２０１０年弟９卷筹６期（总第１５４期） 现阶段房地产市场发展浅析 昊 薇 ｆ天津开发区房地产交易所，天津摘３００４５７） 要：随着房地产市场的发展，不断涌现出一系列的市场热点问题，要弄清这些ｌ＇ｑ题，应当辩证地看待房地尸市场业态形式及辩 证地分析当前房地产市场形势。 关键词：泡沫；宏观；支柱产业；刚性需求 中图分类号：Ｆ２９３．３５ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７１—８０８９（２０１０）０６—００３４一ｆＩ２ 后，经济发展速度并没有衰减，房地产市场依然稳步发展。 当然，房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也 存在着危险性，如：对土地市场投机炒作“地王”不断产生，会导致 土地价格需涨，容易引发泡沫；房地产投资过度膨胀，开发商对利 润期望过高，人为抬高房价，大量的商品房上市，价格上涨过快， 超出了市场的消化能力和普通百姓的购买预期，也容易形成经济 泡沫。这些现象需要我们密切关注，并通过措施的不断调整， 房地产业是国民经济的三大支柱之一，这是大家所熟知的， 但是由于我国人口众多，各地区发展不平衡，同时房地产又是牵 涉到千家万户百姓的切身利益，所以一直以来备受关注。人们喜 欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，近年来，关于房地产市 场是否过热、是否有“泡沫”的说法不绝于耳，从专家学者、业内人 士、报刊媒体到普通百姓各种理论更是争论不休，莫衷一是。 要正确看待房地产发展形势，首先要从我国房地产业的发展 历程说起。我国房地产业的三次重大发展均出现在改革开放以后 的近２Ｏ年，大致分三个阶段：第一个阶段是８０年代初期，改革开 放带来了国民经济的快速发展住房问题开始得到关注，福利分房 大规模出现。第二个阶段是在同志南巡讲话后到９０年代 扩大有效需求、控制增速来予以防范。 当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，供给与需求的是 否均衡，是否适应国民经济快速增长的要求，是否处于持续发展 的繁荣阶段？笔者认为房屋作为一种商品，最终决定价格是涨是 跌的还是要尊重市场自身的发展规律，以需求和供给之问平衡进 初，此时的房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城 市。第三个阶段始于１９９８年国家住房制度改革，停止福利分配， 实行货币化住房补贴时期，这彻底地改变了人们的住房消费观 行衡量。以天津为例。作为近２年经济发展的热点城市。特别是滨 海新区开发建设，房价稳中有升，符合市场经济和经济发展的客 念，房屋成为商品的观念深入人心，长期以来对住房的渴望爆发 出来。从２００１年以后，房地产业迅猛发展，有效拉动了社会需求， 逐渐成为国民经济支柱产业之一。 观规律，比较能够说明问题。 １、商品房价格稳中有升，基本合理。市改造和外来人口增加 带动区域成交量，刚性需求释放，呈现出供求两旺的态势。随着城 市功能提高、老城区改，特别是滨海新区于家堡、北塘的拆迁改 造，再次释放了刚性需求。新建成商品房又纷纷出现排队购房现 随着房地产市场的发展，不断涌现出一系列的市场热点问 题，如房价持续上涨、宏观、中低收入者住房等，这些问题的 出现让我们开始怀疑房地产市场运行的健康状况，是否存在泡 沫。要弄清这些问题，应当辩证地看待房地产市场业态形式及辩 证地分析当前房地产市场形势。 首先从房地产市场业态形式来看，房地产业本质上是实体经 济和实业部门，在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业， 象，旺盛的需求，拉动着房地产市场出现繁荣的局面。蓝印的 调整，对天津的房市更是起到直接、明显的拉升作用。蓝印对 价格的促进幅度达到４ＯＯ０—５０００元，平米，蓝印购房成交量占总 成交量的近３成。 ２、二手房交易大幅增长，刚性需求占据主导地位。刚性需求 一处于主导产业地位，起到十分重要的作用。１、从房地产的属性来 看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重 属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券仅 仅是收益权利证书相比，根本不同。２、房地产业在国民经济体系 直是近１、２年天津存量房市场的特点，特别是０９年，从年初到 年末，刚性需求一直占据主导地位，平均约占６０％，最旺盛时占 ８０％。虽然房价上涨，但是拆迁、婚房、不断增长的外地职业者，一 直在补充者刚性需求的队伍，是二手房市场强有力的支撑。尤其 中处于主导地位，在发达国家国内生产总值中，房地产增加值一 般要占到１０％左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的 在部分价位较低，生活配套较为完善的老区住宅，刚性需求更为 明显交易量及交易价格甚至超过新房，预示着我市的房地产市场 逐步成熟。可见，天津房地产市场处于正常发展的良性状态。当 特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段 我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一。即便是 然，也应当看到存在一些值得注意的问题，主要表现在：房地产开 发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危（下转第９２页） ２００８年在遭受了地震等自然灾害及突发的国际金融危机影响 作者简介：吴薇。在房地产交易所从事房屋权属登记审核工作，从事该项工作数年，积累了丰富工作经验，依靠专业技能和丰富的知识阏历，努力工作热 情为民服务。 ９２ ２０１０年第９卷第６期（总第１５４期） ２、以立法形式，确保新农村建设的稳步推进。美国农业发展 ５、高度重视农业科研及推广应用，促进农业可持续发展。世 界农业发展史表明，随着国民经济的发展、人民生活的改善以及 人口总量的增加，人类对农产【ｕ口需求的数量和质量都将不断提 高，而在耕地供给呈现刚性约束，甚至供给数量日趋递减的情况 的成功经验表明，完善的法律法规是支农得以实现、农村建 设稳步推进的根本保证。美国在上个世纪２Ｏ年代就形成了比较 完备的农业法律法规，将支农的相关和措施都通过立法的形 式确定下来。在完善的法律法规约束之下，美国的农业农村发展 顺利推进，在很短的时间内就实现了农业现代化。而相比之下，由 下，农业可持续发展的根本出路惟有依赖科技水平的提高和成果 的推广应用。通过农业科技进步，能使原有的生产要素在质量上 有所提高、在组合上更加完善，最终获取比没有科技进步条件下 于缺乏立法约束，我国在支农方面存在着多变、方式模糊、对 象看人、数额随意等特点，极大地影响了我国农业的稳定发展。为 更好的经济效益、社会效益和生态效益。上文提到，美国重视农业 科技水平的提高和成果的推广应用，科技对农业增长的贡献率高 达８０％，其农业科技成果转化率在６０％左右，而我国科技对农业 的贡献率还不到５０％。 此，我国应借鉴美国的先进经验，加快完善与农业农村农民生产 和生活密切相关的法律体系，使农业生产经营真正做到有章可 循、有法可依，为新农村建设的稳步推进提供法律保障。 ３、加强农业基础设施建设，增强农业发展的潜力和后劲。作 我国人多地少，人均资源占有量低，农业生产资源的约束性 较大，惟有科技进步是突破资源和市场对农业发展双重约束的根 本出路。然而，长期以来，我国对农业科研和教育的投入水平 极低，且逐年递减，直接导致了我国农业生产力水平落后、农业从 业人员素质较低等问题，极大地阻碍了我国农业的可持续发展。 借鉴典型国家的成功经验，中国必须采取相应的措施， 组织促进农业技术创新，加大对农业科教及农技术推广的投入力 为农业发展的保障，农业基础设施的水平在很大程度上决定着农 业抵抗自然灾害的能力，从而影响着农业综合生产能力和农业领 域平均利润率的高低。为此，美国非常重视加强农业基础设 施的建设和投入力度，例如．美国西部农业的快速发展就得益于 其农业灌溉设施的大力建设。棚比之下，由于投入不足，我国农业 基础设施普遍薄弱落后、老化陈旧，很难对农业生产提供持续的 保障和促进作用，农业抵御自然灾害的能力大幅下降。农业基础 设施薄弱已经成为制约我国农村发展和农民增收的重要瓶颈因 度，加快农业科技成果的转化，以提高劳动者的素质和农业劳动 生产率，增强农业的国际竞争力，促进我国农业集约生产、清洁生 产、安全生产和可持续发展。 课题项目：本文系辽宁省社科规划基金项目——“辽宁沿海 经济带统筹新农村建设的对策建议”的部分内容。（项目编号： Ｌｏ９ＢＪＬ０１０）。 素，近期我国西南大面积干旱所导致的农业歉收绝收就是最好例 证。为此，我们应充分认知农业基础设施对于农业生产、农民增收 和新农村建设的重要作用，切实加大投入力度，充分发挥基础设 施为农业“保驾护航”的作用，顺利推进新农村建设。 ４、促进农业生产的规模化和机械化，加快农业剩余劳动力的 转移。美国很早就实现了农业生产的规模化和机械化，农场规模 的扩大和机械化水平的提高在实现了规模效益的同时，也将大量 的农业劳动力出来，并开始不断涌入城市。与很多国家不同 的是，美国的农业现代化、城镇化和工业现代化几乎是同步进行 的，因此，二、三产业的快速发展就为那些不断涌入城市的农村劳 注释： ①数据来源：ＵＳＤＡ，Ｕｎｉｔｅｄ Ｓｔａｔｅｓ Ｓｕｍｍａｒｙ ａｎｄ Ｓｔａｔｅ Ｄａｔｅ， Ｖｏｌｕｍｅｌ，２００２ Ｃｅｎｓｕｓ ｏｆ Ａｇｉｃｕｌｔｕｒｅ，Ｉ￣ｕｅｄ Ｊｕｎｅ ２００２ Ｃｅｎｓｕｓ ｏｆ Ａｇｒｉｃｕｌｔｕｒｅ，ｉｓｓｕｅｄ Ｊｕｎｅ，２００４ ②数据来源：Ｍａｒｋ Ｂ．Ｌａｐｐｉｎｇ Ｔｈｏｍａｓ Ｌ．Ｄａｎｎｉｅ Ｉｓ Ｒｕｒａｌ Ｐｌａｎｎｉｎｇ ａｎｄ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｉｎ ｔｈｅ Ｕｎｉｔｅｄ Ｓｔａｔｅｓ，ｔｈｅ Ｇｕｉｌｆｏｒｄ ｐｒｅｓｓ Ｎｅｗ Ｙｏｒｋ，Ｌｏｎｄｏｎ 动力提供了大量的就业机会，从而顺利实现了农业劳动力向城市 的转移。目前，美国已经成为城市化程度和农业现代化程度最高 的国家之一，农业人口在１８７０年为５２％，１９１０年为３２％，２００５ 年下降到了２％ 现阶段，我国尚处于新农村建设的起步阶段，农 业生产的机械化和规模化程度都不理想，使得农业领域的平均利 润率偏低，农民增收乏力。为此，我们应大力提高农业装备水平， 加快推进农业机械化，转变生产方式，开展规模化经营和标准化 参考文献： …温铁军．如何建设新农村Ⅱ］．北方经济，２００５；（１２）：１３－１４ ［２】李刽阁．中国新农村建设调查【Ｍ】．上海：上海远东出版社， ２００７ 生产。与此同时，还应逐步弱化城乡二元经济结构，采取城乡一体 化的发展，积极支持城市与农村中第二、第三产业，尤其是第 三产业的发展，为农村剩余劳动力的转移安置提供可能。 【３】王志，武献华．新农村建设资金投入保障机制研究Ⅱ】．财经 问题研究，２００８；（０３） 【４】刘助仁．可资借鉴的国￣ｌ－ｓ－农ｏ】．调研世界，２００４；（０５） ＋一＋一＋－＋－＋－＋・＋一— ・一—●一－＋ （上接第３４页）险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地 总之，房地产业发展有着周期性规律，而我国短短２Ｏ几年的 房地产发展过程也同样有规律可循，即房地产业总是从萧条走向 产开发投资规模。商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住 宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。 繁荣，而房地产市场一般不会永远持续繁荣，它总是与经济增长 质量、增长速度、市场需求及购买力联系在一起，并在高潮期以后 进入调整期，在调整中酝酿新的高潮。我国房地产业发展可以看 房价涨幅偏大，经济泡沫成分渐增。要尽力避免房价大起大落的 波动引起的震荡。同时，国家一系列的性指导文件及大力的 措施，正逐步将各个层面上的非市场化因素剔除出去，从上 地出让、住房供应、金融监管到二级市场的运作，越来越接近市场 发展的实际需要。 作是市场化进程逐步推进的过程，伴随着财税改革、市场完善、区 域协调发展，房地产的利益分配机制、竞争格局、区域分配格局将 会面临改变，房地产行业将变得更规范。
