我国房地产行业绿色建筑的现状与未来方向

现状与未来方向

文/Article＞楚 峰

【摘　要】

1998年至2017年，是中国城镇化高速发展的历史阶段，中国房地产行业也经历了二十年的“黄金时期”。随着城市规模不断扩张，住宅不断增加，城市面临土地、能源和环境等方面的巨大压力，在房地产行业中大力推广绿色建筑是实现可持续发展的必由之路。本文通过研究绿色建筑在房地产行业中发展的现状，对存在的问题进行了深入分析，并提出了相应的解决方案，为制定者和房地产从业人员提供了参考依据。

【关键词】

房地产；绿色建筑；城镇化；全寿命周期成本

1 房地产行业发展绿色建筑的背景与机遇

上世纪80年代以来，我国经济进入发展的快车道，大量涌现的就业机会吸引了大批农村人口向城市转移，新的城镇不断出现，原有的城镇规模也在不断扩大。尤其近二十年来，我国城镇化水平快速提高，城镇人口由1998年的37927万人，增加到2017年的81347万人。城镇化率由1998年的30.40%增加到2017年的58.52%。城市人口的剧增，带来了住宅的巨大需求，在这二十年中，房地产行业得到了迅速的发展，城镇人均住宅面积从28.3平方米增加到36.6平方米，城镇住宅总面积达到空前的297.73亿平方米。但伴随着住宅总量的增加，城镇发展也遇到了土地、能源和环境等方面的巨大压力。

HOUSING AND REAL ESTATE·住宅与房地产51理论·研究THEORY·RESEARCH

1.1城镇发展面临能源短缺的瓶颈

目前，我国即有建筑的总面积约为680亿平方米，每年新增建筑面积为20亿～30亿平方米，截至十二五末，我国城镇节能建筑仅占既有建筑总面积的40%，根据中国建筑节能协会发布的《中国建筑能源研究报告（2018）》显示，2016年，中国建筑能源消费总量为8.99亿吨标准煤，占到全国能源消费总量的20.6%。随着我国城镇化水平的进一步提高，建筑能耗总量将持续增加，能源危机将成为可持续发展的最大威胁。

1.2城镇发展面临土地资源枯竭的困境

根据国新办公布的第二次全国土地调查数据，我国现有耕地面积为20.31亿亩，人均耕地1.52亩，不到世界平均水平的一半，虽然全国耕地保有量仍在18亿亩红线之上，但仍呈逐年减少趋势。近年来，地方的用地需求和国家宏观之间的矛盾日益突出，为了取得建设用地，一些地方甚至采用了偷梁换柱的手法，把农民的耕地变成建设用地，再把一些不能耕种的土地充作耕地，表面上保住了耕地红线的数字，但耕地总体质量却日趋下滑。

1.3城市缺水情况日益严重

据2013年联合国统计，我国有453座缺水城市、118座严重缺水城市，仅仅在2017年，就有多个城市出现“水荒”。尽管水资源匮乏，但我国现有建筑却极少采用节水技术，耗水量惊人，占到城市用水量的47%。与欧美一些国家相比，我国住宅卫生洁具的耗水量普遍高出1/3，而污水的净化回收使用率仅为欧美国家的1/4。

1.4我国住宅建设资源消耗水平较高

根据住建部的统计，我国每平方米建筑面积用钢量约54.5kg，比欧美国家平均高出19.77%，每立方米混凝土消耗水泥209kg，比欧美国家平均高出32.33%，我国每年消耗全球40%的水泥和钢材，而建筑寿命却平均不足25年，严重浪费了资源。

1.5城市环境面临巨大压力

在各地如火如荼的旧城改造和新城建设中，产生了大量的建筑垃圾。环保部曾经对100个大中城市的建筑垃圾处理方式进行了深入调查，发现96%的建筑垃圾没有经过无害处理，而被随意堆放或填埋，对空气质量、

52

住宅与房地产·HOUSING AND REAL ESTATE

水资源质量和土壤质量造成了严重的危害。

根据十九大报告，未来一段时期，我国城镇化率还将不断提高，新建住宅数量还将大幅增加，城镇面临的人地矛盾和资源环境压力巨大，针对过去十年城镇化发展中的一些突出矛盾和问题，党及时做出了调整，提出建设绿色、低碳的新型城镇化道路。房地产行业作为国民经济的支柱产业，其上、下游存在许多高耗能、高排放的行业，所以在房地产行业中大力推广绿色建筑是实现新型城镇化的必由之路和迫切要求。

2 绿色建筑在我国房地产行业发展的现状

我国在上世纪末引入绿色建筑概念，经过二十多年的努力，我国在绿色建筑领域逐步建立了自己的和标准体系，截至2017年12月，全国共评出10927项绿色建筑评价标识项目，总建筑面积突破10亿m2。一些房地产企业，如万科集团、当代置业、朗诗集团、中国金茂等已开始向绿色地产转型，招商蛇口、绿城中国、华润置地、中国铁建等央企成为装配式建筑的主力军。国家及地方也出台了一系列，引导和鼓励绿色建筑发展，绿色地产项目也逐渐开始普及。但是，通过对国内房地产企业的调查，我们也发现绿色地产的发展面临着一些新挑战。

2.1绿色地产发展内生动力不足

自从2012年4月财政部、住建部发布《关于加快

推动我国绿色建筑发展实施意见》以来，各地纷纷出台相关，明确了绿色建筑在新建建筑中的比重，在土地规划条件中明确绿色建筑等级等有关指标，这也是近两年来绿色地产项目数量激增的原因。但调查也发现，房地产企业基本上都是按照土地出让文件中有关绿色建筑建设最低标准的要求申报，很少有企业愿意按照更高标准开发建设。根据住建部公布的信息，截止2017年12月，已取得绿色建筑标识的项目中，三星级标识项目仅占数量的8%。这也反映了房地产企业发展绿色地产的主观愿望不强。原因有以下几个方面：

2.1.1目前国家及地方的激励尚不能弥补房地产企业的成本增量

根据掌握的项目统计数据，一星级绿色地产项目的增量成本约为23.9元/m2，二星级绿色地产项目的增量成本约为70.9元/m2，三星级绿色地产项目的增量成本约为131.8元/m2，以补贴力度最大的上海为例，目前二星级绿色建筑运行标识每平米补贴50元，三星级绿色建筑运行标识每平米补贴100元。绿色建筑星级越高，房地产企业需要增加的成本就越多。

2.1.2当前限价限购的市场环境让房地产企业在发展绿色地产方面顾虑较多

首先，当前的补贴多数要求项目取得绿色建筑标识后，房地产企业才能申请，前期投入风险需要申报企业承担；其次，当前一些城市的限价采取一刀切，

使得绿色地产增加的成本不能体现在售价上，直接导致房地产开发企业利润降低。

2.1.3消费者对绿色地产的需求不够强烈

虽然节能、减排、低碳、环保已经成为社会共识，消费者也懂得绿色地产的优势所在，但在高房价的环境下，消费者更多考虑的是价格、地段、交通、学区等因素，绿色建筑评价标识对销售提升的作用不大。

2.2绿色地产实际运行效果不尽人意

国家倡导发展绿色建筑的初衷，是为了达到节水、节地、节材、节能和保护环境的目的。但我国目前的绿色建筑多数停留在图纸上，实际运行效果达不到绿色建筑的要求。根据住建部的数据，截止2017年12月，全国取得绿色建筑评价标识的项目中取得运行标识的项目数量不足5%。根据测算，建筑在运行阶段的碳排放量占

其全生命周期总排放量的60%～80%，可以看出，我国绿色建筑的发展看似繁荣，但实际质量并不高，分析其原因，有以下几点需要重视：

2.2.1相对于运行标识，设计标识申报周期更短根据目前设计标识的申报节点，房地产开发企业一般可以在项目销售前就拿到绿色建筑设计标识证书，既满足了规划和建设要求，又可以在销售过程中进行宣传，增加产品美誉度。而绿色建筑运行标识要到项目投入运行后才能申报，对于开发企业而言，项目已经交付，不愿再投入精力申报。

2.2.2相对于运行标识，设计标识评价难度更低设计标识评价中，与施工运行相关的条文可不参评，使得相同星级设计标识的达标难度低于原先设定的标准。而运行标识不仅参评条文更多，还需要收集施工、验收、物业等多方面资料，难度较大，因此房地产企业热衷于设计标识的申报。

2.2.3运行标识的申报缺乏动力

房地产开发企业多数情况下无法分享绿色建筑运行期间的节能收益，因此也就没有动力申报绿色建筑运行标识。房地产项目交付使用后，由于主体变更，运营单位很难协调建设单位、施工单位共同申报材料，另外运行标识申报需要相关费用支出，小业主也难以协调一致筹集资金。运行标识的申报也与物业单位的管理水平相关，如果物业单位缺乏规范的运行记录和绿色管理制度，

HOUSING AND REAL ESTATE·住宅与房地产53

理论·研究THEORY·RESEARCH

也很难符合申报条件。

2.3既有地产项目的绿色改造进展缓慢

根据住建部统计的数据，我国1998年以前建成的住宅总面积约40亿m2，这些住宅基本上是以低租金福利性住房为主，由于受当时经济、技术、等因素的，住宅的建设标准较低，基本上没有采用节能保温措施，性能差，能耗高。根据第六次人口普查的抽样调查，这些住宅1949年之前建成的占9.2%，1949～1979年建成的占9.2%，1980～19年建成的占28%，1990～1999年建成的占61.7%，经过几十年的使用，都出现了较为严重的功能退化和安全隐患。国家近年来也开始重视既有建筑的绿色改造，2012年，财政部印发的《夏热冬冷地区既有居住建筑节能改造补助资金管理暂行办法》，对2012年及以后开工实施的夏热冬冷地区既有居住建筑节能改造项目给予补助，上海、长沙等一些城市也制定了地方性的节能改造补助，但截止2017年统计，既有建筑中仍然有60%未能达到节能建筑的要求，根据2013年12月份统计的数据，全国累计只有31个既有建筑改造项目获得绿色建筑标识，总面积约165.8万m2。既有建筑绿色改造进展缓慢，主要有以下几方面原因：

2.3.1既有建筑的改造缺少组织者

通过研究既有建筑改造成功的案例，可以发现，能够顺利实施改造的房地产项目，多数都是建设单位自有的物业，而老旧小区由于物权分散，很难协调组织。根据《物权法》第七十六条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金、改建和重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且总人数2/3以上业主同意。

2.3.2既有建筑改造缺少资金

根据住建部专家组测算，全国既有建筑绿色改造的资金需求为2.8万亿～3.8万亿元，仅靠财政出资，难以有效实施。一些属于单位产权的老旧小区，更新改造的资金尚可由单位筹措，但一些属于个人所有的住宅小区，住宅专项维修资金和住房公积金金额有限，难以支持改造项目。

2.3.3房地产企业参与既有建筑更新改造意愿不强既有建筑的更新改造市场潜力巨大，但鲜有房地产企业参与其中。企业参与的主观意愿取决于三方面的合

力：一是社会责任对企业的约束，和市场规范的引导；二是市场存在强烈的需求；三是企业能有合理的利润。目前仅仅具备市场的需求，还缺少完善的和成熟的市场化运作模式。

2.3.4既有建筑改造还面临复杂的历史遗留问题在老旧小区改造过程中，普遍存在福利分房时代遗留的历史问题，居民都希望通过更新改造来解决，工作难以开展。在成都市青羊区的旧城改造中，有一条“拆一还二”的，所以当地居民宁愿等拆迁，不愿改造原有住房。

2.4绿色地产的行业监管亟待加强2.4.1群众对绿色建筑了解不足

由于我国的绿色建筑体系是自上而下建立的，公众参与途径不足，导致大多数群众对绿色建筑的概念根本不了解。根据《中国房地产报》最新的一项调查，仅有20%的购房者知道绿色建筑。目前我国绿色建筑市场缺乏严格监管，真正达到绿色运营标识的绿色建筑屈指可数，绿色建筑不绿色，节能建筑不节能，使购房者对绿

54

住宅与房地产·HOUSING AND REAL ESTATE

色地产产生了误解，严重损害了绿色地产在房地产市场中的发展。

2.4.2过程监管不力，造成设计和施工运行脱节目前建设管理部门对房地产企业缺少有效的监管手段，一些房地产企业在取得绿色建筑设计标识后，在施工环节削减相关增量成本，或者变更设计图纸，使得所建的地产项目空有绿色建筑头衔，运行效果大打折扣。

2.4.3评价标准有待继续完善

国家大力鼓励绿色地产，目的是为了降低住宅在全寿命周期内对资源的消耗，为百姓提供舒适、健康的居住空间。而目前一些取得绿色建筑标识的地产项目多采用主动技术，靠技术的堆砌来实现，花费了大量的成本，却达不到绿色建筑运行的标准。

2.5绿色地产缺少相关产业链的支持

发展绿色地产，需要全社会统一思想，需要房地产行业上下游各个链条联动。目前，国家和地方发展绿色地产的思路概括起来就是事先设定标准，事后进行奖励，仅仅依靠房地产企业来推动，没有形成绿色地产的良好生态，缺少各方合力，因此也就造成绿色地产目前的现状。

2.5.1当前的财政和税收与绿色地产发展不匹配比如在建筑节能领域没有设立专项基金，在财政预算中也没有单独列支建筑节能科目，使得既有建筑绿色改造缺乏资金支持，不能有效开展。符合节能标准的绿色地产项目，不能享受到相应的税费优惠。

2.5.2当前的设计体系和绿色地产的要求不匹配绿色地产涉及建筑技术、建筑材料、建筑声学、建筑光学、建筑幕墙、建筑节能、建筑热环境、环境工程、弱电设计、新型结构及体系优化、非传统水源设计、可再生能源设计等十二个细化专业，传统的专业很难替代；另外当前绿色建筑的设计收费标准不科学，造成设计费和付出的劳动不匹配，影响了设计单位开展绿色地产项目设计的积极性。

2.5.3绿色建筑材料发展严重滞后

我国绿色建筑评价体系中对材料的评价和规定相关内容较为薄弱，无法有效地指导设计人员和房地产企业选用绿色建材产品，绿色建材缺乏足够的消费需求，社会对绿色建材的认知度不高。绿色建材在国内的发展尚处于自发的起步阶段，目前尚未有大型工程规模化应用

绿色建材。

2.5.4绿色施工难以开展

我国虽然已经发布《建筑工程绿色施工评价标准》，但由于缺乏与绿色建筑相关的工程定额，施工企业的投入与产出不成正比，所以绿色施工很难得到推广。

3 推动绿色建筑在房地产行业发展的一些建议

3.1加快顶层设计，完善行业法规，为绿色建筑发展指明方向

经验表明，明确完善的法律法规将对行业起到引导和纠偏作用，我国必须加快绿色建筑领域的立法工作，制定一套全覆盖、可延伸、可操作性强的行业法规，从根本上解决我国绿色建筑领域标准不清、“鱼龙混杂”的问题。2015年7月1日，《江苏省绿色建筑发展条例》颁布实施，这是我国第一部绿色建筑发展条例，随后，浙江省、安徽省也相继颁布了绿色建筑条例。各地积极推动绿色建筑法规的制定与实施，充分说明法治化是绿色建筑领域健康发展的必由之路。

3.2适时调整激励，引导绿色地产高质量发展首先，补贴的对象应向取得运行标识绿的项目倾斜，改变当前绿色地产只注重设计标识的现状，是绿色地产真正在达到“四节一环保”。例如，山东省2013年实施的绿色建筑补贴采取分阶段进行：项目获得设计标识时，可以拿到30%的奖励资金；项目竣工验收后，经现场核查实际建设与设计一致的，可再获得相应星级的30%的奖励资金；项目获得运行标识后，获得剩余的40%奖励资金。其次，补贴的主体可以延伸到消费端，对购买绿色地产的消费者给予一定的补贴，引导绿色地产的消费理念。厦门市在全国率先尝试对购买获得绿色建筑运行标识住宅项目的业主返还部分契税，对购买二星级绿色建筑商品住房的业主给予返还20%契税，购买三星级绿色建筑商品住房的业主给予返还40%契税的奖励。除此之外，我国还可以尝试在绿色地产的能源价格、物业收费等方面给予补贴。

3.3加大绿色地产的宣传，引导社会公众建立绿色生活理念

普及绿色建筑地产概念，需要从以下几个方面入手。首先是层面，应充分发挥宣传阵地的优势，利

HOUSING AND REAL ESTATE·住宅与房地产55

理论·研究THEORY·RESEARCH

用电视、报刊、广播等媒体，对绿地地产的标准、技术、理念进行传播，还可以印发一些小册子，方便群众掌握相关知识；其次是行业协会和一些社会团体，应充分利用专业权威，在行业内树立绿色地产的典范，让真正投身绿色地产的企业受到社会的尊重。标准排名近年来都会发布中国绿色地产排行榜，上榜企业的社会美誉度和品牌价值得到进一步提升。最后，房地产企业也应该走进社区，走进学校，可以举行相关知识讲座，也可以开放绿色地产示范区，让社会公众零距离感受绿色地产带来的全新生活体验。相信通过各方努力，绿色地产的理念会根植于大众心中，有了强烈的社会需求，绿色地产的发展才会有广阔的空间。

3.4完善绿色建筑评估体系，严格市场监管3.4.1推行第三方评价机制

据统计，我国93.5%的绿色建筑认证项目由国家和地方城建管理部门进行，这既不符合《中华人民共和国认证条例》的规定，又不符合职能改革的要求，更不利于职能部门开展监督管理。因此推行第三方评价机制有助于维护认证的公正性，有利于绿色建筑的健康发展。

3.4.2建立市场信用管理制度

国家和地方城建管理部门要建立针对评价机构和其他相关市场主体的信用管理制度和信用信息平台，定期披露相关信用信息，将信用承诺情况作为评定相关机构和企业信誉等级的重要依据，逐步建立“守信激励、失信惩戒”的市场信用环境。

3.4.3强化评价标识质量监管

现在我国的绿色建筑认证是一次性的，通过了就颁发证书，缺少复核和监督。各地住房城乡建设主管部门应切实履行裁判员的角色，对绿色建筑评价标识质量和项目实施情况进行全过程监管，将弄虚作假的机构和企业列入黑名单。

3.5建立适应绿色建筑发展的设计体系3.5.1将BIM技术应用于绿色建筑设计

《绿色建筑评价标准》中一些设计阶段不参评的条文对后期申报运行标识时有直接影响，如果在设计阶段未能考虑，后期难以补救。引入BIM技术后，在设计阶段就可以通过添加一些信息模拟工具去模拟项目建成以后运行的表现，判断项目是不是符合绿色建筑评价的要求，确保施工阶段能够真正实现设计阶段的意图。

3.5.2加快设计人才的培养

参照国外发展的经验，我国一方面可以通过专业技术学校，培养一批专业技术人才，比如精通太阳能光伏设备的安装和检测的人才，既满足绿色建筑的需求，又能推动相关行业的发展。另一方面，高校应及时调整课程设置，建筑专业要将绿色科技、绿色理念贯穿于教学当中，依据绿色建筑对岗位的要求，培养专业的设计人才。

3.6大力发展绿色建材产业

3.6.1加快建立绿色建材评价与认证体系，通过评价认证引导绿色建材的生产与应用，规范绿色建材市场，培养消费市场，不断提升绿色建材的市场需求。

3.6.2应出台扶植，鼓励建材企业加强基础

56

住宅与房地产·HOUSING AND REAL ESTATE

技术研发，形成混凝土、钢材、砂浆、墙材等各类建材的绿色化生产技术支撑体系，并建立相应的知识库。

3.6.3加强绿色建材的宣传，提高社会对绿色建材的认知、通过示范工程，对绿色建材节能效果进行检测和评价，并向社会公布，使得消费者建立对绿色建材的信任，形成自发、自愿使用绿色建材的局面。

3.7大力发展绿色金融体系

绿色金融就是为支持环境改善、应对气候变化和资源节约高效利用的经济活动，即对环保、节能、清洁能源、绿色交通、绿色建筑等领域的项目投融资、项目运营、风险管理等所提供的金融服务。在当前去杠杆的背景下，大力发展绿色建筑，就必须得到绿色金融支持。

3.7.1绿色债券

国家发布的《绿色债券发行指引》中，将绿色建筑发展、建筑工业化、既有建筑节能改造、海绵城市建设、智慧城市建设和低碳社区试点，列为重点支持项目。我国绿色债券市场发展很快，2016年规模就达2093.27亿元，占全球发行量的40%，成为全球最大的绿色债券市场。

3.7.2绿色信贷

中国银正在推广绿色信贷，既有建筑节能改造、绿色建筑项目也是绿色信贷的支持领域之一，可以积极探索借助绿色信贷，开展既有建筑的绿色改造。

3.7.3绿色基金

截至2017年11月，中国基金管理公司推出以环保、低碳、新能源、清洁能源、可持续治理和社会责任为主题的公募基金101只，规模800亿元，西安等城市成立了绿色发展环保基金。

3.7.4绿色保险

绿色建筑在市场上往往面临的一个问题是，消费者和金融机构往往不相信房地产企业声称每平方米能够降低能耗和减排百分之多少的承诺。要解决这个信息不对称的问题，可以通过绿色保险的金融创新，由大型保险公司向买家保证绿色开发商开发的建筑确实可以达到降低能耗、水耗和其他减排标准，绿色建筑产品就很容易销售，绿色金融机构也更加愿意为绿色

建筑开发企业和项目投资。

3.8重视既有建筑的绿色改造3.8.1资金的来源

首先是财政投入，以地方财政为主，财政建立专项补助，用于既有建筑绿色改造；其次，可以允许地方获取绿色信贷，发行绿色债券，或者从土地出让收益中提取一部分，用以弥补财政缺口。

3.8.2组织机构

根据目前各地成功的经验，可以由地方市区两级指挥机构开展组织协调，制定改造计划，建立考核机制，充分发挥社区、居委会的职能，做好群众工作。

3.8.3改造方案

由于各地气候不同，经济发展程度不同，一定要坚持因地制宜、实施多样化的选择机制。分别选择结构加固改造、垂直绿化、围护结构改造、照明改造、自然通风利用、管网更新改造、设备及器具更新、雨水利用、室内噪声改善等项目开展。

4 总结

建设美丽中国，是全国人民的共同目标，因此就必须坚持低碳、环保的绿色发展道路。在房地产行业大力发展绿色建筑，一方面要重视增量市场，确保新建住宅满足绿色建筑运行评价的要求，另一方面也不能忽略存量市场，要大力推动既有住宅的绿色改造，创造低碳、节能、健康、舒适的居住环境。■

（作者单位：中铁房地产集团西南有限公司）

参考文献：

[1]李百战，何天琪，郑洁.绿色建筑概论[M].北京：化学工业出版社.2007:5.

[2]汪磊磊.浅谈绿色建筑运营评价标识的推广[J].绿色建筑，2013（2）:30-32.

[3]田灵江.我国既有居住建筑改造现状与发展[J].住宅科技，2018（4）:1-5.

[4]廖袖锋，何开远，王永超.绿色建筑设计面临的机遇、挑战与策略探讨[J].建筑节能，2016，44（4）:76-78.

HOUSING AND REAL ESTATE·住宅与房地产57