物业管理实习报告
在建工学院领导及各位任课老师的帮助下，我如期的在云南鸿园电力物业服务有限公司实习。2011年12月12日我到达该物业公司，经过领导的讲话，负责人的介绍以及公司 所在的区域，那一刻，我认识到云南鸿园电力物业是我实习的最佳场所。公司高度重视并经过周密的安排，做的是那样的让人满意无缺。
云南鸿园电力物业服务有限公司成立于1999年6月24日，是具有法人治理结构和物业管理一级资质的专业物业管理公司，公司注册资金为人民币600万元。截止2010年10月15日公司共有员工1300于人。公司是云南电网公司（原云南电力集团有限公司）几十年电力后勤管理经验与现代物业管理科学理论和实践相结合的产物。公司凭借云南电网公司巨大的社会影响力和雄厚技术实力，秉承集团公司追求卓越，不断创新的企业文化精神，努力整合经济资源、人力资源、管理资源和其他社会资源，打造公司核心竞争力。
公司自2003年4月引进实施并最终成为云南省同行业第一家通过ISO9001:2000/ISO14001:1996/OHSAS18001:1999国际质量/环境/职业健康安全管理体系认证的物业管理企业，进一步加强对服务质量的监控和管理，按照“企业化经营、专业化管理、社会化服务”的企业运行机制，经过五年多的探索与实践，逐步形成了“自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展”的经营管理机制，发展成为了成绩卓著、享有盛誉的专业化物业管理公司。
公司自成立之日起就始终坚持“为业主、便业主、利业主”的服务原则，以“业主至上、服务至诚”为服务宗旨，坚持严、勤、细、实的工作作风，以为业主提供优质、高效、周到的服务作为企业发展的前提和保障，着力为业主提供安全、舒适、整洁、文明、优雅的工作和生活环境。 公司主要为电力系统（云南省电力大厦）、部门（云南省办
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公大楼及住宿小区）、银行（华夏银行）、国税系统（云南省国税）、邮政系统（云南省邮政）、餐厅（云南电网公司职工餐厅）、发电（开远南桥发电站）等七大物业板块共四十余个物管项目提供专业的物业管理服务。所管的物业种类齐全，涵盖了高档办公楼、普通办公楼、高层住宅楼、多层住宅住宅区、工业厂房、大型餐厅等。2008年底公司还与常州市尚友联宜有限公司签订了合作协议，正式成为该公司在云南地区包括越南、老挝、缅甸等地区的业务总代理，推广各种太阳能产品。2009年12月22日公司开远南桥电站正式投入发电。
由于公司项目众多，我具体被分到绿色家园小区，位于福景路419号。绿色家园物业服务中心设置主任1名、物管员2名、保洁人员6人、绿化人员3人、保安人员9人。
我在管理处指导老师的热心指导下，积极参与物业管理相关工作，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。简短的实习生活，既紧张，又新奇，收获也很多。通过实习，使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识。
回顾实习生活，感触是很深的，收获是丰硕的。实习中，我的主要工作是与业主签定房屋装饰装修协议、房屋装饰装修日常检查、卫生检查、收取各种费用（物业服务费、太阳能水费、车辆占地使用费等）以及物业服务费增长的相关工作。在这段时期，我采用了看、问等方式，对绿色家园物业服务中心的物业管理工作的开展有了进一步的了解，分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。
从客户服务《窗口服务、大厅接待及会务服务需要注意的相关细节》;工程维修《锅炉房及其设施设备、给水房、房屋排水系统、地下水箱、电梯房、配电房进行参观》;安全防卫《小区巡逻、门岗、车辆管理、闭路电视监控、消防系统》和物业环境管理《小区保洁、
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园林绿化》都有了一定了解。
经过20多天的实习，我对物业管理的认识：物业管理在我国是一个新兴行业，发展时间不长，在摸索和实践过程中仍存在不少问题，尤其是涉及权益关系领域，各方矛盾和纠纷时有发生。诸如：物业管理企业与开发商的职能不清，业主拒交管理服务费，物业管理企业因小区内业主财产被盗、人身受到伤害而被起诉，物业管理模糊、法规不健全及物业企业义务承担某些社会功能的现象等日益突出，在一定程度上阻碍了物业管理行业的发展。规范物业管理，提高企业权益保护意识，促使物业管理企业从法制化、规范化的角度不断完善自身的服务水平，堵塞各种管理漏洞，防止质量事故的发生，避免企业不应有的损失。同时，相关部门要加快物业管理法制建设，使物业管理朝着健康的方向发展，这已成为物业管理企业发展的当务之急。
如何规范物业管理，提高物业管理企业权益保护意识，必须强化如下方面工作：（物业服务费、太阳能水费、车辆占地使用费等）
1、要树立风险意识和规范发展意识。物业管理公司是自负盈亏的企业，企业必然面对经营风险，合理、有效地规避风险，才能获取最大的利润。作为企业有几个重要环节必须把握：
(1)明确物业管理委托合同。在合同中，企业务必把握细节，明确哪些该做，哪些不做;哪些是常规服务，哪些是收费项目;权利与义务是否对等，例如：物业管理的保安工作，应在合同中明确，只是协助和配合本地机关维护公共秩序，而不承担人身安全、财产保护责任。
(2)规范内部管理，练好内功。企业必须健全内部规章制度，完善组织架构，合理设置
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岗位，把好人员招聘关，系统地对员工进行培训，在员工的思想中培植风险意识，最大限度地避免因管理责任而导致事故的发生，从而把经营风险降到最低。如保安员在指引车辆停放时，应对车身四周进行巡视，发现有破损等问题及时向车主指出，以免产生麻烦和纠纷;在停车场对车辆进出的登记一定要完整、齐备。如果把预防措施做细做好，管理工作做得周到扎实，那么，即使发生了丢车事件，企业就不负管理责任也无需赔偿。
2、强化法律法规、行业规范教育培训工作，通过法律来维护企业、员工权益。目前，由于行业法规不健全，无法可依，甚至有法不依的情况较多，企业也往往因为这些现象的存在而轻视或忽视了自身的法律建设。因此，增强员工的法制观念是加强自身权益保护的关键。一方面要加强员工对法律法规的学习，提高法制意识，依法操作;另一方面要勇于利用法律武器来维护自身权益。如：对于无理拖欠管理费或拒绝承担毗邻房屋或共用部位、共用设备设施维护和修缮费用的业主，物业管理企业应依据法律法规、管理制度和业主公约，积极或支持权益受损的业主寻求法律支持。物业管理企业应有意识地组织有关法律法规的宣传活动，加强包括业主在内的社会大众对物业管理法律法规的认识和理解。
3、宪善物业管理法律体系，加大执法力度。全国性的物业管理条例可望今年内出台，有了全国性物业管理条例，就便于统一管理标准和管理规范，加强相关法规的协调，避免法规的相互冲突，用法制规范市场环境，规范物业管理操作。建立健全物业管理法规体系，需着重注意如下几点：
(1)物业管理主管部门、其他职能部门如需物业管理企业配合职能部门的部分工作，应由部门出具委托并授权，同时应给予上的优惠或适当的经济补偿。
(2)尽快制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则，用法规和制度来和约束不正当竞争行为。
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(3)对于业主及业主委员会的职权，应进一步规范和细化相关条款，以明确业主违反业主公约及有关法律、法规，但又不构成刑事案件时，应由哪些部门来处理，或可赋予物业管理企业哪些执行权力。物业管理过程中形成有关决议和方案，经业主大会50%以上成员通过后，对于其他拒不服从的业主，物业管理企业可以采取哪些措施，等等。
4、规范物业管理市场行为，为物业管理企业提供公平竞争的外部环境。物业主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场。推行供需双方相互选择、平等协商、根据服务内容和质量确定价格，通过签订合同规范双方行为的制度。应积极引导和督促参与竞争的管理企业遵循公平竞争原则，树立竞争公德，遏制不正当竞争。除了应用法律和行政手段外，还须倡导建立道德秩序。这种道德秩序就是重视信誉、注重企业形象、遵纪守法、公平竞争。有了社会公德才能在竞争中树立良好的企业形象，建立稳固的企业信誉，自觉抵制不正当竞争，并将引入法律化、规范化、科学化轨道，创造公平、公正、公开的物业管理竞争环境。
5、加强物业管理重要性的宣传力度，提高全社会对物业管理的认识。物业管理企业应加强与业主之间的沟通及自我宣传，使公众对这新兴行业有正确的认识，令每一位消费者及社会各方面人士都积极地参与，以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为是否规范。尤其注重与新闻媒体沟通，利用报刊、电台、电视等各种途径对物业管理、作用和服务内容进行大规模的宣传。同时，使新闻媒体了解行业的法规和特点，体会到物业管理行业的酸、甜、苦、辣，取得他们的理解、同情和支持，从而通过媒体的正面引导，推动物业管理行业健康地发展和壮大。
最后我想借此机会说：我们要给自己正确定位、搞好理论学习、明确目标聚腾飞之力，学好礼仪积细节成大器。随着社会物质文明、精神文明和社会文明的不断发展，人们越来越觉得有人建房子就必须有人为我们管理房子不然那不就一年新两年旧三年坏多不划算，
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一辈子好不容易买栋房子不能就这样子啦。所以这就需要我们这一批专业人来管理，我们不学好能行吗?加大对物业管理的宣传让中国13忆人口都知道物业管理，小孩也是我们潜在的客户这样才能做到变物业被动消费为主动消费，引导业主消费。要让他们知道“幸福生活源于物业发展，精彩人生始于携手共创”为业主提供高品质、高标准、舒适、文明和谐、安全的生活。
按有关法律法规、管理条例结合小区实际实施依法管理，做到不拍头、不拍胸脯、不拍屁股，为业主提供宾至如归，金牌人生消费。
短暂的实习转眼而过，回顾实习生活，我在实习的过程中，既有收获的喜悦，也有一些遗憾。通过实习，加深了我对物业管理知识的理解，丰富了我的物业管理知识，使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。同时，由于时间短暂，感到有一些遗憾。对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，所以未能领会其精髓。
通过实习，我认识到要做好物业管理工作，既要注重物业管理理论知识的学习，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。
姓名：
2012年1月1日
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