2017年上半年四川省房地产估价师《房地产估价案例与分析》基础
班课程开通模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。
A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道
B．债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷 C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年
D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”
2、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由无偿收回土地使用权并予以公告。
A：乡级以上 B：县级以上 C：市级以上 D：省级以上 E：执行层的组织协调
3、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6 000元／㎡。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。 A：14 140 B：42 421 C：56 561 D：60 000
E：工业用地的监测点评估价格
4、一个建设项目需要征用的土地，应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零分期建设的项目，应当__。 A．先征待用 B．分期使用 C．一次征齐 D．分期规划
5、某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会。 A：上升 B：下降 C：不变
D：无法确定
E：工业用地的监测点评估价格
6、下列关于价值类型的表述中，错误的是。 A：在用价值为市场价值
B：投资价值属于非市场价值
C：市场价值的前提之一是继续使用
D：同一估价对象可能有不同类型的价值 E：工业用地的监测点评估价格 7、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是__。 A．半个月 B．2个月 C．半年 D．2年
8、下列选项中，房地产投机对房地产价格的影响不包括。 A：引起房地产价格上涨 B：引起房地产价格下跌 C：影响房地产的投资收益
D：起着稳定房地产价格的作用 E：工业用地的监测点评估价格
9、进度计划管理通常采用横道图和。 A：资金流动计划图 B：网络图 C：直方图 D：控制图 E：借款合同
10、某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为800美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.1%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8650元人民币，2007年6月30日为1美元=7.6835元人民币。则该可比实例的价格调整到2007年6月30日的结果是__元人民币/m2。 A．6323.52 B．6804.37 C．6.657.48 D．6650.25
11、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金__。 A．不得低于评估价格的50% B．不得高于评估价格的50% C．由决定
D．不得低于按照国家规定所确定的最低价 12、房地产的最高最佳使用状态不包括。 A：最佳区位 B：最佳规模 C：最佳用途 D：最佳集约度
E：工业用地的监测点评估价格
13、下列关于预告登记的表述中，正确的是。 A：预告登记仅适用于预售商品房的登记
B：预告登记后，债权消灭，或者自能够进行不动产登记之曰起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C：房屋预告登记只能由双方共同申请
D：房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明 E：执行层的组织协调 14、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。
A．时间类参数 B．融资相关参数 C．收益相关指标 D．评价标准类指标 15、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是__。
A．目标定价法 B．领导定价法
C．随行就市定价法 D．认知价值定价法 16、从2006～2010年，某市商品房开工量分别为30万m2、60万m2、80万m2、95万m2、120万m2，若以2006年为基期，则2010年该市商品房开工量的定基增长速度为__%。 A．100 B．200 C．300 D．400 17、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格。 A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：移动平均法
E：工业用地的监测点评估价格 18、注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。 A：20 B：30 C：60 D：90
E：房地产估价机构必须加盖公章
19、对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为__。 A．拐点
B．盈亏转化点 C．盈亏平衡点
D．盈亏转折点
20、划拨土地转让有两种规定，一是报有批准权的审批予以转让的，应当由__办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但__应将所获得的收益上缴国家。 A．转让方，转让方 B．受让方，受让方 C．转让方，受让方 D．受让方，转让方
21、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为__年。 A．4 B．3 C．2 D．1
22、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为__万元。 A．109 B．117 C．124 D．130
23、国家对房地产市场进行宏观运用的经济手段主要是：__。 A．利息、利率、税收 B．利率、信贷、税收 C．利息、信贷、利润 D．利率、税收、价格
24、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。 A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.9
25、设立房地产开发公司，需要__名以上专职会计人员。 A．1 B．2 C．3 D．4
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、超过出让合同约定的动工开发日期满2年未开工的，可__。 A．征收相当于出让金20%的土地闲置费 B．征收相当于出让金30%的土地闲置费 C．征收相当于出让金40%的土地闲置费 D．无偿收回
2、对房地产的一般是通过管制权、__来实现的。 A．征税权 B．征收权 C．征用权 D．充公权 E．规章制度
3、不属于市场法估价的步骤是。 A：搜集交易实例
B：查看交易成功的比例 C：比较价格的最大差距 D：选取可比实例
E：对可比实例的成交价格进行适当的处理
4、由城市规划管理部门核发的，主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数。
A：选址规划意见通知书 B：规划设计条件通知书 C：建设用地规划许可证 D：建设工程规划许可证 E：借款合同
5、耕地占用税实行的是__税率。 A．比例 B．定额 C．超额累进 D．地区差别 6、工程投资额在__万元以下或者建筑面积在__m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。 A．20，200 B．50，300 C．30，500 D．30，300
7、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向提交申请资料。 A：人事部
B：住房和城乡建设部 C：省级人事行政主管部门
D：所在地省级房地产行政主管部门 E：执行层的组织协调
8、根据土地使用权的获取方式，房地产的转让不包括。 A：以出让方式取得土地使用权的房地产转让 B：以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 C：以赠与方式取得土地使用权的房地产转让 D：以拍卖方式取得土地使用权的房地产转让 E：以招标方式取得土地使用权的房地产转让 9、房地产开发前期的规划管理包括。
A：开发项目的选址定点审批 B：规划设计条件审批 C：规划设计方案审批
D：核发建设用地规划许可证 E：核发建设用地批准书
10、已知某房地产价格为900己/m2时，需求量为100×104m2，当价格为1000元/m2时。需求量为90×104m2，则需求价格弹性为__。 A．10 B．9 C．0.9 D．0.1
11、下列关于房地产转让，表述正确的是。
A：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格
B：房地产转让时应当签订书面转让合同
C：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合同约定的年限
D：划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权，由出让方缴纳土地出让金
E：按照住房制度改革的有关规定出售公有住宅的，可以不办理土地使用权出让手续 12、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查__。 A．①②③④⑤⑥ B．①②④③⑤⑥ C．②①③④⑤⑥ D．②①④③⑤⑥
13、投资基金中，发起人与管理人、托管人之间是一种__的关系。 A．投资合同 B．基金发行办法 C．信托契约 D．基金章程
14、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有__。 A．投资回收期 B．借款偿还期 C．利息备付率 D．财务净现值 E．现金报酬率
15、某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日
起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（）万元。 A．2281.83 B．2474.60 C．3798.30 D．4119.18
16、住房置业担保公司的实有资本以为主。 A：预算资助 B：资产划拨
C：房地产骨干企业认股 D：社会集资 E：个人集资
17、下列关于招标的说法，不正确的是__。
A．房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式
B．通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位
C．开发商公开招标项目应授标给最低报价者
D．邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目 18、管理中心运作住房公积金的基本要求是。 A：效益性 B：安全性 C：流动性 D：风险性
E：执行层的组织协调 19、”可贷资金利率理论”认为。(2008年试题)
A：可贷资金的需求主要由投资需求，赤字需求和家庭需求三个要素构成 B：可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和储蓄三个要素构成 C：利率不是由可贷资金的供求决定的
D：可贷资金的需求函数是利率的递增函数 E：可贷资金的供给函数是利率的递增函数
20、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有。 A：应做到诚实正直，公正执业
B：为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目 C：未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开 D：应执行规定的收费标准，只能适当收取额外的费用 E：不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章 21、下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有__ A．交通便捷程度 B．朝向、楼层
C．周围环境和景观 D．建筑规模
E．外部配套设施
22、以下不属于房地产转让的有__。 A．赠与 B．租赁 C．典当
D．以房地产抵债 E．以房地产作价入股 23、在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定陸因素发生的概率的取值范围是。 A： B： C： D：
E：借款合同
24、房地产的行规包括。 A：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 B：《城市房地产转让管理规定》 C：《房地产估价师执业资格考试实施办法》 D：《住房公积金管理条例》 E：《城市房地产中介服务管理规定》 25、注册房地产估价师禁止行为包括__。 A．不履行注册房地产估价师义务 B．在执业过程中实施商业贿赂
C．允许他人以自己的名义从事房地产估价业务 D．同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业 E．以个人名义承揽房地产估价业务
