山西省2015年房地产估价师《相关知识》：控制性详细规划的控制
体系试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、估价报告有效期应从起计。 A：估价时点 B：估价作业期
C：出具估价报告之日
D：签订估价委托合同之日
E：工业用地的监测点评估价格
2、电磁波对人体的危害程度从大到小排序正确的是。(2008年试题) A：超短波超短波>短波>中波>长波 D：超短波>短波>微波>中波>长波 E：执行层的组织协调
3、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（）年。 A．40 B．43 C．47 D．50
4、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为__。 A．0.95 B．0.99 C．1.01 D．1.05
5、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为阶段。 A：租金增长率上升
B：新增供给小于新增需求 C：新开工项目增加 D：租金增长率下降 E：借款合同
6、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是。 A：投资价值 B：谨慎价值 C：快速变现值 D：市场价值
E：工业用地的监测点评估价格
7、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分率租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为万元。 A：13.2 B：15.9 C：19.5 D：20.4
E：借款合同
8、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5刀元，报酬率为8％。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为万元。 A：358.85 B：360.49 C：362.93 D：365.29
E：工业用地的监测点评估价格
9、间接比较修正的综合计算公式为：估价对象价格=（）。 A.A B.B C.C D.D
10、在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的特性。 A：区位选择异常重要
B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C：易受影响
D：存在效益外溢和转移 E：借款合同 11、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000㎡，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元／㎡，则该房地产开发项目的容积率至少是。(此题所给条件不全，有问题) A：2.0 B：3.0 C：4.0 D：5.0
E：借款合同
12、乘数理论就是描述关系的一种理论。 A：投资变动与国民收入变动之间 B：供给与需求变动之间
C：供给弹性与需求弹性变动之间 D：供给规律与需求规律变动之间 E：执行层的组织协调
13、不属于法人成立必须具备的条件是__。 A．承担法律责任 B．依法成立 C．必要的经费
D．自己的名称、组织机构和场所
14、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。 A：房地产重新购建价格的求取思路 B：土地重新购建价格的求取思路 C：具体价格重新购建价格的求取思路 D：建筑物重新购建价格的求取思路 E：工业用地的监测点评估价格 15、所有权属于__。 A．从物权 B．动产物权 C．他物权 D．主物权
16、已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照__作为计息周期的。 A．年 B．半年 C．季度 D．月 17、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。 A．2277.4 B．2281.9 C．2728.8 D．2741.95 18、拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担，这种拆迁方式是。 A：自行拆迁 B：委托拆迁 C：拆迁 D：社会拆迁
E：房地产估价机构必须加盖公章
19、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年5600万元、第二年6800万元和第三年3400万元，年均价格上涨率为10%，该项目建设期间涨价预备费为__万元。 A．31.134 B．311.34 C．3113.4 D．31134
20、某仓库房地产土地面积为1000㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850
元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为万元。 A：93.75 B：115 C：293.75 D：315
E：工业用地的监测点评估价格
21、建筑施工合同中规定的维修期一般自__开始计算。 A．竣工之
B．竣工证书签发之日 C．缺陷责任期满之日 D．交付使用之日 22、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的。(2009年试题) A：替代性 B：发展性 C：地区性 D：复杂性 E：借款合同
23、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为元/㎡。 A：4075.0 B：4242.5 C：4410.0 D：4577.5
E：工业用地的监测点评估价格
24、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。 A．管理费 B．销售费用 C．前期费用 D．其他费用 25、对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之曰被征收房屋类似房地产的。 A：重置价格 B：租赁价格 C：评估价格 D：市场价格
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、对房地产估价总的要求是。 A：公开
B：客观 C：公正 D：平等 E：
2、__负责全国房地产开发企业的资质管理工作。 A．土地管理局
B．城市规划管理部门
C．建设行政主管部门 D．
3、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是__。 A．中国房地产协会 B．房地产估价师协会 C．中国房地产估价师学会 D．中国土地学会
4、建筑材料的力学性质包括等。 A：强度 B：塑性 C：硬度 D：密实度 E：耐磨性
5、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下等部分。 A：管理服务人员的王资、社会保险和按规定提取的福利费等 B：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 C：物业管理区域清洁卫生费用
D：物业管理区域外的绿化养护费用 E：物业管理区域外的秩序维护费用
6、自有资金现金流量表是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把__作为现金流出，用以计算项目自有资金的财务评价指标，考查项目自有资金的盈利能力。
A．借款本金偿还和利息支出 B．开发建设投资 C．投资方向调节税 D．项目投资总额
7、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有。 A：估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B：建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额 C：建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D：建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额
E：建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
8、对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届常委会第__次会议。 A．十 B．十一 C．十二
D．十三
9、要做到现金流量折现，首先应做到__。 A．后续开发经营期间究竟多长要估算准确 B．各项支出收入何时发生要估算准确
C．各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确 D．投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致 E．各项支出、收入发生的机率
10、在进行供给分析时，主要的内容有：__。 A．分析规划和建设中的主要房地产开发项目
B．调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给
C．分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划 D．分析房地产市场的商业周期循环运动情况 E．分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异
11、A房地产开发公司在B市市区内建设一住宅小区，下面其提供的有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。 A：该建筑工程用地批准手续 B：取得的建设工程规划许可证
C：施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求 D：尚未确定施工企业
E：有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查 12、长期偿债能力指标主要是。 A：流动比率 B：速动比率 C：资产负债率 D：存货周转率
E：执行层的组织协调
13、下列按发行主体分类的债券有__。 A．公募债券 B．私募债券 C．金融债券 D．公司债券 E．附息债券
14、长期趋势法的作用主要有。
A：用于收益法中预测未来的租金、空置率等
B：用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整 C：用于成本法计算重置价格
D：用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力 E：用来填补某些房地产历史资料的缺乏 15、防水材料包括三大类。 A：防水卷材 B：防水涂料
C：防水物理材料 D：防水化学材料 E：建筑密封材料
16、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于__等引起。 A．交通建设 B．市场供求变化 C．人口素质变化 D．所在地区衰落
E．城市规划的制定与修改
17、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括__。 A．拟采用的估价技术路线和估价方法 B．拟调查搜集的资料及其来源渠道 C．预计所需的时间、人力、经费 D．估价作业步骤和时间进度安排 E．违约责任
18、工业用地不得以方式出让。 A：招标 B：拍卖 C：挂牌 D：协议
E：执行层的组织协调
19、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。 A．16 B．18 C．20 D．22
20、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。 A：理论上适用的估价方法，都必须选用 B：在适用的估价方法中，选用两种即可
C：理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D：必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E：仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法 21、实行物业服务收费酬金制的物业服务费用的构成包括。 A：物业管理企业的酬金 B：物业服务支出
C：物业管理企业的利润 D：法定税费
E：物业服务成本 22、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未开工的，按地价款的__以下征收土地闲置费。 A．10% B．15% C．20% D．25%
23、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求。 A：完全无弹性 B：为单一弹性 C：富有弹性 D：缺乏弹性
E：执行层的组织协调 24、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。 A．544.10 B．709.99 C．6300.00 D．709.38
25、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。 A．借款偿还期 B．利息备付率 C．流动比率 D．偿债备付率 E．速动比率
