文化旅游地产规划范例

文化旅游地产规划范文1

随着中国房地产业的蓬勃发展，近几年来“旅游地产”的概念越来越多的被业界广泛提及，我查阅了相关资料，发现理论界对“旅游地产”概念的内涵和外延各有不同的描述，泛泛者多以“旅游地产＝旅游＋地产”的公式统而概之。我个人认为，旅游地产业是以房地产形式为载体、以度假旅游为目的的消费产业，也就是说实质上是一种文化地产。我们常说，是文化在影响我们的一举一动，人们的消费欲求更是受到文化观念的左右，旅游地产可以有多种表现形式，如庄园、别墅、分时度假酒店、度假村等，但这些所谓的“硬件”无法从根本上成为人们消费的动机，唯有旅游地产本身携带的地域文化才是触动消费的关键所在。

旅游地产能否做好，能否做的长久，我认为与旅游城市文化市场的建设与管理息息相关，因为文化市场是城市旅游者的重要消费领域，而旅游地产则是旅游者的重要消费场所，它们作为旅游城市精神文明的重要载体,是旅游城市在精神文明上的主要展示方向。旅游者的文化消费是一种具有传递性的消费形式，它不仅能带给旅游者以愉快的消费经历，还能通过文化实物的流动来传递旅游城市的文化品牌，从而有助于城市文化形象的传播，这又能在更深的层面上推动城市旅游地产的发展。作为一个旅游城市，其文化市场是城市旅游产品的构成部分之一，文化市场建设的好坏直接影响到城市旅游地产的品位，科学合理的对旅游地产进行布局，将有利于推动城市经济的发展和旅游城市的旅游产业升级。

泰安市位于山东省中部的泰山南麓（东经116°20ˊ～117°59ˊ,北纬35°38ˊ～36°28ˊ），北依山东省会济南,南临儒家文化创始人孔子故里曲阜，东连瓷都淄博，西濒黄河，总面积7762平方公里。

泰安市旅游资源得天独厚。境内泰山融自然景观与人文景观于一体，是我国最早被联合国命名的世界自然与文化双遗产。自然景观以雄著称，雄中又蕴含着奇险秀奥等美景，有“天然山岳公园”之美誉。人文景观以神为尊，儒、释、道三派文化相融发展，经过历代帝王的封禅祭祀和文人墨客的登临赋颂，沉积了厚重的文化底蕴，被称为“东方历史文化宝库”。2007年慕名来泰山旅游考察的中外游客多达1518.5万人次，其中国内游客1503.4万人次，境外游客15.1万人次，旅游总收入109.7亿元。泰安交通便利，科技文化发达，京沪铁路，京沪、京福高速公路、104、105、205、220国道穿境而过，即将开工的京沪高速铁路纵贯南北。

《泰安市城市总体规划（2005-2020）》确定的城市性质是：以泰山为依托的历史文化名城和山水园林旅游城市。城市职能是：山东省科教中心之一；山东省旅游度假、现代制造、商贸物流基地。城市发展目标是：将泰安建成独具特色的国际性旅游城市；泰山文化与现代文明交相辉映的文化名城；以现代制造业与旅游业为主导的经济强市；天蓝、水碧、山青的最佳人居城市。二七年三月八日，《泰安市“十一五”服务业发展规划纲要》，该规划纲要中要求“大力丰富商贸、餐饮、房地产、文化娱乐、社区服务等消费业”。

文化旅游地产规划范文2

【关键词】旅游地产 存在问题 解决思路

2012年“十一”旅游黄金周，国内旅游出现“井喷”现象，各旅游景点人潮涌动。根据广西自治区假日旅游信息统计中心公布数据，“十一”期间，广西游客人数和旅游总收入与去年同期相比都有大幅增长，其中接待国内外游客总人数1181.76万人次，同比增长60.14%；旅游总收入57.10亿元，同比增长67.95%。据中国旅游研究院预测，今年“十一”黄金周期间，旅游接待约3.62亿人次，旅游收入约1800亿元人民币，与上年相比，同期增长24%。世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为世界最大的旅游目的地。

由此可见，随着我国经济的快速发展，人均可支配收入不断增加，人们对于文化、旅游、度假等方面的需求日益提升，对与旅游经济发展相配套的旅游地产的需求也急速增加。旅游地产的产生与发展，不仅深化了旅游与房地产两大产业的资源共享，形成旅游度假与高端居住良性互动的发展格局，更在一定程度上带动了城市乃至区域经济、文化及相关产业的聚集和快速发展。

广西旅游资源十分丰富，是世界著名的岩溶地貌区，文化旅游资源悠久，民族风情独具特色，每年到广西旅游的境内外游客不断增加，随着旅游业的发展，近年来广西各地旅游地产也如雨后春笋般出现，但广西旅游地产发展仍存在一定的问题。。

一、广西旅游地产现状

（一）具有天生旅游资质

旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地，基地附近有青山绿水等优良的自然环境，能够吸引人们到此旅游度假，广西山奇秀多姿，树四季常青，气候宜人，民族风情独特，据统计，广西有可开发的旅游景色400多个。广西有特色的自然环境决定了旅游地产项目天生好资质。

（二）各地旅游地产项目发展不平衡

目前，广西的旅游地产项目主要集中在游客较多的桂林、阳朔、北海、巴马、南宁等地。其中，桂林、南宁、北海以旅游地全产权房地产项目居多；阳朔以旅游商务地产、产权度假型酒店为主；而巴马以养老型产权酒店为主。

（三）旅游地产配套服务有待提升

旅游地产的发展除了有良好的项目外，还需要与旅游地产发展息息相关的商业、医疗、公共交通等各方面的配套服务，同时，要有人替业主去管理，实行租务，要将旅游地产经营好，需有优秀的酒店管理公司或成熟的物业管理条件。如果没有多种消费方式，旅游的消费上不来，旅游地产很难发展起来。。从这些数据可以得出，如果提升广西的旅游地产配套服务，广西的旅游收入将有大幅增长的空间。

（四）“限购令”的出台，使部分商品房开发企业转投旅游地产

2010年以来，国家出台了一系列宏观，房地产业，受影响，部分商品房开发企业转投相对宽松的旅游地产。近年来，南宁、东兴、巴马等地旅游地产发展迅速，巴马出现了数量庞大的“候鸟”人群。

从上述分析可以看出广西旅游地产资质较好，发展潜力大，前景宽广，但仍存在一些问题。

二、广西旅游地产主要存在问题

（一）粗放型旅游地产开发模式

虽然各地都有城市发展规划，但除南宁、桂林、北海等较大城市外，其他县、市旅游地产开发现在仍处于粗放型旅游地产开发模式。以巴马县为例，2008年开始，出现了一些非法小产权养老酒店，有些不法企业还以传销的形式经营所谓的“旅游地产”。同时，这种小产权养老酒店由于周边饮食、就医、娱乐等都配套跟不上，老人们的生活单调。

（二）经营模式单一，缺乏创新

目前，广西旅游地产多采用传统的经营开发方式，除了项目单纯照搬外，没有太多的创新，在经营操作方面，也普遍采用单一的旅游风景式，尚未形成自有稳定的人群。

（三）旅游地产本身对游客吸引力不大

广西的旅游地产除少数地区外，旅游地产本身对游客的吸引力不大。主要是物业产权分散阻碍了地产项目实现旅游化的发展。许多已经出售的商业物业产权分散在大大小小的业主手中，业主为追求利益的最大化，根据自身的意愿进行经营，导致经营项目和装修风格无法统一协调。

（四）旅游商业地产经营的旅游商品同质化较为严重

旅游商品同质化严重是在我国各旅游景点均存在，不论在哈尔滨、三亚，或是丽江、成都，还是在北海、桂林都可以买到一样的旅游纪念品。广西有些旅游景点有自己特色的旅游商品，但由于多属家庭作坊产生，在卫生、安全、质量等方面存在一定的隐患。

（五）法律法规的相对滞后

旅游地产还需要相关法律法规的支持，就现行法律而言，所谓的分时度假产权酒店等物业就是一个较为敏感的问题。

三、解决思路分析

（一）统一规划，严格管理

旅游地产项目应该具备较为完备的道路、水、电、通讯等市政设施以及购物、休闲、娱乐、运动场所，只有这样，旅游地产的消费者在项目内活动才不会感觉到各种不便。所以，应对旅游地产项目及周边进行统一规划，并进行严格管理，对于违反规划建设的非法项目及时发现，及时查处。

（二）发掘旅游项目的特点，丰富旅游地产内涵

旅游地产应与就近的旅游地的特点相结合，充分挖掘与旅游地相关的内涵，在广西，做得相当成功的就是阳朔，充分利用“刘三姐”、“桂林山水”等丰富地产项目的内涵，吸引各地的消费者。

（三）注重民族特色建筑建设及特有纪念品开发

广西有11个主要民族，是壮族、瑶族人口最多的省，每个民族都具有自已的特色建筑风格及生活习俗。如壮族杆栏式建筑、苗族吊角楼、瑶族的干栏木楼、毛南族的干栏石楼都是典型的民族建筑景观，而忻城县莫氏土司衙署、三江程阳风雨桥、容县真武阁、桂林市清真古寺等都是广西各民族智慧的结晶。广西旅游地产可以根据各民族的特色，在地产项目的建筑风格方面进行创新。。如果有组织地开发与生产这些民族商品，且在指定地域出售，将有助于旅游地产的发展。

（四）弘扬民族文化，传承非物质遗产

广西的壮族、彝族、水族、苗族、京族、瑶族等都有自己的古文字，有些甚至至今在民间流传。广西少数民族艺术丰富，壮族的壮剧、彩调、铜鼓舞、扁担舞、天琴演奏；苗族的芦舞、芒哥舞、舞地龙、杂耍、吹地筒；侗族的琵琶歌、大歌、侗族大戏；彝族的五笙演奏；京族的独弦琴等独具民族特色。这些都属于广西的民族文化，在旅游地产的经营过程中，尤其是商业旅游地产项目，可以考虑弘扬广西的民族文化，在吸引游客的同时，还可以传承一部分非物质遗产。

（五）开辟多层面的客户群体

目前，广西开发的旅游地产大多是位于城市郊区的别墅或位于景区的商业地产，面对的客户群也主要是少数经济实力雄厚的消费者，少数酒店式养老公寓开发也只针对60岁以上的退休老人。客户群主要集中在占社会人口比例20%的富人。随着人们生活水平的日益提高，更多的人有了旅游景点或周边购买第二套房产的意愿。因此，旅游房地产的开发，应避免一味的高档豪华，可以根据不同需求者的要求，进行多层次的开发。

（六）完善相应的经营管理措施

在国外，旅游度假地产，特别是分时度假等形式己经形成了健全、便捷的交换网络和专业的监督管理机制，可以提供给客户高效、优质的服务。我国虽然很早就引入了分时度假的概念，但未建立相应的经营管理，更多的停留在旅游住宅地产的开发上。因此，要丰富旅游房地产的内容，尽快建立起适合中国国情的旅游度假房地产管理体系。

文化旅游地产规划范文3

过去三十年，中国旅游地产投资总金额加在一起只有 8000 亿元，而最近几年每年的投资总额都超过了一万亿元。著名房地产专家、北京大学房地产总裁黄埔班教务长顾云昌教授对 《中国地产总裁》 杂志记者表示 “我们国家很多大的房地产企业都已进入旅游地产的市场，现在是旅游地产大发展时期，并还会进一步发展。”

旅游地产是“行业新宠”

21世纪以来，房地产业和旅游业分别成为我国拉动内需的热点行业，发展势头良好。但随着经济和社会的不断发展，两者都有了很大的变化。房地产的传统开发已艰难前行，进入到市场新一轮整合过渡期；而由于消费观念和对高品质生活的追求，人们在旅游方面的需求也更高了。现在人们要求生活服务设施和游乐设施的完善，要求休闲娱乐方式的多元化，这就催生了旅游地产。

因我国整个市场的复杂性和不确定性，即使 2014 年房地产市场形势总体下行，还是充满了很多可能，有挑战当然也依然有商机。随着曾经火爆的传统住宅没落，旅游地产则异军崛起，其中有旅游业蓬勃发展和国家鼓励等因素，但更多的离不开地产资本的逐利需求。在开发商的眼里，旅游地产无疑是蕴藏了巨大利润的新市场蓝海。

大企业纷纷抢占市场

旅游地产一直呈快速发展的势头，仅涉足旅游地产的公司就超过1600 多家，其中房地产企业约占 80%，总投资规模超过一万亿元。

国内知名房地产企业更不甘落后，万达、绿地、万科、佳兆业、富力、龙湖等企业都以较快的速度进军旅游地产。万达是中国在文化旅游方面投资最多的企业，文化旅游正成为万达集

团新的支柱产业。其投资 500 亿元的武汉文化区、投资 200 亿元的长白山国际度假区已开业迎客，而下一步发展的重点西双版纳国际度假区也已启动，还有集中了万达多年做地产经验的哈尔滨、南昌、合肥和无锡的万达文化旅游城。万达集团董事长王健林表示，万达未来将加大在文化和旅游领域的投资，以储存未来十年的竞争优势。2020 年万达商业地产收入比重将降到 。而恒大目前20%的产品都是旅游度假地产，且已在广东、重庆、天津打造出中国规模最大、档次最高、功能最全的国际级旅游度假天堂。

中小房企的观望犹豫

在这轮调整中处境更为艰难的中小房企，实际上也很看好旅游地产，但在全身心投入之前还有很多顾虑。北大黄埔同学会理事，衡水中兴房地产开发有限公司董事长李文会对 《中国地产总裁》 杂志记者表示：“旅游地产是值得考虑的一条路，然而在项目的设计和具体运营各个方面，都不同于传统的住宅地产。虽然同是地产，但细节的操作上差别还是很大的，在没搞清楚实际深浅之前还是不敢轻易涉足。”

然而，也有很多的因素促使中小房企转型做旅游地产：第一，旅游地产有强大的生命力和很大的市场；第二，旅游地产较旅游业收益高；第三，成功转型企业的带动作用；第四，国家和方向的鼓励，各地相关的放开，给有些踟躇犹豫的企业家打了一剂强心针；第五，企业灵动性的优势。

文化旅游地产规划范文4

[关键词]旅游房地产；CET模式；特色文化；经济支持；现代技术

旅游房地产是近年来在我国出现的一个新概念，司成均等(2007)认为旅游房地产是指主要满足旅游、休闲、度假及养生等综合需求，以自然、人文资源为依托，在旅游景区及其紧密区域开发的各类产权酒店、分时度假酒店、景区住宅、会务中心、展览馆和旅游休闲培训基地等物业的总称。

；其次，它不同于一般的房地产，它是以自然或人文景观为依托的。再次，旅游房地产的目的：主要满足旅游、休闲、度假及养生等综合需求。最后，它的类别多种多样。包括：①旅游住宅地产，指依托旅游景观资源(自然的和人造的)建造发展起来的住宅，可用于第一居所；比如华侨城开发的许多景区型住宅就属于这一种；②旅游景点地产，此类产品主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；比如展览馆和旅游休闲培训基地等等；③旅游商务地产，主要是指旅游区内或旅游区旁边提供的旅游商务酒店等等；④旅游度假地产，主要指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假村，产权酒店等娱乐建筑物及关联空间。

旅游房地产的概念和分类目前没有达成共识，但有一点是业界都认同的。那就是它主要面向中高层消费者，不论是作为度假的分时客房还是作为长期住宅，它的建筑成本都远高于普通住宅，而且依托于特定的景区景色和其代表的特色文化来进行地产设计，所以建筑的文化内涵要求很高。

一、旅游房地产发展的CET模式

CET是文化与创新(culture+create)、经济(econ-omy)、技术(technique)的英文首字母构成的缩写。开发商在旅游房地产开发期和经营期，都应该注意文化与创新、经济、技术三要素的结合，只有运用特色文化+创新、强大经济支持和现代技术三者结合的模式进行旅游房地产的开发和经营才能促进旅游地产的更好发展，这个模式如图1表述：

1　C-culture特色文化的交相配合让旅游和地产相得溢彩

大多数旅游地产都是先有旅游资源，再根据景区的特色规划合适的地产项目。中国有五十六个民族，有丰富多彩的民族文化和极具地方特色的文化，而且旅游资源本身种类丰富，必须深入挖掘景区的特色文化，才能建造出相符的地产。不仅有自然的风景还有反映该区域的特殊文化，比如少数民族文化土家族，要建相应的地产最好是有土家族特色的吊角楼，这样的地产才能和少数民族的文化相符合，才能让建筑和特色文化一脉相承。但如果周围是花坛和湖泊这些人工的景色，主要反映的是都市文化，那如果建个吊脚楼这些少数民族的建筑，就会让人觉得很突兀，不协调。一句话，地产的建筑反映的文化要与已有的景区相符，这是最基本的要求，如果在相符的基础上通过别具匠心的设计还能让周围的旅游资源更加出彩，那建筑设计就更成功了。

除了要注意上述讲的建设中要注意地产和景区或地区的文化外，更重要的是在向外推销该地的旅游房地产时，先要把城市的整体文化概念推销出去，比如海南，为什么它的房地产可以卖得这么好，就是它把城市文化的大概念已经发展出去了，大家都认可海南是一种比较热带的一种风情，相比较起来，我们桂林的城市文化概念不够突出，我们说“山水甲天下”只不过是一种口号，并没有给我们描绘出一种吸引人的方式，对于消费者来讲就比较难形成一种号召力，海南的三亚提出了一种城市概念：“岛居时代”，这个词让大家就联想到岛屿和热带海岛，“岛居”的一种生活方式，是一种比较冷静但又不脱离主流的一种文化，既有自己的空间，又可以去自己的领域去拼搏。

在旅游地产的经营期，也一样需要经营旅游地产的人具有与旅游地产反映出的文化的相关知识，甚至有必要让这种文化渗透到经营者身上，不仅要培训经营者的相关知识，更重要的是要让他们认同这种文化，这样旅游地产和人的文化才能融合，也才能让在此度假的消费者或者将其作为长期住宅的消费者感受到强烈的特色文化氛围。这里的经营者包括所有旅游地产的服务者和管理者。至于如何将文化融入到经营者中，那不是我们文章将要讨论的话题。

2　C-create创新让旅游和地产的融合更加别出心裁

创新一词今年来在我们的生活中运用的频率越来越高，在旅游和地产的结合中也是至关重要的。而最重要的是开发商观念的创新，能从别人看不透想不到的地方有新的发现。它不是不按规律办事，而是把握的是事物发展的潜在规律和发展趋势。这一点在下面讲到宋城集团的案例中将详述。

在很多地方旅游地产的建设地并没有很明显的特色文化，这在很多开发商看来是很苦恼的，因为建筑风格和建筑内涵无所依从，但这在一些高明的旅游房地产开发商中反而可以成为他们发挥创造力的重要时机。已有的比较成功的案例有许多，方式有主要两种，移植和借鉴，移植其他国家的建筑风格和文化特色；借鉴国内的其他地方或者古代的文化及建筑风格。

前者以深圳华侨城开发的旅游主题地产经典一波托菲诺为代表。深圳是一座现代化的大都市，没有自己特有的文化特色，如果非要说有，那就是开放的都市文化了。波托菲诺位于华侨城西北部，占地80万平方米，规划建筑面积108万平方米，整个区域规划以意大利Portofino为蓝本，将其几千年文化与华侨城旅游文化有机融合，融合自然山水资源精心构筑。这一成功的开发奠定了华侨城开发高端旅游地产的地位。借鉴中国古代的文化来营造旅游地产的文化氛围和建筑特色以宋家集团比较具有代表，我们后文将详述。

3　E-economy强大经济支持让旅游和地产结合更加精致

毫无疑问，旅游地产需要投资者大量的资金投入，各个企业的融资渠道不同。但是不论是何种渠道，必须要事前做好充分的预算，避免未完工就没有了资金，这样不仅占用了企业大量的资金，而且由于未完工还不能经营获利，这样地产不仅不能使景区更加美丽，未完工的工程还会破坏景区的整体美。所以在开发时一定要做好资金的“风险保险”，就是既要保证旅游地产的顺利完工，而又不因为巨大的旅游地产投资资金的占用而影响企业的其他经济活动的进行。

至于投融资的渠道，有多种多样，可以通过发行股票，当然这种方式只能适于已经上市的公司，华侨城就是用这种方式进行融资的；也可以和当地，当地居民融资，这样的方式也是比较常见的一 种方式，这样的方式可以分担资金风险，而且也能让当地和居民受益。更重要的是，这样的方式让当地居民更主动的为旅游度假消费者提供方便，更好的促进当地旅游的发展。当然也可以企业独资，这时尤其要做好资金的“风险保险”。

这里没有用资金支持而用了经济支持，是因为旅游房地产不仅需要巨额的资金做后盾，开发商也要尽量使用环保的材料和技术争取地方的优惠。而地方也应尽量给予优惠促进当地的旅游房地产发展，以带动地区的经济发展。比如海南省2008年11月19日发出了“关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见”，决定从2008年11月1日至2009年12月31日，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地。。个人购买存量普通住房的住房交易手续费暂按标准的50％收取，全省统一为3元／平方米等。这无疑给海南省旅游房地产销售市场注入一剂“强心剂”。

4　T-teohnique现代技术让旅游和地产的结合更天衣无缝

现代科学技术发展迅猛，许多都可以引入旅游地产中，比如声控材料，灯光效益，再比如足以以假乱真的模型和仿制材料等等，都能促使地产的建造更符合旅游的特色，也更让景色增色不少。比如位于四川省九寨沟县甘海子的九寨天堂国际会议度假中心以藏羌族民族文化为主题，整个建筑背靠群山，掩映在原始森林中，钢拱架全透明玻璃结构的一万平方米的大堂，和古羌寨结合在一起，像一片花瓣飘落在森林中，美不胜收，运用现代的技术使建筑和景色更好融合的例子举不胜举。不仅现代技术能够使得景色和建筑结合更协调，而且还能提供更舒适的室内环境给度假者或长期居住者。

文化旅游地产规划范文5

对此，北京大学文化产业研究院副院长陈少峰认为，如何提升旅游地产投资收益率，以拉动项目销售，正成为地产转型升级中的一道待解难题，而同属国家重点支持的文化与旅游业在实现与地产完美结合的基础上，也需厘清一系列概念误区。

文化名义圈地卖房不值得提倡

检察风云：据一项最新统计数字显示，目前国内90%以上房企已进入旅游地产市场。催生旅游地产于短时间内进入黄金启动期的原因有哪些？

陈少峰：首先，在支持层面，国家“十二五”规划提出加快发展文化产业、推动文化产业成为国民经济支柱性产业。由此我预计从2011年到2020年，我国将迎来文化产业发展的黄金十年。近两年国家出台的一系列扶持措施，有专项规划，也有对文化企业的税收优惠和金融支持。文化产业和旅游产业同属国家重点发展产业，均可为旅游地产注入源源不断的活力。相比在“限购、限贷、限外、限价”为特点的国家房地产宏观背景下，当前房地产市场发展进入阶段性低迷期。在此大环境下，将地产和文化“联姻”成了房地产下一个方向和目标。

其次，某些国内大型房企本身包括一部分文化产业项目，经营中发现并总结了依靠文化产业改善环境和拉动销售的利好。尤其是房企在继续做大、做强后发现，利用文化产业可有效规避或降低经营风险。

最后，需厘清的一个概念是，单纯以旅游为概念的圈地卖房模式不值得提倡，地方和相关部门为此要加强行业监管。

文化地产主要分为三种形态：第一种是实实在在的文化地产，比较典型的是文化产业园，有真正的文化企业入驻。例如，北京尚8文化创意产业园，将旧厂房、园区进行改造，入驻企业大多是文化公司、传媒公司；第二种是混搭型，用文化带动地产，典型代表是华侨城，通过建设主题公园，在周围搞房地产开发；第三种是打着文化的名义做地产，但实际并没有文化产品和文化服务，只是借文化地产之名，行圈地之实。

第三种是最值得担心的，真正的文化地产，文化是创造收入的，要占到其总收入的三分之一甚至更多。我曾到某城市考察，某开发商租下了一座城市公园，办了几次文化活动，并借着文化的名义，炒作公司在公园周围开发的住宅项目。这类房企用文化的名义拿到资源项目，占用了对文化产业的资源支持，却没有实质的文化项目，文化也不为其创造收入，是伪文化地产。

检察风云：房产界曾流传“不学东部华侨城，就不懂旅游地产”的说法，如何看待当下旅游地产克隆“华侨城模式”“迪斯尼概念”频发的现象？

陈少峰：自从1990年深圳华侨城投资创建的“锦绣中华”景区建成开业，十多年来陆续建设开业的“世界之窗”“欢乐谷”等大型文化主题公园许多都相继取得了成功。同时，北京“世界公园”、苏州“苏州乐园”等也已达到较高水平。尤其是哈尔滨市在冰雪节期间创建的“松花江冰雪大世界”，可称为特定时间段内的大型主题公园，其策划和经营管理水平也已大体与国际接轨。主题公园作为一种人造旅游资源，一个基本特征是创意性，它围绕一个或几个主题创造一系列有特点的环境与气氛来吸引游客。

迪斯尼乐园作为世界上第一个现代意义上的主题公园，已成为世界主题公园行业内的巨无霸公司，由此引申出的“迪斯尼概念”也逐渐被我国房企所采纳，并形成一种新型的景区模式——城市旅游主题地产。加之各地对旅游地产支持力度的不断加大，也对房企学习“华侨城模式”“迪斯尼概念”起到了推波助澜的作用。但是，从主题公园和地产的集约经营的角度说，华侨城也要继续学习迪斯尼。

古迹保护开发不应脱离民本

检察风云：如何看待当下风起云涌的古城再造项目？它们是否真正做到了对优秀传统文化的传承？

陈少峰：单纯依靠古城改造方式不仅不会对拉动当地旅游产生太大影响，还将耗费大量人力、物力、财力且不具商业价值与推广价值。

我国部分城市中不断涌现的古城改造项目并不成功。他们在古城内大兴土木以图利用极富当地特色的传统文化和古典文化以发展旅游地产，但他们并未意识到当今古城早已因掺杂民居、商业等现代元素而丧失了其古朴典雅的原汁原味。古城改造不是对传统文化的传承，而演变为一种建筑样式的仿古。由此我建议地产开发商不妨多采用现代元素开发旅游地产，或融入现代设计理念以达到与古城的和谐共生，并非一定要重建一个缺少文化内涵又不具实用价值“空城”，要知道在我国对古城的最好保护方式就是保持它的历史原貌不变。

检察风云：文化旅游地产大发展背景下，如何看待在保护前提下通过合理开发以让历史遗迹“活化”的命题，对此有何建议？

陈少峰：历史遗迹承载着丰富的历史信息和文化内涵，具有极高的科学文化价值和旅游观赏价值，但近年来屡屡遭到破坏，失去了其固有的历史文化传承功能。我提倡以保护有历史文化遗存的形态为主，但不提倡对历史遗迹的泛化保护。如对待各地涌现出的“土疙瘩”，可先通过考古挖掘以及时清走有价值的历史文物和遗存再进行文化旅游地产开发的形式。

此外，要把历史遗迹保护与改善周边生态和人居环境，提高当地经济发展水平和居民生活水平相结合，实现历史文化与现代城市建设的和谐共生。对古建遗址进行“全面保护、拒绝开发”的时代已经过去，取而代之的是以保护为前提的适度开发时代的到来。目前许多地方都把历史遗迹的开发利用作为支柱产业来抓，取得的成功经验为破解历史遗迹“活化”命题树立了典范。

文化地产不应沦为景观地产

检察风云：当前商业地产界涌现出的“商旅文综合体”模式对发展旅游地产的独特优势有哪些？

陈少峰：“商旅文联合综合体”开发模式可以上海城隍庙作为代表。它将整个建筑群加以改造，借助历史遗迹旅游来带动商业发展，既保留中国传统文化特色，如豫园园林景观，中国传统表演和美食文化街；也与国际时尚接轨，如引进国际服饰及餐饮品牌。

然而，开发商在推广“商旅文综合体”模式时也要正视如今网络经济的快速发展给传统商业业态和传统营销模式带来的挑战和冲击。在此种冲击下，不仅分流出了部分顾客群体直接选择网购，而且催生出部分顾客群体仅将商场作为商品陈列室，如先到商场或专卖店去试，记下商品货号后再到购物网上的正品代购店购买。为应对此种挑战，开发商在商场建设时可适当增加配合现场互动体验和数字化服务内容的设施，还要为配合日后品牌商在商场不定期驻场演出的需要，在商场空间利用上做好规划。

检察风云：国内地产界在融合文化、旅游、地产的实践中，怎样打好“文化”牌才能做到既利于文化产业发展，又能让旅游业在转型升级中少一些阵痛？

文化旅游地产规划范文6

在目前整个房地产行业都增长缓慢的形势下，很多的中小房地产商正在自己寻找出路。北京大学民营经济研究院副院长林涛对《中国地产总裁》杂志的记者表示，旅游地产、养老地产、文化地产也许是中小房企破局的利器。因为已经可以看到成功的可借鉴的项目，例如江西赣州的小武当山旅游区和广西桂林龙湾国际健康养生区这两个项目。

林涛表示，江西赣州的小武当山旅游区，是在广州珠三角三小时经济圈的概念里面。是一个来自广州潮汕的中小房企开发商，五年前用独到的眼光并购的项目，它主要是走多形式的经营道路。企业并购项目之初就开始进行自我包装，把这个项目规划成旅游景点、国际会议中心、度假村和酒店的综合旅游商务中心，二期在品牌效应发挥后再开发低密度度假别墅区，所以项目的特点就非常突出。它以旅游为依托做多业态的地产项目，并购后企业既是开发商又是投资方，在原有的基础上做大做强，对原有的资源进行开发利用，同时增加文化旅游的项目，把老景点和新景点结合起来。例如把原来的地形、地貌、山和水重新命名重新开发，增加新的文艺节目、晚会节目和季节性的酒店，留住客人消费，这样，使门票收入倍增。这个地方又可以避暑，又可以休闲，还能享受蓝天碧水这些美景。再之非常支持，它既环保绿色，无污染，又带来就业和财政税收，提高了当地居民收入水平与地方的知名度，也充分带动了当地的资源循环利用，搞活整个地方的产业链。所以在和资源上给他们以倾斜。比如说水、电、道路等资源的优先配套。林涛认为，旅游地产就是把一个旅游景点，由地产商来开发，然后促进整个区域发展的产业模式。中小企业更应该把包括旅游在内的种种因素结合起来发展，如娱乐休闲、养老养生、会议展览等等结合开发。

林涛又提出，广西桂林龙湾国际健康养生区的项目也值得开发商参考。这个项目把养老、度假、国际会议中心、体育公园、生态农业示范园和绿色旅游地产全部结合起来。这个开发商本身是当地的企业，开发过一些小的楼盘。在做这个项目时就充分发挥当地企业的优势，利用现有的资源，把多形式的发展做到极致。这个项目很受的欢迎，因为它的规划把整个区域的规划都包括进去了，不仅是盖房子的问题，把整个区域的资源和经济都集中到一个新的平台。

它的第一个也是很重要的优势是已经发展整合成一定的规模。这个企业之前只做小规模的开发，后来发展到中等规模就决定要把自己的资源整合起来，它首先收购了当地 16 万亩的山林，把项目融合在其中。第二个优势是丰富的资源和独特的文化。项目在永福县，紧靠旅游胜地桂林市，机场到该项目距离仅半小时。它的森林覆盖率是74.6%，水质是弱碱性水，PH 值在 7.1-7.8之间，食物富含有机质，而且是个长寿之乡，全县 28 万人，百岁以上的老人有 50多位，还是风调雨顺的地方，是“水旱无忧三千垌，十里长逢百岁人”的人间仙境，把所有的这些资源和优势都集合起来，将会吸引南宁市乃至珠三角地区的老人到这里度假养老。如果做到，它将能与长寿之乡―巴马相媲美。

林涛认为，中小企业现在要转型发展必须开发近期与远期相结合的项目，这样可以使企业良性运营。其实现在有很多中小房企在做旅游地产项目中已经尝到了甜头。在大的经济环境下，很多房企的资金链出现问题，必须寻找新的出路。如果有这样一个旅游项目的话，只要精耕细作，对于一个中小企业来说可以开发很久。“比如说广西的这个项目现在又在筹划建国际学校，还准备做当地壮族特色民族文化产业，如此在当地扎下了根，有这样多种经营的发展，这等于又给解决就业、优质教育与财税收入的问题。”林涛表示“，一定会在上予以支持，银行因为你是扎根在此，又给当地解决了那么多问题，大量的产品和地盘在当地，整个产业链都在当地，银行觉得你是个优质客户，给你贷款当然没什么风险。这样也就在融资方面获银行的信任。”

林涛表示，很多人观念中的旅游地产，指的是像三亚、威海那种在旅游胜地开发商品楼盘住宅小区，海边休闲的度假别墅，其实现在整个体系和观念都发生了变化，旅游地产不单只是做房子，它涉及到宾馆、度假村、酒店等多元因素。比如浙江的千岛湖旅游地产多样化开发、福建厦门的海岛文化，这些都给旅游地产赋予了新的概念和新的特色。现在中国旅游地产的发展方兴末艾，很多企业家都把目光转到这里来，中小企业往旅游地产发展是大有可为的，它能够让自己的产业多元化，除了盖房子，还有特色产业，这样比较符合经济规律中所说的“不要把鸡蛋放在同一个篮子里去”的资产配置原理，就能把潜在的危机分化出去。大企业可以多样化，如万达集团商业地产与文化产业为龙头的集团化运作，中小房地产商也可以形成这样一个产业链，资金扩大了再发展其它方面，慢慢的就能形成规模。