物业项目风险管理清单 精品

一、业务管理

提纲 内容 应对措施 （含可采取措施、已采取措施） 可规避风险 为有效解决后期纠纷奠定基础 业主临时公约 因未明确业主权利义务及违约需要承担的责任，而无法1、附件一、装修管理守则禁止行条款适用项目举证告知义务的履行 特性 2、关注商铺经营禁止行为 3、获取业主的授权 因未明确双方的权利与义务，导致后续主张存在难度 1、委托书及受托人的身份证明存档 2、港澳台及外籍人士，委托书需在当地办理公证手续 规避主体不适当 协议签订 保险 因未购买公共责任险、停车场责任险、机损险、高空抛1、新项目入住起投保公众责任险，入住起一年物险等，带来经营风险 后投保财产一切险 2、老项目确定投保“机器损害险” 3、品质部门组织各外部保险的评估办理 规避经营、自然风险

提纲 内容 应对措施 （含可采取措施、已采取措施） 可规避风险 满足业主的知情权、选择权、监督权及批评建议权 信息披露 无法证明已经按照法规或合同约定，履行跟进与反馈义1、与业委会往来文件的签收 务 2、物业管理季度（月）报告按法规及合同约定公示 3、社区内的重大事项跟进情况公布等 未公布服务项目及价格，导致住户的质疑与投诉 代管物品的遗失，所引发的赔偿及客户抱怨 公示内容收费项目需经区物价局备案或主管部门审批 1、建立代管物品制度及清单 2、明确业主及员工转交签收手续及保管时限 3、对于贵重物品原则上不予代管 价格公示 物品遗失，顾客投诉及索赔 物品代管 危险品管理 公共区域易燃、易爆、剧毒、强腐蚀等危险品随意摆放1、 相互作用容易产生化学或物理反应的危险和堆放，使用无领用等手续 品应隔离存放 2、 安全设施及管理流程严密到位 3、 对于危险品仓库每月度部门进行一次安全检查 4、 主要的车场入口有禁止携带危险品进行入的表识 明确领用权限人，规避新职员未经培训使用 杜绝危险品的不稳定带来的风险 人身伤害 装修管理 装修施工人员随意出入小区，装修现场无消防设施，现1、 装修人员出入小区实行管理，严格查验 保证装修现场安全，维护小场随意违章 证件是否有效，装修完工后及时收回临时出入区正常秩序 证 2、装修现场严格按照规定，配备灭火器材，进入施工现场需征得同意 3、对于现场违章行为及时制止并向主管部门上报 提纲 内容 应对措施 （含可采取措施、已采取措施） 可规避风险 1、规避消杀中对行人、住户造成影响及安全隐患 2、国家或地方禁止使用的药品多为剧毒或易残留，禁用可规避对人体的危害 规避因设备设施问题产生的安全事件 确保泳池水质的卫生及安全，规避传染性疾病的发生 消杀管理 投放与喷施消杀药品的场所未设置警示牌，使用国家或1、 消杀作业前提前出通知，消杀现场摆放醒目地方禁止的药品 的作业标识牌 2、 不使用国家或地方禁止使用的药品 游泳池设备设施存在安全隐患 定期对设施设备进行检查，加强日常巡查 人员进入无管理要求，特殊群体（老人、小孩）无针对性的管理措施，泳池未按规范配置设施 1、各项目结合实际情况要求健康证的办理 2、泳池按照相关法规的标准和要求设置浸脚池、喷淋设施等卫生设备 泳池管理 泳池周边视界存在影响救生员视线及监控镜头的绿化、在不影响整体景观的前提下对现场存在影响视设施等 线的高大绿化等进行疏枝等处理，设计泳池时尽量规避设计缺陷造成现场监控盲点、死角的存在 规避监控死角、盲点的存在所造成安全事件 泳池夜间照明存在死角 结合泳池夜间照明的实际效果，添加必要的照明设备 规避因光线不足造成监控不到位 提纲 内容 泳池各循环口、出水口等处无盖板 应对措施 （含可采取措施、已采取措施） 按要求配备，日常检查重点关注 可规避风险 规避人身伤害事件的发生 泳池开放期间救生员工作状态及泳池现场管理情况未进行监督 从公司、片区、部门三个层次在泳池开放期间确保泳池开放期间的安全 进行检查、监控，对存在的问题及时进行整改、处理 1、泳池公共照明度包括池底照明、池底照明应规避人身伤害事件 为安全电压 2、在泳池现场显眼位置设置提示、警示性标识，对现场不安全的行为及时进行制止 3、冲凉房等易滑地面，添加防滑地垫及设施 1、 泳池池底及池边设施尖角、泳池地面、墙面、设施 无锐角、利边等易导致泳客受伤部位 2、严禁跳水、追打、深浅水区域分隔、水深等无标识明显、救生圈、救生杆、救生员比例、救生员的了望台设置不能有效观察泳池情况 食品中毒 食品采购途径评估，各类用品达到卫生要求 规避食物中毒、引发疾病等事件 会所管理 1、组合类器材各活动连接部位不结实、安全、牢固，存在松脱，转动部位无防护罩，现场无使用说明或提示性标识 1、 定期对各类器材进行检查，确保器材的使用 规避意外伤害 安全 2、器材有使用说明或提示性标识完整全面

二、财务管理

提纲 内容 应对措施 （含可采取措施、已采取措施） 可规避风险 规避私占公司收入 停车场的重复使用 车场安全员对于客户遗弃的停车不作废票处理，重 在盘点存根和现金时，一并检查电脑显示复使用 的进入车数量记录，核对存根联、废票、出车记录。完善停车场收费系统的报表打印功能 财务记账在先,部门票据核销在后,账务同核销相分离 的开具缺乏监督,存在未收款先开票的行为 家政人员直接向客户收取现金 职员私自接受业主委托,代业主收取房租,代购商品等行为 部门备用金存入个人账户 开发思源软件的打印功能，记账同核销同时进行 修订《票据管理办法》，建立未收款已开台账，重点跟踪款项的回收情况 家政人员让业主签单确认,通过银行托收的方式办理。实行现金收费的，必须报公司备案，并制定内部稽核制度 现场告示牌内容:私下行为公司不承担后果,收款不开票属贪污行为等 严格控制备用金的审批额度，加强日常的检查监督力度 出纳保管存折,负责人保管密码,共同牵制方可使用备用金 票据核销 开具 防止大头小尾开票现象,保证账实一致. 保证款项的安全 保证资金安全 家政收费管理 代收款项 备用金管理 规避资金风险 保证备用金资金的安全 保证资金支付的安全 备用金的存折与密码由一人保管 资金的转存 擅自开通网上企业银行，通过备用金个人账户进行资金服务中心出纳人员电脑不得申请开通备用金账转款的 户的网上企业银行,但可安装在部门负责人电脑上,必须在部门负责人到场的情况下进行款项的支付 为业主提供代收劳务费计入思源，产生拖欠款和滞纳金 代收款项现收现开收据，并做挂帐归集核算 思源中《月收费明细表》中的合计数与《收费汇总表》不一致时，必须有详细的说明，重大调整必须合计数不一致 经过审批 收费项目记入思源收费软件 思源软件中的数据与《收费汇总表》的一致 规避拖欠款及业主投诉的风险 保障公司收入的完整性 提纲 拖欠款的核实 管理费饱和收入 收费印鉴管理 内容 思源软件中的拖欠款无法跟进核查 饱和收入的数据缺乏核对, 应对措施 （含可采取措施、已采取措施） 对拖欠达一万元及三个月以上的由部门负责人亲自跟催 饱和收入的变动必须报公司财务管理部审批。未录入思源的数据必须经报财务管理部备案存档. 收费使用的专用章加盖空白收据和时，必须有财务人员在场监督 可规避风险 保证拖欠款数据的真实有效，规避资金风险 保证管理费收入的完整性. 防止将收费专用章用于非公司票据,截流公司款项 现场人员随意使用收费专用章 采购管理 采购物资品质不能满足现场工作要求，采购过程不受监1、 同类物资供方不少于3个 规避职务侵占行为 控 2、 建立合格供方清单 3、 定期评审供方资质，并签订相关协议 4、 明确部门采购审批授权 5、 采购申请及验收手续齐全，并保留完整记录 6、 建立采购回访制度，保留回访记录 7、 定期对供方进行评估 采购人员获取折扣，侵占公司收入 部门供方评估未按要求进行，监控流于形式 现有招投标流程对于定标的标的及价格无法在事前控制 供应商评估、电话询价、货物盘点 加强业务督导评估体系，对现场检查的问题与评估报告挂钩。在供方考核中增加公司检查加重扣分标准 1、参与招投标的人员应在投标前进行充分的市节约公司资金 场调查，建立成本价格库 2、加强事后对招投标效果的总结，如节约成本，或成本上涨的因素说明等 3、建立有效的招投标事项定价评估模型，合理确定招标底价，事前审核标底 采购行为 供方的评估及监控 招投标 提纲 现金付款 合同款项 资产非正常使用 仓库物资 采用现金采购物品 内容 应对措施 （含可采取措施、已采取措施） 超过1000元以上的费用支付必须通过网上银行支付，现金支付的必须要有审批报告 在合同上记录付款日期和凭证号，或建立合同付款备查台账 对资产的非正常维修和报废，必须由责任人赔偿损失 1、财务建立进销存账 2、仓管员及时登记账簿,月底上报进销存月报 3、仓库物资领用必须经部门负责人审核 可规避风险 规避职务侵占行为 规避重复付款的风险 保障资产合理使用 保证仓库物资安全及完整 对外分期付款、保修款类合同的付款 对固定资产非正常维修、非正常报废的管理 仓库管理员每月月末未盘点登记账本

三、人力资源

提纲 实习安排 内容 实习生未签定实习协议、未及时购买商业保险、或相关人事资料不齐全 1、 大专以上学历证无验证证明 2、 毕业前入职，只有学历证明、无毕业证 3、 退伍军人无毕业证 4、 特种行业操作人员无证上岗（会计、救生、消防、电梯、电工、给排水等） 应对措施 （含可采取措施、已采取措施） 除需与实习生另签定实习协议外，其它所有入职要求与社会招聘员工程序一样 1、 入职前，深圳市人才市场开具相关证明 2、 要求毕业后限期三个月补办 3、 退伍军人退伍证可等同于已初中毕业。非退伍军人，则必须要有初中以上学历证 4、 新入职人员到岗后，部门人事需对其持有的与岗位相关的证书做好登记，并提醒其及时办理年审手续 5、 人力资源部督导重点核查项 1、 人力资源部负责物业管理员、救生员、安全员员、消防员证书的培训及年审，费用按人数分摊到部门 部门人事负责统计本部门特种行业岗位证书情况，并于证书到期前提醒职员办理年审手续，费用由部门报销 《人事指南》明确试工不可超过半天 严格按照公司要求执行，所有栏目都必须如实填写。部门人事管理员需要抽核 对于新产生的亲属关系要强调及时申报 可规避风险 用工风险 1、 持假学历人员流入公司，或缺乏诚信，甚至误导招聘人员及公司对人员的判断 2、 特种行业无证上岗会受到主管部门的处罚 证件核查 岗位证书管理 特种行业岗位证书若没在规定时间年审，相当于无证上岗 个别岗位如救生岗、食堂人员健康证需定期延续办理 规范劳动用工，规避职业安全风险 试工期限 试工时间超过半天 没有“亲属关系”声明、未摁手印；或声明存在亲属关系，未写亲属姓名、二者关系、所在部门。 只要工作，就存在事实劳动关系。试工时间越长，风险越大 1、如真的存在亲属关系，员工可以否认知道此规定2、不便于公司了解二者存在的关系，提前做好招录工作 1、体检不合格人员流入公司 2、体检可能找人代替，提供亲属关系申明 体检审核 1、 体检日期在报到日期之后 1、 体检前在公司领取体检表、贴照片、盖“物2、 体检表无本人照片、无北大医院最终\"体检合格\"章 业物业体检专用章” 提纲 内容 应对措施 （含可采取措施、已采取措施） 2、 派专人领取体检表，并核对有效性 3、 《人事指南》人事资料核查重点项目（一一列明） 可规避风险 虚假体检表 1、 未能及时提供 《无犯罪记录证明》，或证明非户籍所在地派出所开，要素也不齐全 2、 深户担保无照片、无在职证明或户口复印件 担保与无犯罪记录证明 1、统一印刷《无犯罪记录证明》，分发各部门与储备队 2、入职之日即把《无犯罪记录证明》表发给员工填写 3、规定在一个月内交回 4、担保信息：重点岗位（财务/重要信息接触岗位）每半年需重新核实担保人/联系人的联系地址及电话， 普通职员每年需核查一次 5、《人事指南》明确担保与无犯罪记录证明办理细则 6、所有人员入职提供双手指模 1、 编制《人事资料目录清单》并纳入《人事指南》，便于部门人事核查资料是否齐全或移交两部门人事负责相关资料交接，并签字确认 2、 必须提供有本人姓名的存折复印件，并要有员工本人确认签名摁手印 3、 将调动通知单打印后放入人事档案中 4、 人力资源部负责基本人事资料的核对（《应聘职位登记表》、身份证、毕业证、体检、指膜），其余项目（如无犯罪记录证明和入职时未能按时办理的资料）部门人事管理员需于一个月内跟进催办完毕 1、《人事指南》明确提前一周申报转正人员。1、有犯罪前科人员和假担保人员流入公司 2、不便查验 1、 人事资料过期、变更未及时申报、资料不全等 2、 银行卡复印件提供错误，导致工资发放错误 3、 员工资料不齐全或丢失（考核记录、劳动合同等） 4、 人事资料中无员工调动记录 人事资料核查 1、资料在调动过程中遗失风险 2、工资发放错误，难以追回 信息不齐全，不便于新部门人员管理 3、如有劳资纠纷，不能提供相关证据 转正 未及时转正，或因未安排参加新职员培训、或资料不齐不符合劳动法，存在劳动用工提纲 内容 应对措施 （含可采取措施、已采取措施） 可规避风险 风险 全，延误转正，但无延期转正面谈。未及时告知职员已原则上，不允许因资料不齐全延期转正 转正信息及相关薪金待遇 2、优先安排快转正人员参加新职员培训 3、若未能参加新职员培训而准时转正人员，需做好转正面谈，其中应写明若办理转正手续后新职员培训不合格，仍需做解除合同处理的面谈内容 社保或商业保险未及时购买、漏买部分月份或未及时停部门每月申报月报表时自查；人力资源部每月保等； 或输入姓名/身份证号码错误 核查并通报 社保购买日期以每月12日为界限，之前入职当月申报，之后入职次月申报。意外保险即时申报购买 意外保险理赔需及时在物业商业保险平台上录入，以确保理赔的时效性 因为不及时申报或虚假申报存在的风险 工伤申报 部门负责人需审核本部门月工资发放明细,并在书面打印工资发放表签字确认，规避工资误发、错发、漏发 1、 新员工未签署“劳动合同签署声明”；或者签署声明 时间比入职时间早或晚。 2、 合同涂改、空白、缺项、填错等。 3、 合同中：试用期工资和正式工资 混淆、空白、填错等劳动合同（首签）日期比入职日 期超出一个月 4、无合同签收备案表，合同未摁手印 在人事指南中明确工伤的范畴及公司申报工伤的原则,并在部门意外保险申报时审核规范及及时情况,界定工伤范围(纳入日常考核) 部门负责人为部门工资发放的最终负责人，每月需审核部门发放工资明细 人力部在业务督导时予以监控 1、 入职一个月内完成签署，且签署声明日期与劳动合同签署日期、到岗日期要保持一致 2、 部门人事管理员对合同文本和签署声明负检查、核实责任 3、 部门负责人每月对部门人员的《劳动合同签收备案表》负责并需签字确认 4、 人力资源部定期抽查，并将检查结果纳入迟买、漏买社保期间发生的工伤意外，公司要完全承担费用，并可能影响公司品牌形象 社保与商业保险 规避用工风险和有效界定公司承担责任 确保工资发放的正确、及时性，规避职员投诉 有效规避劳动用工风险 工资审核 劳动合同 提纲 内容 5、相关工作内容、加班限定、内部调动、保密约定等条款监控 应对措施 （含可采取措施、已采取措施） 日常考核 5、 《人事指南》提供准确填写范本 6、 部门人事需到公司就合同中工作内容、加班限定、内部调动、保密约定等条款按规定盖章，人力部将在合同下发部门时予以核查和纠正 可规避风险 考核控制 1、 月度考核汇总表没有填写考核时间、无部门负责人 1、 考核通知中明确考核细则与制度 签字 2、 《人事指南》明确考核细节 2、季度考核面谈表无考核双方签名确认；需改进人员3、 人力资源部业务督导给予监控 考核结果没有明确告知本人 1、 如有劳资纠 纷，无时间记录的考核表属于无效证据 2、 容易引起考 核结果争议，甚至引发劳资纠纷 1、离职人员可以自己签写 2、无法进行责任追溯 3、部门负责人不清楚部门最新管理情况 4、被动离职达不到劳动法规定的严重违纪要求，存在劳动风险,试用期离职原因不能以不胜任岗位而只能以不符合录用条件为由 离职手续 1、离职手续表交接处无相关责任人签名（只填写“无”） 2、无部门负责人签名 3、转正人员离职，无离职详细原因及管理意见 4、部门主动解除员工劳动合同关系风险 5、需要重点提醒月末月初请假的风险：离职倾向-锁定工资-做好交接或不予批假-重点关注 6、按公司现行规定，人员离职后由公司出资培训并签署协议的，需按协议约定扣除相应费用 7、离职人员在SAP中未及时锁定 1、《人事指南》明确填写要求 2、人力资源部业务督导给予监控 3、所有转正被动离职需要人力资源部经理审批，且部门解除劳动合同理由一定要充分、合理（适用劳动法条例） 4、关注月末请假人员的思想动态及行为动向 5、对于离职职员，需按培训协议书或公司相关规定要求其履行违约责任 6.对于离职人员部门人事管理员要及时锁定SAP,人力部薪酬管理员将会对每月离职人员情况进行抽查 部门间人员调动可由部门自行对接，但需提前告知员工本人，在双方确认后发邮件主送人力部负责人，抄送调动双方部门负责人及人事管人员调配 1、公司内部部门间调动存在先有调动事实，后才报人力部。导致员工SAP资料未做调动，工资成本划分出现差异 确保人事流程办理顺畅及规避误导职员 提纲 内容 2、亦存在部门未及时与员工沟通调动情况而引发员工投诉 月罚款金额超过当月工资的20% 应对措施 （含可采取措施、已采取措施） 理员及人力部运营主管。在未得到人力部书面调令通知前原则上员工需留在原部门 1、W系列月考核超过20分需报人力部审核 2、此罚款金额包括所有的罚款，即时的和月考核的（月工资应为基本工资+月奖金），都不能超过月工资的20% 可规避风险 规避劳动风险 考核奖惩

四、职业安全

提纲 消杀工作过程中中毒 内容 应对措施 （含可采取措施、已采取措施） 1、佩戴好带口罩，眼镜、手套等防护用品，检查消杀工具的密封完好性及药剂容量不超过2/3 2、注意农药调配比例 3、消杀作业时选择上风位 可规避风险 规避农药中毒 高空或离开地面作业时坠下（如：2米以上的作业、清1、 特殊性、危险性工作操作人员必须具备作业 规避高空坠楼 洁外墙等） 资质，并做好安全防护措施（佩戴安全带），现场至少有两人以上，其中一人负责监控 2、对危险区要有防护措施，进入危险区要有监护人员陪同 环境类作业现场 绿化作业时被植物或工具刺伤、割伤 1、 作业前穿着长袖衣裤，佩戴手套 2、 作业前对现场进行检查 规避人身伤害 规避人身伤害 恶劣天气情况下作业身体伤害（如：酷暑、寒冬、雷电、1、 根据天气变化情况，合理安排作业 台风等天气） 2、 恶劣天气不允许户外作业 3、结合季节变化提前做好特殊气候作业的应对措施 在汽车道、车辆出入口作业身体受伤 1、显眼处现场摆放（小心路滑等）工作标识牌 规避人身伤害 2、尽量规避在车流量高峰期进行现场区域作业 提纲 内容 清洁下水管井等密闭管井缺氧和中毒 应对措施 （含可采取措施、已采取措施） 可规避风险 1、 作业前进行通风 防止中毒事件发生 2、 工作现场安排现场监护人员 3、 佩戴防毒面具等防护设备 4、 保持与井下作业人员的随时联系 5、 特殊作业必须经过职业安全培训，获取资质 防止触电事故 在进行地面清洗、打蜡时触电（如：清洁开关面板、插1、提前检查作业现场带电设备漏电保护设施完座、灯罩等） 好情况 1、 现场作业应规避粗暴作业 3、作业人员必须经过职业安全培训了解基本用电安全知识 清洁卫生死角或绿化密集地点时意外发生（如：蛇咬伤） 1、 作业前对现场进行仔细检查 2、 作业时穿着雨鞋，预防意外 3、 定期进行职业安全教育 绿化浇水作业现场未摆放作业标识牌 标识牌摆放在显眼的位置 操作人员未掌握绿化作业设备的操作使用（如：剪草机、摆放标识，按照使用规定正确使用设备 割灌机等设备的使用） 电焊、气割、登高等特种作业时意外事故发生 1、作业时佩戴防护面罩、手套 2、作业现场保持整洁 3、登高作业时需两人配合 4、作业人员需接受专业培训，具备《特种作业操作证》 1、 定期对相关设备进行检查 2、 检测绝缘电阻符合规定 3、 作业时佩戴防护工具 规避人身伤害 防止人身伤害 维修类作业现场 使用刀、铁锤、砂轮机、电钻等作业工具被刺、割、擦伤等 提纲 内容 高空作业时坠下（如：更换楼顶灯、路灯等） 应对措施 （含可采取措施、已采取措施） 1、登高作业时需两人配合 2、现场放置工作标识牌 3、作业前检查登高作业工具的完好 1、 现场悬挂“有人工作严禁合闸”标识牌 2、 严格执行操作票制度 3、 作业时佩戴绝缘手套及绝缘鞋 4、 做好作业前的安全检查 1、每半年对劳动防护用具（绝缘鞋、手套）送质量监督局进行检测 2、使用前对劳动防护用具进行检查 可规避风险 防止高空坠落 检修设备、电器、机械时身体伤害 规避人身伤害 劳动防护用具破损失效引发意外（漏电等） 防止触电 恶劣天气情况下作业身体伤害 1、根据天气变化情况，合理安排作业计划 规避人身伤害 2、恶劣天气不允许户外作业 3、结合季节变化提前做好特殊天气作业的应对 措施 1、 编制训练计划时，不允许有伏地、对练等科 目 2、 训练前做好热身锻炼 1、恶劣天气执勤需配备必要的防护器材，特别是台风暴雨天气下，露天岗位必须就近进入安全地带 2、搬运物品的过程中注意自身安全，防止意外事件 规避人身伤害 训练时身体伤害 安全管理类操作现场 恶劣天气情况下执勤及搬运物件过程身体伤害 提纲 内容 与客户、外来人员等发生肢体接触造成伤害 应对措施 （含可采取措施、已采取措施） 1、严格落实公司五条禁令，对周边有可能与安全员发生冲突的异常事件进行统计分析并定期培训与模拟演练 2、根据安全员性格特点合理安排岗位，规避冲突事件的发生 3、定期组织肢体冲突应急预案演习，并进行总结 4、定期开展安全服务意识教育，引导员工树立良好的客户服务意识 5、出现纠纷或紧急事件，尽量转移矛盾或通过第三方协调处理，规避激化矛盾 可规避风险 规避对公司品牌产生负面影响 高空或离开地面执勤时坠下（如：上下了望岗亭值班、1、高空作业时做好安全防护，专人监护 围墙测试红外线、安全员帮业主翻窗开门等） 2、上下了望塔时需要时刻关注自身安全防护 4、测试红外时利用工具 用电、使用工具及处理突发事件时受伤害 1、每半年分专业对全体员工进行职业安全教育，提高员工的自身安全意识 2、编制职业安全案例，强化员工职业安全意识，重点案例在部门内部进行讨论 3、定期召开沟通会，交流应急事件处理经验 规避高空坠落 防止人身伤害

五、公共关系及信息管理

应对措施 提纲 印鉴、证照的领借用 内容 （含可采取措施及已采取措施） 公司或部门目前批量使用印鉴的监控不到位 个别部门对外发布的信息，部门负责人疏于把关 对外发布信息或投稿 要求使用人须在印鉴保管人的监督下使用印鉴 印鉴证照受控使用 认真履行审核、审批职责。加强体系和管理制确保行文规范、言词达意；规避泄露公司秘密 可规避风险 个别职员未经公司允许擅自向媒体投稿，发表行业相关度的宣贯 文章 电脑网络受到病毒攻击，多因访问不良网站所致 及时更新杀毒软件的防毒代码库；定期巡查电脑使用情况；部分网站的访问 部门员工未经许可擅自接受媒体采访，发表关于公司的1、各部门及个人不能私自接受媒体采访，宣传言论 归口总办。总办主任为公司新闻发言人 2、各部门对外宣传内容需经总办审核同意 行业及行政主管部门相关要求及规定对公司产生不良影响 规避因病毒攻击导致网络瘫痪或网速极低 1、规避对外宣传的口径不一致 2、对机密信息的把控 无关网站的管理 品牌管理 1、保持与行业协会、行政主管部门的良好关系，预防相关部门的相关制度与定期的联络与公关 2、密切注意相关行业信息动态 3、适度配合与支持相关部门的工作 对公司的不良影响 公共关系 出现不利于公司的媒体报道 1、与媒体保持积极良好的关系，建立双赢的合1、规避媒体因为追求新闻可应对措施 提纲 内容 （含可采取措施及已采取措施） 作伙伴关系 2、定期的联络与公关 读性，可能对公司造成的负面影响 2、掌握相关媒体的关注动态 活动过程中出现人身伤亡及意外事件 1、制定详细的活动流程、拟定详细的注意事项，规避活动中出现的意外 并提前宣传、做好各项意外事件的应对措施、社区文化 对有危险性的活动，需要取得参加者书面的对活动参与的确认函或承诺书 2、购买意外责任险 可规避风险

六、安全管理 提纲 应急处理 内容 安全管理人员不能在紧急时刻正确处理 安全死角无物防或技防措施，存在安全疏漏 应对措施 （含可采取措施、已采取措施） 可规避风险 安全岗位到岗后一个月内需完成岗位前的培确保服务质量 ，使业主的生训。三个月内必须完成对其岗位胜任度的考核 命财产的到保障 1、安全死角有物防或技防措施，且能够确保能全天候布防 2、危及人身安全处有明显标识和防范措施 防止意外事件的发生，规避违反相关法律法规 便于事后证据的查找，追朔线索。实现人防与技防的有效结合，弥补人防的缺憾 安防死角 3、技防设备信号接受和反应灵敏，监控岗对信号反应迅速，并做相应记录 4、制定激励安全员发现安全死角等问题点的制度措施，控制中心岗位对现场工作人员的工作状态进行检查，异常情况登记在案，并定期汇报给部门负责人 闭路监控、红外及居家报警系统失效 1、闭路监控影像资料至少保存半个月；闭路监控镜头区分一般镜头和关键镜头，对关键镜头进行实时监控；没有物防措施、红外报警的安全死角，应安装监控镜头，并作为关键镜头 2、红外报警系统每天测试一次；居家报警有效处理率100%，每天巡视，每周测警 3、安装有居家报警系统的小区，每年至少上门进行一次检测并指导业主使用居家报警，并留存记录4、控制中心监控镜头结合部门实际情况，对镜头的重要性进行划分，确保人防、技防、物防的有效结合 确保红外报警的有效性，规避因机防设施损坏失效带来的风险 提高业主的安全防范意识，提高家居安防，杜绝盗窃事件的发生 技防失效 提纲 内容 未对小区住户进行有效管理 应对措施 （含可采取措施、已采取措施） 1、 租户、公司户、商铺户户有登记 2、 建立小区空置房清单并及时更新 3、部门每月度对出租户进行一次清查，并协同部门，加大宣传力度 可规避风险 杜绝出租户内盗事件的发生 租户管理 中心人员岗位工作状态差，不能对现场进行有效监控 中心岗位监督 1、控制中心需安装监控镜头，对中心夜间工作状态进行监督 2、安全负责人每周对值班员的工作状态进行抽查，部门负责人每月度进行抽查，并将抽查的结果进行通报 规避中心值班员状态不好影响技防设施的功能发挥 作案人员利用各种身份进行伪装，利用作案工具进行盗1、大厦主要主入口岗位对业主的熟知程度，每规避居家被盗事件的发生 窃 天安全班长对出入口岗辨别业主数量进行量化 入室盗窃 3、巡逻岗的楼层巡查与现场保洁、技术人员的巡查相结合 4、业主自我安全防范意识的宣传 5、人防、物防、技防相结合，加强安全措施 作案人员利用各种身份进行伪装，利用作案工具进行盗1、对易被盗的公共设施进行加锁固定，并定期窃 检查与维修 盗窃公共设施 2、根据周边废品收购人员的活动制定重点防范措施，同时在不同时间段，加大巡逻频次，重点关注 规避公共设施被盗 3、在服务区域与小区周围红线范围内应禁止收废品人员拾捡垃圾，此项制度需长期坚持，规避出现安全事故 4、对于小区名贵花草、业主晾晒衣物、临时放置物品，应制定清单，定时巡检，同时提醒业主做好保管 5、结合技防、物防、人防情况进行合理布置，杜绝安全漏洞 6、部门出入口岗严格落实物资搬运放行制度 作案人员利用各种作案工具、手段进行抢劫 1、各出入口配备必要的物防设备，重要出入口设置岗亭 2、对进入的机动车辆落实登记制度，禁止无牌车辆进入，如有应及时上报主管部门 3、对于外围治安较复杂且影响周边业主的，应适当在外围组织军事汇演和外围防盗窃抢劫演习，增强威慑力，并在周边安排岗位，同时与部门沟通设置治安员，共同维护社区周边安全 4、定期向业主通报周边治安现状，提高业主的自我安全防范意识 5、人防、技防结合做好宣传教育 规避抢劫事件，营造良好的文化氛围，保持良好的物业声誉 抢劫 社区养狗遛狗伤人 宠物伤人 1、定期开展文明养狗宣传，同时对养宠物住户进行统计，并发放养狗须知，加强双向监督 2、对于社区内出现的无人看管宠物，应当及时进行处理并报主管部门和社区内公示，提示进行防范宣传 规避不文明行为及无人看管宠物伤人，营造和谐社区 停车场内交通事故及车辆丢失 1、机动车出入口设有减速装置和防强闯设施；有效规避责任风险 周边安防设施坚固、形成闭合，能够防止人为破坏和车辆冲撞 2、停车场出入口设置收费标准公示牌；道闸、地桩有禁止尾随、人车分流标识 车场秩序维护 3、不同路段，根据情况设置有导向、禁停、限速、减速、禁鸣等交通标识和反光镜、减速路拱等设施 4、车辆进出一车一卡；车辆停放记录存放不少于1年 5、按照车辆进出一车一卡制度执行；车辆停放记录存放完整、齐全 收发卡、收管理、车辆出入口岗流程要合理（验卡对于驶出车辆严格执行核对制度，做到车、证防止车辆被盗事件 票后放车） 相符，发现驶出车辆车况（车牌、车型、颜色等）与入场时不符等异常情况，须核实清楚、完善手续后方能放行；对未能收费的O牌车、警车、军牌车、持检查证车辆、公司公务通行车辆等，统一在《未收费情况登记表》中进行登记，并请车主签字确认；保证车场出口畅通，无车辆放行时，出口道闸应保持关闭状态 车辆防盗 家庭类消防 煲汤等忘记关火、燃放爆竹、烟头乱扔、阳台堆放易燃每季度针对部门的消防管理想象与安全隐患事杂物等、儿童玩火、煤气泄漏、点蚊香、家庭奠祖活动、件进行消防宣传，提高业主的安全消防意识 住户装修没有配置灭火器 电气线路短路、电气设备过载、补偿电容起火、电器线部门定期对电气设备使用情况进行检查维护 路老化、使用电、气焊时未配置灭火器 发电机柴油箱没有接地、设备房有易燃易爆物品、消防报警系统故障 规避火灾隐患的发生 电气类消防 规避火灾隐患的发生 设备类消防 1、中心接到或发现有紧急事情事情时，应立即促使设备的良好运行 通知巡逻岗前往查看，简易处理（关闭水管阀门、关闭电源等）并立即通知相关责任人赶至故障现场，控制故障影响范围，同时通知部门负责人，组织相关人员查找原因2、供水、供电、供气设备、设施发生故障时，应立即关闭阀门或开关，确保人员、设备安全，并书面通知故障所影响范围内的住户；查明故障原因后，立即组织人员排除故障，并注意加强对人为破坏的防范和调查3、在供电设施、设备故障原因不明时，不得带负荷运行，规避故障范围扩大，并在第一时间内通知部门负责人和相关责任人 1、设备房、办公室、图书室、厨房、车库、仓库等重要部位应当配置相应种类的灭火器材并安排岗位巡查；员工宿舍应配置必要的消防安全设施 2、各小区（大厦）须有首层消防设施平面图，并悬挂于物业本体的适当位置，图中应标注灭火器、消防栓、水泵接合器等消防设施图标并与实际情况相符；高层楼宇每层明显位置必须设置消防疏散示意图 规避火灾发生是不能及时扑救 其他类消防 消防栓等设施完好性、灭火器配置情况、室外煤气泄漏、灭火方法不正确、氧气乙炔瓶间隔距离不够、小区内山体公园没有设置消防水和报警装置、消防器材老化或使用不当（灭火器爆炸）、绿化工烧草易引燃树木等公共设施