新经济形势下房地产行业的现状、问题及对策研究
马 悦
摘 要:在我国经济快速发展的前提下ꎬ房地产行业作为关系国计民生的支柱产业ꎬ也实现了又快又好的发展ꎮ但是ꎬ在全国发展房地产经济的同时ꎬ新经济形势的到来ꎬ使我国房地产行业也面临着史无前例的境遇和考验ꎬ其需要正视的缺陷也接踵而至ꎮ文章首先对新经济形势下房地产行业的发展现状进行简略分析ꎬ重点研究房地产行业在新经济背景下存在的问题ꎬ并提出有效的措施和建议来促进房地产经济优化发展ꎮ
关键词:新经济ꎻ房地产ꎻ存在问题ꎻ措施一、引言
住房问题一直是影响人们生活水平和幸福指数的重要因素ꎮ近年来ꎬ受新经济的冲击ꎬ我国房地产市场出现了暴涨ꎮ在取得巨大成就的同时ꎬ还有一系列问题需要解决ꎮ文章从我国房地产行业在新经济背景下的现状分析入手ꎬ针对市场中存在的销售态势疲软、融资困难、投资增长过快、房产空置率增长等问题提出了针对性措施ꎬ来保障房地产行业在世界潮流中稳健发展ꎮ
二(新经济是一场新的工业一、)新经济形势下房地产行业的现状新经济的概念
ꎮ它是以信息和知识为主要生产要素ꎬ以创新为核心ꎬ以高新技术产业为支柱的新型经济形态ꎮ传统经济的非理性结构特征、投入密集型生产的薄弱以及通信方面的困难ꎬ使得新经济形势下网络化、信息化的优势更加突出明显ꎬ人们对经济或信息的了解和掌握更加方便快捷ꎬ消费习惯也发生了巨大的变化ꎮ而新经济背景下的资金流动也不可避免地影响到不动产经济的发展ꎮ房地产行业的运作方式发生了巨大变化ꎬ在新的经济环境中ꎬ传统经济与房地产开发之间必然会出现冲突(近年来二)新经济形势下房地产行业的现状
ꎮ
ꎬ我国房地产行业发展迅速ꎬ极大推进了国民经济的持续增长３ꎮ２０１９年上半年房地产增加值较上结构％ꎬ作为第三产业的重要组成部分年增长、促成产业结构升级有着重大意义ꎬ房地产行业对优化产业ꎬ使城市的健康成长进入了良性循环阶段ꎻ房地产行业也逐步满足了人民群众的住房需求和社会基础设施建设ꎬ带动了社会其他部门的生产ꎬ促进了消费的增长ꎬ促进了国民经济的可持续发展ꎻ房地产行业的发展在一定程度上带动了其他产业特别是服务业的发展ꎬ极大地解决了我国的就业问题ꎮ但是ꎬ房地产经济在成长过程中依然存在着很多问题ꎬ阻碍了房地产行业的健康稳步发展:第一ꎬ由于各地区经济发展不均衡ꎬ使得一、二线城市房价过高ꎬ而小城市房源供过于求ꎬ库存量大ꎬ且土地供需极度不平衡ꎬ增加人口负担ꎬ损害不动产经济的健康发展ꎮ
三、我国房地产行业发展中存在的问题
新经济形势下ꎬ随着各个行业的飞速发展ꎬ我国房地产行业也在不断加强自身的建设ꎬ然而ꎬ一些潜在的危机困难接踵而至(—２０１９一)ꎮ
销售态势疲软
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年上半年ꎬ我国房地产行业销售面积和成交量增速
放缓ꎬ房地产销售疲软的总体态势没有发生根本改变ꎮ不仅是因为受到的影响ꎬ房地产企业的营销策略也存在着不足之处ꎮ对于中低收入群众来说ꎬ在做出购置房产的决定之前慎之又慎ꎬ这时企业在进行推广时如果不能满足消费者对房地产相关信息的真实认知ꎬ就无法继续双方的交易ꎬ企业的宣传方向和市场定位没有针对性也同样会错失大量的消费人群(新经济形势下房地产行业虽然发展迅猛二)融资困难
ꎬ进而影响了房地产市场销售的总成交量ꎮ
ꎬ但房地产融资现状不容乐观ꎬ据统计ꎬ２０１９年上半年ꎬ虽然房地产开发企业到位资金较去年依旧呈现增长趋势ꎬ资金规模达１７８６０９亿元ꎬ同比增长７.６％ꎬ但融资渠道持续收紧ꎬ国内银行贷款仍然是主要途径ꎮ随着市场经济发展速度有所放缓ꎬ融资出现了一系列的问题ꎬ普遍存在着融资困难、方式单一、综合利率较高的现象ꎮ由于２０１７年开始国家实施去杠杆ꎬ房地产开发贷款余额为１１.２２万元ꎬ增速比上年末降低１２.５个百分点ꎬ国内银行贷款的要求越来越高ꎬ海外债的发行模式成为企业的“救命稻草”ꎬ从整体来看综合融资成本也较去年略有上涨ꎬ致使房地产企业融资愈发困难ꎬ从而影响了房地产行业的项目开展(ꎮ
伴随着经济全球化和大数据的潮流三)投资增长过快
ꎬ人们在做出购房的决策时ꎬ无论是因为衣食住行的必要性还是因为在风口中获得投资利润ꎬ买房人数的增加必然会导致房地产行业的火热竞争ꎬ由需求增加导致价格上涨ꎬ价格上涨反过来又会引起投资者的极大热情ꎬ将会形成一种不良的循环经济体系ꎮ而在新经济形势下ꎬ社会人均工资的增长速度明显低于房价的增长速度ꎬ使得房价收入比过高ꎬ对城市的产业结构极其不利ꎬ对人才的流入与培养也会产生巨大影响ꎮ新时期以来ꎬ尤其是２０１８年后ꎬ我国制造业行业内忧外患ꎬ而房地产行业的投资高回报性ꎬ使得越来越多的投资者涌入房地产市场ꎬ想要“分一杯羹”ꎬ房地产住宅投资高达９.７万亿元ꎬ比去年增加了１.２万亿元ꎬ竞争者的增多也使相关生产要素成本增加ꎬ导致实体行业中低效率生产者的淘汰或转行ꎬ抑制了城市的繁荣发展(在社会主义市场经济的发展过程中四)过度追求高端结构
ꎮ
ꎬ平均利润规律的作用影响着企业产业结构的变动ꎬ现阶段ꎬ我国房地产市场定位处于盲目性和合理性的特殊情况下ꎬ应肯定市场的合理性ꎬ调整市场的盲目性ꎬ利用批租权来实现房地产经济优
化产业结构的目的ꎬ然而部分在进行规划的过程中没有充分发挥其城市聚集经济的功能ꎬ要么直接下命令定指标ꎬ谁的出价更高就批租给谁ꎻ要么忽略房地产投资者的自身经营倾向(ꎬ一味追求高新技术、高度消费的高层次产业ꎮ
房地产市场本身复杂性强五)房产空置率不断增长
ꎬ投资不稳定ꎬ以及现有互联网环境下各种信息的膨胀爆发ꎬ扰乱了人们对房地产市场做出准确客观的评价和选择ꎬ人口、经济、区域等因素也会影响房产的最终成交价格ꎮ新经济形势下ꎬ我国相继出台的限购令、限售令等相关ꎬ短期内控制了一、二线城市的购房热现象ꎬ然而ꎬ对于经济欠发达城市的房产销售问题并未解决ꎮ大量的房地产调查报告显示ꎬ我国的房产空置率正在不断上升ꎮ究其原因ꎬ是因为消费者的购买力不足ꎬ一方面ꎬ我国房地产的层次结构不合理ꎻ另一方面ꎬ现有人群差距较大ꎬ空置率上升的同时ꎬ开发商为获取更多盈利而保持高房价ꎬ日积月累ꎬ就形成了房地产经济泡沫现象ꎮ
四(、促进房地产行业健康发展的具体措施在新经济形势下一)改善销售疲软态势
ꎬ为了提高房地产行业的销售情况ꎬ首先ꎬ我们需要打破固有的宣传方式ꎬ提供给群众看得见、摸得着、感觉得到的真实体验ꎬ结合线上线下的渠道ꎬ利用巨型活动或节日进行宣传推广ꎬ增加企业品牌的关注度ꎻ其次ꎬ我们应当加强对服务方面的重视程度ꎬ提高服务意识ꎬ新增服务功能ꎬ同时提供给潜在消费者全面、真实的信息ꎬ使其更加信赖品牌ꎬ进而提高房地产销售量ꎻ最后ꎬ好的营销应当以用户为核心ꎬ分析消费者的偏好、习惯和消费能力进而大数据整合ꎬ再配以营销专业人员的集体合作(ꎬ发挥出最大效益ꎮ
现如今二)多方式进行融资
ꎬ我国房地产融资困难ꎬ方式单一ꎬ所以ꎬ创新房地产融资方式是刻不容缓的ꎮ首先ꎬ在新经济形势下ꎬ我们可以通过上市来募集资金ꎬ规范运营ꎻ也可以通过设立房地产产业基金来充足现金流ꎬ寻求多方合作ꎻ也可以选择债权融资与股权融资相结合的方式来募集资金ꎬ实现企业运营ꎮ其次ꎬ我们应当改变融资观念ꎬ需要与当前的经济相结合ꎬ探索最佳融资方式和规模ꎮ同时也需要对企业的融资人员进行培训ꎬ提升其业务水平ꎬ增加其知识储备ꎬ更好地为企业服务ꎮ最后ꎬ在进行募集资金的同时ꎬ我们也需要根据企业自身的经营情况(ꎬ党的十九大以来三)避免盲目投资
对其做出合理的规划ꎬ以降低融资成本ꎮ
ꎬ提出的“房住不炒”“稳地价ꎬ稳房价ꎬ稳预期”等确定了未来我国房地产市场的走势ꎬ也由此可见坚持“房子是用来住的”基本定位不动摇ꎬ所以我们要通过合理的方式对房产价格进行严格控制和规划ꎬ使企业的资金有效运转ꎬ进而促进房地产经济的稳健发展ꎮ与此同时ꎬ呼吁房地产行业投资者理性决策ꎬ不要头脑发热ꎬ也是十分必要的ꎬ无论是热点城市还是非热点城市ꎬ都应当基于现有房价的涨幅、相关行业的发展和我国未来对房地产行业的进行预测总结分析ꎬ减少做出错误判断的可能性ꎬ从而影响个人或企业的盈利(纵观全局四)客观理性进行城市建设规划
ꎮ
ꎬ城市的土地经营不是单纯地通过开采地皮出
产业经济◎
售来提高财政资金、增加国内生产总值ꎬ理智的做法是在开展项目之初ꎬ工作人员不仅需要考虑短期内房产所带来的经济收益ꎬ与此同时ꎬ我们也应当把目光放得更长远些ꎬ用长期获得的利益多少来权衡决策的正确性ꎬ各类建筑应有的规模大小、建设地点以及能否促进城市整体经济的长远发展等问题都是在进行城市土地规划时需要重点考虑的方面ꎮ提高城市规划的杠杆水平ꎬ对开发的项目进行高效率的监督管理措施ꎬ既能提高城市整体的形象品味ꎬ优化市民日常的生活环境水平ꎬ又能取得应有的经济收益ꎬ也促进了职能的实现ꎮ对于与居民密切相关的保障性安居工程建设ꎬ需要加大财政投入ꎬ确保居民生活质量和舒适度ꎬ以及附近公共安全设施的建设(ꎮ
房地产市场具有范围广五)结合相关产业链进行调整
、关联度高的特点ꎬ相关产业联系紧密ꎬ环环相扣ꎬ我们可以通过对房地产行业相关产业进行监督管理来达到对房地产市场的管控ꎬ削减高端住宅的研发ꎬ增加经济适用房的建设来为更多的人群需求而服务ꎬ相应地ꎬ我们也可以把房地产市场分为各色各样的板块ꎬ针对需求不同、阶段差异的人群提供完整周密的服务ꎬ增加房地产经济产品的种类ꎬ使其越发丰富ꎬ更为多元ꎮ而在房地产行业的产业链中ꎬ钢筋混凝土、门窗、油漆等下游产业也是产业链中的重要环节ꎬ所以我们应当对这些产业就行资源最优配置ꎬ使其在一定程度上能够抑制房价的增长ꎬ促使房地产经济健康成长ꎮ
五、结语
房地产经济在我国市场经济中有着举足轻重的地位ꎬ而在网络化、信息化的新经济形势下ꎬ我国房地产市场受到了来自科技、经济等飞速发展行业的影响ꎬ获得了一系列突飞猛进的发展ꎬ但市场内仍然存在着一定程度的问题需要解决ꎬ我们也需要通过社会、及个人的作为来为房地产市场经济的健康稳步、持续永久的发展提供一份保障ꎮ总之ꎬ对于房地产行业来说ꎬ在新经济的潮流下ꎬ既是前所未有的机遇ꎬ也是闻所未闻的挑战ꎮ相信未来房地产行业也将克服重重难关ꎬ与其他相关产业一起ꎬ在新经济时代下齐头并进ꎬ共同发展ꎮ
(指导教师:包进)参考文献[１]考杨慧青:
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[Ｊ].中国作者简介:
马悦ꎬ重庆师范大学涉外商贸学院财务管理ꎮ
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