61.71.81.92.02.12.22.32.4

0.780.810.850.880.920.961.001.031.061.091.12

3.52.62.72.82.93.03.54.04.55.06.0

1.151.171.191.211.231.251.321.381.421.451.53

4.2出让年期修正

按照商业用地土地还原利率为7%，商业用地的法定最高出让年期为40年，计算商业用地使用年期修正系数。年期修正系数公式为：

Y=[1-1/（1+R）^N]/[1-1/（1+R）^M]P1=P2*Y

式中：Y—年期修正系数N—土地最高出让年期

R—土地还原利率M—土地出让年期

15内蒙古师范大学本科毕业论文

P1—有限年期出让地价

P2—法定最高出让年期地价

商业用地使用年期修正系数表

使用年期123456710修正系数0.07010.13560.19680.25410.30760.35750.40420.44790.48870.5268使用年期11121314151617181920修正系数0.56250.59580.62690.65600.68320.70860.73230.75450.77540.7946使用年期21222324252627282930修正系数0.81280.82970.84550.86030.87410.88700.910.91040.92090.9308使用年期31323334353637383940修正系数0.94000.94860.95670.920.97120.97780.98390.960.99501.00004.3、临街进深修正系数

商业用地临街进深修正系数

临街进深（米）34567101112131415一级临街进深修正系数1．04971.03471.02031.00660.99340.98100.96930.95810.94760.93870.92870.92020.9122二级临街进深修正系数1.04931.03431.02001.000.99360.98150.97020.95970.94980.94080.93240.92490.9181三级临街进深修正系数1.05741.04011.02351.00760.99240.97810.940.95150.93930.92790.91720.90720.80四级临街进深修正系数1.00161.00131.00091.00030.99970.99900.99820.99730.99630.99520.99400.99270.9914通过分析五、六、七级用地样点临街进深与该深度下样点均价的关系曲线，由曲线图变化趋势分析可知，五、六、七级用地样点临街进深对样点地价的影响很小。因此，五、六、七级用地中不用进行临街深度修正。

16内蒙古师范大学本科毕业论文

4.4宗地宽度修正

商业用地宗地宽度修正系数表

宗地宽度34567101112修正系数0．9790．9870．9930．9971．0011．0041．0071．0091．0111．013宗地宽度13141516171819202122修正系数1．0151．0171．0181．0201．0211．0221．0231．0241．0251．02.5街角地修正（仅限路线价修正）

位于道路交叉口的土地，由于过往的人流过大，土地利用效益高，相应的

地价水平也就比位于道路中间的高，因此，对于位于街角的宗地地价进行侧街加价修正。

街角地修正以宗地所靠近的侧街路线价乘以修正系数作为宗地加价。没有

测算路线价的侧街，侧街地价采用侧街地应用评价单元的基准地价作为计价基准。其中侧街的确定依据以下原则：道路宽大的为主街，道路窄小的为侧街；当道路宽度相同时，地价高的为主街，地价低的为侧街。

以商业用地平均面宽为单位，选择各路口对临街路口一定范围内的地价样

本进行比较分析，并参照其他城市的经验，最后确定街角地修正系数。

街角地修正系数

临路口情况三面临街两面临街一面临街距侧街7米加侧街价比例0.130.100.05一面临街距侧街7米外04.6商业繁华度修正

对于同一路线价区段而言，虽然其商业繁华度相当，但也有一定的差别，路线价反映的是区段平均价，因此利用商业路线价评估土地的地价时，还应进行商业繁华度修正，通过选取路线段，对其样点地价与路线价进行比较、分析，得出商业繁华度修正系数。

17内蒙古师范大学本科毕业论文

商业繁华度修正系数表

繁华程度修正系数优1.23较优1.11一般1较劣0.8劣0..7商业用地楼面地价楼层修正（仅限楼面地价修正使用）

总层数交易层数第一层第二层第三层第四层第五层第六层第七层1.001.000.350.251.000.350.310.241.000.350.310.270.231.000.350.350.30.30.221.000.320.320.320.270.270.181345675基准地价应用

基准地价评估成果为土地有偿使用、培育地产市场和深化经济改革，加

快土地使用制度改革步伐．显化企业土地资产与规范土地市场等方面将提供重要的依据。

1、为确定土地使用税费提供依据2、为确定土地出让价格奠定基础

3、为土地使用权转让、出租、抵押提供价格依据4、为显化土地资产，支持企业改革提供土地价格标准5、促使城市土地管理科学化

18内蒙古师范大学本科毕业论文

致谢：

经过几个月的忙碌与努力，本毕业论文即将接近尾声，在论文的整个完成过程中，从选题，资料收集，提纲修改及定搞，都是在我的指导导师张老师的亲切关怀和悉心指导下完成的。她严肃的科学态度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风，深深地感染和激励着我。张老师不仅在学业上给我以精心指导，同时还在思想、生活上给我以无微不至的关怀，在此谨向张老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意。我还要感谢毕业论文小组的同学们，正是由于你们的帮助和支持，我才能克服一个一个的困难和疑惑，直至本文的顺利完成。

最后，再次对关心、帮助我的老师和同学表示衷心地感谢。

参考文献：

[1]艾建国，吴群.不动产估价.北京：中国农业出版社.2002[2]国土资源部.城镇土地估价规程.2002

[3]中国房地产估价师学会.房地产估价理论与方法.中国物价出版社.2003

[4]岳大鹏.商业用地基准地价评估研究[J].陕西师范大学学报(自然科学版),1999(2):116-119

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