办公大楼维护维修规章标准标准制度

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设备维修保养制度

一、总则

第一条 为保障办公楼的正常运行，保护文明、舒坦、安静的工 作环境，实现优良、高效、规范和安全的工作要求，联合各方面 实质状况，特拟订本制度。

第二条 本制度合用于机关办公大楼和所属地区的保护、维修和 保养，包含供排水、供电、供暖及相应的设备的实行与保护。 第三条 办公楼维修、保养管理，详细执行对办公楼及所属地区 的管理职能和对机关的服务职能， 由长城物业详细实行， 区服务企业共同看管执行落实

第四条 维修工程人员均应严格恪守制度，努力创立文明办公环 境。

临空园

二、文明办公管理

1、严格恪守工作制度，禁止迟到早走；进入办公地区应保持仪 表整齐，禁止穿拖鞋、 背心、裤衩等；禁止在办公楼内大声吵闹；不得串岗闲谈、大声吵闹，不得在办公楼进行与工作没关的活动。

2、未经同意不得接触办公人员物件，更不得随意拍摄办公人员 照片或影像。

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3、搞好个人办公区卫生，做到物件摆放有序，保持整齐、洁净； 保个人使用设备卫生等。

4、严格落实执行上司下达的维修通知，

第一时间抵达保修地址，

不得以任何方式和原由反抗。

三、安全施工管理

1、坚持以人为本的原则，施工过程中注意个人安全，做好防备 举措，必需时可要求物业次序人员辅助。

2、遇有安全隐患的维修工程，应立刻报上司领导了解，在上司

领导批改下进行操作维修。

3、电路及电路设备维修，应做好绝缘防备举措施工；需爬高作

业的状况下一定有 2 个或以上人员在场辅助的状况下作业。

四、巡逻标准管理

1、每日清晨 8:30 对园区所属地区进行安全巡逻，并登记造册，

交一份留看管单位存档存案。

2、对每一次维修状况进行详尽记录，维修清单详尽记录改换设 备零件的花费明细，交一份留看管单位存档存案。

3、维修部门对园区工程项目，依照其构造和运行方式，定出检

查的部位（巡检点）、内容（检查什么）、正常运行的参数标准

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（同意的值），并针对设备的详细运行特色，对设备的每一个巡

检点，确立出明确的检查周期， 一般可分为时、 班、日、周、旬、月检查点。

巡检工针对巡检中发现的设备缺点、隐患，提出应安排检修的项目，归入检修计划。

巡检中发现的设备缺点，一定立刻办理的，由当班的指挥者马上组织办理；本班力办理的，由领导确立解决方案。

重要设备的重要缺点，由领导组织研究，确立控制方案和办理方案。

4、关于公共部位的设备设备，工程部派人进行巡逻检修。每周一次，做好记录，一般故障由巡逻员现场修复，重要故障由巡逻员报告当班负责人后安排检修。

5、可将客房易损项目制成表格，由工程部派人每周一次辅助客房部巡逻检修， 对较大故障或需要改换配件的平时维修项目仍由客房部填写报修单。

五、维修流程、要求

1、设备需要维修，使用部门照实填报报修单，部门负责人署名 后送工程部。

2、急需维修时，使用部门也可直接电话通知工程部。

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3、工程部接报修单或电话后应实时派工， 维修人员抵达现场后，

原则上凭维修单进行维修（见单维修）。特别状况可先维修，同

时见告上司和看管单位了解，后续可补维修单，如未见告，出现

状况由施工个人肩负责任。

4、修复后现场作业工程师应请使用部门在维修单上署名认同。

5、没法修复时，维修工应将没法修复的原由写在维修单上，签

字并报送负责人。

6、工程部门负责人依据实质状况，属于零配件问题，可按程序

填报申请表， 属技术问题没法短时间修复， 实时上报并组织有关

人员进行研究，制定办理方案上报看管部门审批。

7、维修作业达成，全部设备归位，恢复维修前状态，并清理现 场垃圾，保证施工环境卫生。

六、保护、保养标准

空调主机的维修与保养

第一条 :

1. (1) 每两小时按操作规程中运行检查所列项目对空调主

机进行一次检查，并记 录有关数据，状态； (2) 每礼拜一洁净机房

及机组表面尘埃；

2. 冷冻水泵及冷却水泵， 每两小时做一次以下项目的检查： (1) 水泵电机轴承温度能否正常运行，能否有异响或振

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动 ；(2) 压 力 表读 数 是 否正 常 ；(3)连轴器能否有异响跳动及是

否漏油； (4) 阀门开关地点能否正常； (5) 清除不正常的漏水现象；

(6) 每周清理泵组表面及机房环境卫生。

3. 冷却水塔： (1) 每两小时检查一次运行电流电压； (2) 每日两次实地检查运行状况： A.运行能否有振动或异响； B.水流能否正常，塔内

水位能否正常。(3) 每礼拜检查一次皮带张紧度， 必需时进行调整。

4. 柜式空调机： (1) 每日到实地检查两次； 1)机组运行能否有异响或振动； 2) 凝固水通畅状况及机组出风状况； 3) 电动阀门工作状态。 (2) 每礼拜检查一次皮带张紧度，必需时进行调整。

第二条月度保养：

1. 空调主机： (1) 仔细检查各仪表能否靠谱，改换不正常的仪表；(2)

检查冷动剂能否有泄露或漏油漏水现象； (3) 剖析一个月以来的运行状况，判断连续运行的靠谱性。

2. 冷动水泵、冷却水泵： (1) 轴承加油； (2) 检查连轴器润滑油能

否足够； (3) 检查地脚螺丝及主要连结螺丝能否有返松现象。 3. 冷却水塔： (1) 检查皮带轮的磨损状况，必需时改换或维修，同时检查皮带及键能否松动；(2)轴承加油； (3)洁净表面尘埃，要求

漆见本色、铁见光。

4. 柜式空调机： (1) 冲洗空气滤网，检查表冷器翅片； (2) 检查皮带及皮带轮磨损状况，及皮带轮及键能否有松动，必

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要时改换及维修；(3)检查叶轮紧固螺丝及轴承座紧固，螺丝能否有返松现象； (4) 轴承加油； (5) 清理机组表面及机房环境。

第三条季度保养：

1、空调主机： (1) 检查冷冻剂及机油能否足够，机油能否变质，

必需时增添或改换； (2) 检查洁净水过滤器。

2、冷冻水泵、冷却水泵：(1) 电机轴承加油； (2) 联轴节洁净、换油；

(3) 检查洁净泵前水位过滤器。

3、冷却水塔： (1) 保养、检修全部隶属阀件； 锈钢保护能否完满，必需时做油漆保护。

(2) 检查全部非不

4、柜式空调机： (1) 电机轴承加油； (2) 检修测试电磁阀门工作状

态，检测温控靠谱性。

第四条年度保养：

1. 空调 主 机： (1) 做一次全面性的性能技术检查，在做针对性 的拆检办理；(2)查验各仪表的正确靠谱性；(3)停机保养前，全面检查冷冻剂系统、润滑剂系统、水系统的密封性能；

(4) 检查保养安全阀及全部隶属阀件； (5)冲洗机油过滤器；

(6) 每两年改换一次冷冻机油； (7) 换季停机的拆盖冲洗冷凝器及蒸发器，检查管子能否有腐化现象；(8)测试电路动作的靠谱性， 模拟试验各安全装置的性能； (9) 电机做年度检修保养。

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2. 冷冻水泵、冷却水泵：(1) 检查全部运 动 部 件 的 磨 损 状况 ，更 换轴承油；(2)检查密封件的密封状况；(3)检查泵叶壳的腐化状况，洁净泵叶、泵壳内表面面，泵壳内表面面及机架做除锈油

漆保养； (4) 检查各仪表的正确靠谱性；

(5) 检查保养全部隶属

阀件； (6) 校正轴线，做好记录，检查键与键轮的磨损状况，检

查键轮及键与轴配合能否有返松现象； (7)电机做年度检修保

养；(8)测试电路动作的靠谱性。

3. 冷 却 水 塔 ： (1) 检查 所 有 运动零件的磨损状况，改换轴承油；(2)对电机做年度检修保养，并测试电路运作的靠谱性。 4. 柜式空调机： (1) 检查全部运动部位的磨损状况，改换轴承油；(2)

清理叶轮、风机壳，检查腐化状况，做好防锈保护工作；

(3) 检查

(5) 对电

全部隶属阀件； (4) 检查保温层，检查风管能否完满；

机做年度检修保养； (6) 大修后起动前一定对叶轮轴承座、电机 地脚螺丝等主要连结螺栓做一次全面的紧固检查，并在运行

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小时后再从头检查一次； (7) 洁净消音器。

电梯维修、保养

1、勤检制：工作人员在后按规准时间和路线对电梯进行一

次检查，内容包含机房、电梯内选，外呼、楼层指示灯、电梯乘

坐舒坦感、厅门、桥厢门、桥厢照明、桥厢装饰、电扇以及巡视

记录表中的全部项目；

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2、包干责任制：为了更有效地对电梯进行平时的保护保养，推行电梯的保护保养包干责任制，马上人员分红若干组，每组负责若干部电梯的平时保护保养，内容包含该电梯所属设备；整流器、控制屏、主机、桥厢及桥厢顶、导轨、厅门及门轨、井道及井道设备、井底等。

3、季度和年度安全检查制：除了平时对电梯进行巡视和推行包 干责任制之外， 还应进行季度和年度安全检查， 按起落机试验记录逐项检查，并做好检查的详尽记录。

暂时性电源及照明电路检修

1、准备

（ 1）作业条件：暂时性检修（非计划检修） （ 2）工用具的准备：

丈量仪器、工具，包含：摇表、万用表、扳手、电工钳、螺丝刀、电工刀等。

（ 3）劳保防备用品

安全帽、绝缘鞋、验电器、手套 （ 4）资料、配件的准备

电缆、暂时性检修配电箱、绝缘胶带等。

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（5）安全技术举措的准备：

填写、签发工作票、 工作内容交底； 确认安全举措执行状况；部署检查安全注意事项。

2、联系：

停电，验电、挂检修牌，作业时有专人负责监护。

3、接线作业

（ 1）开始检修前确认暂时用电设备负荷， 严格依照一闸一负 荷的基来源则，禁止一闸多负荷；禁止超负荷接线，惹起越级 跳闸，采用电源地点时禁止接入主控室或重要设备回路， 已防备影响其余设备运行。

（ 2）暂时性线路一定架空敷设， 禁止拖地搁置。 一定在地面

的电缆必定要建立防备或警告标记。

（ 3）现场暂时性配电箱一定固定在安全地点， 设置安全防备

的同时一定建立警告标记。

（ 4）保证暂时电缆外面绝缘层优秀， 电缆有接头部位一定做 好绝缘办理，禁止未做绝缘办理的裸露接

头搁置在地面。

4、架设结束做到现场洁净完好，盘点工具及资料，送电试

验无误后方可使用。

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第二节 照明线路检修标准

1、准备

（ 1）作业条件：暂时性检修（非计划检修） （ 2）工用具的准备：

丈量仪器、工具，包含：万用表、电工钳、螺丝刀、电工刀等。

（ 3）劳保防备用品：安全帽、绝缘鞋、验电器、手套、梯子

（ 4）资料、配件的准备：电线、灯具、灯泡、绝缘胶带、安

全带等。

（ 5）安全技术举措的准备： 工作内容交底； 确认安全举措执行状况；部署检查安全注意事项。

2、联系：

停电，验电、挂检修牌，作业时有专人负责监护。 3、照明维修与安装

（ 1）开始检修前确认所维修照明线路断路器分开，并验电。

（ 2）使用梯子时一定有人扶梯子， 改换灯具如需使用天车时应联系天车工配合，登高作业一定使用安全带。

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（ 3）暂时性检修挪动式照明、 在金属容器内作业照明， 一定

使用 36V 以下安全电源及灯具。

（ 4）暂时性线路一定架空敷设， 禁止拖地搁置。 一定在地面

的电缆要建立防备或警告标记。

（ 5）防爆型灯具一定做好内部绝缘办理， 并将外面防备装置安装牢靠。

4、检修结束做到现场洁净完好，盘点工具及资料，送电试验无 误，方可使用。

高压配电室检修规程

高配电柜主线路（母线、电缆）、控制线路检修（除尘）；真空断路器检修

第一节 检修准备工作及标准

1、检修前准备：

（ 1）作业条件：定修（计划检修）停机停电 （ 2）工用具的准备：

丈量仪器、工具，包含：摇表、万用表、组合扳手、活扳手、电工钳、螺丝刀、电工刀等。

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（ 3）劳保防备用品

安全帽、绝缘垫、绝缘鞋、绝缘手套、高压验电器、接地 线

（ 4）资料、配件的准备

导电膏、沙布、白布、导线、吹风机等。 （ 5）安全技术举措的准备：

填写、签发工作票、停送电倒闸操作票、工作内容交底；检查安全举措执行状况；部署检查安全注意事

2、联系：

通知有关维保单位出席并停机、停电，验电、挂检修牌、合接地刀。高压设备一定挂接地线，建立警告标记，作业时有专人负责监护。

第二节 高压配电柜内部检修标准

检修开始第一使用电吹风机进行除尘，保证内部端子柜内盘面洁净线路齐整、标记完满无缺损。

（一）高配电柜主线路、控制线路检修标准

1、检查母线、 主接线端头无变色， 松动现象， 主体无变形弯

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曲，电气距离符合标准要求（ 10KV 相间大于 125mm ，相线对外壳大于 225mm ）。

2、电缆头、套管、引线和接线盒，引线相间，距接地物的距

离要切合规定，安全距离 700mm ，不合格的电缆接头、接线盒套管、引线要改换（工频耐压： 35KV ，1 分钟无闪络，无击穿、绝缘电阻 200K Ω）。 3 、 电缆固定处露保护管，电缆固定牢靠，且不行有张力，铠装无松懈、无严重锈蚀和断裂，曲折半径不可以

小于 90 °接地优秀。保护管口要密封，保护管应完好无破坏、固定牢靠，锈蚀面积不得超出总面积的 5% ，不然要除锈涂漆。

4、打扫电缆沟，电缆沟内无积水、杂物，支架完满、坚固、

不锈蚀，盖板齐备通向室出门口处一定有完满防鼠举措。

5、电缆标示牌， 标示牌要齐备、 正确、清楚，要固定牢靠。

6、紧固小母线及信号母线， 检查微机综合保护装置 （各保护

继电器）的接线，控制电路接线正确、齐整、紧固，标记清楚，熔断器接线无变色松动现象。

7、盘面指示装置完满靠谱，使用万用表检测盘面变换开关、按钮接触电阻应小于 0.5 欧姆以下，开关按钮无卡滞灵巧靠谱。

8、核对保护定值数据无丢掉或变化，数据显示正常。

第三节 真空断路器检修标准

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1、打扫真空开关各部分， 要求无尘埃、 无污垢，灭弧室壳应无裂纹和损坏

2. 主导电支架， 隔绝触指支持瓷瓶拉杆， 应无损坏连结紧固，

接触优秀，瓷瓶绝缘拉杆无裂纹、脏污及放电现象

3. 电流互感器套管，一、二次引线：套管无损坏裂纹，表面无零落现象，绝缘在 2000 K Ω，引线紧固完满。二次线圈不得开

路

4. 操作机构各部分零件，分合闸指示牌，辅助开关：零件齐备、无损坏变形，指示牌正确，辅助开关完好无缺、正确靠谱，

动作灵巧、运动各部位加注 3# 钙基脂润滑油

5. 开关柜手车推拉无卡滞，五防机构、行程开关灵巧靠谱，

运行部位适合注油。

6. 调整开关本体，各部螺栓及定位销子无松动，操作机构： 真空开关额定开距： 8-12mm ，触头接触行程： 3-4mm ，触头 工作压力： 12.5KA ， 50Kg 。

第四节 检修达成丈量与实验

1、检修结束盘点工具， 检查柜内有无遗漏的杂物或工具， 确认后使用 2500V 兆欧表丈量真空断路器、母线对地及各相间绝缘阻值（大于 10M Ω）。

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2、摘检修牌， 拆接地线， 将高压柜前后门关严上锁， 分接地刀并确认接地刀地点， 推入断路器手车至实验位， 进行断路器试验，手动分合闸操作及电动分合闸操作各二次开关各部位应灵巧靠谱，无卡阻现象。

3、清理检修现场， 做到工完结所清。 填写检修记录、 资料的采集、改换零件或调整部位一定完好记入设备台账， 终结检修工作、通知岗位试运行， 并察看 0.5 小时，如无异样现象经三方 （施工方、监察方和使用方）确认署名后可交托使用。

低压配电室检修规程

低配电柜主线路、控制线路检修（除尘）；隔走开关、断路器、沟通接触器、继电器检查检修

第一节 检修准备工作及标准

1、检修前准备：

（ 1）作业条件：

通知有关维保单位定修（计划检修）停机停电 （ 2）工用具的准备：

丈量仪器、工具，包含：摇表、钳形电流表、万用表、组合扳手、验电笔、电工钳、螺丝刀、电工刀等。

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（ 3）劳保防备用品

安全帽、绝缘垫、绝缘鞋、接地线、口罩 （ 4）资料、配件的准备

导电膏、沙布、白布、导线、吹风机、需改换零件等。 （ 5）安全技术举措的准备：

填写、签发工作票、停送电工作票、工作内容交底；检查安全举措执行状况；部署检查安全注意事项。

2、联系：

停机、停电，验电、挂检修牌。母线检修一定挂接地线，建立警告标记，作业时有专人负责监护。

第二节 低压配电柜内部检修

检修开始前翻开柜门使用电吹风机消除柜内部积灰

第三节 低压配电柜主线路、控制线路检修标准

1、检查母线、 主接线端头无变色， 松动现象， 主体无变形曲折，电气距离符合标准要求（ 380V 相间大于 20mm ，相线对外壳大于 100mm ）。

2、打扫电缆沟，电缆沟内无积水、杂物，支架完满、坚固、

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不锈蚀，盖板齐备通向室出门口处一定有完满防鼠举措。

3、控制电路接线正确、齐整、紧固，标记清楚，熔断器接线

无变色松动现象。

4、盘面指示装置完满靠谱，使用万用表检测盘面变换开关、按钮接触电阻应小于 0.5 Ω以下，开关按钮无卡滞灵巧靠谱。

5、检查抽屉柜的一次插接件无炙烤印迹， 弹簧压力均衡， 接触优秀；二次插接件金属弹片无曲折变形， 丈量二次插件插座与插头接触电阻小于 0.5 Ω。

第四节 隔走开关检修标准

1、拉动开关手柄应灵巧靠谱，连杆底座无炙烤和放电印迹，

分合闸地点到位，顶丝、销钉、拉杆完满靠谱。

2、隔走开关动静触头插入的深度不小于闸刀宽度的

触面积许多于刀夹的 75% 。

2/3 ，接

2、隔走开关动、静触头表面无炙烤， 接触严实， 如触头有氧

化需办理氧化部位，并涂抹少量凡士林或导电膏防备氧化。

3、200A 以下的开关的触头接触压力在 45 — 80N 之间，

250-400A 隔走开关在 75 — 100N 之间，500A 以上隔走开关在

150 — 220N 之间。，不符合要求的需进行调整。

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第五节 空气断路器检修标准

1、翻开断路器外壳检查出入线路有无变色或松动。

检查三相

主触头应无炙烤点，试合两次断路器三相动、静触头接触严实、 压力均衡，用万用表丈量阻值应在

0.2 Ω之内。灭弧罩完满无破

损。

2、回装外壳后合断路器手柄灵巧无卡滞，

按动试验按钮应能

够立刻跳闸。

第六节 沟通接触器检修标准

1、沟通接触器电磁铁的短路环和磁铁扣合紧固， 吸合状态下

无噪声，吸合铁芯表面光洁、无油污，吸持线圈绝缘无损害，线圈表面无变色过热现象。

2、翻开接触器主触头灭弧罩， 检查三相主触头接触严实， 触头无炙烤，手动检查无卡滞， 压力均衡，触头开距再适合范围内。

3、灭弧罩内附件完满， 清理内部烟尘印迹， 联动机构绝缘优秀，无变形移位松脱现象。 4 、辅助触头动作无卡滞，动静（常开、常闭）触点接触优秀，无烧蚀印迹。

第七节 继电器检修标准

1、检查继电器外观无触点炙烤印迹，按线圈电压通电试合，

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吸合优秀无杂音不颤动， 合位用万用表测试各触点间导通优秀。

2、热继电器应检核对应的设备定值调整合理，

按动试验按钮

用万用表丈量辅助触点通断状态正常。

3、热继电器校验合格，动作敏捷靠谱。

4、电磁式电流继电器动作值与刻度值比的偏差，

5% 。

不得超出±

第八节 检修达成丈量与实验

1、检修结束盘点工具， 检查柜内有无遗漏的杂物或工具， 确认后主电路绝缘电阻值：用 500V 兆欧表测得的数据， 380V 不

低于 5M Ω，用 500V 兆欧表摇测， 36V 控制电路不低于

Ω。 断路器、母线对地及各相间绝缘阻值（大于

10M Ω）。

2、摘检修牌， 拆接地线， 将配电柜门关严上锁， 开关打至实

验位，合断路器送电，进行空载断路器分合试验，操作柜面分合闸操作各二次，开关各部位应灵巧靠谱，无卡阻现象，指示应正常靠谱。

3、清理检修现场， 做到工完结所清。 填写检修记录、 资料的采集、改换零件或调整部位一定完好记入设备台账， 终结检修工作，通知岗位试运行。

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4、关于改换控制零件的电气设备， 应检测其三相工作电流是

否均衡，丈量三相电压能否正常，并记录，运行后察看

0.5 小时

以上，经三方（施工方、监察方和使用方）确认署名后可交托使

用

喷泉冲洗检修标准

1、准备

（ 1）作业条件：按期检修（计划检修） （ 2）工用具的准备：

丈量仪器、工具，包含：摇表、万用表、扳手、电工钳、螺丝刀、电工刀等。

（ 3）冲洗用品

高压冲刷机、钢丝球、过滤网 （ 4）资料、配件的准备

电缆、暂时性检修配电箱、绝缘胶带等。 （ 5）安全技术举措的准备：

工作内容交底； 确认安全举措执行状况； 部署检查安全注意事项。

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2、联系：

停电，验电、放水、挂检修牌，作业时有专人负责监护。

3、冲洗作业

（ 1）开始确认能否已断电，并开启总水阀进行放水。

（ 2）保证高压冲刷机电缆外面绝缘层优秀后， 方可进行冲洗

作业。

（ 3）喷泉内彩灯灯罩上水渍， 用钢丝球冲洗， 使使劲量不行

过大防止破坏彩灯。

（ 4）在冲洗过程中， 要做好垃圾的清理， 防止拥塞出水管道。

4、冲洗完成后，请喷泉维保企业对喷泉进行检查，若有设

备破坏实时维修和改换。

大修外包实行方法

1、 大维修工程外承包时，部门指定专人负责该项工程的施工管理与监察，外包工程动工以前， 承包单位要做出详尽的施工方案，项目负责人应就施工方案的人员安排、工序步骤、质量标准、工期控制、工具准备等内容进行审察，确认后报科室存案，不然不予办理工程结算和付款手续。

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2、 请维保企业大修后设备一定达到“四无” (无积灰、无油污、

无赃物、无杂物 )，“六不漏” (不漏水、不漏风、不漏气、不漏

油、不漏电、不漏料 )要求，做到环境整齐，文明生产，污染治

理设备达不到有关指标， 不予办理工程结算和付款手续， 并从头

安排维修。

七、附则

本制度自觉布之日起实行。

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