2007年泰州市高港项目调查及地块建议

关键词：泰州概况高港区概况

一、泰州概况

1．泰州市地处江苏省中部，是长江下游的滨江城市，下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区，面积5793平方公里，人口503万。

2．泰州是一座具有2100多年悠久历史的文化名城，自古有“凤凰城”之美誉。泰州人杰地灵，人文荟萃，是施耐庵、郑板桥、梅兰芳故里，中国人民海军诞生地。

3．泰州区位优越，地势平坦，有良好资源条件和经济基础，素有“鱼米之乡”、“银杏之乡”、“水产之乡”的美誉，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一，东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，已涌现了春兰集团、扬子江药业集团、陵光集团、中丹集团、兴达钢帘线、新世纪造船等一批销售突破10亿元或利税过亿元企业。

4．2007年，泰州重大项目和沿江开发取得新进展。泰州电厂1号机组提前近一年时间并网发电，泰州长江大桥正式开工建设，苏中机场项目顺利推进，西气东输工程项目部进驻泰州，沿江开发深入推进，近100公里长江岸线成为推动泰州产业升级、提高核心竞争力的新平台。以长江岸线为主轴，已经“腾空跃起”泰州经济开发区滨江园区、高港永安洲工业园区、中国精细化工(泰兴)开发区、江阴开发区靖江园区、靖江经济开发区新港园区等五大工业园区。

二、高港概况

1．高港区成立于1997年4月，下辖永安洲、野徐、白马3个镇和口岸、铺、许庄3个，面积223平方公里，人口21万，南濒长江，北倚主城，是泰州市区的“南大门”，是苏北地区出江入海的重要门户，水陆交通十分发达，具有独特的区位优势，也是闻名遐迩的“鱼米之乡”、“银杏之乡”，具有丰富的资源优势。

2．高港区孕育了扬子江药业集团、三泰啤酒等国内龙头企业，目前已引进了国电泰州电厂、新加坡益海粮油、统一集团、海企化工仓储等一批大集团、大企业，逐步形成了以医药、石化、造船、机电、物流等产业为主导的产业格局。

3．高港区未来将以“滨江工贸港口城市”为发展定位，按照“东进、南下、北接”的思路，进一步拉开城区布局，抓住长江大桥北接线和泰高路二线规划建设的机遇，城市向东扩张；发挥桥港优势，“南下”重点规划启动滨江新城建设，形成以龙窝湖为核心，集科研开发、文化教育、会展商务、高档居住、休闲娱乐、生态旅游、特色餐饮为一体的多功能滨江新城区；呼应泰州北城区重点向南、适度向东的定位，抓住泰州医药高新技术产业园和周山河街区建设的机遇，高标准、高品位推进白马、野徐和许庄的城镇建设。

第二部分泰州海陵、高港及泰兴市地产市场状况

分析

关键词：泰州海陵区泰州高港区泰兴市发展趋势

1、 泰州海陵区地产项目对比分析(未列个案详见附件)

鹏欣尚城发展商：泰州市鹏欣房地产开发有限公司全案紧靠大学城和泰州中学、附属二初中等名校目前在售的为三、四期（小高层和联排别墅），以欧洲风格为主；泰州碧桂园开发商：碧桂园集团一期主要有花园洋房、水岸别墅、阳光亲邻别墅、五星级凤凰酒店、4万平方米大型商业广场、基础教育体系组成目前正在销售的为全屋精装修小高层和别墅。基本概况城市中坚的上层生活与省中心泰州中学、泰州二中等为邻，地处学府林立，书香门第，文风蔚然；雄踞城市主轴迎春路，尽得城市上风上水之祥瑞，享受城市的高尚资源，便利无传播主题处不在，配套举步可达；简约时尚的风情建筑，让建筑成为您品位的名片，职能化安保系统让生活的城堡固若金汤给您一个五星级的家凤凰酒店，五星级标准打造；大规模社区+优美环境+优质产品+五星级服务+超级配套体系+合理定价总结：传播主题与楼盘现实环境相符硬件支撑：占地规模技术指标300亩建筑密度：16.8%绿地率：45%位于迎春东路西面是泰州中学、易初莲花东南面紧靠大学城所在的迎春路为城市的主轴路无相关信息3000亩容积率：1.10 泰东河大桥北侧南面为泰州火车站 地段区位设计公司无相关信息建筑风格海派建筑风格：欧式建筑风格整体风格协调；别墅设计部分对欧风宽广的楼间距设计理念进行重新演户型的突出特色是：绎，整体较为协调5.1米跃层(其称为小高层样板间布置的LOFT住宅)、挑高花园也比较欧式和奢华总结：有卖点总结：卖点不突出800米河流演绎水岸生活；近1/2的土地上长满绿树鲜花；户户有景、窗窗有景。 地处原生态保护区，区外护城河环绕，区内河湖纵横，水杉、银杏成林；二期规划有主题公园-银杏公园园林风格底商800米长3米宽观景河商业广场五星级酒店目前已奠社区配套智能化安保系统 基开工幼儿园2个、小学、初中人工湖高层：3200元/㎡别墅：总价：130万330㎡均价：4500元/㎡价格状况软件支撑：物业管理物管费用无相关信息小高层0.9元/㎡/月碧桂园物业管理小高层、高层：1.1元/㎡/月+公摊水电费别墅:2元/㎡/月+公摊水电费售楼部较整体布置倾向暖色系，奢华风格使人印象深刻。销售现场宽敞，功能分区齐全二楼为样板房现场整体感觉：售楼部布置较好;销售气氛比较浓烈主要演示道具：1. 超大沙盘2. 离子电视3. 样板房以白为底色印有开发商标志的纸杯装温开水招待来访者。总结:目前销售现场包装与项目定位较为符合.销售现场售楼处在项目西侧;现场整体感觉：1、 现场感觉较统一,没有特别的风格2、 分区比较明确；主要演示道具1、沙盘模型2、户型模型3、样板房 售楼人员以专业人员形象出现，提供专业的置业咨询服务；售楼人员热情自信，对项目的卖点把握的较好；总结:销售人员气质与项目定位相匹配。售楼人员较为热情，仍以产品销售为主在介绍完在售组团的规划后，直接根据访客的需求推荐相应的户型，并附上较详尽的报价单。总结:销售人员气质与项目定位较匹配。项目折页相应户型插页宣传品 项目折页项目概念楼书相应户型插页手提袋企业特刊五星级酒店商业广场社区规模宏大2所幼儿园、小学、初中东风北路修完以后通往市中心只要10分钟开发商品牌知名度高景观规划较好总结：卖点突出。主推卖点绝版5.1米户型,相当于买一层送一层,上层不算面积;圆房子,外圆内房视野开阔,充分享受周边风光;多层一楼送花园,花园挑高一米,另有入户花园建筑外观时尚大气800米景观河周边教育氛围浓重总结：卖点突出实在。多层已销售完毕,小高层100左右的户型也剩下不多开发商的口碑较好,开发的楼盘市场认可度高;优势：最大的卖点是，挑高5.1米,具有优势：市场接受度目前项目小高层销售已达到80%以上购买投资的占大多数整体卖点较为突出，创造了几个卖点，对消费总结别墅的感觉;周边紧邻泰州中学,附属二初中,以及大学城,人文气息浓厚;高绿化率,低建筑密度购物:易初莲花劣势：宣传力度不够，不重视品牌资源的累积者有一定的吸引力。环境有一定的吸引力缺点：项目投资太大，工程周期太长； 小结：

泰州西北区和中心区的新地产项目占地较小，多为100亩以下，只有水岸豪庭有220亩，东南区新区的项目占地面积较大，200多亩-3000亩；小高层、高层总量相对较多；整体价位较为统一，住宅上，西北区的2000多元-3000多元，东南区的3000多元，中心区的3000多元-4000多元，差价主要源于开发商拿地价格的高低；商铺上，西北区商业价位从5000多到12000左右，南区商业4000多到5000多元，周边人气决定着商铺价位的高低；对售价有控制，与拿地价格成比例；

南区新区临近市的项目，客户来源多为/电信/邮政//电力等企事业单位，基本上为中高端客户;

售楼部大型项目的建设较为注重；售楼人员一般较为规范，统一着装，接待较为到位；售楼资料部分项目较少；销售辅助工具除了必备的沙盘，部分项目还有样板房；销售登记较少；

泰州整体户型设计较好，也较为创新，动静分区，有入户花园、5.1米LOFT户型等，但高层、小高层项目多没有入户大堂；

较多项目宣称欧式风格，但没有欧式的精髓；

品牌地产公司、设计较为合理项目销售速度较快；“别墅+多层+小高层”的项目，多层与别墅销售较快。

二、泰州高港区地产项目对比分析(未列个案详见附件)

府后人家发展商：泰州新望置业有限公司全案紧靠区主要有联排、独栋、多层、小高层目前在售的为三、四期（小高层和联排别墅），以欧洲风格为主；总结：产品卖点突出尊贵生活非凡生活地理位置优越,紧靠区 225亩暂无资料天禧玫瑰园开发商：扬州金马房地产开发有限公司全案紧靠大寨河，区内引入活水目前在开发的为二期,为现房占地面积为125亩，为中高档别墅区，价格相对较低。总结：产品水景卖点突出12万平米欧美水岸风情庄园主要是以独栋为主每户人家有300-500平方米的花园220亩容积率：0.47基本概况传播主题硬件支撑：占地规模技术指标地段区位东大门紧靠泰高路高港区实验小学西大门紧靠文峰千家惠、KFC;位于姜高路南大寨河东北面为规划中的园博园大门对面是高港人民医院;南大门紧靠区　欧式建筑风格：整体风格还比较协调统一中有变化，共性中有个性每家都有花园,并且有隔断总结：有卖点景观规划比较有序没有设置中心景观区西面和南面有两条河流与中国医药城距离较近。欧美建筑风格别墅设计部分对欧风设计理念进行规划设计，并配合不同的房型与功能区产生视觉上的变化感。总结：卖点不突出聘请北京绿茵大地南京公司紧靠大寨河规划有中心景观总结：卖点不突出会所 独栋:总价120万面积:370㎡独栋:总价94万面积:252㎡联排:总价80万面积:252㎡无相关信息待定售楼部在项目的东侧现场整体感觉：1. 销售场地狭小2. 整体感觉较为清建筑风格园林风格社区配套会所幼儿园联排别墅:总价119万面积:317㎡价格状况软件支撑：物业管理物管费用无相关信息别墅:0.6元/M2/月多层:0.3元/M2/月售楼处距离项目有一段距离。现场整体感觉：1. 整体布置杂乱,办公销售现场区和销售区都比较杂冷。乱,接待桌只有2-3主要演示道具：个;1、沙盘模型2. 有的客户签约直接在以普通的纸杯来接待前台;来访者主要演示道具总结:销售现场包装与项目定1、沙盘模型位有差距。总结：销售现场包装与项目定位有差距。销售人员服装不统一；接待不是很热情主动;但是在介绍的过程中还比较实在;总结:整个售楼管理缺乏一个统一的流程售楼人员较为热情，仍以产品销售为主根据向访客的需求推荐相关的产品;但是售楼人员服装没有统一总结:销售人员与项目定位不匹配。项目楼书一期还有一套370平米的独栋别墅,户型设计较差,没有露台;据售楼人员大多数主打卖点处于待建状态，同时别墅处于建设中，人气无法得到体现，对访者来说具有不确定感。优势：为纯别墅区；每户人家赠送300-500㎡的花园；紧邻中国最大的医药城以及规划中的园博售楼人员宣传品目前是尾盘,没有任何宣传品目前项目销售的为三期和四期,三期高层由于户型单一只有158平方米,基本卖不动;多层剩余两套别墅剩余一套联排别墅总价119万元市场接受度优势：◆ 项目地理位置优越◆ 交通便利；◆ 周边生活配套齐全；◆ 每户人家景观规划相对较好；缺点：总结物业没有管理意识，门禁较差；售楼部较小为租用，售楼管理比较差；小区内没有一个主题景观；缺点：园；有会所；项目景观缺少规划，没有主题景观；周边生活配套还不是很方便；社区户与户之间没有隔断；引水景没有做到位

小结:

走访项目从建筑外形上大多不够现代化，且多是排式布局，较少围合式布局；户型设计存在较多不足，浪费空间较多，有些楼盘120平方米的只做到2房，150平方米的只做到3房；景观缺乏规划，多是房前屋后简单绿化；

居住率总体感觉较低，口岸镇附近人气较旺，镇附近楼盘居住率较高，购买者以自住为主，但多为旧社区；区附近社区在大众眼里为高档社区，环境较好，未来升值潜力大，但目前居住率低，人气不旺；

售楼部大多租用城区门面房，装修简陋，沙盘简陋，布置简单，销售资料缺乏；销售人员没有统一的服装和接待流程，但态度较好；售楼管理松散，销售人员较少，销售资料缺乏管理，中午休息时间值班人员较少；无销售跟踪，基本没有留客户的联系方式；

物业管理缺乏，除了百年豪景外，其他基本对进出社区人员没有；

销售较好的为多层和别墅，但多层顶楼销售缓慢，小高层销售最为缓慢；

售价相对于泰州海陵区和泰兴市都低。

三、泰兴市地产项目对比分析(未列个案详见附件)

新能源·新城市花园发展商：江苏新能源置业有限公司全案总规划建筑面积为26万平方米,其中商业为3.5万平方米,住宅为22.5万平方米,主要有多层、小高层、花园洋房、商业。选择一次和美一生新城市花园以“生态、运动、教育”作为核心理念运用太阳能、水资源循环利用、环保节能等技术提升居住品位项目所处的区域是泰兴市城市新区行政、教育、经济、商业、居住中心；简约时尚的风情建筑，智能化系统15年更换一次电梯基本概况开发商：宁波有限公司全案总建筑面小高层、联排传播主题泰兴人的香格里拉两河相拥水岸绿洲儿童乐园首选上等建材名流会所，提硬件支撑占地规模技术指标286亩容积率：1.3444绿地率：45.2%地处泰兴市城市新区东润路东侧、曾淘路南侧、文江路西侧、南二环路北侧；北面为商业步行街、大润发超市、豪庭大酒店；西面为北京新东方泰兴外国语学院、南京师范大学泰兴实验幼儿园、新区菜场；暂无资料地段区位位于大庆动路与南面为新规划的市、商业步行街西面为北京新东南京师范大学泰菜场；东面为江苏省模设计公司建筑风格没有相关资料现代建筑风格：整体风格协调；总共有五大组团入口广场，分为内外两部分；沿街广场组团绿化：和美苑、和谐苑、银杏苑、和乐苑、和睦苑水岸景观 健身设施、儿童游乐设施底商智能化系统总结：配套齐全，但特点仍不够鲜明；均价:3800元/㎡最高价:4000元/㎡最低价:3400元/㎡新能源物业公司多层：0.5元/㎡/月高层:0.85元/㎡/月泰州唯一一家获得一级资质的物业管理公司周界防范报警系统;闭路电视监控系统;联网可视对讲系统电梯应急系统;出入车辆管理系统;背景音乐及紧急广播系统;欧式建筑风格在整体规划上建出；总结：卖点不园林风格一座银杏公园;2条碧河500米亲水堤岸水景广场总结：有卖点社区配套会所儿童乐园5重智能防护系价格状况软件支撑：物业管理物管费用小高层均价：8层以上每层增减50元宁波永大物管小高层：1.1元/物管内容周界防范报警闭路电视监控背景音乐及紧巡更管理系统楼宇可视对讲中心机房系统;总结：卖点突出销售现场售楼处在项目右侧，已投入使用。现场整体感觉：感觉拥挤，杂乱主要演示道具3、 沙盘模型售楼人员没有统一服装,接待不够积极、热情；中午值班人员较少总结:销售人员气质与项目定位不匹配。概念楼书相应户型插页建筑采用全现浇顶结构，大开间大跨度，双层中空玻璃以“生态、运动、教育”作为核心理念一级资质物业管理公司提供物业服务周边教育、生活配套齐全；外墙采用保温材料，保温、隔热较好；智能化系统；总结：卖点突出。开发商实力和知名度比较高；市场接受度还比较好主要演示道具4、 超大沙盘5、 户型模型图总结:目前销售现场包符合售楼人员宣传品售楼人员较为根据客户的需总结:销售人员气质与项目楼书 主推卖点5重智能防护系户户配备中空首选上等建材名流会所；地理位置好；开发商品牌知发了较多的楼价格相对其他项目地理位置总结：卖点突市场接受度优势：目前整个泰兴楼盘有信任感小区的楼盘入销售情况较好优势：建筑采用全现浇顶结构，大开间大跨度，双层中空玻璃以“生态、运动、教育”作为核心理念一级资质物业管理公司提供物业服务开发商品牌知发了较多的楼5重智能防护系户户配备中空首选上等建材总结周边教育、生活配套齐全；外墙采用保温材料，保温、隔热较好；智能化系统；劣势：整个售楼部接待流程没有；价格相对与周边的楼盘相对较高，可能会排斥部分客户；缺点：名流会所；地理位置好；价格上有一定的项目地理位置优景观和建筑没有格 小结：泰兴人口三十万，经济较为发达，市区内大卖场/大型超市/娱乐场所/品牌专卖店/星级酒店等齐全，人口相对密集；

当地人本地意识很强，对在泰州置业多不感兴趣，认为人气不如泰兴，认为高港区更是原本属于泰兴市的“乡下”，同时，泰兴当地的地产开发较为成熟，价格即使较泰州海陵区、高港区贵，还是愿意在当地置业，泰兴中心区最贵的地产达到6680元/平米；

泰兴外地开发商较多，如浙江/上海/杨州等，规划设计与景观设计大多聘请外地公司进行，户型较合理，景观较到位，基本上都是封闭式社区，物业管理较好，整体品质较高港区的高，也较泰州市部分区域的高；

售楼人员接待相对较为规范，但是中午值班时间安排的售楼人员也比较少；

泰兴多层的物业管理费多为0.5元，较高港的高（0.25-03元.），小高层0.85-0.9元，较高港的低（1元）；

新开发的地产集中于东区新市附近，周边教育/购物/娱乐/医疗等配套较为齐全，较泰州及高港的新城区生活便利；泰兴整体房价较高港区高，甚至也比海陵区部分楼盘要高；泰兴房产中介出售的二手房价格可自定，而由于新房的价格物价局有，较适合投资。

四、发展趋势分析

1.房价仍保持一定幅度增长，市场需求旺盛

泰州市房地产市场在2006年—2007年上涨幅度明显，但上涨后的价位仍较适中，虽然现阶段全国地产界降声一片，但泰州的房地产开发投资仍将继续保持一定的增长速度，预计未来房价仍将会保持一定幅度增长。这主要基于以下几方面原因：

（1）土地市场进行招牌挂，实行价高者得，土地成本将大幅提高；

（3）随着水、桥、陆、空交通的逐步便利，邻近城市之间往返时间大大减少，将会带来一部分的需求；

（3）泰州建市只有12年的时间，发展日新月异，不断推进的五大开发区的建设，以及以优惠的吸的引来自世界各地的企业和和由此吸引的高素质人才将为地产开发注入动力；

（4）由于泰州经济开发区的开发建设，大量的农民必须搬离原来的居所，还会补助给他们一些费用，这部分人将成为买房的一支劲旅；

（6）异地开发商的进入、高品质楼盘的不断涌现使得原有社区的居民更换更好的住宅环境的心情日益高涨。

2.小高层和高层开发处于尝试性阶段，高档次纯别墅需求旺盛

受现有人口总量少及现有购房习惯影响，目前泰州市房产品主要还是以多层住宅为主，高层、小高层楼盘缺乏特质，缺乏“拐点式”领军品牌，但自2004年凤凰房产开发泰州市第一个小高层水景住宅取得成功后，高层住宅已经悄悄的进入泰州市场，目前在销售的有盛和房地产开发的盛和花园，鹏欣房地产开发的鹏欣丽都和鹏欣尚城以及泰州市杰盛房地产开发的杰盛西苑等都设计有小高层住宅,但大多以混合型物业形态出现，较少开发商会设计纯高层、小高层住宅社区，价位上与多层也未拉开档次，处于尝试性阶段。

而随着可供开发土地的减少，消费群体、消费习惯的逐渐改变，以

及开发门槛的提高，多层将会同其他城市发展一样逐渐减少。纯别墅物业由于国家的，更具稀缺性和升值潜力，同时，市场上纯别墅物业较少，较多是混合物业、混合管理，缺乏别墅的高贵感，且整体规划、户型设计以及景观规划和物业管理都不够到位，消费者对高档次纯别墅需求旺盛。

3.产品设计上倾向于精细化

环保、节能、绿化是未来房地产市场发展的一个主旋律，在这样的大环境下，产品将更注重社区环境和外部区位配套及环境资源的整合，高端楼盘相继出现：泰兴市新能源房地产开发有限公司开发新能源.新城市花园物业管理公司由泰州市唯一一家获得一级资质的物业公司来管理，并且15年更换一次电梯；鹏欣地产开发的鹏欣尚城提出了LOFT概念，采用挑高5.1米,盛和地产开发的盛和东方名邸严格按照国家2A建筑设计的标准建设了一个“文昌、城秀、水清、绿透”的综合性小区。随着楼盘品质的提高，消费者的品味也会相应的提高，这也就导致开发商在推出产品的同时要考虑更多的因素同时，把自己的产品做得更美更好。

4、外地实力开发商承担起区域房地产第二轮发展的重要任务

随着泰州城市格局的扩张与居民消费能力的提高，更多有实力的外地开发商将会进入泰州房地产市场，发挥其在市场运作经验、新理念认知创新、综合经济实力上的优势，对泰州当地房地产市场的产品类型、品质、营销推广和综合服务产生积极的推动作用。

第三部分 当地企事业情况及泰州乡镇发展潜力分析

高港区企事业情况

高港区区委王建说，经过十年的艰苦创业，高港发展有了好的基础，落户了国电泰州电厂、新加坡益海粮油、统一集团、海企化工仓储等一批大集团、大企业，初步形成了医药、石化、造船、机电、

物流等一些主导产业、支柱产业，孕育了扬子江药业集团等国内龙头企业；顺利实现“十一五”开局目标，2006年地区生产总值突破50亿元，财政收入突破10亿元；沿江开发快速推进，城市面貌日新月异，社会事业欣欣向荣，人民生活日趋富裕。（2007年11月27日泰州日报）1、 中国（泰州）医药城

按照规划，中国（泰州）医药城将整合全市医药资源，集研发、生产、商贸于一体，由一个医药主体区和五个企业主题园区组成。

医药主体区将以建设医药高新技术产业园为主，形成产业特征明显、配套功能齐全、市场人气旺盛、投资环境优良的特色科技产业园；五个企业主题园区，将以扬子江药业、苏中制药、济川制药、江山制药、中丹制药为主。

医药高新技术产业园规划面积20平方公里，其中建成区2平方公里，创业区7平方公里，种植区11平方公里。2010年，产业园将建成新药筛选研发平台、药理试验平台和中试基地，年平均实现10个新药品种的产业化。到“十一五”期末，可望实现医药产业销售收入400亿元，利税60亿元，汇集世界500强的公司，建成后将容纳几万人

2、扬子江药业是当地效益最好的企业，全国除了/内蒙古/镇一级的医院没有进入，全国其他乡镇皆有扬子江药业的产品，2007年销售额达到160亿销售额，创造利税16亿，员工近9000人，其中，销售人员6000人，至少2000个员工有私家车，每年有300个员工收入超过50万

3、国电泰州火电厂，是华东地区最大的国家电厂，厂区正在建设中，目前一期员工有1000多人，工资4000元以上，且员工买房企业补贴50000元

4、中商集团口岸船舶工业有限公司，固定员工3000多人，近几年出口业务大增，通过对外承包等形式，总人数达到7000人左右，2007年销售额20亿，员工工资最低1000多（非固定员工），一般2000-3000元，级别的补贴20万元购车，科长级别的补贴15万元购车，且每年

补贴20000元燃油费

5、口岸港务有限公司，国家一类开放港口，员工2000人左右，效益很好

6、新加坡益海粮油，投入几个亿建厂，效益很好

7、台商有156家，主要经营电子/文具/宠物饰品/墙纸等8、江苏三泰啤酒集团公司

坐落于长江三角洲滨江城市——泰州市高港区，宁通高速、京沪高速、沿江高等级公路等穿境而过，宁启铁路、泰州港和业已立项的泰州长江公路大桥使这里的交通十分方便发达。公司1975年开始生产啤酒，是江苏省最早生产啤酒的厂家之一。目前，江苏三泰啤酒有限公司已发展为包含江苏三泰啤酒有限公司、淮安三泰啤酒有限公司、江苏三泰啤酒营销有限公司和泰州诚德运输有限公司等企业在内的三泰啤酒集团公司，产销量一直稳居江苏省同行业前列。

公司主要经营“三泰、银雪”系列啤酒、纯净水及银杏晶。其中“三泰”系列啤酒以其稳定的质量，卓越的品质在历次质量评比中屡获殊荣。产销量一直稳居江苏省同行业前列。1999-2006年连续8年荣获“江苏名牌产品”、“先后被评为“江苏省啤酒之花”、“江苏省重点保护产品”、“江苏省质量信得过产品”等荣誉称号，三泰”商标连续七年被评为“江苏省著名商标”。2006年公司又获得了2000版

ISO9001质量管理体系认证证书。2005年—2006年被评为江苏省放心食品生产企业、被江苏省消费者协会评为诚信经营单位。2006年3月份公司产品首次出口、东非等地。

淮安三泰啤酒有限公司年产10万吨啤酒项目由江苏三泰啤酒集团公司在洪泽经济开发区投资兴办。年产“新三泰”、“老子山泉”系列啤酒10万吨。2007年下半年将竣工投产。

集团公司近年来坚持以人为本的用人理念，注重人才的培养和人力资源开发，形成了广纳群贤、人尽其才、能者上庸者下、充满活力的用人机制，优秀的人才资源成为三泰不断发展壮大的动力源泉。

展望未来，公司将继续秉承“全心投入、正直诚实、团队精神、顾

客导向”的企业理念，以人为本，竭力酿造优质啤酒，打造一流“三泰”。将成长为江苏省啤酒行业龙头企业，进入全国啤酒企业50强。

9、江苏省的教育全国知名，教师收入仅次于公务员，高港有4所高中，有1000多名教师。高港区一般家庭的年收入农村1万以上，城镇3万以上，好的单位10万以上。

高港区全区拥有挂果银杏树6万株，年产银杏100余万公斤，素有“银杏之乡”的美称。泰州市高港区成立于1997年4月，地处江苏中部，是长江北岸新崛起的一座滨江新城。这里交通便捷，京沪高速、宁启铁路穿境而过，近邻上海浦东、虹桥国际机场、南京禄口和常州国际机场，拥有国家一类开放口岸——泰州港，处于“长三角”两小时经济圈内，即将规划建设的泰州至常州、镇江的长江公路大桥就在本

区,2011年建成后，扬中市到高港区只需要15分钟。区内拥有23公里的长江岸线，发展潜力巨大，是江苏省沿江大开发重要的前沿阵地。高港基础设施完善，投资优惠，服务环境优良，经济发展迅速，区内有全国制药行业的龙头企业扬子江药业集团等一批规模企业，建立于2002年的科技创业园及2004年刚刚启动的永安洲工业园，正在成为全区经济增长的主板块，预计到2007年可实现产值200亿元。南濒长江，北倚主城，是泰州市区的“南大门”，区位和交通优势得天独厚。高港区下辖永安洲、野徐、白马3个镇和口岸、铺、许庄3个，面积223平方公里，人口21万，是苏北沿江富庶之地。高港区地江三角洲冲积平原，属亚热带海洋性气候区，四季分明，年平均气温为17.4℃，气候温和湿润，日光充足雨水充沛，属沿江水网稻田地区，高港农副业资源丰富，盛产鲥鱼、刀鱼、河豚等特种水产称。

海陵区

海陵区是历史文化名城泰州市的主城区,具有2100多年历史,历代人文荟萃，商贾云集，素有“汉唐古郡，淮海名区”之称。

泰州市地处江苏省中部、长江下游北岸，区位优越，有着良好的资源条件和经济基础。东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、

苏北两大经济板块，处于沿海与沿江“Ｔ”型国家级产业带结合部，兼有沿海和沿江双重地域优势，是长江三角洲经济圈中工业发达、商贸繁荣的15座城市之一。

海陵区是泰州市重要的产业聚集地，中国最大的空调器生产企业春兰集团、林海集团、世界500强之一的韩国LG公司，日本雅马哈公司与上市公司林海股份合资组建的林海雅马哈公司，著名的陵光集团、梅兰集团等均座落于此。

海陵工业园区是海陵区精心打造并经江苏省批准设立的经济开发区，系省沿江重点开发园区，全面享受省级开发区和沿江开发各项优惠。海陵工业园区的发展定位是：重要“产业基地”，靓丽“城市板块”。重点发展机械、电子、纺织、医药、食品、汽车及零部件六大产业板块，并鼓励和培植与此相关的大企业、大集团和企业集群落户园区。园区规划用地面积293公顷,发展定位以工业项目为载体,以聚集私营资本为主体,重点引进机械、轻纺、化工、电子、配套加工业等项目,形成春兰、LG集团配套加工的零距离效应。工业园区着力以高起点规划设计,高标准的基础设施,零距离的服务承诺,优惠的进区,为投资创业者营造\"成本洼地,服务高地,兴业福地。\"

海陵工业园区通过周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界的各主要城市相连。

1、公路：新328国道从园区西、北侧通过，直接连

接京沪、宁通、宁靖盐高速公路。大大缩短了与上海、浙江和苏南的时空距离。

2、铁路：泰州火车站位于园区北侧，距离园区仅2公

里。宁启铁路从这里经过，与津浦、沪宁和新长铁路连接，快速通往全国各地。

3、水运：苏中入江达海的5条航道在此交汇。调整后的城市内河航道依园区接通引江河直达长江。连接苏北各地，距离国家一类开放口岸——泰州港（可停靠5万吨级货轮）仅20公里左右。

4、航空：距离上海浦东国际机场2个半小时的行程，距离南京禄口国际机场1个半小时的行程。

泰州是著名的教育之乡，基础教育发达，职业技术教育覆盖面广，高等院校初具规模，人力资源素质较高，且具有成本比较优势。城区内泰州高等职业技术学院、泰州技师学院和诸多国家级示范职业中学，将为投资者提供源源不断的高素质员工。正在规划建设中的泰州高教园区与海陵工业园仅一路之隔，将为企业提供强有力的研发支持。

泰兴

泰兴市城区人口三十万，经济较为发达，市区内大卖场/大型超市/娱乐场所/品牌专卖店/星级酒店等齐全，当地人本地意识很强，对在泰州置业多不感兴趣，认为人气不如泰兴，认为高港区更是原本属于泰兴市的{乡下{，同时，泰兴当地的地产开发较为成熟，价格即使较泰州/高港贵，还是愿意在当地置业。

泰兴土壤肥沃，物产丰富。银杏产量约占世界的1/3，银杏浑身是宝，集食用、药用、材用、绿化和观赏等多种用途于一体，具有很高经济价值和生态利用价值。另外“长江三鲜”——刀鱼、鲥鱼、河豚亦是闻名遐迩。泰兴矿产资源相当丰富。境内有全国最大的二氧化碳气田，储量达1000亿立方米，纯度高达99%；除二氧化碳气田外，泰兴境内还有全国稀有的黄金气体——氦气，纯度远高于氦含量0.3%的工业品位，已探明地质储量1036万立方米；且泰兴境内还有丰富的矿泉水和优质石英砂。

泰兴是批准的首批沿海对外开放城市。全市已累计办成外商投资企业全区拥有挂果银杏树6万株，年产银杏100余万公斤，素有“银杏之乡”的美称。

小结：高港区发展潜力巨大，是江苏沿江发展的重要前沿阵地，有高新技术创业园、滨江开发区，沿江开发区、中国（泰州）医药城（北园和南园），区内有大型的企业集团和众多的中小型企业，周边的泰兴、靖江、扬中以及泰州市区经济发展迅速。

第四部分 项目地块分析

一、交通状况

本案处于泰州高港区，临近高港区核心地段，东临金港中路，西边靠近向阳路，南临通港路，项目周边有51路和16路公交车，可直达泰州。向北不到两公里就是宁通高速铺立交。高港区南濒长江，北倚主城，是泰州市区的“南大门”，区位和交通优势得天独厚。这里交通便捷，京沪高速、宁启铁路穿境而过，近邻上海浦东、虹桥国际机场、南京禄口和常州国际机场，正在建设的苏中机场只有四十分钟车程，拥有国家一类开放口岸——泰州港，处于“长三角”两小时经济圈内，即将规划建设的泰州至常州、镇江的长江公路大桥就在本区。二、周边项目（最好做成表格）1、府后人家：

项目占地225亩，多层、高层、联排别墅、独栋别墅的综合性社区，项目位于区后面，高泰路与春港路交叉口，交通便利，有51路、11路、16路公交车，泰兴到泰州的车从项目旁通过，南边和西边有两条小河规划较好，环境幽静，景观规划有序，北边是高港生态园，占据天时地利，入住率高。物业没有管理意识，门禁较差。售楼部为租用，地方较小，售楼部只有三人。现为高港区规划和环境较好的社区，社区配套有会所和幼儿园。前三期已经销售完毕，四期别墅还有两栋联排，一栋已经定出，一栋317平方，总价119万。高层由于户型单一，只有158平方米一种户型，且户型设计不好，所以销售很差。

2、水岸帝景“水岸帝景”为高港区重要招商引资项目，位于泰州市高港区核心板块，东临金港中路、南涉蔡圩河、西接向阳路、北靠通港路。有51路和16路公交车，高港生态公园、文峰千家惠、尚美中学、实验小学、高港义乌大市场、高港人民医院等生活、教育、文化、医疗、休闲配套设施毗邻周边。由盐城市房地产有限公司、盐城市众兴置业有限公司、盐城正泰置业有限公司三家单位投资，江苏兆达房地产开发有限公司开发

建设。该项目总投资约10亿元，规划用地面积32.3万平方米，规化总建筑面积46万平方米，容积率为1.43，建筑密度21%，绿地率37%，总户数3968套，停车位3175个，建成后可入住14000人。社区内别墅、叠加花园洋房、多层、小高层、高层等物业类型齐全。该项目与2007年10月18日奠基，目前还没有进展。

3、金港花园

该项目是购房者购买规划地块之后自建物业，属于高港区发展之初的特色形象。2001年由购房者以每平方700-800元的价格购买（每个0.8亩），自建而成，每栋别墅风格各异，部门安排门卫值班，现出售价格每套80万元以上。对面为规划中的义乌大市场（包括文峰千家惠购物中心）临街店面三层售价200多万元。

4、百年豪景

该项目占地125亩，总建筑面积831平方米，位于港城路与金港路交界处。有51路和16路公交车，物业类型为多层、叠拼别墅和联排别墅，位于高港区中心地段紧挨高港生育公园，社区内保留有近百株银杏树。该项目聘请99+1物管，门禁比其他社区好。周边有文峰千家惠、新城农贸市场、筹建中的义乌大市场、高港试验小学、高港人民医院、行政区的西边，但是整个社区缺乏别墅的尊贵感，道路与景观规划较差，没有错落感。

5、江潮丽都

该项目占地面积较小，2007年12月开盘，项目位于口岸镇农贸市场（高港最大，人流量最大）旁，物业对外销售的为小高层，规划总户数190多户。周边比较繁华，商铺北面的8000元每平方，南面的12000元每平方。现在已经销售50多套，均价在2900元。小区占地面积小，拆迁户与商品房在同一小区内，没有任何阻隔，周边生活便利，人气较旺。周边商铺出租情况较好。

6、广信 商城

广信商城是泰州市重点建设工程项目，2004年正式开工，总用

地65亩，总建筑面积12万平方米，总投资3.2亿元人民币，位于泰州市高港区的商业中心。在商城半径3公里内：有政治行政中心、文化中心、医疗中心、农贸集散中心、生活居住中心、学校、银行。分三期开发，第一期为：肯德基连锁店高港文风千家惠百货商场，建筑面积12600平方米，2006年营业额为5000万元，2007年营业额将突破8000万元。第二期为义乌大市场，占地45亩，总建筑面积为72000平方米，总投资2亿人民币，其中一二层为小商品批零市场，三四册为轻纺批零市场，五层为餐饮、配套、商务办公区。一期已经销售完毕，二期也销售50%，小高层均价3480元每平方，三房150平方的销售完毕，38-46平的还有大部分没有销售，二房一厅的销售过半。

7、天禧 玫瑰园

天禧 玫瑰园为纯别墅社区，位于野徐镇姜高路南侧，占地面积220亩，总建筑面积12万平方，户型面积范围252—504平方，总户数230多户，一期户型较差，部分没有保姆房，没有露台，入户门设计位置差，感觉拥挤。社区环境规划较差，门禁比较原始，售楼人员没有统一服装，社区户与户之间的花园没有隔离，建材质量与普通社区一样（窗户），赠送的入户花园面积较大。开发商绿化配置简单，一期现在只有一栋370平，户型差，无保姆房、露台。

社区靠近野徐镇农贸市场，周边有很多小型工厂，紧挨中国医药城，规划中的泰州园博园。

三、SWOT分析1、项目优势1)城市化

随着高港城区市化的进一步实施，以及本案周边大型生活配套及上规模住宅用地的规划及建设，加上经济开发区的逐渐开发建设，那里的大量失去住房的居民，和大量随着开发建设入驻的企业，都能增加本区域内的购房需求。

2)海陵区和高港区房价差异和一体化

城区与高港之间的收费站在两年之内也会取消，加上泰州海陵区越来越高的房价（每平方米与高港区有1000左右的差价），会让部分城区居民在本项目购买住宅。

3）中国医药城的建设（位置与项目关系）

正在建设的医药城，按照规划，中国（泰州）医药城将整合全市医药资源，集研发、生产、商贸于一体，由一个医药主体区和五个企业主题园区组成，会有大量的企业和人员入驻，本项目所在地区发展前景十分看好。

4）本项目地理位置和周边环境本项目临近高港区核心地段，东临金港中路、北涉许庄河。高港生态公园、文峰千家惠、尚美中学、实验小学、高港义乌大市场、高港人民医院等生活、教育、文化、医疗、休闲配套设施毗邻周边。具有区域增值概念；高港区规划较好，交通便利，处城市郊区，空气清新，环境宜人。北面临近的许庄河，水质较好，为区块提供了绝好的水资源，环境相当幽雅，景观较佳，对河岸进行整形，社区内开挖与之相连的景观河，可以达到良好景观效果；园区南面为正在开发的大型综合性社区水岸帝景，还在销售的社区府后人家，百年豪景，加上正在销售的义乌大市场将在08年9月进行招商，以及临近的成熟的社区金港花园、港城花苑、锦江花园、银杏苑，等容易形成组团效应和规模效应，确保今后小区开发的人气，同时也容易形成高档住宅区。

5）目前高港的市场竞争处于初级阶段：（机会点）（1）大多社区规划原始社区规划大多感觉原始，如银杏苑、港城花园、港城花苑等。景观没有规划，只是房前屋后少量绿化，物业管理松散，门禁简陋，百年豪景的社区规划不好，没有高档社区的感觉。

（2）售楼部简陋，布置简单

高港的大部分项目售楼部一般为租用城区门面房，如江平小区、府后人家、百年豪景等。装修简陋，沙盘简陋，布置简单，销售资料缺乏

（3）售楼部管理较差

售楼人员没有统一服装，没有接待流程，不够主动，但是接待态度较为诚恳平实。销售管理松散，销售人员较少，销售资料缺乏管理，中午休息时间有的没有值班人员，销售跟踪无，基本没有主动留客户的联系方式

（4）大部分项目户型设计不合理

大部分项目户型设计不合理，厕所对着入户门的较多，户型设计不紧凑不实用，如有的150多的（银杏苑、府后人家的高层、广信商城的三期都市美好家园等）只做到三房两厅。水岸帝景的社区较大，为综合性社区，户型设计和社区规划还没有看到。

2、项目劣势（企业品牌，位置，规模与配套等）1）泰州土地供应量大（威胁点）

当前泰州土地市场供应量相对宽松，土地上市量较大,而泰州市区人口有限，高港区人口更少，中远期内房产品供需关系将趋于缓和；

2）周边楼盘的竞争（威胁点）

今后两年在售楼盘的数量肯定放大（水岸帝景的500多亩就在我们项目的边上），在本楼盘销售期将会出现消费者享有多样选择的可能。开发商比规模、求特色、比品质、拼成本将不可避免。

周边待开发项目产品类型将会基本类似，市场同类竞争将会非常激烈,本案用地为180多亩，开发体量中等，作为别墅、部分高层用地体量偏小，无法形成规模效应,在竞争中处不利地位。

3)购房人群相对狭窄（威胁点）周边的扬中、泰兴、泰州市区目前在高港的购房人群有限，在目前的购房群体中，大部分还是高港本地人。高港区总人口只有21万，处于开发的初级阶段。

3、项目机会

1）招商引资与经济发展

随着泰州加大对外招商引资的力度，投资环境将进一步完善，

经济将上一个新的台阶。经济的发展将直接提高人民的生活水平，为了能住得更舒适，人们会将资金用于买房及住房方面，消费人群的购买实力进一步加强；

2)置业观念的转变

泰州房地产市场升温明显，购房者的置业观念逐渐形成，消费者对房地产市场十分看好；

3)房价区域差异

当前泰州总体房价处于稳定上升阶段,泰州和高港的房价差每平方在一千元左右，泰州正在向南区发展，随着泰州和高港之间的收费站的取消，正在建设的泰州至常州、镇江的长江公路大桥建成后，扬中到高港只有十五分钟的车程。将进一步加强高港的吸引力，项目介入时机成熟；

4）旧城改造力度大,经济开发区的快速发展

旧城改造的拆迁户，经济开发区的拆迁户，农民认为城市的购物教育等条件远远高于农村，进城欲望增强,需要大量的房子供应市场需求；

4、项目威胁

1）临近同期项目的威胁

我们项目很近的水岸帝景，是一个多层、小高层、别墅为一体的大型综合型社区，以及其他的临近楼盘，相对于高港有限的总人口，楼盘竞争激烈，客源分流现象严重。

2）市政配套目前市政商服等配套还待建设、社区氛围的真正形成需要相当长的一段时间。

3）市场调查分析

从市场调查的结果来分析，购买高港区房屋的客户大多来自高港区效益较好的企事业单位和有强烈进城愿望的农民。他们购买此区域房屋的原因无疑是因为此地为新区开发区，总体规划较好，有很好的发展前

景，还有就是此区域楼盘的销售价格是泰州市行政区内较低，属于成长区域的，环境也比较好。

4)本区域前期项目对客源的分流本案所处的位置属于新区，离真正的生活区域还有相当距离，因此本案辐射范围内的客源有许多已被分流出去，像本案周边的府后人家、百年豪景等楼盘已分占了区域需求市场，而本案的入市将面临的一个重要问题即为挖掘客户资源。同时在本案周边范围存在即将开的大盘如水岸帝景。因本案产品为别墅和小高层，不可避免的与新盘都有可能面临同批客户的选择压力，本案销售的竞争压力将是巨大的。

小结：总的来说，高港区规划较好，交通便利，处城市郊区，空气清新，环境宜人，市政配套和购物等设施基本到位，适合居住。区内机关的公务员、口岸船舶公司、口岸港务有限公司、扬子江药业集团、电厂、学校等收入较高的企事业单位，156家台商和正在建设中的中国医药城的高薪员工都是我们项目的目标客户。如果我们做纯别墅高档社区，还可以吸引泰州市区、泰兴、靖江的部分人群，甚至扬中市的私营企业业主、公务人员等。