养老项目建议书

养老项目建议书

河北省老年产业协会 河北久康房地产开发有限公司

省示范性大型综合养老社区“久康颐园”

项目申请报告

北方工程设计研究院有限公司

长：姜 泽 栋 祥 胜

院总工程师：孔

项目负责人: 李 向 东

审 核: 李 向 东 校 对: 苏 占 立 编 制: 王 朝 琴

罗 春 林

黄 立 存

目 录

第一章 总论 .............................................................................................. 4

1.1 项目名称、承办单位 .............................................................. 4 1.2 承办单位概况 .......................................................................... 4 1.4 编制依据 ................................................................................ 10 1.5 指导思想、设计原则和建设目标........................................ 11 1.6 项目主要数据及技术经济指标 ............................................ 12 第二章 市场分析及预测 ........................................................................ 14

2.1 市场分析 ................................................................................ 14 2.2 市场需求预测 ........................................................................ 39 2.3 营销策略 ................................................................................ 41 第三章 建设条件和场址选择 ................................................................ 43

3.1 厂址概况 ................................................................................ 43 3.2 交通条件 ................................................................................ 44 第四章 建设内容与建设规模 ................................................................ 45

4.1 建设内容 ................................................................................ 45 4.2 建设规模 ................................................................................ 45 第五章 工程设计方案 ............................................................................ 50

5.1 总图 ........................................................................................ 50 5.2 土建 ........................................................................................ 51 5.3 给排水 .................................................................................... 54 5.4 暖通 ........................................................................................ 59

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5.5 电气 ........................................................................................ 61 5.6 弱电 ........................................................................................ 第六章 环境保护、劳动安全与职业卫生、消防及节能 .................... 68

6.1环境保护 ................................................................................. 68 6.2劳动安全与职业卫生 ............................................................. 70 6.3 消防 ........................................................................................ 74 6.4 节能 ........................................................................................ 78 第七章 地震安全和文物保护 ................................................................ 82

7.1 地震安全 ................................................................................ 82 7.2文物保护 ................................................................................. 82 第八章 组织机构及人员 ........................................................................ 83

8.1 组织机构 ................................................................................ 83 8.2 劳动定员 ................................................................................ 84 8.3 人员培训 ................................................................................ 84 第九章 项目实施进度 ............................................................................ 86 第十章 工程建设招标方案 .................................................................... 87

10.1 招标依据 .............................................................................. 87 10.2 招标方案 .............................................................................. 87 第十一章 投资估算及资金筹措 ............................................................ 88

11.1 投资估算 .............................................................................. 88 11.2 资金筹措及贷款利息 .......................................................... 90 第十二章 经济效益评价 ........................................................................ 91

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12.1 评价依据 .............................................................................. 91 12.2 效益和费用测算 .................................................................. 91 12.3 财务评价 .............................................................................. 92 12.4 风险分析 .............................................................................. 93 第十三章 社会效益分析及建议 ............................................................ 93

13.1 社会效益分析 ...................................................................... 94 13.2 建议 ...................................................................................... 95 附表：（1）投资估算表 附图：（1）区域位置图

（2）总平面区划图

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第一章 总论

1.1 项目名称、承办单位

项目名称：省示范性大型综合养老社区“久康颐园”项目

承办单位：河北省老年产业协会和由该协会会员单位组建的

河北久康房地产开发有限公司

建设地址：河北省石家庄市裕华区 项目性质：新建

1.2 承办单位概况

河北省老年产业协会是经河北省民政厅审核批准于2011年6月成立的社会团体，由从事老年产业的养老服务、医疗康复、生产开发、产品流通以及与老年产业相关的科研、教学、中介、培训、保险等企事业单位、社会团体和相关行业的专家自愿组成的全省性行业协会，具有的法人资格。

河北久康房地产开发有限公司是河北省老年产业协会组织协会内有建设经营养老社区经验和经济实力的会员单位组建的开发公司，公司注册资金为2000万元，法定代表人王海珍。作为该公司出资单位之一的河北山川房地产开发有限公司是省老年产业协会常务理事单位，具有房地产开发二级资质，经过十多年的建设开发，能承担设计、研发、开发、工程管理、物业管理等综合业务。公司注册地址在石家庄市裕华区槐中路224号，注册资金2000万元，法定代表人何素梅。

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1.3 项目提出背景和建设必要性 1.3.1 项目提出背景

庞大的人口数量一直是中国显著的国情之一。据国家统计局提供的数据，2005年1月6日，中国人口总数达到13亿（不包括港、澳、台），约占世界总人口的21%。2007年12月31日达到13.21亿人，虽然严格的执行了计划生育的，人口生育率已经下降到1.8%的增长率，但由于人口增长的惯性作用，当前和今后的几十年，中国人口每年仍按800-1000万的速度增长。截止2013年底，中国老年人口已达2亿。按目前1.8%的增长速率预测，到2020年中国的人口将达到14.6亿，人口总量高峰将在2033年出现，达到15亿。

庞大的人口数量对中国经济社会的发展产生多方面的影响，不仅为中国经济社会发展方面提供了丰富的劳动力资源，也给经济发展、社会进步、资源利用、环境保护、人口老龄化等诸多方面带来沉重压力。

其中中国社会老龄化问题日见突出。据联合国统计，目前全球老年人口已达6.29亿，平均每十个人中即有一个60岁以上的老人。到2050年老年人将达到20亿，占总人口的21%，并将超过14岁以下儿童的总数。到2050年，欧洲老龄人口从1.48亿增加到2.21亿，美洲从9600万增加到3亿，非洲老龄人口从4200万上升到2.05亿，亚洲老龄人口从3.38亿增加到12.27亿。联合国规定，一个国家60岁以上老龄人口超过10%，或65岁以上老龄人超过7%，即进入老龄化社会，被称为“老年型”国家。我国60岁以上老龄人口2004年达

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到1.43亿，2007年达到1.534亿人，2010年达到1.78亿，2014年已超过2亿，2026年将达到3亿，2037年将达到4亿，到2051年达到最大值，之后一直维持在3－4亿规模。到本世纪上半叶，我国老龄人口占世界老龄人口的五分之一，到本世纪下半叶我国老龄人口仅次于印度居世界第二位。我国在上世纪未开始进入老龄化社会阶段，2001-2020年开始快速进入老龄化社会阶段，2021-2025进入加速老龄化社会阶段，2051-2100年进入重度老龄化社会阶段。

日益突出的老龄化社会问题引起了国际社会的关注，联合国和许多国家例如中国、瑞典、法国、日本、美国等国家成立了专门机构，对如何保障老年人的权益、社会保障、养老等问题进行研究，并在养老保险、医疗、养老方式、老年教育等提出了一系列应对措施。

在养老模式方面，我国传统的养老方式是居家养老，随着独生子女的家庭增多，及“空巢老人”的出现，原来的居家养老功能萎缩，单纯依靠国家福利保障养老模式，由于如此庞大的老年群体，国家财力不堪重负，必须依靠社会力量提供保障，走居家养老、国家福利保障模式和多元支撑的社会化共建的保障模式。

正是在这一大背景下，党、提出大力发展老年产业的号召。河北老年产业协会在保护生态、保护园林、保护旅游资源的大前提下，在石家庄市建设省会示范性大型养老社区，为老年人欢度晚年提供一个良好的养老休闲的地方，并计划在全国推广。 1.3.2 项目建设必要性

（1）建设大型综合养老社区，是应对老龄化问题的迫切需求

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按照联合国人口老龄化标准，一个地区60岁以上的老人达到

总人口的10%就被视为进入老龄化社会。据统计，截至2013年底，河北省60岁以上老年人口已达1080万，占总人口的14.3%，石家庄市60岁以上老年人口150万，占总人口的14.7%。河北省及石家庄市都已进入“老龄化社会”。老龄化社会的加速来临，给省经济社会发展带来严峻挑战，特别是关爱老年人晚年生活，解决好当前养老服务供给相对不足的矛盾，已经成为一个很紧迫的社会问题。 （2）建设大型综合养老社区，是落实“十二五”规划的迫切需求 《河北省老龄事业发展“十二五”规划》明确提出“鼓励支持企事业单位、集体组织、民间组织、个人等社会力量，以独资、合资、合作等多种形式兴办养老机构。力争“十二五”期末，每千名老年人拥有养老床位数达35张，全省各类养老床位数达50万张，其中社会养老机构床位数超过25万张，所占比重达到50%以上”。2010年12月出台的《石家庄2011至2015养老服务业发展规划》，也明确提出到2015年底前该市要建成一个大型养老社区，2011年8月在《关于加快推进养老服务体系建设的意见》中又提出在“十二五”期间要“利用存量土地引资建设一个以上大型养老社区”。建设“久康颐园”项目有利于落实省、市“十二五”规划。

（3）建设大型综合养老社区，是优化养老组织结构的迫切需求 目前全省养老服务机构不仅数量上有较大缺口，而且规模普遍偏小，服务质量也参差不齐。截止2013年底，目前，全省公办养老机

构床位总数达到18.5万张，社会办养老机构床位总数达到了6.5万张。

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省会石家庄市现有公办养老服务机构10所，民办养老机构84所，总床位只有15224张，300张床位以上公办的只有4家，民办的只有11家。不少养老服务机构建筑老化、设施不全、服务较差，而环境优美、功能齐全、服务周到、上规模、上档次的养老机构很少，难以满足市场多层次的需求。

（4）建设大型综合养老社区，是应对经济下行压力的迫切需求 受美国和欧洲债务危机等因素影响，目前省面临着较大的经济下行压力。在这个背景下，大力发展养老服务业，不仅可以满足老年群体日益增长的物质文化需求，提高老年人的生活质量，而且可以促进消费，拉动经济增长。投资建设几十个亿的大型综合养老社区，会对很多类的产品提出要求，对相关产业有很大的带动作用，同时还可以有效地扩大就业，提供众多就业岗位。

（5）建设大型综合养老社区，是促进社会和谐稳定的迫切需求 建设综合养老社区，为老年人提供丰富的物质文化服务，满足老年人追求生活生命质量的愿望，让更多的老年人的生活丰富多彩、快乐幸福，使改革发展成果惠及包括老年人在内的全体人民，是统筹协调各方面利益关系的重要内容，对于促进家庭和睦、社会和谐稳定有重要意义。

综上所述，本项目的建设是顺应社会发展的产物，能够带动和推进社会经济的稳定发展，同时符合国家的产业及行业发展规划，因此本项目的建设是必要可行的。 1.3.3 本项目建设的有利条件

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（1）项目符合国家产业

国家已经把发展社会化养老体系建设纳入了工作的任务和目标，在出台的《产业结构调整指导目录（2011年本）》中，明确把“养老服务”业列为“鼓励类”发展产业。

（2）养老模式先进

大型综合养老社区的养老模式，克服了传统的居家养老和单一的养老院、敬老院和养老公寓模式的局限性，是一种创新型复合式的养老模式，有很大的优越性。建立复合式的养老社区是时代的大趋势，是越来越多的人心目中的首选方案，也是中国养老事业未来发展的希望之路。

（3）社会环境良好

河北、省和石家庄、市都大力支持投资兴办养老社区。2012年6月河北省老年产业协会向石家庄、市提交了关于组织会员单位筹建省会示范性大型养老社区的意向性报告，、市领导对该报告十分重视，很快将这个报告批转给了有关部门。后来该市国土资源局和城乡规划局分别向市提交了专题报告，都明确表示要大力支持这个项目建设。良好的外部环境为项目建设提供了有力保障。

（4）养老服务经验丰富

在河北省老年产业协会会员单位中，有不少就是直接从事养老服务的企业，具有多年从事养老服务的经验，有从事养老服务的专业队伍，有良好的群众基础。

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（5）地理位置优越

项目拟选场址在石家庄市京广铁路以东，地处华北平原，地势平坦，地质条件良好，紧邻太平河景区，生态环境质量较高，适宜养老。该地块离市区最近距离只有几公里，周边的配套设施比较完善。同时 该地块为太平河改造统征地，属非耕种用地。 （6）气候条件适宜

石家庄市属于暖温带性季风气候，四季分明，年平均气温13.6摄氏度，年平均降水量为492毫米，日照充足，年平均日照1909小时左右，无霜期200天左右。

（7）交通设施完善

项目建设所在地石家庄市是华北重要的综合交通枢纽城市，铁路交叉、高速公路交汇，京广高铁穿越而过，正定国际机场现已开通40多条国内外航线。项目拟建的栾城东尹村片区，交通也很便利。 1.4 编制依据

（1）《中国老龄事业发展十二五规划》；

（2）《中华人民共和国老年益保障法》（2009年修正）； （3）河北《关于进一步加强老龄工作的通知》冀办字〔2007〕3号；

（4）河北省《关于加快推进养老服务体系建设的意见》（冀政〔2010〕72号；

（5）石家庄市印发《关于加快推进养老服务体系建设意见的通知》石政办发〔2011〕40号；

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（6）石家庄市《关于印发石家庄市2011至2015年养老服务业发展规划的通知》；

（7）《老年人建筑设计规范》JGJ122-99； （8）《老年人居住建筑设计标准》GB/T50340-2003 （9）国家及地区相关的标准、法规和规范；

（10）甲方关于编制《本示范基地建设项目申请报告》的委托书； （11）设计院收集的相关资料。 1.5 指导思想、设计原则和建设目标 1.5.1 指导思想

坚持以人为本的科学发展观，响应国家提出的以居家养老为主，机构养老为骨干的方针，坚持引导、社会参与、多元投入、市场运作的原则，坚持社会效益与经济效益并重，加快推进养老服务社会化、专业化、标准化建设，做大做强养老服务业，打造新型现代服务业，进一步提升全省养老服务水平，建立面向多层次群体、多类型服务的省级示范性大型养老社区。 1.5.2 设计原则

（1）坚持环境建设、经济建设、城市建设同步规划、同步实施、同步发展的方针，实现环境效益、经济效益、社会效益的统一。

（2）实事求是，因地制宜。总体布局要科学合理，根据场地条件与城市规划，合理布置社区组织结构，同时根据功能使用各方面需求，要提高各个功能区的使用率，达到节约用地，合理利用资源的目的；

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（3）坚持将城市传统风貌与现代化建设相结合，自然景观与历史文化名胜古迹保护相结合，科学地进行本项目环境建设。

（4）坚持前瞻性与可操作性的有机统一。既要立足当前实际，使规划具有可操作性，又要充分考虑发展的需要，使规划具有一定的超前性。

（5）在建设方案最合理化的基础上，从各个方面着手，要严格控制成本，减少投资；

（6）要始终贯彻“环保、安全、绿化、消防、人防、节能”的设计原则。 1.5.3 建设目标

建立面向大众、功能完善、服务一流、环境优美、方便探望的综合养老社区，打造新型养老产业的样板和研究基地，为河北省乃至全国的养老事业树立标杆和规范。 1.6 项目主要数据及技术经济指标

本项目总建筑面积650000平方米。主要建设内容为：老年生活居住区、医疗康复、健康娱乐、商业配套服务和室外工程。建设投资总额240784.91万元。项目主要技术经济指标见下表。

项目主要数据表

序号 1 2 3 4 项 目 规划用地面积 建设用地面积 安置老人数量 社区居住户数 单位 亩 亩 人 户 数量 432 335 10000 6700 备注

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序号 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 6 7 8 项 目 总建筑面积单位 平方米数量 备注 包括地下车库 车位：2500个 650000 340000 100000 30000 15000 15000 10000 20000 5000 15000 100000 500 2100 250 500 1000 350 1.26 x106 35x106 3.84x106 240784.91 老年生活社区 老年协助生活公寓 专业护理生活公寓 医疗康复园 文化教育园 健康娱乐园 商业服务园 产业孵化园 综合服务园 地下车库 地上车位 提供工作岗位 其中：社区工作岗位 医护岗位 陪护岗位 其它岗位 动力消耗 其中：水 电 天然气 建设总投资 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 个 个 人 人 人 人 吨/年 度/年 立方米/年 万元

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第二章 市场分析及预测

2.1 市场分析

2.1.1 中国人口老龄化现状

根据2010年第六次全国人口普查主要数据公报，全国总人口为13.7亿人，其中60岁及以上人口为1.78亿人，占13.26%，而65岁及以上人口为1.19亿人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。

进入老龄社会的标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。

2005年中国城镇人口金字塔

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2011年中国城镇人口金字塔

未来十年内，城镇仍然是两头小中间大的良好人口结构，但人口结构中的 40 岁以上人口比例逐渐增加，人口老龄化趋势加剧。

从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在2040年，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。

我国人口的老龄化呈现以下特点:

（1） 老年人口基数大。60岁以上老年人口已1.78亿，世界上60岁以上人口超过1亿的只有中国，是世界老年人口总量的1／5，是亚洲老年人口的1／2；

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（2）老年人口增长速度快。每年以3.2%的速度增长。预计到2018年，我国老年人口将约占总人口的1/6，2025年将占1/5，2050年将占到1/3。由于实行计划生育和健康水平提高，中国仅用了18年的时间，就完成了发达国家几十年甚至上百年才达到的人口年龄结构的转变，我们的进程大大快于其他国家。

（3）高龄化趋势明显。近年来我国80岁以上高龄老人以年均约4．7％的速度增长，明显快于60岁以上老年人口的增长速度。目前80岁以上老年人口达1900万，约占老年总人口的10．7％；

（4）地区老龄化程度差异较大。上海的人口年龄结构早在1979年就进入了老年型，而青海、宁夏等西部省、自治区到2010年左右才进入，相差约30年；

（5）历史欠账较多。我们国家经历了由计划经济向市场经济的转变，在计划经济下，当时是没有养老积累的，这个包袱留到了现在，这是其他国家所没有的；

（6）人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。欧美一些发达国家在进入老年型社会时，人均国内生产总值一般在5000━10000美元左右，而我国目前尚不足4000美元，是典型的“未富先老”国家。 2.1.2 传统养老方式面临的挑战

与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国最传统的家庭养老模式遭遇困难。

（1）生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“421”

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模式将成为中国今后几十年主流家庭模式。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；

（2）死亡率的下降推动寿命延长。1999年中国人口的平均预期寿命达到71岁，正在向发达国家的水平（74岁）迈进。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生；

（3）21世纪将是老年人独居的时代。1990年，我国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中空巢家庭增长到40-50%，有的甚至达到70-80%，代际分离增加了家庭养老的困难；

（4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的；

（5）统计表明，无子女和独生子女家庭中的老人是特困老人的多发群体。尤其是老年妇女，无退休金，长期依靠丈夫，丧偶后，失去经济来源，没有地位，没有依靠，更加容易陷入贫困。

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人口老龄化进程的加快及高龄老人的日益增多，急需突破原有的家庭养老方式，建立适合中国国情的养老模式，以弥补家庭养老功能的不足。目前我国社会养老服务体系仍不够完善，与社会养老需求仍有较大差距。

2.1.3 国外养老模式概述

人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。

由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障中，老年人被赋予了生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理。

亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。

(1) 国外养老社区

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世界上较早进入“银发”时代的国家——英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式。

社区照顾的主要内容包括：

第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。

居家服务，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目。目前英国约有13万人从事这一服务，约10％的65岁以上的老年人接受这一服务；家庭照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式；老年人公寓，是对社区内有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式；托老所，包括暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入老年人院。

第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。

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第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。

第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所——老年人工作室。

社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。

下表为国外几种养老模式（社区）的比较

国家 美国 产 品 特 点 借鉴之处 建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和完善的配套设施与组织的活动超过80种以上。 功能区划分 日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。 老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。 日本 欧洲 国家倾向于让老年人居住在的公寓中。建建筑元素的集合处筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和理，让老年公寓不显生态目标。 孤独。 新加坡 一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为３５住宅的户型设计及

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平方米和４５平方米，为一位或两位老年人提供生内部结构设计标准活空间。 的特殊化考虑。 从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。

（2）其他养老模式

在丹麦，目前最流行是自助养老社区（DIY）。在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。

旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的发展机遇。一些国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资（Sanyres Mediterrane）公司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在2000欧元左右，于2008年正式开业，建成后不仅吸引了西班牙老年人，而且吸引了北欧国家众多喜欢阳光的老人。

异地养老、发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那

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里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。

欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑（7917美元），但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了32%。

独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股公司所掌握。据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。 在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20%，其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。

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目前在美国一些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式，美国，是“以房养老”模式的鼻祖。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。

除此之外，美国和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需的认可手续：

其一，联邦保险的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦住房管理局进行保险。大致是：62岁以上的老年人将房子抵押给银行或专门的倒按揭公司，然后每月领取生活费。用户可以尽可能长地生活在自己的住房内，但只在一定期限内按月分期获得贷款。

其二，由担保的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理。这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。

其三，是专有倒按揭贷款。一般由金融机构办理，贷款对象资格不需认可。采用这种方式，发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益，但放贷款机构要求保留住房资产的25%-30%作为偿还贷款的保证。这样虽然就减少了放贷额度，但有利于住户对住房增值部分的受益。

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除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。

在日本，据日本总务省2001年6月公布的人口统计，日本65岁以上的老人达2227万，占总人口的17.5%。而随着社会的发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起来，是目前日本流行的养老方式。

居家养老包括传统的方式和现代方式。传统的居家养老方式主要建立在老人自己营造的家庭环境之中，并与后代共同生活，其养老资源主要来自于家庭本身的收入和家庭成员的照顾；现代居家养老方式同样是在“家”养老，但是这个家可能是老人自己的家，也可能是子女的家，老人养老生活主要不是靠家人照顾，而是来自于社会化的服务，包括通过长期工、短期工、钟点工等形式雇人进家侍奉老人，以及社会医疗、卫生、保健、文化、体育、娱乐机构随时为老人提供服务等。现代居家养老方式不用离开“家”环境，也不用支付养老院的床位等费用，还可以自由选择服务，这种“家庭养老院”是非常受欢迎的。

松下国际电子公司已经设立了专门的养老院部门，准备在大阪建造一所具有高科技含量的综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋好友保持联系。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层的老年公寓。 2.1.5 我国养老模式分析 2.1.5.1 养老市场分析

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中国老年学学会养老与护理专业委员会最近对某省会城市开展了老年养老需求的社会调查，主要调查结果如下：

（1）个人情况方面

序号 1 2 类别 情况说明 性别比例 男性占46.57%，女性占53.43%。男女比例基本协调 婚姻状况 有配偶所占比例最高，83.2%；排在第二位的是丧偶，仅占14.5%；最后是离婚和未婚，各占1.7%和0.5%。在所调查的总体样本中，大多数老人还是有配偶的； 中小学、初中、高中、大专及以上所占的比例依次增加，分别为11.9%、21.8%、23.3%和43%。大专以上文化程度的占总样本的43%,这说明调查中目标群体的选择还是比较恰切的； 配偶、儿子、女儿、孙子/女、其他、保姆和亲友所占比例依次下降，应答人数百分比分别为40.4%、23.7%、16.7%、13.1%、3.4%、1.8%和0.9%。配偶同住的比例最高，这就与图1.2中有配偶的比例最高相一致； 家庭总人数中，三人、二人、五人及以上、四人和一人所占的比例依次下降，分别为26.9%、25.9%、25.2%、19.4%和2.6%； 大多数调查对象的健康状况介于一般和非常好之间，只有不到10%的老人的健康状况是令人担忧的 完全自理、需要一定的照顾和基本不能自理所占的比例分别为87.9%、11.1%和1.1%； 大多数老年人住在板楼和塔楼中，只有很少数住在平房或其他类型的房屋中 3 文化程度 4 家庭同住人员 包括自己在内的家庭人数 健康状况 自理情况 5 6 7 8 9 10 现住房类型 现居住面70%的老年人现在的居住面积在50-110平米之间； 积 现在个人50%的调查对象的月平均收入在1000-2000元之间，2000元月均收入 以上的占30%左右，只有18.2%在1000元以下； （2）在入住老年公寓意愿方面

序号 1 类别 情况说明 有55.6%的调查对象考虑在一定的条件下或长期或短期居入住老年住在老年公寓，有44.4%的调查对象不考虑在老年公寓养公寓意愿 老。 在选择老只要服务和设施好，都可以选择的所占比例最高，占58.6%；年公寓只选国有的占26.7%；不能确定的占10.7%；民营的也没关时，国有系的占4%。总体来讲，只有26.7%的老人只选国家开办的和民营的养老机构，除去不能确定的10.7%外，62.6%的调查对象有25

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选择 养老住房考虑 希望选择的养老住房面积 更喜欢的老年公寓类型 更愿意选择的房间类型 老年公寓环境 选营机构来养老的倾向。 96人未对本题作答外，在做出回答的858名调查对象中，在经济情况允许的情况下，不考虑购买一套专为养老的住房的比例高达69.7%；考虑购买的占24.2%；不能确定的仅有6.1%。 58.6%的调查对象希望居住在60平米左右的两居室里；24.7%的人希望住在40平米左右的一居室里；只有16.7%的调查对象希望住在100平米以上的多居室里。 59.24%的老人选择住在楼高六层、带电梯的A公寓中；40.76%的老人选择住在楼高三层、不带电梯的B公寓中。 高达77.5%的调查对象更愿意选择公用楼梯的平层式住宅；只有22.5%的调查对象更愿意选择户内带楼梯的跃层式住宅。 在交通便利的情况下，选择方便同时吵闹的市区的调查对象占24%；选择距离远同时安静的郊区的老人占68.3%；选择其他类型的仅占7.8% 3 4 5 6 7 （3）在老年公寓设施服务需求方面：

① 医疗需求:老年公寓除拥有专业的医务人员外，61.6%的调查对象认为还应具备老年专科医院，36%的老人认为还应具备医务室，只有2.4%的老人认为应该具备其他

② 老年公寓必备设施服务：如下表所示，在希望老年公寓必备的设施服务的诸选项中，以“应答人数百分比”为例，选择餐厅的比例

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最高，达15.4%；其次为图书室和健身房，各占14.3%和14.2%；然后是小卖部和棋牌室，分别占13.1%和11.4%；最后依次是美发室、种植、茶室、垂钓、门球和其他。

老年公寓必备设施服务 必备设施 图书室 健身房 棋牌室 垂钓 门球 餐厅 小卖部 茶室 美发室 种植 其他 总计 应答频次 544 541 435 140 121 5 500 222 343 320 60 3815 应答人数百分比 14.3 14.2 11.4 3.7 3.2 15.4 13.1 5.8 9.0 8.4 1.6 100.0 应答次数百分比 61.5 61.1 49.2 15.8 13.7 66.6 56.5 25.1 38.8 36.2 6.8 431.1 ③ 老年公寓房间必备设备设施：本题中，在做出回答的886名调查对象中，以应答次数百分比为变量比较依据，从高到低依次为电话、电视、呼救系统、冰箱、洗衣机、餐桌、安全扶手、浴缸、写字台、书柜、电脑和其他，分别占应答人数的13.6%、13.3%、11.3%、9.9%、9.8%、8.8%、7.6%、7.4%、7.4%、5.5%、4.7%和0.6%。

老年公寓必备服务项 必备服务 定期体检 日常保健 日常护理

应答频次 704 477 382 应答人数百分比 22.0 14.9 11.9 27

应答次数百分比 80.0 54.2 43.4

老年公寓必备服务项 必备服务 送餐服务 定期郊游 定期联欢 老年大学 法律咨询 法律咨询 总计 应答频次 409 461 320 263 175 12 3203 应答人数百分比 12.8 14.4 10.0 8.2 5.5 0.4 100.0 应答次数百分比 46.5 52.4 36.4 29.9 19.9 1.4 3.0 ④ 厨房需求：老年公寓处提供公共餐厅外，54%的调查对象希望厨房里能备有简单灶具；15.3%的老人希望厨房备有全套灶具；29.%的调查对象认为房间有没有厨房无所谓；1.4%的老人厨房里需要其他用具。

（4）在经济承受能力方面：

序号 类别 费用支付形式 情况说明 在支付养老机构的服务费用时，有每月支付的也有一次性支付的，75.8%的老人只选择每月支付；不考虑一次性支付的占10.6%；价格和服务有优惠时或可以获得经济回报时选择一次性支付的分别占9.2%和2.4%。 28

1

2 费用承受能力 一次性费用支付能力 费用支付来源 目前拥有的理财方式 未来投资计划 期望的投资回报率 在基本的居住、饮食、医疗等要求得到满足的前提下，55.5%的老人每月所能承受的费用在1000到1200元之间；26.7%的调查对象可以承受每月1200-1500元的费用；9.2%的老人选择1500-2000元；能每月承受2000元以上费用的很少，只占1.9%。 选择不考虑的比例最高，占58.2%，以下依次为选择15万、20万、25万、30万、35万、40万、45万。 选择用自己的积蓄负担费用的占最大的比例为71.3%，以此为用住房置换、子女的资助和其他。 选择银行储蓄作为里采访时的比例最高为.5%，其它依次为国债、基金房地产、信托。 在未来六个月的投资计划中选择储蓄的比例最高为59%，其它依次为国债、人民币理财、基金、房地产、气候、信托。 在期望的投资回报率中，5%的回报率选择最高为48.5%，其它依次为10%、2%、7%。 3 4 5 6 7 （5）在社会行为方面：

序号 1 2 3 4 5 6 类别 入住人员要求 情况说明 在共同生活的人群要求中，希望与自己相仿的比例最高占57.6%，其它依次为普通人群、高级知识份子。 选择合住意愿中，愿意自己居住的比例最高为44%，其它依合住意愿 次为生活习惯相同和愿意合住。 希望子女在希望子女探望周期中，希望每月探望和每周探望的比例相看望周期 对最高，分别为40.1%和39.3%，其它依次为半年和无所谓。 心理健康在心理服务需求上选择组织活动的比例最高为50.9%，其它服务需求 依次为无所谓和需要专业人员。 参与工作在选择参与社会工作的选择上选择可以的比例最高为的意愿 50.4%,其它依次为无所谓、不完全、不愿意。 日常用品在使用日常用品的选择上选择使用自己的比例最高为的使用 71.3%，其它依次为无所谓、统一提供。 从入住意愿上可以看出，一半以上的老人能够接受入住养老公寓，从绝对数量上来说，这是一个相当庞大的数字，石家庄的的养老服务业大有可为；从老年公寓设施服务需求上看，老年人对医疗保障等方面要求比较高，说明养老机构在加强各种活动及精神抚慰等软件

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方面要求很高；在费用支付来源中，自己支付的占绝对比例，以此，需结合老年人的消费习惯，开办养老服务机构。 2.1.5.2 老年人心态分析

(1)心理特征

老年人群最明显的生理特点是整个机体功能的衰弱化，活动范围、强度逐步减弱。因此，充分了解老年人群的生理特征是为其创造适宜生存环境的前提条件之一。

老年人因单身或家庭“空巢”而引发的心理不适现象,使他们在心理上很容易走入误区，其中不健康心理主要表现为失落感、衰亡感、孤独感、过分自责与病态性。还有一些老人虽然不在“空巢”家庭中生活，但仍然因为缺少亲情、缺少与子女间的正常沟通交流而感到精神孤单无助。

据调查，在物质需求和精神需求上，95%的老人表示晚年更需要\"精神陪护\"和\"精神关怀\"，\"精神养老\"倍受老年人的关注，因此，这是需要引起人们重视的一大问题。

(2)消费特征

同其它消费群体相比,老年群体由于在生理,心理,经验等方面有着明显的差异,因此,老年市场的消费行为也具有了鲜明的自身特征。

消费行为的习惯性:老年消费者有着几十年的购买消费实践,在长期的选择和使用过程中,积累了丰富的经验,而且老年消费者也往往非常相信自己的购买经验,因而老年消费者对某些商品形成了比较稳定的购买消费习惯,对某些品牌更是产生了一定的偏好,具有较高的品

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牌忠诚度。这类习惯一旦形成,就较难变更,会在很大程度上影响老年消费者的购买行为。

消费决策的理智性:们进行消费的决策形式一般可以分为理智型和冲动型.由于年龄和心理的因素,老年消费者往往会再三思量,然后再进行购买消费.这一过程中,老年消费者的消费决策受情感冲动的影响是较少的,因而大量的广告轰炸对于其购买商品难以产生很大的影响。同时,由于自己是家庭中的长辈,在家庭中起到一定的表率作用,因此虽然购买消费是个人的行为,老年消费者也会较多地考虑家庭的整体利益。综合这种因素,老年消费者的购买决策往往是趋于理智型的,特别是高值消费品的购买,决策的过程都会较长。

消费目标的便利性:对于老年消费者来说,其消费的目标首先定位于方便实用上。老年消费者由于生理机能逐步退化,对商品消费的需求着重于其易学易用,方便操作,以减少体力和脑力的负担,同时有益于健康；另外，值得一提的是价格便宜也是老年消费追求的一个重要目标，因为由于理性消费的原因，老年消费总的来说属于节俭型消费。但是随着生活水平的提高和高薪中年人加入老年行列，价格因素在老年消费中发挥的决定作用逐渐趋弱。

了解认识老年消费者的主要消费特征,企业可以抓住商机,有的放矢,针对这些特征制订相应的营销策略,开发\"银发市场\"。 2.5.1.3 我国现有养老模式

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家庭养老、养老院养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。

（1）家庭养老

中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。

但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。

（2）机构养老

机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。

以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右,其中民办的养老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院

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的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右。而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3。市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高。

有调研资料表明，不同投资主体，不同保障定位，不同服务项目，不同选址分布，不同经营规模，不同创办时期，不同管理理念等因素均会影响到最终的盈亏状况。

相对而言,定位高收入的保障对象比定位中低收入的保障对象的养老服务机构效益更优；主要服务于高龄，生活难以自理者的康复医疗项目比主要服务于较年轻健康者的生活基本项目更能营利；选择在交通便利，人气旺盛，公用设施完善,环境优美的地方比边远乡村，人员稀少，基础设施缺乏，嘈杂喧闹地址兴办的养老服务机构效益更优；床位较多，面积较大，投资较多的大规模养老服务机构比小规模养老服务机构效益更优；创办期较长，市场经验较丰富，顾客资源较稳定的养老服务机构比创办期短，缺乏经验，服务资源流动性大的养老服务机构效益要好；边干边学，人性化，规范化公司式管理的养老服务机构比盲目上马，文本化，混乱化家族式管理的养老服务机构效益更优。由于真正以经济效益为标准的养老服务产业化试行时间还不久,从大部分的民办养老服务机构的运营情况看,他们在短期内基本为保本微利经营。

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具体而言,制约养老服务机构赢利的主要因素可以归结为以下几点:

第一、产业化意识不强。以往由于养老服务方面主要以国有福利性养老机构对五保户的养老方式和居家养老为主,对于集体养老及机构运营方面缺少适应市场化运作的实践经验总结；

第二、目标市场定位不准确。养老服务产业的服务群体较特殊,统称银发人群，但在具体创办养老服务机构时,不能过于笼统，要深入研究不同地区,不同收入,不同职业,不同性别,不同家庭结构,不同生活经历,不同入住原因,不同服务需求等方面对于老年人的影响,在对市场的需求情况进行充分全面了解的基础上,根据本身最有优势的资源和最有把握的方向确定细分的目标市场。一旦在某方面形成了专业化分工,可以继续扩大规模或扩大范围,尽量提高该目标市场的占有率；

第三、规模效益不明显。据民政部的资料,养老服务体系的投入资金平均要每张床位几万至十万元,由此可见,要扩大规模,首先要有足够的投入资金。在保证入住者的居住条件不恶化的情况下,如果适当的扩大规模并达到一定的入住率,则可以降低人均基础设施使用成本,并形成聚集效应,可以增进对外辐射功能,减少对外宣传开支等的人摊成本；在规模过小,分布零散的养老机构中,伙食标准与住宿条件已相当艰苦,在成本无法再降的情况下,若提高收费水平又将减少入住率,进而抬高人均成本,从而难以长期持续快速发展.所以要积极地发挥规模经济的作用,增加赢利的可能；

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第四、服务方式较单一，由于服务人员不专业,对于养老服务的需求项目估计不足,基本停留在对于生活可以自理者提供住宿,卫生,饮食等服务,对于生活轻度不能自理者提供生活护理的服务,对于重度不能自理者提供康复服务,但服务水平较低下,服务内容多为满足物质性需求,形成严重的结构雷同格局，最终出现一方面大量老年人入住养老服务机构的良好愿望难以落实,另一方面部分养老服务机构服务资源闲置的错位现象，而且单一无特色的服务不能形成养老服务机构发展的源泉,对于收入增加形成瓶颈效应,极大地制约了企业效益的提升潜力。

第五,风险评估不全面.养老服务产业本身有投资额大,回收期长,市场潜力大,不确定因数增加的特点，如果缺乏对养老事业的正确认识,忽略风险评价,往往会导致破产的不良后果。

◆模式点评

机构养老曾被认为是现代化的社会养老模式，有人极力予以鼓吹，养老院有专职养护人员和配套的养老管理，专业水平比较高。但根据中国国情，从总体发展趋势上看，养老院、老年公寓不可能成为中国社会化养老模式的主要选择。有以下方面的原因：

第一、造成资源的浪费。老人原来都有自己的住所和完善的生活设施，老人进到养老院以后，这些都将闲置，而养老院要重新占用土地资源和水电资源，造成浪费；

第二、养老院的收费相对来说是比较高的，并非多数家庭能够承受得了，而且，越来越庞大的老年人口规模也是养老院难以容纳的；

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第三、最关键的是绝大多数老年人并不愿意去养老院。老人离开了自己熟悉的家庭环境，来到相对陌生的地方，和原来并不熟知的人朝夕相处，这将增加他们的失落感。许多养老院里都是能活动的老人与患病的、卧床的、痴呆的老人混居，一进养老院就闻到一股浓浓的异味，让人产生一种压抑感。老人进到养老院，对于子女来说可能是一种解脱，但对老人来讲，往往是迫不得已而为之。

因此，机构养老虽然成为我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要。

（3）社区居家养老

社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院。

开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子。

◆模式点评：

社区居家养老相对于家庭养老和养老院养老而言，可谓兼有两者的长处又避免了两者的短处，是一种扬长避短的理想养老模式。它的

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优越之处有以下几点：

第一、社会成本低。不需要太大的基建投资，一个社区只要有几间房屋略加改造即可成为养老护理服务中心；

第二、大量的资源将得到充分利用。老人居住在自己的家里，饮食起居的一切物品都会继续发挥作用，在一定意义上可以说是通过社区服务的方式把家居住房设施变成一个老年公寓；

第三、所需费用较低，服务方式灵活，可以自由选择。养老护理服务中心提供的服务价格比较低廉，而且，可以根据自己的经济承受能力选择服务方式，经济条件好的可以选更多一些的服务，条件差的可以选择最基本的服务；

第四、老人不离开自己熟悉的社区，不离开自己多年居住的住所，又能得到充满亲情的养老护理服务，老人对这种养老模式是非常欢迎的，他们不会有失落感和压抑感。

但是这种模式仍然存在一些问题，主要表现在以下方面： 第一、人员专业化程度不高，具有医学或护理学专业知识背景的高层次护养人员奇缺。一些社区仅能配备一名专职医生，这显然不利于保证老年人日常保健目标的实现；

第二、所提供的服务内容有限，以简单的家务劳动和情感沟通为主；

第三、资金来源上过度依赖社会力量和慈善捐助，自身缺乏应有的积累；

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第四、服务对象的覆盖面不广，很多有需求的老人得不到相应的服务。只有符合了一定标准的老年人（如困难老人、空巢老人等）才能成为居家养老院的成员，享受相应的服务，而由于资金和人员的，普通的老年人并为纳入到服务目标人群中。

（4）其它新兴的养老模式

国内衍生的其它新兴养老模式归纳如下表：

序号 养老模式 代表案例及典型特征 模式点评 1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开长庚养生文化村 创了敬老院与俱乐部相结合的典型特征：以长庚医院雄崭新模式；2.将传统文化与现厚的医疗资源为后盾，建代养老敬老事业相结合，创立成了全球最大的银发地了中医药健康养生新模式；3.产社区 山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。 南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓 典型特征：采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老” 北京太申祥和山庄 典型特征：采用中国古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院 这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。 1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式； 2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。 是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质1 “社区+医院+地产”模式 2 以房养老 3 会籍制的养老俱乐部 4 异地养老 海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公异地购房 司 典型特征：以养老为目的的异地购房 大连的互动式异地养老候鸟式 服务中心 养老 典型特征：不同城市老38

序号 养老模式 代表案例及典型特征 年公寓之间的置换式异地度假养老 天津的泰达国际养老院 典型特征：炎夏和寒冬季节性 住到养老院，春秋回到养老 家中 新加坡华人、北美的购屋旅游团 海外华人典型特征：炎夏和寒冬回国养老 住到养老院，春秋回到家中 北京金港家苑、江苏生态养老连锁 典型特征：将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式 模式点评 的度假养老，前景将十分广阔。 5 度假基地连锁 6 分时度假式养老 云南卧云仙居、浙江城仙居 典型特征：将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁 辽宁连锁超市 典型特征：是一种新型的老年服务型机构 7 连锁养老超市 是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。 是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。 这种连锁超市服务功能强，介入门槛较低，有广阔的客户市场和服务群体。虽为非营利性机构，但以后可市场化的运作。 2.2 市场需求预测

在一些发达国家，围绕老年人消费市场应运而生的企业目前已经初步形成了一个现代商品和服务的产业延伸链，在老年餐饮、保健、文化娱乐、康复保健、旅游、住宅、社区服务业等产业方面发展潜力非常巨大,其中，在银发产业中，增长最快、最具潜力的是养老机构。

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据调查，60岁以上老年人口余寿中有三分之二的时间处于带病生存，需要不同程度的照料；5％的老年人有入住养老机构的愿望。目前，发达国家的社会服务业收入占GDP总值的60％以上，而我国仅占GDP的40％左右，发展相对缓慢、潜力最大的恰恰就是养老服务业。

（1）老年人社会保障和社会福利水平明显提高

随着经济的发展，企业退休职工的退休金将逐年提高。全省要求，到2012年，以县为单位，石家庄市新型农村社会养老保险参保率要基本达到全覆盖。各级对老人发放养老津贴的范围也在逐步扩大。农村“五保”供养标准原则上按不低于所在县（市）、区上年度农民人均纯收入50%的比例确定，并随经济社会发展逐步提高，预计到2015年将会比现在的标准翻两番，对机构养老的需求越来越大。

（2）老年人养老观念不断转变

到2015年，第一代独生子女家庭父母将步入老年，一对夫妇照顾4位老人的家庭、空巢家庭将成为普遍现象。子女忙于工作，照顾“小家庭”，无暇照顾老年人，社会对养儿防老的观念会逐步淡化，对依赖社会养老的需求会越来越多，居家养老服务、日间照料和托老服务、机构养老市场面临较大发展空间。

（3）养老服务机构数量和规模上必须有较大发展才能满足需求 据统计，截止2013年底，全省60岁以上户籍人口1080万，占人口总数的14.3%；石家庄市去年60岁以上户籍人口144万，占人

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口总数的14.7%。同时有资料显示，省会每年新增老年人口6.9万，预计到2015年，全市老年人口要超过170万。

按照“9073”养老方式（即：有90%的老人居家养老，接受社会服务；7%的老人需要社区提供日间照料和托老服务，3%的老人需要入住养老机构）测算，到“十二五”期末，全市要有153万老年人居家养老，接受社会养老服务，有11.9万老年人由社区提供日间照料和托老服务，有5.1万老年人入住养老机构。需要新增养老床位2.5万张。 2.3 营销策略

2.3.1 确定项目整体形象

强调综合环境的协调，以养老、养生、休闲、健身、娱乐为重点，从规划、设计、营销、管理等方面树立该项目主体形象。 2.3.2 统一规划、设计，分园开发经营、核算自负盈亏

建设单位主要在基础设施、老年住宅、商业街等方面投资，在建设过程中，可根据资金筹集情况一次性投资建成，也可预先出售部分养老住宅，进行滚动开发，可及时回收资金。 2.3.3 定价策略

（1）依据当地行情，根据石家庄市和本项目所在地段同类物业的现行售价的分析比较，对本项目进行定价。

（2）本项目拟采用付款方式优惠、集团购买优惠、选择购买优惠、特殊消费者优惠等策略和措施。

（3）本项目拟采用展销会促销期优惠价、限期销售优惠价、正

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常销售期段浮动价等措施。

（4）本项目定价主要考虑楼层差、朝向差、地段位置差等因素，还推行集团购买价、期房价、现房价、综合价等措施。

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第三章 建设条件和场址选择

3.1 厂址概况 3.1.1 地理位置

本项目坐落于石家庄市裕华区。该地址位于河北科技大学以南、环城水系以北、裕翔路以西、拟建的河北学校以东。 3.1.2 地形地貌

石家庄市地貌由西向东依次排列为中山、低山、丘陵、盆地、平原。石家庄市区、郊区所在东部为冲积平原，海拔一般在30-100米。地势平坦，地质条件良好，紧邻太平河景区，生态环境质量较高该地块为太平河改造统征地，属非耕种用地。 3.1.3 气象条件

石家庄市地处中纬度欧亚东缘，属于暖温带性季风气候。太阳辐射的季节性变化显著，地面的高低气压活动频繁，四季分明，寒暑悬殊，雨量集中于夏秋季节。干湿期明显，夏冬季长，春秋季短。夏季经常达到34度。年平均气温偏高，春温夏热秋凉冬冷，雨量分布不均，大部分地区接近常年，西部部分山区雨量偏多，日照偏少，春季天气多风。

总降水量为401.1-752.0毫米，时空分布不均。其中西部山区雨量为628.4-752.0毫米；其它地区为401.1-595.9毫米。冬季降雪量偏多，总雪量为10.0-19.2毫米。大雪虽给交通带来一些不便，但对小麦越冬起到保护作用，为春季返青提供了有利的水分条件。春季降水偏少，季总雨量为11.0-41.7毫米。夏季雨量分布不均，降雨量为

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145.2-516.4毫米。

年总日照时数为1916.4-2571.2小时，其中春夏日照充足，秋冬日照偏少。 3.2 交通条件

石家庄火车站有京广铁路、石太铁路、石德铁路交汇于此，朔黄铁路横穿该市北部；京深、石太、石黄、青银、石济、张石高速公路和107、307、308等到国家级公路在市域内纵横交错；形成了以国省干线公路为骨架，地方道路为支脉，纵横交错，公路交通网络。

主要航空枢纽是石家庄正定国际机场，位于石家庄市区东北方向，距市区32公里，是经批准的国际口岸机场。2010年吞吐量已突破272万。2010年，旅客吞吐量达到272万，成功实现一年之内翻番的目标。

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第四章 建设内容与建设规模

4.1 建设内容

本项目建设内容共分为几大功能区：

（1）老年生活园：老年生活社区、老年协助生活公寓、老年专业护理生活公寓。

（2）医疗康复园：医院、养生、理疗、保健、心理诊疗等 （3）文化教育园：老年大学、文化艺术、学术交流，护理、养护、家政培训等

（4）健康娱乐园：健身、娱乐、体育场馆等

（5）商业服务园：超市、饮食、银行、邮电、酒店等 （6）产业孵化园：老年人事业基地等

（7）综合服务园：园区办公用房、职工倒班宿舍等 4.2 建设规模 4.2.1 老年生活园

（1）生活社区

服务对象：生活能够自理的老人 总建筑面积：约34万平方米

主要设想：按标准建设成多层、高层的公寓式养老住宅，可以实行产权。

整个居住区设无障碍通道，每个单元内按无障设计。每个居住单元内厅、室、厨、厕等功能齐全，配备储物室，车位。室内采暖、防寒、通风、隔热设施通讯设备。室内生活设施备全，如冰箱、电视、

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宽带网、洗衣机、干衣机、洗碗机、微波炉、电烤炉……等一应俱全。整个公寓做到家庭化、生活化、亲情化。如地面防滑、厕所、浴室防滑、装有扶手，室内有紧急呼叫设备等，均应周到考虑。使居住的老人出入感到舒适、方便、安全的感觉。

附近配备医务室和必要救护设备、药品，居住者有保健医师、护士定期监护，并能做到随呼随到，随诊随治。

（2）协助生活区

服务对象：生活需要协助照料的老人 总建筑面积：约10万平方米

主要设想：主要为通廊式或者公寓，可以实行产权。 公寓建筑以居住小区形式排列，空间丰富，通过建筑物围合形成多个院落空间，以便于对收养老人的照料和管理，也方便老人们之间的活动和交流。公寓内，每房按无障碍设计和防滑设计。有阳台、卫生间、电视机。有防寒、采暖、通风、通讯设备，有急救呼叫机。并设计有客厅、小厨房，备有冰箱、洗衣机等，尽量做到家庭化。有亲情化生活护理，医疗护理和心理护理，为老人们周到的服务。

（3）专业护理区

服务对象：生活完全不能自理，需要专人长期护理的老人 总建筑面积：约3万平方米

主要设想：主要为酒店式管理公寓，以租赁方式运营。 公寓建筑设计以安全，方便照料为初衷，紧邻医院并保证能快速达到。

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④ 临终关怀区

服务对象：生存时间有限（6个月或更少）的老人

总建筑面积：包含于专业护理区内，面积约为1000平米左右 主要设想：主要为酒店式管理公寓，以租赁方式运营。 公寓建筑设计以安全，方便照料为初衷，紧邻医院并保证能快速达到。

4.2.2 医疗康复园

总建筑面积：约1.5万平方米

本项目是示范性大型养老社区必备的配套服务机构、是以老人的健康、诊疗、理疗、保健、养生为宗旨的医疗机构，是老年人居住在此的健康保障体系。

服务对象：医院的服务对象以老年人为主，同时适当考虑为医院周边的居民服务。

医院主要设置有老年性疾病（心脑血管疾病、风湿、骨质疏松等）专科、常规疾病的内、外科、心理诊疗等服务内容，包含中医和西医。对住院老人、病人实行24小时全程优质服务。能为居住养老中心的老人提供及时、方便、有效的医疗护理服务。 4.2.3 文化教育园

总建筑面积：约1.5万平方米

主要设想：图画，声乐舞蹈，文学，古筝，电脑，数码钢琴，电子琴，学术交流等 30 多个专业学科。同时设置护理与家政培训学校等，有图书馆、教学楼、学生宿舍等。

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4.2.4 健康娱乐园

总建筑面积：约1万平方米

主要设想：多功能体育馆，内设篮球场、羽毛球场、乒乓球桌、练习场，同时考虑棋牌，保健，太极拳，太极剑等学习功能。 4.2.5商业服务园

总建筑面积：约2万平方米

主要设想：设置老年购物中心、酒店、超市、银行、邮电、饮食街等。

4.2.6 产业孵化园

总建筑面积：约0.5万平方米

主要设想：主要为老年人提供继续工作用房，供老年人开设咨询室、工作室、创作室等，继续为社会服务，体现人生价值。 4.2.7 综合服务园

总建筑面积：约1.5万平方米

主要设想：设置园区办公用房、职工倒班宿舍、后勤配套用房及其他基础设施等。

项目用地面积，各功能区域预估面积详见下表。

项目主要数据表

序号 1 2 3 4 项 目 规划用地面积 建设用地面积 安置老人数量 社区居住户数 单位 亩 亩 人 户 数量 432 335 10000 6700 备注

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序号 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 项 目 总建筑面积单位 平方米数量 备注 包括地下车库 车位：2500个 650000 340000 100000 30000 15000 15000 10000 20000 5000 15000 100000 500 老年生活社区 老年协助生活公寓 专业护理生活公寓 医疗康复园 文化教育园 健康娱乐园 商业服务园 产业孵化园 综合服务园 地下车库 地上车位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 个

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第五章 工程设计方案

5.1 总图

5.1.1 平面布置原则

根据场地地形，地貌及外部道路情况，本着合理利用土地，尊重老年人的生活习惯，方便老年人生活，集约用地及节约投资的原则进行总平面布置。

5.1.2 用地概况及项目定位

项目拟选场址在石家庄市京广铁路以东，地处华北平原，地势平坦，地质条件良好，紧邻太平河景区，生态环境质量较高，适宜养老。该地块离市区最近距离只有几公里，周边的配套设施比较完善。从建设上考虑是比较适宜开发的，周边的配套设施也比较完善，是一个适宜建设居住的示范性休闲养老社区。 5.1.3 总平面规划设计

所有住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射（可适当偏西南、偏东南15°，避免“兵营”式排列，没有层次感），沿道路、主题公园走势呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。

整体功能分区明确，外围为老年生活区，中心地带设医疗康复、老年协助生活及专业护理，考上侧设置老年大学、护理培训、社区管理；酒店、超市、购物街等商业配套。 5.1.4 道路系统及交通组织

（1）道路系统设计：道路分主次车行道路及步行道，三级设计。主要道路宽 9米，次要道路宽 4 米，全部采用砼路面。人行道宽1.5 米。主次道路交织成环形网络，满足消防、交通等功能需求。主要道

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路上车流、人流复杂，设置 1.5 米宽人行道，并在人行道上设置盲道等无障碍设施。

步行道由健康步行道、轮椅道组成，其健康步行道 2.5 米宽，轮椅道宽 1.8 米，考虑到老年人的体力，在步行道上每隔20米左右设置一个休息亭或廊道，提供老年人的休息。

（2）交通组织设计

◆车流交通：机动车道在小区内呈环状布置，分支呈放射状进入各个居住组团，方便出行，又对住户干扰少，基本实现人车分流。

◆人流交通：主入口是人流车流的主要通道，主要道路上，步行道人流与车行道车流分开，互不干扰。

◆停车位设置：考虑每一个功能分区中设置停车场，在大型公共建筑附近，人流车流集散地设置适合建筑规模的停车场。 5.2 土建 5.2.1 设计原则

以“适用、经济、安全、卫生、环保”为设计宗旨，结合当地的人文自然条件及场地的自然环境，根据各建筑单体的使用要求和空间特点，合理确定建筑的结构形式及使用材料，满足消防安全及生产安全的各种不同要求，追求建筑使用空间的自然通风、自然采光及自然视野的各种非人工效果，构建舒适的建筑内部与外部环境，创造出与自然环境相协调的、有现代感及空间感、有丰富文化内涵的建筑单体及建筑群体。

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5.2.2 老年人住宅的建筑设计要点

老年人由于年龄偏高，相对而言身体虚弱，行动反应迟缓，腿脚动作逐渐变得不太灵活。这就要求老年人住宅设计要从方便和安全的角度考虑，尽可能地减小老年人房间的面积，从而降低老年人行动的能耗；而对于老年人所使用的卫生间和浴室，面积相对来说要大一些，以保证老人活动的需要和便于家人护理扶助老人。通常来说，老年人比较喜欢清净的环境，因此老年人住宅应有安静的室内外环境，但又不能过于沉寂，要使老年人在需要时能和青年人、儿童进行方便的沟通和交流，以免他们产生孤独寂寞的感觉。同时由于老年人在室内活动的时间比较长，因此老年人的住宅设计要充分考虑日照、通风、采光和换气，利用充足的阳光和新鲜的空气来防止老人疾病的产生，让他们更加接近大自然，以利于其身心的健康。除此之外，在老年人住宅设计中，我们还应注意以下几点：

（1）老年人住宅的出入口处面积要大，且留有轮椅、担架的回旋面积，应尽量减少地面高差，在必须有高差的地方，宜采用缓坡台阶和坡道。

（2）老年人住宅中供老年人自行操作和轮椅进出的厨房，使用面积应适当增大，操作台、吊柜的尺寸设计应考虑老年人的身体特点。为了方便坐轮椅者靠近操作台面，操作台及水池下方应部分留空，以便坐轮椅者腿、脚部插入。

（3）老年人住宅中考虑到老人行动不便和轮椅的通过，门的宽度应适当增加，最好采用推拉式，且将下部轨道嵌入地面以避免地面

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高差。

（4）老年人住宅中应安装紧急呼叫报警装置，使老人在紧急、危险的情况下，能方便、及时的发出报警，及时得到救助。

（5）老年人住宅应有良好的隔声处理和噪音控制，使用一定的隔声材料，以得到安静、舒适的空间。

（6）老年人住宅中的电源开关、插座、呼叫按钮等设备的高度应适当降低，以方便老人使用。

由于老部分的时间都在室内度过，因此老年人住宅的室内设计也是值得探讨的一个方面：

（1）老年人住宅的室内空间应方便、流畅，使他们在其中行走、活动、取放物品时更加方便。

（2）老年人住宅室内地面应注意防滑，特别是卫生间、浴室，因此要选择防滑材料，如木材、马赛克、塑胶地面等，也可以在地面上铺装饰地毯，既美化了空间，又可以保证老人的安全，但要注意地毯边缘不要翘起，以免给老人的活动带来不便。

（3 ）老年人住宅的室内墙面或隔断的棱角部位最好处理为圆角或做弹性材料护角，避免老人发生碰撞。

（4）由于老人行动不便，因此在老年人住宅的卫生间的浴缸、马桶及洗脸盆的两侧，可在墙面上安装防水材料的辅助扶手。另外，还可以在淋浴区设置可折叠的坐椅，方便老人的生活。

（5）老年人住宅中家具以简洁实用为主，样式宜低矮，造型宜简单，便于他们取放物品。家具的摆放应尽量靠墙，以免给老人的通

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行带来不便。

（6）老年人住宅室内的色彩不宜太暗，以免给人沉闷的感觉，室内的光亮度应高于其他年龄段的使用者。色彩的种类不宜过多，纯度不宜太高，应选用高雅宁静的色彩，使人产生和谐、雅致、成熟、稳健的室内气氛。

（7）由于老人视力下降，因此老人对于照明度的要求更高，室内不但要设置一般照明，而且也应设置局部照明，如厨房操作台上方、卫生间化妆镜的上方等。在卧室还可以设置低照度的长明灯，以保证老人起夜时的安全。

总而言之，由于老年人与住宅的关系最为密切，老年人居住条件的改善和提高对于整个社会的进步和发展都具有重大意义，因此在养老地产规划设计中我们应针对老年人自身的生理和心理特点，为老年人创造安度晚年的良好的环境，尽可能地保持他们的生活能力，为老年人创造一个老有所居、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐的居住环境。 5.2.3 单体建筑设计

建筑结构：高层和多层均为框架结构，均配有电梯。部分底层架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心，保证视野通透。架空层层高不低于3.6米，最好能达到4米，提升物业档次。 5.3 给排水

5.3.1 用水标准及用水量

生活用水量标准：300升/人·天,小时变化系数1.5；

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未预计水量： 按用水量的15％计；

室外消防用水量20升/秒；室内消防用水量30升/秒。同一时间内火灾次数按一次考虑，火灾延续时间为2小时。

项目每天总用水量大约为 3450立方米，全部为新水，己考虑浇洒道路绿化。 5.3.2 水源

本项目的生活消防用水均考虑城市自来水供给，目前考虑分别从不同的方向引进两根 DN200 的给水管与室外生活、消防环网连接，形成双进口。供水压力 0.4MPa。 5.3.3 给水系统

室外生活、消防给水管网布置成环状，生活给水系统采用园区管网直接供给。

（1）给水系统

室内生活用水直接从室外环管上接管供给。高层住宅、酒店等另外设加压设备。

（2）热水供应

本项目热水供应不采取集中供水方式，分别在各建筑物内设置电加热器或天然气加热器供给，有利于节约能源。

（3）开水供应

开水供应根据不同情况，在各建筑物不同位置，设纯净水冷、热水器。 5.3.3 排水系统

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（1）排水量标准及排水量

绿化、浇洒道路及循环水补水不计排水量，生活排水量取生活给水量的95％，社区总排水量为3278m3/d。

（2）雨水排水

室外设的雨水排水系统，与生活污水分流排出，建筑物雨水直接排入园区雨水管网，园区道路及绿化带水经雨水口收集后排入园区雨水排水管网，最后一同排入园区附近的市政雨水管网。

（3）排水

排水采用雨、污分流排水。

建筑物内生活污水经室内生活污水管道排至室外，经园区内生化池初步处理后，排入市政管网。社区内医院病区污水全部收集至相应的污水处理站处理达标后排入城市污水管网。 5.3.4 污水处理

医疗康复园污水含有多种病毒、病菌、寄生虫卵和一些有毒、有害物质，如果不经过处理，这些病毒病菌和寄生虫卵在环境中将成为一个集中的污染源，引起多种疾病的发生和蔓延，严重威胁人类的身体健康。污水中病原体的含量大，抵抗力强，因而在环境中的存活率比较高，排出的污水必须进行处理达标后方能外排。

污水处理站的污水来源主要是住院部、门诊部和实验、化验室等病区排出的污水。

（3）污水水质

《医院污水处理设计规范》CECS-2004，在无实测资料时，医院

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每张病床每日污染物的排放量可按下列数值选用：

COD: 100—150g/床.d（取 120g/床.d） BOD5: 60g/床.d；

悬浮物: 50—100g/床.d（取 70g/床.d）。

污水经处理后的出水满足必须《医院污水处理设计规范》CECS-2004及《医疗机构水污染物排放标准》GB18466－2005 规定。

（4）污水处理工艺流程

本设计考虑污水经处理后排入城市污水管网进总污水处理站，故本污水处理站采用一级处理工艺，其工艺流程如下：

病区粪便污水经化粪池预处理后，与病区其他污水汇合进入调节池,对水质水量进行调节，然后送入接触氧化池，投加二氧化氯消毒后排入城市下水道。污泥用石灰消毒后达标填埋或堆存。

该工艺消毒是关键过程，目前国内医院使用的消毒剂以液氯和次氯酸钠为主。液氯虽然价格较低，但安全性较差，易于泄露，且氯与有机次酸钠发生器虽然没有以上危险，但其关键部件易损坏，体积大。电耗和盐耗都较高，操作管理不便。二氧化氯被联合国卫生组织(WHO)确认为一种安全高效的强力杀菌剂，它对经水传播的病原微

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生物，包括耐氯性极强的病毒、芽孢及水路系统中的异养菌、硫酸盐还原菌和真菌等均有很好的消毒效果。二氧化氯的杀菌速度快，只要几分钟就可使杀菌率达到 99%以上，二氧化氯还可以与污水中的部分有机物反应，降低污水的臭味，且不会生成三氯甲烷等致癌物质。因此本可研采用二氧化氯作为污水处理的消毒剂。其作用过程如下图：

5.3.5 管材及接口

给水（含消防给水）：

室内消防给水管：DN<150毫米采用热镀锌焊接钢管，丝扣或卡箍连接；DN≥150毫米采用无缝钢管，焊接连接，并做防腐处理，埋地时做加强防腐处理。

室外埋地给水管：室外埋地给水管：DN≥75毫米时采用钢塑复

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合管，承插接口，DN<75毫米时采用热镀锌钢管，丝扣连接，并做加强防腐处理。

生活给水：

室内生活给水管采用PP-R给水管，热熔连接。 污水：

室内排水管及排出管采用硬聚氯乙稀（U-PVC）排水塑料管，承插粘接；室外污水管采用高密度聚乙烯双壁波纹管，橡胶圈接口，要求接口严密紧固。

雨水：

室内雨水管采用硬聚氯乙稀（U-PVC）排水管，粘接连接。 5.4 暖通 5.4.1 空调设计

（1）在医院、酒店、活动中心、老年大学、超市等设计空调。

（2）在老年居住区设置舒适性空调； 5.4.2 设计参数

本工程拟建于石家庄市，气象计算参数如下： 经度： 东经114°25′ 纬度：北纬38°02′ 夏季室外大气压力 995.6 hPa 夏季空调计算日平均温度 tp29.7℃ 夏季空调计算干球温度 tw35.1℃ 夏季通风计算干球温度 tg31℃

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夏季空调计算湿球温度 tws26.6℃ 夏季室外平均计算风速 v1.5m/s 冬季室外大气压力 1016.9hPa 冬季空调计算干球温度 tw11℃ 冬季通风计算干球温度 tg3℃ 冬季最低日平均温度 tp17.1℃ 冬季室外平均计算风速 v1.8m/s 夏季室内空气温度 tn26℃ 夏季室内空气相对湿度 n50﹪ 夏季室内风速 v≤0.25 m／s 室内空气压力稍高于室外大气压。 5.4.3 空调系统设计

（1）空调负荷及冷、热源

本项目在在医院、酒店、活动中心、老年大学、超市等设计空调。空调总建筑面积约5万平方米，冷负荷指标为120W/㎡,热负荷单为100W/㎡,总的设计空调冷负荷为6000KW，空调热负荷为5000KW。根据总图布置，分别设计空调系统。

空调设备拟采用溴化锂空调机组作为冷、热源。本工程空调系统相对比较分散，为了便于运行管理和控制，根据系统设备的配置设计有监测和控制系统，可以实现各空调区空调负荷的监测；各空调 水 环路的供回水温度的监测；Y 形过滤器前后压力差及压差报警；各新风机组的运行状态显示及控制等多项功能。

（2）空调水泵的确定

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空调冷水泵（夏季）按降温Δt=５计算空调冷水流量。 空调热水泵（冬季）按降温Δt=10 计算空调热水流量。 （3）冷却塔确定

按按降温Δt=５（37/32）来计算冷却塔容量，空调水泵设于主机房内，冷却塔设于屋顶。 5.4.4 通风设计

本项目建筑主要为老年人服务，一般采用自然通风排烟方式。考虑老年人行动不便，针对医疗康复、健康娱乐活动中心等人员集中场所设计有机械排风兼排烟系统，风机采用双速离心风机，平时低速运行排风，火灾时高速 运行排烟以确保人员疏散。 5.4.5 采暖

河北石家庄属于北方，冬天温度比较低，需要进行采暖。根据相关规范进行供暖设计，采用分片区集中供暖形式，分户计量核算，保证老人冬天室内舒适环境。 5.5 电气

5.5.1 供电电源、供电系统及电压

社区按二级负荷要求采用两回路电源供电，该两路10KV电源分组同时供电，当一路故障时，另一路能满足全部的负荷用电。供电电源采用电缆埋地方式引入。

园区内消防设备(消火泵、喷淋泵、消防电梯、防排烟机等)应急照明、火灾自动报警及联动系统、疏散指示标志、走道照明、补压泵等属二级负荷，其余属三级负荷。

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5.5.2 供电主要技术指标

根据养老社区中心建筑物功能，按单位面积用电指标进行估算，其用电负荷如下：

安装容量： 30000KW 需要容量： 12000KW

拟选用10台1250 KVA干式变压器，需要系数取：0.40。 5.5.3 供配电设施及系统

在园区靠近用电负荷中心处设10KV局域配电所一个，高压配电系统为单母线分段，采用 KYN-Z 移开式高压开关柜。10KV 网络采用单环结线双环结线和单通式备用电缆网结线相结合的方式，10KV 线路均为下地暗敷。

根据建筑物位置和用电负荷的分布情况；在园区根据负荷分布情况设置若干变配电站，供电范围包括整个示范园区。各箱式变电站低压采用 GCK-B 型配电柜按放射式系统进行配电，用电缆线路向各用电点提供 380、220v 电源。无功功率补偿采用电容器低压补偿，电容器自动补偿装置设于低压室内，使功率因数达到 0.92 以上。

消防设施等二级负荷采用两回路供电，其电源分别取自不同 10KV母线段上变压器的低压测母线，并在最末一级配电箱处设置自动切换装置。

5.5.4 继电保护及电能计量

高压10KV进线采用速断+过流（定时限）保护。变压器采用速断+过流（定时限）及单相接地保护，配置微机综合自动化保护单元。

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变压器低压侧采用智能型低压断路器作短路保护，热继电器作过载保护，漏电开关作漏电开关保护。30KW 及以上的电动机采用星三角或软启动降压方式启动。并设电流表计量。

电能总计量设在高压配电室计量柜上，并按供用电管理部门对不同计费方式的规定，在低压侧对动力、普通照明、亮化照明、空调进行单独计量。 5.5.5 电气照明

照明系统采用三相五线制，工作电压为—220v,照明装置一般采用节能荧光灯和白炽灯，以节能荧光灯为主。光源采用色温高、发光效率好的灯管。景观建筑物外围装设反泛光灯、彩灯，灯光的设置应能表现景观的特征并能显示出景观的艺术立体感。

医疗康复园诊室、检查室和病房采用高显色光源。病房照明为主，另设置一般照明。在病房的床头设多功能控制板，其上设照明灯开关、电源插座、呼叫信号，对讲电话插座以及接地端子等。手术室内除设有专用手术，还另设可调光的一般照明。

按建筑物设照明配电箱，并按功能设置开关和插座。道路照明采用庭院灯，草坪照明采用草坪灯，由光电控制箱自动控制。在建筑物的疏散走道和安全出口处设置疏散指示灯，在变电所、消防控制室、消防水泵房、楼梯间等设置应急照明灯。应急照明灯和疏散指示标志采用蓄电池作备用电源，其连续供电时间不少于 30 分钟。

建筑物各功能单元按国家推荐照度标准进行照明设计，例如： 诊室、办公室、会议室等为：300lx：

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变电所、水泵房为：1001x: 电梯前室、门厅为：1001x： 道路为：301x;

5.5.6 电缆导线选择及线路敷设

动力电缆高压选用YJV22-10KV交联聚乙烯电缆，低压采用ZRVV-1000VV-1000型或VV22-1000型，控制电缆采用ZRKVV-500 型或KVV22-500 KVV-500 型，导线选用 BV-500 型或 ZR-BV-500 型。所有消防设施配电及控制线路均采用阻燃型。电缆在室外一般采用直埋或穿管暗敷设，建筑物内电缆或导线均采用穿管埋地或沿墙内暗敷设。 5.5.7 防雷与接地

园区建筑物均属三类防雷，在屋面设避雷带以防直击雷。利用建筑物钢筋混凝土柱体内二根或以上主筋作为引下线，利用建筑物基础内钢筋作为接地体、防雷接地、防静电接地、工作接地和保护接地共用一个接地装置。组成完整的接地系统。建筑物内所有电气设备正常不带电之金属外壳，金属管道均应与接地系统作总等电位联结。其接地电阻值不大于1欧姆。 5.6 弱电 5.6.1 设计范围

本示范养老社区的弱电设计范围包括火灾自动报警及消防联动系统、安全防范系统、有线电视系统、综合布线系统及智能化系统。 5.6.2 火灾自动报警及联动控制系统

（1）社区设智能二总线控制集中报警及联动系统一套，该系统主要设备在主体建筑一层消防控制室内，集中报警控制室可以显示其火灾报警信号，并能在火灾发生时，自动或手动启停相关的消防设备，显示出其工作状态。

（2）探测器的设置

根据现行消防规范要求，在建筑物的楼梯间、电梯前室、大厅、走廊、变电所、大会议室、公共活动用房等部位设置感烟探测器。此外，在电梯前室、楼梯口、走廊设计设置手动报警按钮、声光报警器，在消防栓内设消防栓按钮，各层电梯前室设楼层显示器。

（3）消防联动控制系统

该系统对消火栓泵、喷淋泵、消防电梯等设备进行联动控制。当火灾发生时，由报警控制器确认火灾；由联动控制自动/手动启动相关的消费设施，切断非消防电源。所有水流指示器及压力开关信号均能在防控制台上显示和发出音响报警。

（4）电梯的联动控制

火灾确认后，切断非消防电源，迫降所有电梯全部停于首层。消防电梯切换电源后投入运行。

（5）消防通讯及消防广播系统

各处设置的手动报警按钮附设有电话插座，经总线接入消防控制室的消防通讯设备，为平时检修及火灾时指挥灭火用，消防控制室另设 119直通电话一门，供火灾时直接向向消防部门报警用。

消防控制室设消防广播系统一套，该系统平时作为公共广播用。

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一旦发生火灾，公共广播自动或手动转换为消防广播，并由联动控制器控制着火层及邻近层的消防广播，指挥人员疏散。 5.6.3安全防范系统

（1）社区设全方位电视监控系统一套，该系统微机控制台及监视器柜设在主体建筑一层消防控制室内。在各主要公共区、大厅、电梯前室主要出入口处设监控摄像机，根据建筑物安全技术防范管理的需要，对必须进行监控的场所、部位、通道等进行实时视频探测、视频传输、显示和记录，并具有报警和复核功能。

（2）在社区各主、次出入口设置电子磁卡系统，记录车辆的进出情况，该系统可与综合布线系统联接。

（3）各栋住宅入户门口处设置可视对讲电控防盗系统，其功能包括：门铃、对讲、报警和开锁。 5.6.4 有线电视系统

社区有线电视系统直接继而市政有线电视网络，通过前端设备及分级放大。分配至各用户点。采用双向传输设备，以适应未来发展，输出电平为+100db。主干电缆沿电气竖井敷设，分支电缆穿阻燃 PVC 管沿墙或埋地暗敷设。 5.6.5 综合布线系统

为满足现代通信多功能要求，采用光缆和大对数话缆组成综合布线的垂直主干网。根据社区用户（含电话）数量及50%的备用量，在建筑物内设置语言数据配线架。水平分支采用超五类线分配至各信息口。各信息口可接电话、计算机和数据终端设备。 5.6.5 智能化系统

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采用具有开放性的智能结构综合布线系统，主机均选具有联动功能的数据接口，为今后智能化系统的集成创造条件。建筑方可根据资金情况分期投入，通过对系统集成将各建筑物内不同的智能化子系统在物理上、逻辑上和功能上连接在一起，实现信息综合资源共享。

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第六章 环境保护、劳动安全与职业卫生、消防及节能

6.1环境保护

6.1.1 项目所在地环境和环境保护状况

（1）水环境质量 水质无污染。

（2）空气环境质量

项目区域无空气污染源，空气质量良好。 （3）固体废弃物

周边主要为生活区，固体废弃物主要为生活垃圾，通过分类回收均得到有效处理。

（4）声环境质量

当地噪声主要为道路交通类噪声，基本上没有形成噪声公害。 6.1.2 主要污染源

本项目属于大型休闲养老社区示范工程，项目建设期间主要是施工废水、粉尘、噪声污染等，建成以后主要污染有以下几个方面：

（1）废水：主要是全区生活污水及医院病区污水。 （2）固体废物：主要是生活垃圾。 （3）废气：居民生活时产生的餐厨油烟。 6.1.3 建设期间环保措施

（1）施工工艺：应使用商品混凝土，不得在工地上进行混凝土搅拌，严格按照建筑管理部门施工环保管理规定进行文明施工。

（2）施工废水：施工排水或降雨需通过导排沟收集入专设的沉淀池，沉清后回用或排放，严禁直接排放。

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（3）施工粉尘：为减少施工期建筑扬尘对周围环境造成污染，对施工场地需采取洒水抑尘措施，同时还应对被运输车辆污染的道路进行及时的清扫、冲洗。主体建筑物施工时立面用草席、安全网及防尘帷幕，进行全封闭施工，减少粉尘的传播和飞扬。

（4）施工噪声：施工期内应严格控制施工时间，合理调整高噪设备的使用时间或采取临时隔声屏障，使建筑施工期间施工场地产生的噪声满足《建筑施工场界噪声限值》(GBl2523–90)规定，避免尽量降低噪声对周围住户或单位的影响。

（5）施工期水土流失：在基础开挖过程中，应做到开挖出来的土石方及时清理、运往弃渣场，不能及时清运的弃渣，在大风或降雨季节应使用土工布及时覆盖，避免产生水土流失。在施工期，需一定量的土方回填，施工方只能向持有土料和石料开采许可证的料场购买土料和石料。植草、种树等绿化工作应按主体工程施工进度分段同步进行，对不能同步进行的部分，应对裸露的地表或覆土地段用土工布覆盖，避免产生水土流失。

（6）光及振动污染防治：晚间施工照明应对光源加设遮光罩，对小型产噪声设备设置单独的隔声间，减少光及振动的影响。

（7）工程的装修：工程的内外装修应注意文明施工，推广清洁施工方式，提倡封闭施工，合理安排施工时间，避免噪声扰民和环境纠纷的发生。同时及时清运建筑垃圾，并应采用环保型装饰材料。

（8）管理制度：在施工合同上加大对环保措施的执行力度，责任落实到个人。

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6.1.4 项目运营期间环保措施

（1）废气：餐厨油烟通过抽油烟机和配套油烟净化器除去油分后排放，通过大量的室外绿化来净化周围的空气。

（2）固体废弃物：对各种固体废弃物应实施规范化管理，对可以回收利用的废旧材料予以充分回收利用。根据国家建设部和国家环保总局即将出台的《城市生活垃圾分类方法及评价标准》和环境保护要求，将垃圾分为可回收垃圾、大件垃圾、可堆肥垃圾、可燃垃圾、有害垃圾及其它垃圾六大类，本项目根据环保要求将垃圾进行分类、收集、送到社区指定地点处理。

（3）废水：主体工程设计中必须设置雨污分流系统，雨水经排水沟(管)排入地表水体；生活废水经化粪池处理，达到二级排放标准后排入相应市政管网；餐厨产生的餐饮洗涤废水通过设置沉淀池、隔油池等措施处理，废水经过相应处理达到《污水综合排放标准》（GB87-1996）三级标准后排入相应市政管网；医疗废水经污水处理站处理达标后，排入城市污水管网。 6.2劳动安全与职业卫生 6.2.1 采用标准

（1）《中华人民共和全生产法(最新修正版)》 2009.8.27 （2）《劳动卫生标准》 GB11516-11532—19

（3）《职业健康安全管理体系》 GB/T28001-2001 （4）《建筑灭火器配置设计规范》 GB50140- 2005

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（5）《建筑抗震设计规范》 GB50011-2010 6.2.2 设计原则

（1）采取劳动安全卫生对策措施时，应体现“安全第一，预防为主”的方针，应能够：

① 预防运营过程中产生的危险和有害因素。 ② 排除工作场所的危险和有害因素。

③ 处置危险和有害物并减低到国家规定的内。 ④ 预防设备装置失灵和操作失误产生的危险和有害因素。 ⑤ 发生意外事故时能为遇险人员提供自救条件的要求。 （2）劳动安全卫生对策措施应具有针对性、可靠性和经济合理性。

（3）劳动安全卫生设施应满足同时设计、同时施工、同时验收投产的“三同时”的要求。 6.2.3 主要危害因素分析

本项目公用工程设备和运营过程中会产生或可能产生的主要危害有：火灾危险、电气火灾、触电伤害、机械伤害、雷击伤害等。

（1）火灾危险

项目建成在运营过程中，厨房采用天然气，家具为木质、布匹等易燃材料，可能会因为老人或者护理人员大意或意外原因引发火灾。

（2）电气危害

建设项目运营后，电气线路可能会由于过载负荷、接触电阻过大、短路、绝缘损坏等，会造成过热而引起电气火灾。

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① 触电

建筑物内的用电设备和照明设施、电缆（线）敷设及配电装置等，由于绝缘损坏导致电缆电线带电或公用设备设施带电部分外露而导致间接电击的危害。另外，人在接地点（如高压故障接地处、雷电流流过的接地装置处）附近，还有可能遭受跨步电压触电危险。

电气设备维修人员不持证上岗，违章作业，也可能造成触电伤害。 ② 雷电

雷电存在雷直击与感应危害危险，建筑物内导体遭受雷电感应时，金属部件之间会出现电位差，使人身遭受电击。雷电波沿架空输电线路、架空管道及电缆线路侵入建筑物时，电气设备可能因高强度的冲击电压被击穿烧坏，还可能引起短路、反击而导致火灾事故的发生。高电压对绝缘薄弱处的击穿还会导致设备漏电而出现人身遭电击的伤亡事故。

（3）机械伤害

项目运营后，社区内的各种公用工程设备（如消防泵），如果外露传动、转动部分如果没有防护装置或防护装置损坏，容易发生挤、扎、绞等机械伤害。

上岗作业人员未进行安全培训，不执行操作规程，不按规定穿戴劳动防护用品等也易发生机械伤害。

（4）有害气体

本项目住宅内厨房采用天然气，如管路老化、探测器失灵、老人烹调后忘记关掉阀门等，造成天然气泄露，导致人员一氧化碳中毒。

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6.2.3 防护措施

（1）电器安全

① 根据环境特点，选用相应防护等级的电气设备，各种电压等级电气设备的安全净距，均不小于有关规程要求的最小净距，电气的隔离开关与相应的断路器接地刀闸之间，按“五防”要求，装设损伤闭锁装置以提高安全性。

② 为防止雷电波的侵入，高压及低压电源以电缆直埋形式进出建筑物；进出建筑物的各金属管道和电源管线在入户处就近与防雷接地装置连接。

③ 家用电器采取可靠接地措施，各建筑物设防雷系统，防雷冲击接地电阻不大于1欧姆。

④ 用插座供电设备设置漏电保护；各建筑物主要出口处设应急照明。电气设备及灯具按危险场所性质采用相应类型的设备及灯具等。

（2）防机械伤害

所有机械设备传送设备的驱动系统均隐蔽设置，并加防护罩。维护要求操作人员严格按照操作手册进行操作，同时对操作人员进行统一培训。

（3）防火灾措施

加强社区防火安全知识宣传、增强老人自救能力，经常检查和保持消防系统和器材的完好性，确保消防设施的启动可靠。加强护理人员安全培训，加强巡逻，尽力做到防患于未然。

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（4）防暑降温

住宅内设舒适性空调，超、酒店、活动中心等设集中空调，北方天气干燥，冬季设采暖，注意房间适度控制，必要时设加湿器。 6.3 消防 6.3.1 执行标准

（1）《建筑设计防火规范》 GB50016—2006 （2）《建筑灭火器配置设计规范》 GB 50140 （3）《低倍数泡沫灭火系统设计规范》 GB 50151 （4）自动喷水灭火系统设计规范 (GB 50084-2001)2005版 6.3.2 消防措施

（1）总图

本项目总平面布置遵守安全、卫生及《建筑设计防火规范》有关规定，满足卫生及防火间距要求。在社区主要建筑周围均设置运输消防公用的道路，道路宽度为4～6米，并在主要建筑物周围形成环形消防通道，保证消防车行驶通畅无阻。

（2）建筑

本项目建筑物安全出口及疏散距离均满足建筑设计防火规范的要求，建筑物距离道路及其他建筑物的距离严格按照规范设计。

所有过道及参观走廊均可作为紧急疏散通道；所有建筑配件，结构构件的耐火极限均满足消防规范要求。

在配电房等不宜用水灭火的场所应按国家有关规范设置一定数量的手提式MF8型干粉灭火器和MT3型二氧化碳灭火器。

（3）消防给水

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① 消防水源

室外生活、消防给水管网合用并布置成环状，消防给水水源主要采用城市自来水。

② 室外消火栓

根据《建筑设计防火规范》GB50016－2006，本工程室外消防用水量 25L/s，室外消火栓给水管网与生活给水管网合用，室外消防管 网布置制成环状，每间隔距离不大于 120m 布置地下式室外消火栓。

③ 室内消火栓

根据《建筑 设计防 火规范》GB50016－ 2006。消火 栓用水定额 为25L/s，在园区公共建筑的室内设置消火栓。

④ 自动喷淋灭火系统

在社区酒店、医院、超市等公共设施内设置湿式自动喷淋灭火系统，自动喷洒灭火系统用水量按30 升/秒，喷淋系统火灾延续时间为 1h。喷头动作温度为 65℃(厨房为 93℃)。

⑤ 自动消防

该系统对消火栓泵、喷淋泵、消防电梯等设备进行联动控制。当火灾发生时，由报警控制器确认火灾；由联动控制自动/手动启动相关的消防设施，切断非消防电源，迫降所有电梯全部停于首层。消防电梯切换电源后投入运行。

（4）电气

在建筑物内设自带蓄电池的两用型照明灯，在楼梯间、走廊、转角、安全出口、应急门灯处设有应急疏散指示灯。发生火灾时自动开启，同时切断电源。

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根据防雷设计规范，本项目高于15米的建筑物屋顶设避雷针，10KV变压器设中性点直接接地，接地电阻小于4Ω。

建筑物内的照明配电均采用阻燃型铜芯塑料绝缘导线穿钢管保护，动力配线采用低烟无卤阻燃铜芯电缆沿金属桥架敷设。装设短路保护、过载保护、接地故障保护。插座回路设漏电保护。

（5）通风与采暖

各建筑物内空调管道的送、回风管在进出机房和穿越防火分区的隔墙处应安装防火阀，发生火灾当温度达到72摄氏度时，防火阀自动关闭，同时关闭空调风机，以达到保护空调机组的目的。当一个空调系统内发生火灾时，所有空调系统均应同时关闭。

消防楼梯间、电梯间等部位均设置机械正压送风系统。进出空调机房的送、回风管上设70℃防火调节阀，新、排风支管与立管连接处设70℃防火调节阀。

通风、空调系统的风管采用不燃材料制作；保温材料采用不燃烧材料。不满足自然排烟条件的楼梯间、前室、合用前室的防烟系统设计。

（6）弱电

① 设置火灾自动报警系统，保护对象分级按二级设置。消防控制室设在建筑物一层，并设有直接通往室外的出口。

消防控制室的报警设备由火灾报警控制主机、联动控制柜、消防电话主机等设备组成；可接受感烟、感温等火灾报警信号、手动报警按钮、消火栓按钮、电气火灾动作信号；可显示消防水池、消防水箱的报警水位，消防泵的电源及运行状态；可以联动控制所有与消防有

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关的设备。

② 采用(集中)报警控制系统，消防自动报警系统按两总线设计。 在办公室、楼梯间、前室等处设感烟探测器，在车库内设感温探测器；在单体适当的位置设手动报警按钮及消防电话插孔，手动报警按钮及电话插口距地1.4m；在消火栓箱内设消火栓报警按钮，接线盒设消火栓的开门侧上部；在楼梯出入口等处设声光报警器、安装高度不小于2.2m；探测器的布置应按消防规范要求施工。

③ 消防联动控制

非消防电源控制：本工程部分低压出线回路配电箱内如有分励脱扣器，由消防控制室在火灾确认后断开相关电源。

高层住宅部分应急照明平时采用就地控制，火灾时由消防控制室自动控制点亮应急照明灯。

④ 防排烟控制系统

火灾发生，开启本防火区内排烟风口，连锁开启为防火区设的排烟风机。风机运行信号及风机入口处的防火阀信号在消防控制室显示。

⑤ 消防电话系统

在消防控制室内设置消防电话主机，在手动报警按钮均带消防电话插孔，再变配电室、水泵房、消防电梯机房、排烟机房等处设消防电话单机，安装高度为1.4米。

⑥ 火灾自动报警系统及控制线路敷设要求：

消防控制、通信线路采用暗敷时，应敷设在不燃烧结构层内，保

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护层厚度不小于30mm。采用明敷时，应采用金属管或金属线槽保护，并应涂防火涂料。 6.3.3 消防机构设置

社区内应设义务消防队，负责全区的消防管理工作，其主要职责是宣传贯彻国家的消防法律、法规，提高全体住户的消防安全意识，对全区的消防设施进行维护管理。 6.4 节能 6.4.1 执行标准

（1）《中华人民共和国节约能源法》（国令77号） （2）《中华人民共和国清洁生产促进法》 （3）《中华人民共和国再生能源法》

（4）《中国节能技术大纲》（国发、科技部2006年12月） （5）《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发[2007]15号）

（6）《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号） 6.4.2 设计的主要原则

（1）执行国家有关节约能源及合理利用能源的现行、指令、规定。

（2）贯彻执行国家关于能源应以开发和节约并重的方针，合理选择和利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。

（3）设计中采用节能新技术成果，对于行之有效的节能新技术、新工艺、新设备应大力推广，减少能量损失，降低能源耗量。

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（4）总体规划要利于节能。总图运输设计应使物流、能源流向便捷合理，尽量缩短供能半径，减少管网长度。

（5）认真贯彻执行综合能耗节能设计技术规定，在设计中的新增设备，均采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高能耗设备。

（6）能源选择应贯彻国家能源方针和因地制宜的原则。 6.4.5 主要用能情况

本项目主要能源为水、电、天然气。 6.4.2 节能措施 6.4.2.1 总图

总体布置合理，功能分区明确，设计使物流、能源流向便捷、管线短、供能半径小。 6.4.2.2 土建

设计充分考虑了节能要求，严格按地方节能标准进行节能设计， 建筑均力求采用自然采光和自然通风，建筑材料选用节能用材。满足节能的需求。 6.4.2.3 供排水

（1）建筑物内采用分级计量制度，便于成本核算，控制用水，减少浪费。

（2）所有的给排水系统应采用节水器材，给排水系统管道应密封良好，杜绝跑、冒、滴、漏现象发生。

（3）建筑物生活用水直接由市政管网供水，充分利用水压，并减

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少二次供水污染。

（4）选用节水型卫生洁具及配水件（夹气水嘴、夹气沐浴头等）。 （5）公共卫生间采用感应式水嘴和感应式大小便器冲洗阀（红外线控制开关）。

（6）做好用水设施的日常维护。

（7）加强居民的日常节水宣传教育工作。 （8）把节水指标纳入年度效益考核指标。 6.4.2.4 电气

（1）所有供电设备均采用节能、高效设备，以提高效率，减少电能损耗。（如：采用节能型干式变压器、大功率节能灯、节能荧光灯。）

（2）电气设备均选用环保、节能产品，运用经济电流密度值，电压损失，导线温度，机械强度合理选择配电线路导体截面，以降低线路损耗．

（3）在变电所低压侧进行无功功率集中补偿，补偿后的功率因数达到0.92以上，无功补偿柜具有谐波滤波功能。

（4）合理选择每个开关控制灯具数量，以达到平时运行节能的效果．

（5）考虑变压器经济运行，减少损耗使变压器负荷率在85%。 （6）在走廊、楼梯间设声光红外照明控制开关。 6.4.2.5 采暖与通风

（1）选用的风机满足节能设计标准要求，选用高效低噪音设备，

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减少能耗并控制噪音。

（2）风机与风管连接处均设置软接头。

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第七章 地震安全和文物保护

7.1 地震安全

根据《中国地震动参数区划图(JD13806－2001)》，河北石家庄地震烈度为7度。设计基本加速度为0.15g。

（1）抗震设防标准计算依据

根据《建筑结构可靠度设计统一标准》第1.0.，本建筑物安全等级为二级；根据《建筑抗震设计规范》第3.1.1条、《建筑抗震设防分类标准》第6.0.12条规定，抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第二组。

（2）抗震措施

砌体结构均设置构造柱、圈梁，现浇钢筋混凝土梁板。 （3）结论

建筑场地基本不存在不良地质现象，建筑物平面及竖向布置较规则、均匀，属规则建筑，结构的各项抗震指标控制在规范限值以内，并采取一系列抗震构造措施，各建筑物满足抗震设防要求，并能保证建筑物的安全。 7.2文物保护

本项目不涉及文物保护问题。

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第八章 组织机构及人员

8.1 组织机构

本项目建设单位为河北久康房地产开发有限公司，是由河北省老年产业协会及多个会员单位一起筹办的，故按投资入股比例成立股份公司，整体组织机构分为三大部分，见下图：

股份公司

开发公司 资产管理公司 运营管理公司

建设开发 资产运作销售 社区管理中心

（1）开发公司：负责项目的建设开发；

（2）资产管理公司：负责项目前期资金筹措及后期销售、租赁经营；

（3）运营管理公司：负责养老社区中心的运营管理。 本项目社区管理中心详细组织机构见下：

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社区管理中心 对外接洽

部 物业管理

部 物业

公益事业

部 医疗康复管理部 产业开发

部 医院

综合部

护理培训

酒店、超市 人力行政 健康娱乐 保健养生 商业街 财务

老年大学

8.2 劳动定员

本项目建成后，由建设单位负责经营，整个社区运营工作人员大约需要250人；人员来源由公司统一安排及向社会公开招聘解决。各租赁户所需劳动人员，由租赁户自行招聘解决；根据项目的规模可提供工作岗位1850个，其中医护岗位500个，陪护岗位1000个，其他岗位350个。 8.3 人员培训

本项目需对各类人员进行培训。主要内容为： （1）医护及陪护人员

要持证上岗，狠抓在岗继续教育，不断提高员工的业务素质。按照相关要求，为老人针对性的制定个人生活照料服务、老年护理服务、协助医疗护理服务等服务，组织员工认真学习标准，并把服务的具体内容细化成工作任务牌，要求员工按标准规范完成，用工作登记本详细记录工作完成情况，且作为考核的具体内容。

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坚持定期的专业知识讲座、危重病例讨论、业务学习、床边业务技能考核。针对老人常见的疑难的问题轮流交流讨论。学习与老人或家属沟通交流的技巧，开展服务质量竞赛活动，设立流动红旗，奖优罚劣。积极选派优秀医护人员外出进修学习，把全体员工塑造成爱岗敬业、训练有素、技术高超、富于爱心和奉献精神的团队。

（2）管理人员

对管理人员进行现代企业制度、现代管理方式、管理信息化、办公自动化等方面的培训，使管理人员树立市场意识、成本意识、创新意识，提高社区的整体运作水平，增强企业竞争力。

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第九章 项目实施进度

本项目建设期为3年，见项目实施进度安排表

第一年 序号 阶 段 1~2 3~4 5~6 7~8 9~10 11~12 1~2 3~4 5~6 7~8 9~10 11~12 1~2 3~4 5~6 7~8 9~10 11~12 1 2 3 4 5 6 7 8 立项申请 可研及报批 初步设计 施工图设计 招投标 土建施工 设备订货 设备安装调试 人员培训 竣工验收 试运行 第二年 第三年

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第十章 工程建设招标方案

10.1 招标依据

（1）《中华人民共和国招标投标法》；

（2）国家计委2000年3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》； 10.2 招标方案

项目招标基本情况详见下表。

项目招标方案表 项目名称：亲亲颐园省会示范性大型养老社区项目 序号 1 2 3 4 招标范围 项目 全部招标 √ √ √ 部分招标 √ 招标组织方式 自行委托招标 招标 √ √ √ 招标方式 公开招标 √ √ √ √ 邀请招标 不备 招注 标 设计、勘察 工程监理 土建工程 室外、安装工程及公用工程设备 说明： 室外、安装工程及公用工程设备： （1）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的必须招标； （2）施工单项合同估算价在200万人民币以上的必须招标； 建设单位：河北省老年产业协会 河北久康房地产开发有限公司

2013年01月

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第十一章 投资估算及资金筹措

11.1 投资估算

本项目由河北省老年产业协会及多个会员单位一起筹办，按投资入股比例成立股份公司，可根据资金筹集情况投资建成，分园开发经营、核算自负盈亏。 11.1.1 投资范围及编制结果

总用地面积约432亩，实用地335亩；总建筑面积650000平方米，室外工程包括道路广场，绿地面积，以及配套的管网工程设计（给排水、燃气）、变配电、路灯及其他附属设施。

编制结果为总投资为240784.91万元。 11.1.2 投资估算依据

（1）河北省现行类似工程造价水平及配套文件； （2）《建设项目经济评价方法与参数》第三版 （3）国家及河北的其它相关文件； （4）类似工程预结算资料及估算资料。

（5）材料价格：采用石家庄市现行指导价格，不足部分采用市场询价。

11.1.3 投资估算编制方法

（1）工程费用：根据规划方案中的工程量，依据石家庄市现行造价水平进行计算。

（2）工程建设监理费：按发改价格【2007】670号《关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知》计算；

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（3）勘察设计费：根据国家计委、建设部计价格【2002】10号《工程勘察设计收费管理规定》进行计算；

（4）前期工作咨询费依据计价格【1992】1283号文计算； （5）设计咨询审查费：按国家相关规定计取；

（6）工程预备费用：基本预备费执行建标【1996】628号文，计算方法：以第一部分“工程费用”总额和第二部分“工程建设其他费用”总额之和为基数，乘以基本预备费率10%计算，不计涨价预备费； 11.1.4 其他费用

（1）征地费：432亩地，105万元/亩，共45360万元。

（2）建设单位管理费：930万元。 （3）设计费：2849.18万元。 （4）施工图纸审查费：284.92万元。 （5）前期工作费：100万元。 （6）环境影响咨询费：50万元。 （7）招标代理服务费：81.38万元。 （8）工程监理费：1396.10万元。 （9）城市设施配套费：3445.0万元。 （10）勘察费：111.7万元。 （11）基本预备费

按国家计委有关规定，以第一项、第二项费用之和的7.86%计取，经测算其费用为16753.63万元。 11.1.5 总投资估算结果

经测算，本项目建设总投资为240784.91万元；其中工程费用158288万元，占总投资的65.74%；其他费用54608.28元，占总投资的22.68%；预备费16753.63万元，占总投资的6.96%。；建设期利息11135万元，占总投资的4.62%。 11.2 资金筹措

本项目建设总资金为240784.91万元。资金筹措方案为：自筹140784.91万元，占总投资的58.47%；拟商请银行贷款100000万元，占总投资41.6%。年利率在6.55%。银行贷款期限为3年。建设期利息为11135万元。

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第十二章 经济效益评价

12.1 评价依据

（1）国家发展改革委、建设部发改投资（2006）1325号文颁发的《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法》、《建设项目经济评价参数》；

（2）国家及石家庄市的相关税费法规； （3）本设计确定的工程量等资料。 12.2 效益和费用测算 12.2.1 项目实施进度及计算期

本项目建设期为3年，项目计算期为13年。 12.2.2 项目销售收入测算

本项目属带有社会公益性质的房地产开发项目，收入主要来源为房屋及配套实施的销售收入、租金收入。这个项目的计算期为13年（含建设期3年）。总销售收入4063万元，其中：

（1）生活社区出售长期使用权，出售面积34万平方米，按6000元每平方米计算，销售收入为204000万元，建成后6年销售完毕。

（2）出售协助生活公寓出售长期使用权，出售面积10万平方米，按6000元每平方米出售，销售收入60000万元，建成后6年销售完毕。

（3）出租协助生活公寓出售长期使用权，出售800个床位，按8万元/床位出租，营业收入000万元。

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（4）出租医疗康复园1.5万平方米，按2元/平方米.天出租，营业收入1095万元。

（5）出租文化教育园1.5万平方米，按2元/平方米.天出租，营业收入1095万元。

（6）出租健康娱乐园1万平方米，按2元/平方米.天出租，营业收入730万元。

（7）出租商业服务园2万平方米，按2.5元/平方米.天出租，营业收入1825万元。

（8）出租产业孵化园0.5万平方米，按2.5元/平方米.天出租，营业收入456.3万元。

（9）出租综合服务园1.5万平方米，按2元/平方米.天出租，营业收入1095万元。

（10）出租地上、下车位2500个，按600元/车位..月出租，营业收入1800万元。

销售税金为：营业税12269万元，城建税及教育附加1350万元，共13618万元。 12.3 财务评价

12.3.1 项目现金流量分析

本项目所得税后财务内部收益率为8.3%，投资回收期为7.52年。 12.3.2生存能力分析

本项目为养老事业项目，主要以为社会服务为目的的具有福利性的公益事业，成本通过出售使用权回收，利润通过在后期经营中获取。

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12.3.3 贷款偿还能力分析

贷款偿还计划计算结果，项目贷款偿还期为10.15年（含三年建设期）。

贷款额度100000万元。从第4年开始还款，还款资金来源为每年的净利润和摊销费用，在第11年底银行贷款本息全部还清。建设期利息11135万元，经营期利息27019万元。 12.4 风险分析

12.4.1 敏感性分析（详见《敏感性分析表》）

本项目的风险因素主要有建设投资、销售收入，并且具有不确定性，对项目的财务指标有不同程度的影响。所以，有必要对项目的主要指标进行敏感性分析，以考察各种风险对项目的影响程度。

当建设投资增加10%时，内部收益率为6.2%；当建设投资减少10%时，内部收益率为10.8%。当销售价格增加10%时，内部收益率为10.3%；当销售价格减少10%时，内部收益率为6.3%。

敏感性分析，投资与收入的变化对财务内部收益率影响较大。项目在实施中，应加强管理，严格控制投资，在项目的经营和营销中应加大宣传力度，确保收入目标，将风险降至最小。

原材料费用在成本中占的比重较小，对财务指标的影响不大，这里不再做分析。

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第十三章 社会效益分析及建议

13.1 社会效益分析

（1）本项目建设具有示范作用，有利于加快老年事业的发展 养老事业是实行一定福利的社会公益事业，主要的责任是维护和增进老年人健康，促进人的全面发展。

本项目建设是一个利民的公益性工程项目，该项目的建成，将为老年人老有所给养、老有所住、老有所乐奠定坚实的基础，为广大老年就医和保健提供了便利，为河北省的养老事业发展做出较大的贡献。本项目的特点是突出了居家养老与社区服务相结合模式住宅的建设理念，在国内具有一定的示范作用。

（2）为河北省对构建和谐经济社会作出贡献

构建和谐社会，需要人与人彼此的和谐；一方面现代社会老年人口日益增多，他们已成为影响众家庭的“精神核心”，老年人之间，老年人与非老年人之间的矛盾日激突出。为此，构建老年群体的和谐成为构建整个和谐社会的坚实基础。城市内部配置省级大型养老社区示范园，有利于社会资源与自然资源共享，提高资源利用率。本项目的建设有利于我国和谐经济社会建设的推进。

（3）有利于社会就业问题的缓解

根有关部门测算,我国目前城市居家养老家政服务和护理服务两项,目前潜在的市场规模已经超过700亿元,2010年增加到1300亿元，到2020年将超过5000亿元。按照就业人员与有需求的老年人数1：10的比例计算，预计到2020年城市大约需要650万服务人员，平均

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每年增加30多万个就业岗位。

本项目养老社区示范中心，规划目标是安置老人1万人，社区专业护理加上配套管理，可提供数千个就业岗位，对缓解社会就业问题就有很好的助推作用。

（4）在一定程度上减少了年轻人在照顾老人上所投入的时间和精力，使得年轻有更多的精力投入社会主义现代化建设事业中；使得年轻人专心工作，创造丰富的个人财富和社会财富；同时年轻人所创造的财富又可以用于孝敬父母，从而改善老人的生活质量。 13.2 建议

（1）本项目为公益福利项目，属于国家重点推广和发展的项目，建议有关部门给予大力支持，更好推进项目顺利完成。

（2）本项目主要建议承办单位要落实建设资金，以保证建设项目顺利实施。

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