A商业物流园 营销策划方案
2011年5月
目 录
第一章：项目定位 第二章：总体规划布局第三章：市场调研第四章：营销战略第五章：开发面积第六章：项目开发节奏第七章：项目投资估算及资金筹措第八章 第九章
盈利能力分析 总结
第一章：项目定位
一、 总体定位： 一个园区——两个中心——四大主题
二、 具体项目定位如下： 一个园区 沈阳光彩大东方商业物流园 两个中心 国际汽车博览中心 国际精品建材家居家具博览中心
四大主题 汽车主题 建材及室内用品主题 物流配送主题 商业中心主题
第二章：总体规划布局 见另外一个文件
第三章 市场调研
一、 汽车市场
1、据统计2010年全国及东三省汽车销售概况如下表：
汽车类型 轿 车 载货汽车 客 车 合 计 全国销售总量 1126029台 1076613台 1037058台 3240000台 东北三省销售总量 东三省所占比例 76896台 86775台 83403台 247074台 6.07% 8.06% 8.64% 7.63% 2、东三省汽车销售省内分析表：
汽车类型 三省销售总量 辽宁省总销量 吉林省总销量 黑龙江省总销量 轿 车 载货汽车 客 车 合 计 76896台 86775台 83403台 247074台 36448台 41131台 39343台 117113台 18916台 21346台 20517台 60780台 21531台 24297台 23542台 69180台 比 率 100% 47.4% 24.6% 28.0% 通过以上数据分析可以看出，东三省的汽车销量在全国份额中仅占7.36%；已形成汽车产业发展、东北三省经济地位、振兴东北老工业基地政策之间的矛盾，汽车产业发展速度有待进一步提升；随着振兴东北的各项政策得到进一步落实，充分发挥老工业基地的各项优势，东北三省汽车市场可以说商机无限。从上表数据还可以看出，辽宁省汽车销量在东北三省中几乎占了一半，市场潜力巨大。目前汽车作为沈阳第一支柱产业政策已经确定，而沈阳汽车市场却极为分散，更无品牌市场可言，这为适时建设一个国际高标准的以汽车为主题的市场提供了可能。
二、 建材家居家具市场
沈阳市共有大小各类家具市场约30余家，其中主要家具专卖店15家约占50%，综合家具市场约8家，占23%。
市场经营多采取场地出租经营方式的有24家，约占80%，其次是采取自己经营方式的有4家，约占13%；
1、以中国家具城、小东、万泉、港大家私为代表的传统家具市场，因成立时间早，地理位置优越，在中低端消费群中有一定的市场。其主要特点是：摊位式租赁经营，市场有较大的对外辐射功能。 2、以喜来居、曲美、北欧、腾派、塞斯为代表的家具市场新生力
量，其主要特点是：店面装修较豪华、购物环境幽雅、商品档次较高，在中高端消费群中有一定的市场。
3、以莱德、轩琴为代表的家具自营模式，其主要特点是：与家具厂家形成战略合作，在店中展示商品并自主经营。是家具经销的创新模式，具有一定的代表性。
4、以欧倍德、天津家世界、红星美凯龙、百利、海韵为代表的家具超市及综合市场，对沈阳市的家具市场带来较大的冲击，代表未来的家具市场走向。
第四章 营销战略
一 招商策略：
资产经营出租+地产出让+产权出售+产权返租
具体如下： 资产经营出租：
一期零售区域：东方家园 酒店用品超市 三期区域：物流配送中心及综合楼
地产出让（成立合资公司，最终转让股权）：
二期区域：酒店
四期区域：国际汽车博览中心（三大超市） 国际汽车专营店 产权出售：
一期区域：精品专营店
二期区域：商务公寓、餐饮美食一条街 三四期区域：精品专营一条街 产权出售返租统一招商：
三期区域：国际精品建材展厅
国际精品家居家具展厅
二 定价策略
根据周边市场调研结果，制定价格： 商务公寓：3800元/平方米 商铺（四层均价）：
餐饮美食一条街：4500元/平方米 精品专卖店一条街：4800元/平方米 三 销售计划表（%）
年份 类型 2 40 50 3 40 40 50 4 15 10 40 5 5 10 商务公寓 餐饮美食类 精品专卖店
四 建筑形态
主力店及展厅外观简洁明快，以钢结构为主。商务公寓附精装修。 五 招商建议
1、 项目的招商合作伙伴应该是国际上该业态的知名品牌商，他们实力大，抵抗风险能力强，能与东方集团共进退，可在我方项目上持续性经营，可为项目地价，商业氛围等的价值上升提供长期保证。这涉
及主力店招商问题，主要为汽车，家具，生活类超市等业态。 2、 与国际上知名商业房地产营销策划公司建立联系，探讨合作事宜，我方需要的不仅是他们的营销策划方案，更重要的是这类营销策划公司具备全球化商业招商资源，因为他们已经做过多个专业市场的shopping mall，与世界500强或国际品牌店早已建立广泛联系，比如，加拿大555集团（世界上最大的两座shopping mall皆为其建造），兄弟企划等。
3、 与国际上专业做大型shopping mall 的开发商、经营商建立合作，让其入驻本项目，共同开发。比如加拿大555集团，菲律宾5M集团，印尼三林集团（超大型Mall在东南亚发展得既多又好），我方将在此事上加大招商力度。
第五章：开发面积 见另外一文件
第六章：项目开发节奏
在考虑资金平衡及企业适当负债的前提下，暂定开发节奏如下： 一、一期：一年半
一期A：东方家园 一期B：生活类超市 二、二期：一年半
商务公寓、酒店、 餐饮美食一条街 三、三期：2年
三期A：国际精品建材展厅：
国际精品家居家具展厅
三期B：物流配送中心及综合楼 四、四期：一年半
四期A：国际汽车博览中心（汽车三大超市） 四期B：国际汽车专卖店
五、总工期（流水交叉做业）约五年。
第七章：项目投资估算及资金筹措 见另外一个WORD表格及2个EXCEL表格
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