2017年上半年浙江省房地产估价师《理论与方法》：不可移动模拟试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、__包括短期借款、应付票据、应付账款、未付利润和预提费用等。 A．流动负债 B．长期负债 C．所有者权益 D．永久负债
2、将税种分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税，是依据不同来划分的。 A：课税主体 B：课税对象 C：税基 D：税率
E：执行层的组织协调
3、城市规划、镇规划分为总体规划和。 A：分区规划 B：简单规划 C：详细规划 D：控制性规划
E：房地产估价机构必须加盖公章
4、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。 A： B： C： D：∞
E：工业用地的监测点评估价格 5、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。 A．1504 B．1404 C．1304 D．1204
6、偿债备付率＝可用于还本付息资金与__之比。 A．当期应还本付息资金 B．当期已付利息费用 C．当期本金
D．当期应付利息费用
7、在产生房地产泡沫的成因中，__是房地产泡沫产生的基础。 A．投机需求的膨胀 B．金融机构的过度放贷 C．土地的有限性和稀缺性 D．媒体的夸大宣传
8、下列关于会计要素的表述，错误的是。 A：会计要素是会计核算对象的基本分类
B：会计要素主要包括资产、负债、所有者权益、信息、费用和利润等六大类 C：会计要素是设定会计报表结构和内容的依据 D：会计要素是进行确认和计量的依据 E：执行层的组织协调
9、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是__。 A．交通拥挤 B．建筑技术进步 C．城市规划改变 D．自然环境恶化
10、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费元。 A：100—300 B：100～500 C：300—800 D：300—1000
E：执行层的组织协调
11、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为。 A：合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B：图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C：合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D：图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 E：借款合同
12、以下不属于长期趋势法的是。 A：数学曲线拟合法 B：指数调查法
C：平均发展速度法 D：移动平均法
E：工业用地的监测点评估价格
13、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是__。 A．建筑师 B．结构工程师 C．设备工程师 D．监理工程师 14、某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2， 1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为__元/m2。
A．1230 B．1235 C．1240 D．1242.5
15、在房地产相关业务中，目前没有__职业责任保险。 A．工程师责任 B．注册会计师 C．开发商 D．律师
16、工业用地的土地使用权出让最高年限是__年。 A．80 B．60 C．50 D．70
17、实行住房分配货币化后，公务员住房补贴的具体办法由__批准。 A．市(县)
B．省、自治区、直辖市 C．上级财政部门 D．上级房改部门
18、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为__万元。 A．5286.72 B．7552.45 C．9939.23 D．14198.90
19、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行规规定的其他用地确属必需的，可以由__依法批准划拨。 A．县级以上土地管理部门 B．县级以上 C．省级以上土地管理部门 D．省级以上 20、中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和。 A：商品房销售广告书 B：商品房销售协议书 C：商品房销售意向书 D：商品房销售委托书 E：执行层的组织协调
21、土建工程计划利润的计算基数是。 A：人工费 B：直接工程费 C：间接费
D：直接工程费+间接费 E：执行层的组织协调
22、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。 A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指标估算法
23、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。 A．15% B．20% C．30% D．40% 24、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5 000元／㎡，现房出租的年末净收益为500 元／㎡。若按折现率10％和风险补偿值100元／㎡计，该幢房地产目前的价格应为元／㎡。 A：4 400 B：4 409 C：4 445 D：4 455
E：工业用地的监测点评估价格
25、国际货币基金组织用于统计国际收支平衡的投资定义以__为基础。 A．资产 B．企业 C．交易 D．收益
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包。 A：采用特定专利的 B：采用专有技术的
C：建筑艺术造型有特殊要求的
D：规定的其他建设工程的勘察、设计 E：一般建设工程的勘察、设计业务
2、授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的。 A：1% B：2% C：3% D：8%
E：借款合同
3、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。
A．拖欠建设工程价款 B．已抵押担保的债券数额 C．房地产变卖处置费用 D．诉讼费用
E．其他法定优先受偿款
4、下列选项中，属于影响房地产价格的社会因素有。 A：政治对立状况 B：政治安定状况 C：社会安定状况 D：城市化 E：房地产投机
5、根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为。 A：人工式拍卖 B：电子式拍卖 C：无声拍卖 D：有声拍卖 E：现场拍卖
6、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括等。 A：有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B：“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C：有租约的房地产 D：未来状况下的房地产 E：共有的房地产
7、城镇房屋拆迁的货币补偿金额，按照被拆除房屋的__等因素，以房地产市场评估价格确定。 A．区位 B．用途 C．权益
D．建筑面积 E．产权性质
8、楼面地价=土地单价÷__。 A．建筑层数 B．建筑覆盖率 C．绿地率
D．建筑容积率
9、银行以开发商的信用向保险人投保，由保险人为银行提供开发商还款保证的保险是__。 A．信用保险 B．无担保保险 C．保证保险 D．财产保险
10、房地产市场营销因素调查包括的类型有。 A：产品调查 B：价格调查
C：市场需求质量调查 D：分销渠道调查 E：促销策略调查
11、构成利率最高界限的是__。 A．预期通货膨胀率 B．平均利润率 C．再贴现率 D．物价上涨率
12、中国耕地具有等明显的特点。 A：人均占有耕地少 B：耕地总体质量高 C：生产水平低 D：退化严重 E：后备资源不足 13、由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得 3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有__。
A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的 B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的
C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的 D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的 E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的
14、县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米元。 A：0.4～8 B：0.4～12 C：0.6～12 D：0.9～18
E：执行层的组织协调
15、职工对住房公积金享有__。 A．占有权 B．使用权 C．收益权 D．处分权 E．支配权
16、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。 A．受托财产总值 B．信托范围 C．信托收益
D．信托信用等级
17、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于等。 A：收益法中预测未来的租金
B：市场法中对可比实例成交价格进行交易情况调整 C：填补某些房地产历史价格资料的缺乏
D：比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力
E：成本法中确定房地产的重新购建价格
18、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是()万元。 A.-41.8 B.200 C.158.2 D.-241.8
19、某可比实例的房地产权属证载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是__元/m2。 A．8571 B．10000 C．13393 D．15625
20、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是__。 A．18% B．25% C．30% D．50% 21、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为__。 A．33.3 B．12 C．20 D．60% 22、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有（）。 A．更长的经济寿命 B．更显著的各异性 C．更强的适应性
D．更专业的物业管理
23、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有。 A：估价对象 B：估价时点 C：价值类型 D：估价方法 E：估价所需材料 24、（）越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。 A．速动比率 B．资产负债率 C．偿债备付率 D．流动比率
25、业主大会议事规则由__制定并修改。 A．业主大会 B．业主委员会
C．物业管理部门
D．业主和物业管理企业共同
