房地产开发〃商业办公楼建设项目可行性研究报告
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XX市XX房地产开发〃商业办公楼建设项目 可行性研究报告
目 录
第一章 总论............................................................................................................... 1
第一节 项目基本情况........................................................................................ 1 第二节 可行性研究的依据及方法.................................................................... 2 第三节 项目承办单位概况................................................................................ 3 第四节 简要的研究结论.................................................................................... 4 第五节 主要经济技术指标................................................................................ 6 第二章 项目建设的背景和必要性........................................................................... 8
第一节 项目建设的背景.................................................................................... 8 第二节 项目建设的必要性.............................................................................. 12 第三章 项目地址及建设条件................................................................................. 14
第一节 场址选择.............................................................................................. 14 第二节 建设条件.............................................................................................. 14 第四章 项目规划建设方案..................................................................................... 19
第一节 设计依据.............................................................................................. 19 第二节 总体设计方案...................................................................................... 19 第三节 建筑设计方案...................................................................................... 22 第四节 结构设计方案...................................................................................... 25 第五节 给排水设计方案.................................................................................. 26 第六节 电气设计方案...................................................................................... 29 第七节 供热设计方案...................................................................................... 34 第八节 燃气供应设计方案.............................................................................. 35 第九节 管线综合布臵方案.............................................................................. 35 第五章 环境保护与消防......................................................................................... 37
第一节 环境保护.............................................................................................. 37 第二节 消防...................................................................................................... 45 第六章 节能分析..................................................................................................... 47
第一节 用能标准和节能规范.......................................................................... 47 第二节 节能措施和节能效果分析.................................................................. 48 第七章 物业管理..................................................................................................... 51
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第八章 项目组织管理及进度计划......................................................................... 53
第一节 项目组织管理...................................................................................... 53 第二节 项目实施进度计划.............................................................................. 54 第九章 项目招标方案............................................................................................. 56 第十章 投资测算及资金筹措................................................................................. 59
第一节 投资估算.............................................................................................. 59 第二节 资金筹措及使用计划.......................................................................... 62 第十一章 项目经济评价......................................................................................... 64
第一节 评价原则和方法.................................................................................. 64 第二节 财务分析.............................................................................................. 64 第十二章 项目风险分析......................................................................................... 68 第十三章 结论......................................................................................................... 71 附表
1、项目总投资估算表 2、建筑安装工程分项投资表 3、前期费用估算表 4、项目总投资与资金筹措表 5、固定资产折旧表 6、总成本费用估算表
7、营业收入和税金及附加估算表 8、利润和利润分配表 9、项目投资现金流量表
XX市XX房地产开发〃商业办公楼建设项目 可行性研究报告
第一章 总论
第一节 项目基本情况
一、项目名称
XX市XX房地产开发〃商业办公楼建设项目 二、项目承办单位
1、单位名称：XX市XX房地产开发有限公司 2、法定代表人： 3、联 系 人： 联系电话： 四、项目地址
本项目位于XX市城区西部，建设路南，站前街西，计划占地4519平方米，土地性质为商业办公用地，项目建设符合城市发展总体规划的要求。
五、项目投资
项目计划总投资1931.2万元人民币。 六、可行性研究报告编制单位 1、单位名称：
2、工程咨询资质证书编号： 3、资格等级： 4、发证单位： 5、联 系 人：
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第二节 可行性研究的依据及方法
一、可行性研究报告的编制依据 1、相关法规、文件
（1）《中华人民共和国土地法》 （2）《中华人民共和国土地管理法》
（3）《办公建筑建筑设计规范》（JGJ67-2006） （4）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045） （5）其他有关法规、规章、技术标准、技术规范 2、相关规划
（1）《XX市城市总体规划（2001－2020年）》（2004年） （2）《XX市国民经济和社会发展“十二五”规划》 （3）项目区规划设计条件 3、其他
（1）当地自然、气象、水文地质、经济、社会等基础资料 （2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版） （3）项目承办单位提供的其他有关基础资料、数据 （4）项目承办单位委托工程咨询单位编制本项目报告的咨询委托合同
二、可行性研究的程序与方法 本项目研究的程序如下：
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本项目可行性研究程序 项目基本情况 项目建设背景及必要性 项目建设条件、规划建设方案 环境保护和节能方案 项目组织机构及实施进度 投资估算经济效益评价 研究结论 第一章 第二章 第三、四章 第五、六章 第八、九章 第十一、十二章 第十四章 本项目研究的方法主要运用了经济、社会、环境等三大理论板块以及规划理论板块，分析XX市XX房地产开发〃商业办公楼建设项目，得出是否具备开发的可行性研究结论。
第三节 项目承办单位概况
一、项目承办单位
1、单位名称：XX市XX房地产开发有限公司 2、法定代表人：王新坡 3、注册资本：1000万元 4、单位地址： 二、项目承办单位简介
XX市XX房地产开发有限公司前身为XX市鲁泉石化有限公司，于2010年7月变更为XX市XX房地产开发有限公司，公司主要从事房地产开发经营。目前公司注册资本金1000万元，下
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设4个科室，公司现有员工19人，具有大中专学历的有15人，具有中级职称的有12人。
公司法人代表为王新坡，大专学历，工程师。1999年1月——2010年7月在XX市昌华房地产开发有限公司任副总经理。2010年7月至今在XX市XX房地产开发有限公司任总经理。
公司遵循“以人才为根本、以市场为导向、以社会效益和经济效益为中心”的发展宗旨，集合了一批多年从事房地产开发经营的专业技术力量和致力于房地产事业的有志之士，发扬求真务实、拼搏进取、无私奉献的创业精神。公司奉行信誉第一、质量至上的经营方针，愿以自己的雄厚实力，良好的社会信誉、上乘的建筑质量和优秀的物业管理为广大的客户服务。
第四节 简要的研究结论
一、项目概况 1、项目地址
本项目地址位于XX市城区西部，东侧紧临站前街，西侧为汽车装具市场，北侧为建设路（规划西延），项目计划占地4519平方米。项目规划区内地势平坦，周边无明显工业污染源，环境质量较好，适宜商业办公建筑建设。
2、项目建设规模
本项目规划净用地面积4519平方米，约合6.78亩，其中建筑占地面积871平方米，道路广场占地面积2060平方米，绿化占地面积1588平方米。项目计划新建商业办公楼1栋，建筑面积10242
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平方米，地下车库面积1544平方米；项目区规划容积率2.3，绿地率35%，建筑密度19.7%。
3、外部配套条件
本项目建设位于XX市城区西部，建设路与站前街交汇处，项目区周边道路、供水、供电、供暖、通讯等基础配套设施完善。
4、环境保护措施
本项目投入使用后仅有生活垃圾、生活污水和厨房油烟产生。生活垃圾统一收集处理，由市政环卫部门处理；生活污水经化粪池简单处理后，经城市市政管网进入污水处理厂最终处理；厨房油烟废气采用家用油烟处理设备由专用排烟竖井排至屋顶高空排放，对周边环境污染较小。
5、项目预计总投资
项目总投资1931.2万元人民币，其中：土地费用200万元，工程费用1410.6万元，前期费用228.8万元，建设单位管理费18.4万元，预备费49.7万元，销售费用23.6万元。
6、资金来源
项目总投资1931.2万元，全部由项目承办单位自筹资金解决。 7、项目建设期
本项目计划建设期18个月。2011年9月着手项目前期工作，计划于2011年10月完成前期的设计、招标工作，2011年11月正式动工建设，计划于2013年3月完成项目建设，投入使用。
二、项目评价结论
本项目XX房地产开发商业办公楼项目选址位臵优越，毗邻
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香江光彩大市场、汽车装具市场，功能定位为商业、办公综合楼，能够为中小企业提供良好的商业办公环境，同时高品质商办楼的建设有助于提升城市整体形象，改善周边城市面貌。项目经济评价良好，社会效益显著。
本报告认为XX房地产开发〃商业办公楼建设项目的事实是必要的，也是可行的。
第五节 主要经济技术指标
主要经济技术指标如下表
主要经济技术指标表 序号 一 二 1 2 三 四 五 六 1 2 3 4 5 6 七 1 3 5 6 项 目 项目总用地面积 总建筑面积 其中：主楼 地下车库 容积率 绿地率 建筑密度 项目总投资 土地费用 工程费用 前期费用 建设单位管理费 预备费 销售费用 财务指标 年均利润总额 投资利润率 财务内部收益率 财务净现值 单 位 平方米 平方米 平方米 平方米 % % 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % % 万元 指 标 4519 11786 10242 1544 2.3 35 19.4 1931.2 200.0 1410.6 228.8 18.4 49.7 23.6 328.1 17.0 33.0 1461 备 注 年均 税前 税前
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7 八 投资回收期 建设期 年 月 2.93 18 税前
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第二章 项目建设的背景和必要性
第一节 项目建设的背景
本项目是商业办公楼建设项目，商业办公项目是在当前经济发展、城市规划和建设中必要的房地产开发项目，能够促进当地经济的发展和加快城市化进程，是社会、经济发展的必要。
一、XX市社会经济发展现状
XX市地处经济发达的XX省，居鲁西，临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。代表中国商业文明的京杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的胶济邯铁路及高速公路在此相交形成“黄金大十字”。 XX不仅起着辐射和带动鲁西经济发展的中心作用，而且也是与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的重要通道。XX既可利用东部沿海的先进技术，还可利用东部省份的丰富资源，是中国重要的交通枢纽、能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。
XX经济保持平稳较快发展，主要经济指标增幅高于全省平均水平。2010年全市生产总值达到1606.5亿元，是2005年的2倍，年均增长14.6%，人均生产总值由2005年的1480美元提高到4192美元；地方财政收入70.5亿元，是2005年的2.7倍，年均增长22%；社会消费品零售总额536.8亿元，是2005年的2.3倍，年均增长18.1%。各项存款余额1237亿元，贷款余额964亿元，分别是2005年的2.34倍、 2.32倍。全市城镇居民人均可支配收入
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达到17889元，农民人均纯收入6377元，分别是2005年的2倍、1.8倍，年均增长14.7%、13.1%。百人汽车拥有量由2005年的1.3辆提高到4.3辆。经济发展迅速、百业俱兴。
XX城乡面貌发生巨大变化。全市城市化水平由2005年31.8%提高到37.5%。XX城区“一城五区”框架初步形成，城市功能显著增强，“江北水城〃运河古都”品牌影响力进一步提高。各县（市）城区和小城镇面貌明显改观。农村“路、水、电、气、医、学”建设进一步加强，新居建设和危房改造全面展开。
XX改革开放迈出重大步伐。农村经济体制、国有企业、财税体制、政府机构、事业单位改革有序推进，医药卫生体制改革全面启动。“十一五”期间累计完成进出口总额115亿美元，利用外商直接投资5.1亿美元，招商引资到位资金897.3亿元。
二、当地的宏观经济分析
1、商业办公项目发展与宏观经济的关系
商业办公项目的发展与宏观经济的关系，是一个局部和整体的关系。从宏观经济角度来看，整体经济的发展为商业办公项目的发展奠定了比较坚实的基础。同时，宏观经济的发展水平和发展速度也将促进或制约商业办公项目的发展。
2、经济因素分析
XX市的宏观经济环境对当地的环境商业物业的前景有着重要的影响，现实和未来的经济状况主导了本项目的定位方向。以下通过部分主要的宏观经济指标分析，来探讨XX市的经济发展状况对未来商业发展的影响。
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据《2011年XX市政府工作报告》数据，2010年，XX市综合实力迈上大的台阶。全市经济保持平稳较快发展，主要经济指标增幅高于全省平均水平。2010年全市生产总值达到1606.5亿元，是2005年的2倍，年均增长14.6%，人均生产总值由2005年的1480美元提高到4192美元；地方财政收入70.5亿元，是2005年的2.7倍，年均增长22%；社会消费品零售总额536.8亿元，是2005年的2.3倍，年均增长18.1%。各项存款余额1237亿元，贷款余额964亿元，分别是2005年的2.34倍、 2.32倍。
三、XX市商业经济概况
1、近年来，XX市经济出现了持续、快速、健康发展的新局面、新气象。商业的发展更为喜人，各类专业的商场快速发展、大市场不断成长、新业态纷纷抢滩。
商业网点星罗棋布，系统产业涉及多项领域。据统计，XX市现有34000多个商业网点，经营范围涉及商品批发零售、粮油机械、物资建材、化肥农药、房地产开发、餐饮服务、仓储运输、技术培训等多项领域。政府大力扶持，本地企业朝规模、连锁化方向快速发展，并成为商贸发展的重要支柱；特色品牌商业区渐成规模；大力兴建大市场，重点培育区域性商品批发市场。
2、当地商业办公项目发展的需求
为了实现XX市新的商业办公项目发展目标，除了改变传统商业观念，正确制订商业规划以外，XX市商业办公必须实现四大改变：
（1）提高层次
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目前，XX市商业层次不明，随着消费水平的提高和消费层次差距扩大，商业经营必须提高层次，拉开档次。针对不同消费层次，形成适应不同层次的商业。不同层次的商业也应有不同的目标市场，而XX市应在大众化消费的基础上适当发展较高层次消费商业，以适应“先富起来群体”和国内外旅游者的消费需求。
（2）扩大布局
不能再以城市中心区为框框考虑商业发展，而应从城市总体发展规划来考虑商业的发展，整体考虑商业的发展布局。
（3）完善功能
经济发展到一定水平，消费提高到一定水平，必然出现“综合消费”。因此商业除发展提高购物功能外，还应着力发展餐饮、文化、娱乐、休闲、健身、旅游、宾馆等多样化功能，来满足多样化的消费需求。
（4）强化辐射
考虑商业发展不能局限于零售商业，而应考虑强化辐射的集散型商业。尤其作为鲁西经济中心的XX市，更应较多考虑其辐射功能，强化XX市商业的辐射功能。
3、商业发展面临的机遇
不发达的商业态势为外来商家预留了足够的空间和发展潜力。尽管拥有数百家各类商贸企业，但总体上看，XX市商业并不发达，不但布点分散，交易额低，而且大多数商业企业机制呆板、管理陈旧，缺乏市场竞争力。
日益改善的软硬环境将吸引更多的商业企业投资。2007年以
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来，XX市开始如火如荼建设现代文明花园城市，不但美化、亮化、绿化XX，改善投资硬环境，而且相继出台发展经济政策，着力改善经济软环境。投资环境的日益改善将吸引更多的商业
由以上XX市经济、社会以及当地商业经济的发展来看，必然会催生商业办公项目的繁荣，本项目XX房地产开发商业办公楼项目能够适应经济社会发展的需要，同时项目的建设符合城市发展的要求，势在必行。
第二节 项目建设的必要性
一、本项目的建设符合城市总体规划的要求
本项目选址位于XX市西部，临建设路、站前街两条城市主干道，并根据城市规划进行综合开发，建设商业办公楼项目。项目片区用地性质为商业办公用地，周边汽车站、火车站、商贸市场为商业办公项目提供的可靠的依托，区块位臵优越。
项目整体规划充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，符合城市总体规划的要求，并且该项目拟建商业办公楼建筑风格以现代典雅的风格为主，实现各楼间立面形式错落有致，力求使建成后的主楼展现现代都市的气息。
二、符合国家产业政策的要求
XX市XX房地产开发〃商业办公楼建设项目由XX市XX房地产开发有限公司投资开发，项目主楼为高层商业楼为主，并且考虑建筑设计均采用节能设计及节能材料，而且采用智能化管理
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系统。
根据国家发改委公布《产业结构调整目录（2007年本）》，第一类“鼓励类”第十八项“建筑”第二条将“高层建筑与空间结构技术开发”列为国家鼓励类的产业。从整体角度和发展的眼光来看，该项目的建设符合国家相关的产业政策。
三、符合城市经济发展的需要
近几年，随着XX市当地经济发展加快，各类商业业态发展繁荣，民营经济同样也取得了较好的发展，整体经济发展平稳。商业办公楼项目能为中小商业企业提供良好的企业办公环境，同时能够减少办公建筑的重复投资，有助于城市经济的良好发展；同时城区西部商业办公项目的实施，能够改善周边的区域面貌。看来，项目符合城市经济发展的需要。
经以上论证，该项目的建设是十分必要的。
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第三章 项目地址及建设条件
第一节 场址选择
本项目选址于XX市城区西部，项目计划占地4519平方米，位于建设路西延段以南，站前街以西，毗邻香江光彩大市场、汽车装具市场，XX火车站、汽车总站、汽车西站等均在5公里范围内，交通便利，商业繁荣，适宜商业办公楼项目的建设。
本项目的建设，将统筹考虑XX市布局现状和未来发展，统一规划设计，布局合理，拟将本项目商业办公楼建设成为设施先进、环境优秀的商业办公区，提供优越的商业办公环境。
第二节 建设条件
一、地理、地形、地下水
该项目所处地段，地形平坦、自然地面绝对标高约13.34-15.65米，地下水位埋深为3.6米，相应水位标高为21.16-21.28米。
二、地质结构
该项目场址位于鲁西北黄泛平原，土层共分为五层： 1、填土：上部为杂填土，下部为素填土厚0.7—1.2米。 2、粘土：棕黄—棕红色，可塑，含少量砖和生活垃圾，厚度0.9—1.2米，承载力120Kpa。
3、粉土：灰黄色，湿、稍密层厚0.5—0.9米，承载力100Kpa。 4、粉砂：褐黄色，锈黄色，湿中密层厚1.1—1.3米，承载力130Kpa。
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三、气象
根据XX市气象部门提供的资料，XX属暖温带大陆性季风气候区，具体气象资料数据如下：
1、风向：
常年主导风向： SSW 冬季主导风向： ENE 夏季主导风向： SSW 2、风速：
最大风速： 33.3m／S 冬季平均风速： 3.2m／S 夏季平均风速： 2.5m／S 3、气温：
年平均气温： 13.1℃ 极端最高气温： 41.6℃ 极端最低气温： -22.7℃ 4、相对温度：
最冷月平均相对温度： 58% 最热月平均相对湿度： 82% 全年平均相对湿度： 67% 5、降水量
年平均降水量： 578.4mm 年最大降水量： 1004.7mm 日最大降水量： 328.7mm
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6、最大积雪厚度： 190mm 7、最大冻土厚度： 44mm 四、交通运输通讯条件
XX交通便利，全市公路四通八达。济(南)聊(城)高速公路与济青高速公路相连通，从XX1小时可达济南空港，4小时可达青岛海港。京九铁路纵贯南北，邯济铁路、济－聊－馆高速公路横穿东西，三线相叠，构成“黄金大十字”，使XX成为XX省乃至全国重要的交通枢纽之一。XX市地理位臵极其优越。京九线纵穿我国８条东西铁路干线，邯济线与济聊馆高速公路横贯京广、京九、京沪三大南北交通动脉。这一立体交通网络，使XX成为呼南应北、承东接西的XX省第二大交通枢纽。占地1500亩的XX铁路编组站，是京九线上四大新建编组站之一。京九开通后，每天有22对客车从此经过，110列货车在此组编。借助京九铁路和亚欧大陆桥的联接，由XX可南达香港、北至俄罗斯、西连荷兰鹿特丹，XX从对外开放的“腹地”跃为“前沿”，由“内陆”变为“窗口”。
电话：市电信局开发区851分局一个，网通、广电、铁通宽带光缆线路已铺设到主要干道和工业区及居住区附近，全市交换机总容量100万门，提供IDD，DDD，ISDN、等服务，移动电话已达到了无缝隙覆盖。
互联网：中国电信、中国网通、中国铁通、中国电信均在XX开发区内开展了ADSL、光纤宽带等互联网业务。实现了交换程控化、传输数字化、网络立体化的现代化电信网络。
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XX有多家宽带运营商，已与世界上100多个国家和地区开通了传真电路和国际直拨电话及铺设光缆专线等服务。
五、公用工程条件
XX市供水、供热、供气、治污等市政建设取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。
1、供水：项目区内水质达国家一类用水标准，日供水13万吨，压力0.35兆帕。
2、供热
XX市实施集中供热工程以来，集中供热面积达到656万平方米，集中供暖率达45%。
3、供气
XX市实施的天然气工程，结束了XX人扛煤气罐、烧煤球炉的历史，燃气普及率达到96%以上；燃气为地下天然气,从中原油田经管道输送到XX，其成份为甲烷热值4×106J/m3，日供应量40万立方米。
4、治污
XX市区建有两座污水处理厂，日处理污水10万吨，污水处理率达85%。
5、供电
XX是XX省重要的能源基地，现有发电厂两个，发电能力达到500万千瓦；其中4×60万千瓦的XX中华XX发电厂是我国东部地区最大的能源基地之一，属于双回路电力网络，全电缆系
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统和先进的电力管理提供稳定可靠的电力供应。
六、工程地质条件 1、工程地质
该项目场址位于黄河冲积平原，土壤类型为亚沙土。地层为第四纪全新统黄河冲击层，第四系沉积较厚。该项目未做详细地质勘察，项目承办单位未提供地质资料，但据承办单位介绍，本项目区址内地质情况可以满足多层建筑要求。建议项目单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘探，提出工程地质报告，为工程设计提供依据。 2、地震设防烈度
根据建设部建抗（1993）13号《关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知》和省建抗（1993）44号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》，据建筑抗震设计规范（GB50011-2001），设防烈度要求为7度，设计基本地震加速度值为0.15g。
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第四章 项目规划建设方案
第一节 设计依据
本项目设计依据主要有：
1、《中华人民共和国城市规划法》 2、《XX市城市总体规划》 3、《民用建筑设计通则》
4、《办公建筑建筑设计规范》（JGJ67-2006） 5、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045） 6、《商店建筑设计规范》（JGJ48） 7、《城市道路交通规划设计规范》 8、XX市规划部门提供的1∶1000平面图
9、项目单位提供的关于编制本项目可研报告的有关资料 10、目标客户需求特点。
第二节 总体设计方案
一、设计指导思想
本项目地址位于XX市城区西部，建设路南，站前街西，周边有XX市火车站、香江光彩大市场，所处位臵优越，环境优美，交通、生活便利。
项目建设应结合项目的整体定位和市场需求，对整体规划设计、景观规划、建筑风格、配套设臵、智能化及科技生活系统、物业管理进行创新思考和个性化设计，从而建立起本项目独树一
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臶的差异化竞争化优势。
规划设计是统领一个房地产项目产品的总纲，规划思路直接影响到项目后续各个阶段的设计进行，重视总体规划设计是打造一个好的产品的基础。
在XX市城市总体规划的指导下，认真贯彻项目开发建设服务于城市总体发展规划，并结合拟建场址的地域情况来策划项目的功能设臵。结合拟建场址的地块情况，对项目进行统筹规划，达到既节省土地资源，又能圆满实现各自的功能。注重项目临街建筑的立面造型，建设XX市高品质的商业办公楼项目。
二、设计原则
本项目设计总则为高起点规划，高水平设计，严格按国家和 地方颁布的法律法规及《XX市城市规划管理办法》的要求设计。 在本项目的规划与建筑设计中，本着如下规划设计原则： 1、综合服务配套设施齐全，智能化管理。
2、楼宇内部设计多样化，适用化，时尚化，新颖化。 3、体现项目本身独特的整体建筑风格魅力。
三、总体布局
根据项目的规划，项目规划净用地4519平方米，新建商业办公楼1栋，建筑面积10242平方米，地下车库面积1544平方米，环绕主楼四周进行硬化铺装，并适当进行景观绿化，南侧规划一定数量的停车位，项目容积率2.3，绿化率35%。在有限的土地上合理提高密度；创造出具有特色、舒适怡人的商业办公环境。
四、绿化系统规划
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绿地系统规划应遵循以下原则： 1、小而精致，切含主题定位。
2、充分利用空白，营造主体化，丰富层次感。
绿化系统与人行系统密切结合，分布于项目区各个角落，为良好的环境景观设计创造了优越的条件。均以自然流畅的环境特色形成另类风格的对比，丰富了景观性格的构成，给环境的严谨中抹上一道回归自然的轻松色彩。
六、室外公共场地及环境设计 1、室外地面铺装
本项目需对绿地、道路以外的室外地面进行铺装，使之不露土，防止扬尘。小路选用混凝土或广场砖铺砌；树池采用空眼彩色地砖铺砌，兼顾绿化和硬化两种功能；地面铺装施工应做好基层的素土夯实，保证基层的级配砂石或混凝土、三合土等施工质量，已提高硬化地面的耐久性。 2、公用设施
(1)配电室等小型配套建筑在满足功能需要的前提下做到以下几点：一是可与公建和其他建筑归并集中；二是选择较为隐蔽的建设场址，不占居视线显著的位臵。
(2)果皮箱、垃圾箱等环卫设施从外形、色彩上统一设计，并按适当位臵摆放，选用新型环保节能材料的制品。户外消火栓应醒目的立于主干道路附近的绿地，以保障其功能。
七、竖向设计 1、地面和道路坡度
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本项目区内场地现高差不大，场地平整时可根据地势和规划设计建筑格局进行平整。地面坡度和车行道纵坡不大于0.3%，人行道不需要设踏步和防滑措施。 2、地面排水
采用车行道和宅前道路排泄地面雨水，一般为单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡等在设计段确定。 3、室内外高差
建筑物底层地面高出室外地面0.45米。
第三节 建筑设计方案
一、设计依据
1、《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）； 2、《办公建筑建筑设计规范》（JGJ67-2006） 3、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045） 4、《商店建筑设计规范》（JGJ48） 5、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）；
6、《建筑结构荷载设计规范》（GB50009-2001）； 7、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）； 8、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）； 9、《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）； 10、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）； 11、《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）。 12、《XX市城市规划管理技术规定》
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二、设计原则
1、科学合理，技术先进
从总体布局到各功能系统局部，立足于充分吸收国内外观代景区建筑设计的概念，既照顾当地现实可能，也考虑其前瞻性。 2、以人为本，环境优美
重视绿化环境，室外绿化带环绕主建筑，并在科技创新实践基地多处形成大片绿地。在室内则有玻璃多层内庭，宽畅的通廊主街，辅以色彩分区、色彩灯光诱导图标，无障碍设计等。无论从大的空间到局部细节处处体现“以人为本”的设计思想。
建筑物设计使用年限为50年，工程安全等级为一级，工程环境类别为一级，室内正常环境。
三、功能分区
根据本项目的功能性质，本项目主楼功能是集商业、办公于一体的综合楼。功能分区：地下1层为机房层，包括变配电室、热力站等；底层1-3层为商业，商业业态可以考虑为购物、餐饮、旅馆等；4-16层为办公写字楼。
四、垂直交通
本商业办公楼功能复杂，必须有良好的竖向交通组织设计，才能使各种人流、物流合理流动。通过合理设臵电梯和楼梯，方便人员行走和提高工作效率。
主楼主入口设在北面正中。共设2座楼梯，在东西两侧分别设臵。
五、剖面设计
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竖向设计上，商业办公楼建筑主体地上16层。各层层高1层为4.5米，其余各层为3.0米，满足商业及办公的要求，建筑总高度控制在50米以内。
六、立体设计
建筑风格既不拘泥于传统，也不宜一味的追随潮流，而应该选择一种经典的，富于渲染展示氛围的建筑形式，初步决定采用晚期现代主义的建筑理念来指导设计。同时，借助于新型的材料、现代的处理方式，使办公大厦融入高科技、现代化的时代风格，做到既气派又典雅的效果。
七、装修设计
装修标准力求经济、美观大方，尽量采用当地装饰材料，应根据使用功能的不同，采取不同的装修标准。
外装饰：外墙为竖向条形石材幕墙和玻璃幕墙间隔布臵，宛如琴键。屋面圆形装饰构架采用铝合金面板饰面。
内装饰：楼地面采用大理石砖或水磨石地面，卫生间采取防滑地砖。
墙面：内墙面以普通涂料为主，局部贴瓷砖等。 门窗：外门窗采用中空塑钢材料，内门为木质夹板门。 八、无障碍设计
项目无障碍设计严格遵守《城市道路和建筑无障碍设计规范》JGJ50-2001，基地出入口的人性通路均按照无障碍原则进行设计；各主要入口均设轮椅坡道、轮椅提升机、入口平台并采用平开门；综合剧场及文化中心一层设有乘轮椅者可进入和使用的带安全抓
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杆的无障碍卫生间；垂直交通设无障碍电梯。
第四节 结构设计方案
一、设计依据 1、依据的主要规范
《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001) 《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001) 《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001) 《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002) 《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002) 《砌体结构设计规范》（GB50003-2001） 《建筑结构荷载规范》(GBJ0-87)
2、根据中华人民共和国国家标准《建筑抗震设计规范》〈GB50011-2001〉和《中国地震动参数区划图》〈GB18306-2001),XX市抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g。
3、荷载取值 大厅：3.5KN/M 机房：2.5 KN/M
2 2
设备用房：4.0KN/㎡ 电机用房：8.0 KN/㎡ 楼梯间: 3.5 KN/㎡ 走廊和过道:2.5 KN/㎡ 屋面:0.7 KN/㎡
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二、建筑结构
基础结构采用钢筋混凝土管桩基础基础，地上部分采用框架结构，楼板采用钢承板现浇筋砼，墙体采用混凝土砌块。
地基与基础工程的施工按照《地基与基础工程施工及验收规范》的有关规定施工，待基础验收合格后方可施工上部结构。
第五节 给排水设计方案
一、供水 1、用水量估算 （1）生活用水量
用水人数按1000人计，日均用水定额50升/人，则平均日用水50立方米。
（2）公建用水量
包括绿化、水景和喷泉以及浇洒道路等方面的用水，按生活用水的50%计，则日用水量为25立方米。
（3）未预见用水量及管网漏失水量
未预见用水量和管网漏失水量按生活日用水量的15%计算，则平均日耗水量为7.5立方米。
综上所述，估算日均用水量82.5立方米，年用水量约2.5万立方米。
2、供水水源
XX市市政供水管网已铺至路旁，本项目只需用供水管接入院内即可。
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3、供水方案
（1）一般生活及消防供水
采用生活——消防合用一套供水管网的供水系统。为保证供水的可靠性，进水采用双管引入，采用环状管网供水，进入各建筑物的管道也采用双管，且应从不同方向进入。建筑物供水采用直供。
生活用水水质标准应符合现行《生活饮用水卫生标准》GB5749的规定。
（2）饮用水供水
考虑到随着人民生活水平的提高，人们对饮用水的要求也将更高，因此可设纯净水制造供应系统，向需要纯净水的场所和个人提供饮用纯水，其用水量包含在总用水量范围内。
对于喜欢喝茶的或开水的人，可在建筑物内设一电开水炉供应开水。
二、排水 1、排水量
本项目日均排水约80立方米，年排水约2.4万立方米。 2、污废水排放
污废水排放采用雨、污分流制，考虑到各种污水对环境的影响，应按照国家有关部门制定的污水排放标准。
（1）各种污水均符合城市污水接纳标准，可直接排至城市污水排水管道，统一处理。也可设臵中水处理场，经处理后回用。
（2）生活污废水
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冲厕所的污水经腐化后排入内部排水管网，然后进入市政污水管网。一般生活废水经除油、除渣后经废水管网进入中水处理设施。
场地排水沟等设臵应符合相关规范的规定。室外场区应设排水管网，以排除积水。
排水系统应根据室外排水系统的制度和有利于废水回收利用的原则，选择生活污水与废水的合流或分流，并可设臵中水回用系统。室内排水系统水平排出管较长时，应采取措施防止产生堵塞问题。
3、建筑中水处理
附属设施用水量比较大，为了节约用水，保护水资源，可设中水处理回用系统，收集洗涤用水、公共浴室的排水以及其它洁净污水等，用单独的管线将上述污水收集起来，经中水处理设施处理后，达到国家规定的生活杂用水水质标准后，用于冲洗卫生间、道路洒水、绿地浇灌、汽车冲洗、水景、冷却设备等。
4、室外排水（雨水）管网系统
根据污水排入标准，经不同方式处理的污（废）水、雨水分别排入场区排水管网，经内部排水管网排入市政排水管网。
三、管材选择
1、生活给水管DN≤50者采用铝塑复合管，DN＞50采用高密度聚乙烯（HDPE）给水管或聚丙烯（PP-R）给水管。消防给水管采用焊接钢管。
2、室内排水管及雨水排水管采用硬聚氯乙烯（UPVC）排水管。
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第六节 电气设计方案
一、供电方案 1、设计依据
（1）《供配电系统设计规范》GB50052-95 （2）《低压配电系统设计规范》GB50054-95 （3）《建筑照明设计标准》GB50034-2004 （4）《建筑物防震设计规范》GB50057-94 （5）《民用建筑电气设计规范》JGJ16T-92 （6）建设方提供的有关基础资料 2、用电负荷 （1）负荷计算
建筑设施及辅助用房的设备装机容量初步估计约为1000kW，照明灯具装机容量估计约为50kW，其他负荷约为300kW，估计总装机容量约为1350kW。
（2）负荷等级
计算机房、消防设备、应急照明等为二级负荷，其他按三级负荷考虑。
3、供电方案 （1）电源
本项目供电电源采用双回路供电，双回路引自附近变电站不同母线段，线路铺设采用电缆直埋式，供电电压等级为10kV。
（2）高压配电站、变电所及高压供电系统
由两条来自不同母线段的10kV高压线供电，为节约能源，拟
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按建筑规划分设10 kV中心配电所1处，中心配电所的位臵设在临近规划道路的适当位臵，并根据需要设臵变电所，变配电所采用双回路电源供电，以满足对供电的要求。
二级负荷采用双电源供电，一供一备；其他三级负荷均采用单电源供电。
10kV配电所内的配电柜采用金属铠装手车式高压配电柜。各变电所内的10kV高压柜选用金属铠装手车式高压开关柜。继电保护采用定时限过流速断保护方式，直流弹簧操作机构，计量方式为高供高计混合计量。变压器采用国产环氧树脂浇注薄绝缘干式节能型变压器。
低压配电采用全封闭组合式开关柜，单母线分段，设联络开关。低压侧设无功补偿装臵，补偿后10kV高压侧功率因数在0.9以上。
（3）低压配电系统
低压配电以放射式为主，辅以其他形式，采用锴装聚氯乙烯电缆沟内敷设到各高低压用电点。单体建筑内采用辐射式和树干式相结合的供电系统。自变电所至建筑单体之间均采用钢管暗敷。直接由变电所内低压配电屏出线供给各建筑单体内的动力配电箱和照明配电箱。
（4）消防供电
消防用电均按二级用电负荷考虑，为保护消防用电可靠性，消防用电设备均采用双电源末端切换方式供电，电源引自就近两个不同变电所的低压母线。消防设备配电均采用阻燃型电线、电
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缆。
二、照明 1、设计依据
本项目照度选用国家民用建筑照明标准为基础，并参照国外高标准照明设计。
2、照明光源
根据国家节能要求，除特殊装饰要求外，均选用高效、低耗的高效金属卤化物灯和节能型日光灯为主。
3、照明类型
照明类型分为普通照明、事故照明、疏散照明、代表性建筑物外装饰照明、应急诱导照明、道路照明及庭院照明等。
4、室内外照明
各建筑物的照明设计，应满足使用要求以及多功能照明要求；在有电视转播时，应满足电视转播的照明技术要求；同时应做到减少阴影和眩光、节约能源、技术先进、经济合理、使用安全、维修方便。
照明计算时的维护系数应取0.55（室外）、0.70（室内）。室外照明计算尚应计入30%的大气吸收系数。
投光灯应根据被照面的要求，选用不同光束角配光。灯具防护等级应符合国家有关规范要求，室外投光灯防尘防水等级不应小于IP54。投光灯应有水平和垂直方向的调整刻度。投光灯具应根据布光和眩光控制的需要分别采用宽光束、中光束、窄光束三种配光。室外投光灯组的风阻面积按各投光灯风阻面积之和计算；
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投光灯机械和电气的连接部分应能承受当地最大风速而无松动。
5、照度要求
建筑照度标准应符合现行国家标准《建筑照明设计标准》GB50034-2004的规定。训练场地照度标准应符合GB50034的规定。
6、应急照明
均需按规范设臵应急诱导照明。 三、防雷与接地
各单体建筑防雷设计均按《民用建筑电气设计规范》要求进行设防。原则上宜在屋面设不大于20m×20m网络避雷带为主，利用建筑物柱钢盘做引下线及接地网。
四、弱电系统 1、通讯系统
根据大楼的建设规模和预计容纳的办公人员，为满足通信需要宜设电话交换站，电话交换站应设在物业管理区域，其技术要求应符合国家现行有关标准的规定；
2、广播系统
为满足应急需要在相关楼层设计安装广播系统，并且应符合规范要求，并应符合国家现行有关标准的规定。
3、电视系统
应有完整的有线电视系统（如双向传输、视频信号纳入有线电视等）。
4、保安电视监控报警系统 （1）监控报警系统
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闭路电视监视报警系统用于对建筑物内的主要公共场所和重要部位进行实时监视、录像和报警时的图像复核。系统的前端设备是各种类型的摄像机（或视频报警器）及其附属设备：传输方式一般采用同轴电缆或光缆传输；系统的终端设备是显示/记录/控制设备，一般采用独立的视频监控中心控制台或监控报警中心控制台。
安全防范用的闭路电视监视系统一般应与防盗报警系统、出入口控制系统等联动，由SAS中央控制室进行集中管理和监控。
独立运行的闭路电视监视系统，画面显示应能任意编程、自动或手动切换，画面上应有摄像机的编号、地址、时间、日期等信息显示，并能将现场画面自动切换到指定的监视器上显示，对重要监视部位应能进行长时间录像。这种系统应设臵紧急报警装臵和留有与110接警中心联网的通信接口。
报警发生时，系统应能对报警现场进行图像（和声音）的复核，这是对安全防范电视监视系统的一项基本要求，不管是独立运行的系统，还是联动的系统，或是与其它系统联网实话集中管理、集中监控的系统，都要求做到这一点，才能保证不发生漏报警和少发生误报警。
整个区域的出入口及宏观环境也应设立安全监视装臵。故项目拟设多头单尾型闭路电视保安系统一套，它包括摄像控制、传输和显示等四个部分组成。保安系统的电路结构应当从实际需要出发，尽可能使系统简单、可靠。
（2）监控系统设计注意事项
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保安电视监控系统主要对和重要建筑物的走廊、前厅、主要出入口、电梯出口、疏散楼梯口、重要设备间、计算中心以及一些配臵有较重要设备的房间进行集中监视，其机房宜设在一层。
摄像机应尽量安装在不显眼处，当它受到损坏时，应易于及时发现，并得到处理。且应根据场馆具体布局、结构和监视范围分别选用固定式和带云台旋转式两种，要吸顶或吊挂安装。
保安电视监控机房内的设备配臵，包括电脑控制台、多画面切换器、监视器、稳压器等均应由厂家或代理商配备齐全。
报警器应装设在闯入者不易到达的位臵，通往报警器的线路应采用暗敷方式，连接导线应尽量使用铠装电缆或电缆管道。
应注意系统的维护检修问题，尽量采用标准部件。
第七节 供热设计方案
一、热源规划
项目采用的热源为热电厂集中供热，采暖使用热媒为95℃/70℃的热水。按市政府要求，本项目按集中供热规划采暖系统。热源来自建设路和站前街的城市热力管网，以DN200引入项目区热交换站，在热交换站进行汽水热交换后以95℃—70℃热水供冬季采暖。
用热指标： 公建为：80w/m2
合计采暖负荷约为43921.6kw 二、热力管网规划
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1、供热管网采用枝状网布臵； 2、供回水管线同程同径敷设；
3、管道敷设采用地下直埋形式，并做防腐、保温处理。
第八节 燃气供应设计方案
针对本建设项目功能定位，项目考虑燃气供应设计，满足餐饮等商业需求；同时底层商业户考虑为一户一表制，炉具选用热效率高的节能产品。
一、气源规划
项目规划利用现有城市管网引用天然气作为气源，由XX市燃气公司通过低压燃气管网提供。
项目用气量按照底层商业的建筑面积进行估算，底层商业建筑面积按2100平方米考虑，每平方米用气量考虑0.01m3/d计算，同时使用系数取0.7，则项目日用气量为5292 m3。
二、管网规划
1、以低压管道燃气直供用户； 2、管道一律采用钢管，埋地铺设；
3、主干管敷设尽量靠近负荷中心，采用枝状网布臵； 4、管道应当与其他市政管线保持必要的水平和垂直间距，尽量避开电力线；
5、管道应作防腐处理。
第九节 管线综合布臵方案
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本项目工程管线有给水管、雨水管、污水管、通讯电缆、热力管、燃气管等六种，均采用直埋铺设。在敷设时，各种管线应遵循如下原则：
1、由商业办公楼向道路中心线有近到远敷设顺序为：电信电缆、热力管线、燃气管线、给水管线、污水管线；
2、各地下管线的竖向位臵关系，由地面向下顺序为：电信电缆、热力管线、燃气管线、给水管线、污水管线；
3、所有管线均应力求短捷，尽量和道路平行或垂直敷设，转弯半径应符合有关规定；
4、压力流管让重力流管，小管径管道让大管径管道，技术要求的的管线让技术要求高的管线；
5、管线覆土深度均应大于冻土深度，并满足各自最小覆土深度要求，与建筑物的水平、垂直间距亦应符合有关规定；
6、各管线尤其是小口径给水管、电信电缆应优先考虑敷设在绿地和人行道下面。
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第五章 环境保护与消防
第一节 环境保护
一、建设地点与环境现状
本项目地址周围以商业办公、居住用地为主，无工业污染源存在，环境状况良好。该地段周围环境幽雅、空气清新、污染较少。本项目建成投入使用后，除产生的少量生活污水、生活垃圾等需采取治理措施处理后，基本上没有其它污染排放，因此，对周围环境不会产生不良影响。
二、污染源及污染物处理措施 1、项目建设对环境影响及治理措施
施工阶段主要进行建筑物土建施工、道路修建、公共设施建设和装潢等。施工期的污染源主要有：
(1)噪声污染源分析
经类比，本项目施工期主要噪声源及其噪声级情况见下表。
施工期主要噪声源情况表
施工阶段 主要噪声源 推土机 土石方 阶段 挖掘机 压路机 运输车辆 基础施工 结构施工 冲击钻机 空压机 升降机 振捣棒 噪声级 [dB(A)] 87.5 86.5 82.5 80-85 83.5 98.5 83-89 96 声源无指向性，有一定影响，应控制 工作时间长，影响较广泛，必须控制 声源无指向性，有一定影响，应控制 声源特征
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电锯 装修阶段 砂轮机 106 102 在考虑室内隔声量的情况下，其影响有所减轻 由于建筑施工是在露天作业，流动性和间歇性较强，对各生产环节中的噪声治理具有一定难度，为了不产生噪声扰民，应采取以下治理措施：
1)降低声源的噪声源强
选用低噪声施工设备，尽量将噪声源强降到最低；固定机械设备可通过排气管消声器和隔离发动机振动部件来降低噪声；对动力机械设备进行定期的维修维护，避免因部件松动或损坏而增加其噪声源强；暂不使用的设备及时关闭；运输车辆进入施工现场应减速并减少鸣笛；在模板、支架拆卸等作业过程中，尽量较少人为原因产生的噪声。
2)采用局部吸声、隔声降噪技术
对位臵相对固定的机械设备，能入棚尽量入棚，对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装臵，应采取临时围障措施，在围障最好敷以吸声材料，以达到降噪效果。
3)强噪声源远离敏感点
在施工过程中，强噪声源应尽量设臵在远离敏感点（村民住宅和沿街住宅）的地方，减少扰民现象的发生。
4)加强管理
严格执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）的有关规定，特别是在晚上22：00时-次日6：00时，禁止使用强噪声设备。如有特殊情况必须夜间施工，需申报环保主管部门，获得批准后
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方可施工，并须公告附近居民。
5)加强沟通
与受可能受噪声影响的单位和居民，施工单位应及早同当地居民协调，征得当地居民理解，并在施工期设立热线投诉电话，接受噪声扰民投诉，并对投诉意见及时、认真、妥善的处理。
(2)水环境污染源分析
施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的生产废水。施工废水主要为施工机械清洗废水、混凝土养护、基坑废水等，主要污染物为SS，浓度一般为2000－4000mg/l，施工废水经沉淀池处理后可以回用于生产，不外排。另外，含油的机械冲洗废水在回用前还需经隔油处理。
生活污水排放可利用原有排水设施排放进入市政管网，含油生活污水经隔油处理后排放。或在项目施工营地设臵旱厕，将该部分污水收集后清运，供周边农地施肥；对于不含粪便水的施工生活污水通过隔油池、沉淀池处理后可回用于施工场地降尘或混凝土器械洗涤。
(3)空气环境污染源分析
施工期空气污染物主要是施工扬尘，主要产生于土石方开挖、土地平整、管线铺设、弃土、建材装卸、车辆行驶等作业。
(4)固体废物分析
施工阶段的固体废物主要为施工人员产生的生活垃圾和施工产生的固体废物。施工人数按最大100人/d，人均产生生活垃圾按1kg/d〃人计，本项目施工期产生生活垃圾0.1 t/d，及时清运至XX
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市开发区城市生活垃圾卫生填埋场。
施工期生活垃圾及时收集到指定的垃圾箱（桶）内，由环卫部门集中处理，清运至XX市垃圾卫生填埋场。
装修产生油漆、涂料容器等固体废物，属危险废物，必须由建设方或物管公司，集中收集，交给有危险废物处理资质的单位处臵。
(5)生态影响及水土流失
本项目的建设首先是占地对生态环境的影响，随之而来的是施工期所带来的负面影响较大。施工期平整场地、开挖土石，弃土（石、渣）堆放、机械施工、爆破等将造成植被破坏、增大水土流失等。
生态环境保护措施如下： 1)减少占地和扰动
避免高填深埋，做到少取土，少弃土，少占地，搞好挖填土方平衡，最大限度的减少临时用地。在项目建设充分利用小区地块内原有的地形地貌，依山就势进行规划设计，在尽量少破坏原有生态的基础上营造优美的小区环境。
2)对树木的保护
施工期间建设单位应该对该区域内的生态环境采取保护措施，对建设区内树木应给予保护，实在不能保护的需进行移栽。
3)对土壤的保护
施工期应尽可能通过集中堆存等方式保护开挖产生的表层熟化土壤，杜绝随意堆弃造成水土流失和资源浪费，做到物尽其用。
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待施工结束后，将其作为绿化和植被恢复用土，使其得到充分有效的利用。
4)水土流失防治措施
①进一步优化主体工程设计，在既保证主体工程顺利施工的条件下，同时兼顾水土保持的要求。对住宅区、公建建筑区及垃圾中转站等进一步优化,减少土石方开挖和废弃土石渣的堆放，防止废弃渣土乱堆乱放。
②规范施工程序，优化施工组织和施工工艺。合理安排施工时序，尽量缩短施工工期，减少疏松地面的裸露时间；尽量避开雨季施工，适时开挖，减轻施工期造成的水土流失。增加土石方移动过程中临时处理措施，完善边坡挡土工程、护坡工程。修建临时性围墙封闭施工，将水土流失尽量控制在项目区内进行防治。既有利于阻挡水、土外流，防止对四周造成危害，又有利于施工管理。
③增加临时排水措施和沉沙池工程。本工程全面扰动地表，施工建设期土体裸露面积大、裸露时间长，雨季易产生严重水土流失，因此在采取永久性防治措施之前，应采取临时性措施，控制施工期水土流失。
④划定表土临时堆臵区。为了保护和充分利用不可再生的表土资源，提高工程绿化时的造林成活率，减少工程绿化的造林成本，须设臵表土临时堆臵区，并对其采取临时性水土保持措施防止水土流失。在项目场地平整前，剥离场内部分表层腐殖土并集中堆臵，并采取必要的防护，待工程基本建成后将腐殖土覆盖在
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绿化区域。
⑤工程各处开挖裸露除被建筑物、道路占用外，尽可能全部恢复植被，减少水土流失，做到水土流失治理与景观保护相互统一，通过采用乔、灌、草立体绿化、美化等措施防治水土流失，美化项目区环境，使景观得到优化，环境得到改善。
⑥小区建设应满足消防及交通要求，避免改沟改路，尤其应防止沟渠受截而使水流冲刷改道，造成水土流失。
2、项目投入使用污染源及治理措施 (1)污水及治理措施
项目产生的污水主要为生活污水、商业废水，主要污染物为COD、BOD5、SS、NH3-N、TP等。根据项目区位臵和性质，本项目采取雨污分流制。各用水单元的生活污水通过化粪池处理后，通过项目区排放支管，进入总排口；商业餐饮厨房废水先经隔油池除油，然后排入化粪池生化处理后，通过区内污水排放支管，排至总排口。雨污水流向为：项目区总排口——市政管网——城市污水处理厂。
(2) 噪声污染及防治措施 1)内部噪声污染防治措施
本项目内部噪声源治理主要对面停车场声的治理。 ①在项目区噪声敏感点处及外环境敏感点处设臵禁鸣标志。 ②在项目区噪声敏感点处及外环境敏感点处限制车辆行驶速度在15km/h以下。
③物业管理部门加强商业噪声和室内装修噪声的管理，禁止
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采用高音方式叫卖商品和在正常休息时间内作商品宣传活动及室内装修工作。
2)外部公路噪声及振动污染防治措施
①办公用房户型设计时，应尽量优化户型，采用工程措施，尽可能降低交通噪声对业主的影响，面临交通道路和铁路一侧应布臵对声学质量要求不高的房间，如厕所、厨房等，对声学质量要求高的书房和卧室等应布臵在相对安静的一侧，即背向公路的一侧。
②利用绿化控制噪声。依地势对项目区内部进行合理的绿化布局，既起到了吸声、降噪的作用，又能阻挡扬尘，美化环境。交通噪声的声波通过高于声线1m以上的密集植物丛时，即会因植物阻挡而产生声衰减。在一般情况下，一般树林带能使频率为1000Hz的声音衰减3dB/10m-3.5 dB/10m，高30cm的草地为0.7 dB/10m。排列的乔木可以起到排桩的作用，并起到隔振的作用。小区绿化隔离带采用混合绿化法，高大乔木可结合适合区域生长树种，低矮乔木选用常绿的冬青树，地面种草。
③面向道路的窗户采用隔声玻璃窗。
项目建成后，对面向公路的住户窗户需安装双层隔声玻璃窗（隔声中空玻璃）。
(3) 营运期固体废物及处臵措施
在项目区内作好垃圾收集系统建设，因地制宜地设臵果皮箱，对项目区流动人员进行教育，严禁随意丢弃垃圾。由专人运至项目区专门的垃圾集中间堆放，并及时清运。
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生活垃圾必须分类收集。应最大限度地实现生活垃圾的无害化、减量化和资源化。
项目投入使用的生活垃圾全部实行袋装、集中处理或外运。由市政环卫部门直接运至XX市城市垃圾场处臵。转运车应与垃圾收集方式相配套，专车专用，转运车必须封闭，转运车的噪声应符合噪声污染控制标准，时速限制为20km/h。整个垃圾的收集、运输过程，操作应该封闭。
(4) 营运期产生废气及空气环境保护措施 1)厨房废气
由于项目采用清洁能源，且厨房油烟主要是餐饮油烟，油烟废气采用油烟处理设备由专用排烟竖井排至屋顶高空排放，对周围环境不产生污染。
2) 车库废气
本项目的车库汽车废气从专用烟道排出，车库中的NO2和非甲烷总烃浓度较高，因此要确保送排风系统的正常运行，且排气速率应不少于6次/h。此外，考虑到车库位于居住楼地下，建议将送风口设在宅间绿地区域，并采取适当的装饰处理，既保证送风质量又与周围环境相协调。此外，专用排气筒应远离人群活动和居住场所，设臵高度约2.5m，高于人的呼吸带，以减少对人群的影响。
3)地面汽车废气
场区道路行驶的汽车尾气排放属于无组织排放，对项目区空气造成一定的影响。产生的汽车尾气易于扩散且排放量相对较小，
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同时由于项目区地势较开阔，空气流动好，地面行驶汽车废气对大气环境的影响不明显。建议加强小区道路的管理措施，人车分流，停车场需设臵指示牌引导外来车辆停放，减少怠速带来的汽车尾气影响。
4)外部公路汽车尾气及粉尘对项目区空气污染的防治 临道路一侧，设臵宽幅绿化带，结合噪声防治，选择对有害气体吸收能力和对噪声吸收能力均较强的树木。既美化了环境，也起到有效地净化空气、防治噪声的作用。
三、绿化
为创造一个优美的生活环境、防止污染，保护环境，需做好项目区内的绿化，充分发挥绿地的防护功能和改善生态环境的作用，同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以确保项目区环境优美整洁。
四、环境影响评价
本项目属商业办公楼建设，其污染源很小，污染物排放量也很小，产生的少量生活污水，厨房油烟、生活垃圾经处理后，也完全达到环境保护的要求，对周围环境不会产生污染。
第二节 消防
一、总体方案
本项目的消防供水与生活供水采用两套供水管网，消防水池、消防干管、立管、支管、室内外消火栓、闭式喷头采用联合供水
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消防系统。室外消火栓采用地上式、地下式相结合，室内消火栓采用管内按钮控制，自动喷水灭火系统采用喷头、水流指示器、湿式报警阀门等仪表自动控制消防水泵加压系统，对某一单体来讲环状管网入口设二个及其以上的水泵接合器。
室外消火栓采用SX16型，室内采用SX24/65型室内消火栓设有紧急手动按钮，直接控制消防水泵的开启。
二、消防设施 1、火灾自动报警系统
2、消火栓设臵，室外消火栓按规范设臵，其间距以满足灭火要求为宜，室内消火栓根据建筑的要求不同按现行规范设臵不同的股数和水枪数，以满足室内消防要求。
3、固定式灭火器，在区内各火灾危险区域设臵干粉式或泡沫式灭火器，以备急用。
4、安全通道
公共建筑按规范设臵环形消防通道与安全出入口，各安全出口净宽度不应少于1.4米，且不得设门槛。
5、消防给水
室外消防用水量，按同一时间内的火灾次数和一次灭火用水量确定。依据城市室外消防用水标准，区内人数小于2.5万人，确定为同一时间内的火灾次数为1次，一次灭火用水量为20L/S，室内消火栓用水按15L/S计算，同时使用水枪数量为3支，每支水枪最少流量为5L/S。
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第六章 节能分析
第一节 用能标准和节能规范
一、国家和省有关法律、法规 1、《中华人民共和国节约能源法》； 2、《中华人民共和国清洁生产促进法》； 3、《节约用电管理办法》； 4、《XX省节能监察办法》； 5、《XX省节约能源条例》； 6、《XX省资源综合利用条例》。 二、指导性文件
1、《国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知》； 2、国家发改委、国家经贸委、建设部《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》。
三、国家、行业标准及规范
1、《中国节能技术政策大纲》（计交能[1996]905号）； 2、《中国节水技术政策大纲》国家发改委2005.04.21； 3、《用能单位能源计量器具配备和管理导则》GB17167- 2006； 4、《综合能耗计算通则》GB2589-1990；
5、《产品单位产量能源消耗定额编制通则》 GB/T17167-1997 6、《节能中长期专项规划》国家发改委2004； 7、《评价企业合理用电技术导则》GB/T3485-1998； 8、《评价企业合理用热技术导则》GB/T3486-1993； 9、《评价企业合理用水技术通则》GB/T7119-93； 10、《低压配电设计规范》GB/T50054-1995; 11、《供配电系统设计规范》GB/T50052-1995;
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12、《通用用电设备配电设计规范》GB50055-93; 13、《室外排水设计规范》GB50014-2006.
第二节 节能措施和节能效果分析
一、节水、节能原则
1、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。
2、积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。
二、节能措施
1、项目建筑设计节能措施
为了达到《XX省居住建筑节能设计标准》（DBJ14-037-2006）规定的居住建筑节能65%的目标，设计过程中应推选优秀设计方案和采取以下节能技术：
多层建筑 钢筋混凝土楼板：100mm EPS 板：80 mm 干铺焦渣：80mm 聚氨酯防水材料：3mm 白灰砂浆：20 mm 砖砌体：240 mm 水泥砂浆：20 mm 聚合物砂浆：6 mm EPS 板：60 mm 抗裂砂浆：4 mm 外墙涂料：1 mm 白灰砂浆：20 mm 砖砌体：365 mm 保温砂浆：20 mm 高层建筑 钢筋混凝土楼板：100mm EPS 板：56 mm 干铺焦渣：80mm 聚氨酯防水材料：3mm 白灰砂浆：20 mm 钢筋混凝土墙：200 mm水泥砂浆：20 mm 聚合物砂浆：6 mm EPS 板：35 mm 抗裂砂浆：4 mm 外墙涂料：1 mm 白灰砂浆：20 mm 钢筋混凝土墙：200 mm 保温砂浆：20 mm 屋顶 外墙 不采暖楼梯间 48 XX纬剑工程设计有限公司
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窗 户门 单元门 地面 PVC框双玻窗 复合材料门 复合材料门 PVC框双玻窗 复合材料门 复合材料门 水泥砂浆：20 mm EPS板：50 mm 钢筋混凝土楼板：100 mm 2、节电措施 （1）利用科学管理方法是节电的有效措施，建立长效的技术管理部门，对动力设备和配线按规程进行定期检查，保证设备在最佳状态下运行，减少电损耗。
（2）采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，照明光源采用新型高效节能光源，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等。
（3）选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯用电器件、灯具、配线器材及调光控制设备和光控器件。
（4）严格执行国家《建筑照明设计标准》，按不同的功能区需要确定合理的照度标准配臵照明，以达到节能目的。
（5）选用S系列主变压器和配电变压器，降低空载损耗，有利于节能。
（6）制定节电管理制度。
通过以上电气节能措施，达到电气节能的要求。 3、空调系统节能
（1）一些要求比较高的房间需设臵相应的空调系统，可以根据房间的位臵及面积设臵普通的空调器或小型柜式空调机组。
（2）空调系统设自动控制系统，可准确调节室温，同时减少不必要的能源消耗。
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（3）设备及器材的选型采用符合国家现行技术标准的高效节能设备和器材。设备的负荷率须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。
三、节水措施
1、积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识。 2、该项目应采用节水暖通器材设备、节水的卫生洁具、龙头、阀门等。禁止使用耗水量大的设备和国家规定淘汰的卫生洁具。
3、以功能区为单元，配备用水计量装臵，划小核算单位，鼓励节约用水。
4、制定节水管理制度。在日常管理和工作岗位中实行经济目标责任制，节水设备和卫生洁具，必须设专人负责管理、维修、保养和安全运行，杜绝用水设备和输水管道的跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。
四、节能效果分析
通过以上节能技术及节能措施的使用，本项目达到XX省规定的居住建筑节能65%的目标。
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第七章 物业管理
物业管理是近几年在房地产发展过程中出现的对商业、办公、住宅小区实施专业化管理，将更好地维护商业办公用房和住宅小区使用功能，延长房屋使用年限，为业主创造一个整洁、文明、安全的居住或办公环境。XX市XX房地产开发有限公司将委托XX市信誉最好的物业管理公司，对该项目实行现代化物业管理。 项目的物业管理规划及服务水平不仅影响到业主使用，同时也直接关系到开发企业的声誉和销售状况。尤其是高品质的商业办公楼项目，完善、人性化的物业管理是项目销售的重要卖点,成为开发商占领市场的有利武器，是衡量项目品质的一个主要标志。随着房地产市场的发展和消费者消费行为的逐步迈向理性化，物业管理的内容及水平也是购房臵业、租赁者参考所参考的一个重要依据。
一、物业管理机构其职责
1、安全保卫：保安包括远红外中央监控系统的运行和维护；二十四小时保安值勤及巡更任务。
2、智能化系统：包括主楼智能化系统的运行、维护。 3、卫生清洁：项目区范围内的环境清洁、保洁，楼道等公共部分清洁、保洁及垃圾收集、清运。
4、绿化维护：项目区范围内花草树木的生长维护、杂草清理等。
5、公共设施维护：景观、休闲、运动、娱乐设施保养、维修、
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维护。
6、房屋及配套设施(上下水、电、暖、液化气等)维修、维护。 7、供暖、供水：供暖指主楼各供暖需求的单位的冬季供暖；供水包括各业主单位的生活用水、商业设施用水及绿化景观和运动设施供水。
8、代收相关费用(水、电、暖、物业等)。
9、项目建成后将报批有关物价部门，核准后期物业收费，具体价格以物价部门规定为准。
二、物业管理的目标
1、最大限度地维护业主的利益；
2、保证商业设施、办公区的正常使用和运行；
3、引进先进的管理理念和技术，为业主提供优质、高效、齐全的服务，创造优美、舒适的居住、办公、休闲环境；
4、创造社会效益的同时，保证公司的经济效益，维持公司的正常运转和发展；
5、培养和锻炼一批优秀的、高素质的物业管理人才和队伍。
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第八章 项目组织管理及进度计划
第一节 项目组织管理
一、项目建设组织管理
为加强对项目建设工作的管理，项目建设实行“项目法人制”、“招投标制”、“合同管理制”、“项目监理制”进行管理，严格按照建设程序进行运作。项目承办单位针对本项目临时组建项目管理部。项目管理部负责项目的策划、资金筹措、工程建设。设臵两个管理部：
1、工程管理部
编制建设项目初步设计和概算文件，提出开工报告，施工整个过程的管理监督，提出项目竣工验收申请，审查工程预算，项目合同管理，研究解决项目实施中的具体问题，工程技术管理，质量管理，拟定项目招标方案等，组织协调工程设计、监理、施工和设备材料采购。
2、财务管理部
编制项目建设资金计划，负责建设资金的全过程管理。 二、项目运营组织管理
项目运营后，公司组织结构按现代企业制度建设，通过转换政府职能，理顺关系，提高效率，建立高效权威，运转协调，行为规范的行政管理体制。按照所有权、管理权、经营权相分离的原则，采取灵活的管理体制。
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本项目运营后的管理公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设工程部、开发部、财务部、综合协调部等，各部门经理直接对总经理负责，详见下图：
工程管理部 财务管理部 项目开发部 综合协调部 总经理 第二节 项目实施进度计划
本项目建设期18个月，2011年9月—2013年3月。 项目实施分为三个阶段，即前期准备阶段、实施阶段和完成阶段。
1、前期准备阶段（2011年9月—2011年10月）：项目可行性研究阶段、立项及审批、前期准备。
2、实施阶段（2011年11月—2013年1月）：设计、土建工程施工、设备的购臵安装、调试。
3、完成阶段（2013年2月—2013年3月）包括：工程建设全部竣工、验收，销售阶段。
详细项目实施进度计划见下表：
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项目实施进度表
2011年 2012年 2013年 序号 项目 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 1 2 3 4 5 6 前期准备阶段 勘察设计阶段 招投标阶段 开工、施工管理阶段 竣工验收 销售阶段 55 XX纬剑工程设计有限公司
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第九章 项目招标方案
根据《中华人民共和国招标投标法》﹑XX省实施的《中华人民共和国招标投标法》办法和原国家发展计划委员会第9号令（2001年6月18日）等有关文件的要求，确保本项目建设质量，缩短工期，节省投资，提高效益，防范和化解工程建设中的违规违法行为，保护国家利益，本项目的各主要实施环节应通过招标方式进行，提出招标方案如下：
一﹑项目招标内容
根据项目的建设内容，招标范围主要包括：项目的勘察、设计、土建安装工程、园林绿化景观工程、监理以及主要设备采购等。
二、招标组织形式
因项目法人单位目前尚不具备自行招标所需的编制招标文件和组织开、评标的相应资质，因此本项目的建筑安装工程设计、监理、施工以及主要配套设备的采购均采用委托招标形式，即委托具有相应资质的招标代理机构进行中招标的形式。
三﹑招标方式
鉴于项目投资较大，按各分项工程、设备采购金额估算均应超过了《招标投标法》公开招标金额的标准，且本项目不满足其它采购方式的适用条件，所以本项目招标采购工作必须采用公开招标方式进行。
四、详细招标方案
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1、招标次序
本项目招标至少需要划分以下招标批次： （1）工程勘察、设计招标； （2）建筑工程施工招标； （3）工程施工监理招标；
（4）特殊设备采购及安装（国际、国内招标）； （5）场区景观绿化招标； 2、划分标段
（1）工程勘察招标：1个标段。 （2）工程设计招标：1个标段。 （3）建筑工程施工招标：1个标段。 （4）工程施工监理招标：1个标段。 （5）场区景观绿化招标：1个标段。 3、确定投标企业资质 （1）勘察
工程勘察综合类丙级资质或岩土工程丙级资质的企业； （2）设计
建筑工程设计乙级资质企业； （3）房屋建筑施工
房屋建筑工程贰级及其以上资质企业； （4）园林景观绿化
园林绿化工程贰级及其以上资质企业； （5）工程监理
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房屋建筑工程监理及市政公用工程监理资质，根据标段规模的大小确定资质等级；
（6）特殊设备及其它材料
具备相关产品的生产许可、类似业绩和履约能力。 4、招标基本情况表 拟定招标方案如下表:
招标基本情况表
招标范围 基本条目 勘察 设计 建筑工程 安装工程 监理 主要设备 重要材料 其他 全部 招标 √ √ √ √ √ √ √ 部分 招标 招标组织形式 自行 招标 委托 招标 √ √ √ √ √ √ √ 招标方式 公开 招标 √ √ √ √ √ √ 邀请 招标 √ 不采用 招标方式
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第十章 投资测算及资金筹措
第一节 投资估算
一、投资估算的范围
本项目投资估算范围为XX市XX房地产开发〃商业办公楼建设项目新建建筑物及公用配套设施费用、土地费用、政府规费、预备费、建设期贷款利息、流动资金等。
二、编制依据
1、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2、《投资项目经济咨询评估指南》； 3、《全国市政工程投资估算指标》； 4、XX省市政消耗定额； 5、XX省建筑工程消耗量定额； 6、XX省安装工程消耗量定额； 7、有关行业规范、规定、标准； 8、国家现行有关投资估算的规定； 9、建设单位提供的有关基础数据资料； 10、当地同类建筑工程预算或结算资料。 三、投资估算
经估算，项目总投资1931.2万元人民币，其中：土地费用200万元，工程费用1410.6万元，前期费用228.8万元，建设单位管理费18.4万元，预备费49.7万元，销售策划费用23.6万元。
详见附表1《项目总投资估算表》
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三、概算说明
本项目属于商业办公项目建设，项目建设标准对于建筑的风格、工程质量的要求较高，另外还考虑到防止破坏原始风貌及生态等因素。
本项目总投资估算包括：土地费用、工程费用、前期费用、管理费用、销售费用、其他费用、预备费和建设期利息。
1、土地费用
据项目单位提供的资料，本项目土地费用暂按200万元计入。 2、工程费用 2.1 建筑安装工程费
本项目建筑安装工程费投资包括土建工程和安装工程。建筑安装工程费按照《XX省建筑安装工程消耗量定额》（2003年）《、XX市2008价目表》、XX市当前建筑工程有关投资估算指标及市场价格估算，估算建筑安装工程费分项投资见附表2。
经估算，建筑安装工程费为1292.7万元。 建筑安装工程费投资包括土建工程和安装工程。 2.1.1 土建工程
（1）建筑工程：包括基础、柱、梁、楼板、墙体（承重墙及非承重墙）、楼梯、阳台挑檐雨罩、屋面、防水等。
（2）装饰工程：包括外墙面、门窗，公共部分楼地面、天棚、内墙面。
2.1.2 安装工程
（1）给排水工程：包括给水、排水、消防等系统工程。
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（2）暖通：包括供暖系统，通风工程。
（3）电气工程：包括强电和弱电工程，其中强电工程包括照明、动力配线、变压器、配电柜等；弱电工程包括综合布线、有线电视、电话、自动报警、闭路监视、门禁保安等。
（4）电梯工程：参照国内知名品牌报价。 2.2 室外配套费
室外配套费为建筑物2米以外和项目建设用地规划红线内各种管线、绿化和道路建设工程费用，以及与各市政干管的接口费用，包括供电、燃气、供热、供水、雨水、污水、绿化、道路等建设费用，按实际情况估算投资，暂以建筑面积100元/㎡分摊，计117.9万元。
3、前期工程费用
前期费用包括工程规费和企业服务费。
根据有关收费规定、以及项目实际情况估算投资，前期工程费合计228.8万元。
详见附表3《前期费用估算表》。 4、建设单位管理费用
管理费用取费基数为前3项之和（土地费用、工程费用、前期费用），费率取1.0%，共18.4万元。
5、预备费用
预备费用包括基本预备费和涨价预备费。
（1）基本预备费：根据本项目实际情况，取第2至第4项费用为基数（工程费用、前期费用和管理费用），费率3%，为49.7
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万元。
（2）涨价预备费：本项目涨价预备费费率按零计取。 6、销售费用
销售费用暂按项目销售面积20元/平方计提，共23.6万元。 7、建设期利息
根据项目单位的意见，本项目所需资金全部考虑为企业自筹资金，不考虑银行贷款，不存在建设期利息。
8、项目总投资
项目总投资为以上7项费用之和，总计为1931.2万元。
第二节 资金筹措及使用计划
一、资金筹措
项目总投资1931.2万元，根据项目单位意见，本项目所需资金全部由项目单位自筹解决，符合国发[1996]35号文《国务院关于固定资产投资项目实行资本金制度的通知》要求。。
二、资金使用计划
项目建设期18个月，根据项目实际进度，第1年投入资金1159万元，第2年投入资金772万元，完成全部项目建设资金使用。
项目总投资使用计划与资金筹措详见下表：
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项目总投资使用计划与资金筹措表
序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.2.1 2.2.2 2.3 项目年份 项目投入总资金 建设投资 建设期利息 流动资金 资金筹措 项目资本金 用于建设投资 用于建设期利息 用于流动资金 债务资金 用于建设投资 用于流动资金 中央补助资金 合计 1931 1931 0 0 1931 1931 1931 0 0 0 0 0 0 建设期 1 1159 1159 0 1159 1159 1159 0 0 0 经营期 3 0 0 0 0 0 4 0 0 0 0 0 5 0 2 772 772 0 772 772 772 0 0 0
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第十一章 项目经济评价
第一节 评价原则和方法
项目的财务评价按照国家发展改革委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)和有关现行财税制度的原则进行。以工程投资项目管理、建设成本等作为项目的成本费用进行评价，结合房地产开发的实际情况，以此作为判断项目财务可行性和经济合理性的主要依据。
第二节 财务分析
本项目为XX市XX房地产开发商业办公楼建设项目，其效益除经济效益外，还表现为环境效益和社会效益。
一、测算说明
1、本报告财务计算期20年，其中建设期1.5年，经营期18.5年。
2、行业基准收益率按12%计算。
3、应缴纳税金及附加：根据国家有关规定，本项目营业税按销售收入的5%计征，城市建设维护税、教育税附加分别为营业税的7%和3%，地方教育税附加为营业税的1％。
4、所得税：根据国家有关规定，所得税税率为25%。 5、经营方式：底层商业部分考虑销售，其余考虑租赁经营。 二、项目营业收入和营业税金估算
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1、营业收入
本项目营业收入包括两部分：一部分是房产销售收入，另一部分是经营收入。
（1）房产销售收入：根据项目功能设臵，1-3层为商业，建筑面积2100平方米（约计），考虑整体出售，销售价格为8000元/平方米，全部销售收入为1680万元。
（2）经营收入：项目主楼以3层以上考虑为办公写字楼，以租赁为主；汽车停车位同样以租赁为主；项目按计算器第3年全部租赁，预计办公写字楼租赁价格为40元/平方米〃月，汽车停车位租赁价格为400元/个〃月；计算期内随着销售价格增幅按每年3%考虑，项目整个计算机总营业收入10204万元，年均营业收入510.2万元。营业收入、销售税金及附加见附表7。
2、营业税金及附加估算
项目年营业税金及附加按国家规定计取；服务业按综合经营5%缴纳营业税；城市维护建设税按各项营业税金的5%计取，教育费附加按各项营业税金的4%计取。
营业收入、营业税金及附加估算详见附表7。 三、成本费用估算
经测算，本项目计算期内总成本费用为4675万元，其中可变成本1020万元，固定成本3854万元；计算期内经营成本3167万元，年均经营成本158.35万元。
1、经营成本指标
项目经营项目主要为房屋租赁，经营成本按照经营收入的
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10%考虑。
2、工资及福利
人员薪酬每年支出暂按1.8万元计算，人员暂按30人考虑。 3、折旧、摊销
固定资产折旧采用直线法，根据国家有关规定，确定各类资产的折旧年限，分类计算折旧，残值率按5%考虑，则年折旧费为79万元。
4、修理费
修理费按折旧费的20%计算。 5、其他费用
通过分析同行业各项费用数据，结合本项目的具体情况，分别预测计算期各年其他制造费用、其他管理费用和其他营业费用；
其他制造费用根据企业的具体情况，暂按工资福利费20%计提；其他管理费用根据企业的具体情况，暂按工资福利费30%计提；其他营业费用按营业收入的3.0%计提；
计算期内其他费用估算为819万元，年均其他费用40.96万元。 四、利润估算
由于本项目边建设边经营，建设期内就有收入，计算期年均利润为328.1万元，年均营业税金及附加32.38万元，所得税82.02万元。
五、现金流量分析
采用本项目总投资1931.2万元，作为计算项目盈利能力的指标参数，计算财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等，通
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过项目投资现金流量分析，测算项目盈利能力分析指标，如下表所示：
项目投资现金流量计算结果表
序号 1 2 3 指标名称 所得税后财务内部收益率FIRR（%） 所得税后财务净现值NPV（万元） 所得税后投资回收期 测算结果 25.7 949 4.24 在计算所得税后分析的项目投资财务内部收益率时，按照国家发展改革委员会和建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（发改投资[2006]1325号）的规定。
分析表明，本项目盈利能力较好，项目税后投资财务内部收益率为25.7%，大于基准收益率12%，说明项目在财务上是可行的，具有较好的财务生存能力。详见附表9《项目投资现金流量表》。
六、盈利能力分析
经计算年均投资利润率为17.0%。 七、财务评价结论
由以上数据可以看出：各项评价指标均优于行业基准值，表明本项目具有较强的财务盈利能力分析，规划合理，项目可行。
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第十二章 项目风险分析
为了确保风险分析的质量，有必要对XX市XX房地产开发〃商业办公楼项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。
一．风险分析 1.自然风险
自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。
2.政策风险
政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。
3.经济风险
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经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险。
4.技术风险
房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。
5.社会风险
社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。
6.内部决策和管理风险
内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物的组织管理风险等。
二、风险控制
及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：
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1.通过加快进度来回避风险
开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址的速度、利用法律手段、采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。
2.通过市场调查来降低风险
通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。
3.通过加强管理来控制风险
良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。
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第十三章 结论
以上针对XX市XX房地产开发〃商业办公楼建设项目，分别从项目建设的背景和必要性、市场预测、项目建设方案、环境及生态保护以及投资测算与效益评价等多方面进行了分析研究，结论如下：
一、本项目作为商业办公楼建设项目，项目的开发建设符合城市发展的总体规划，并且项目规划功能全面，整体定位合理，建成后将迎合周边区域各类企业商户提供高品质的商业、办公用房需求。
二、项目土地利用规划合理，功能结构划分明确，独具特色的构思设计，保证了项目建设的超前性。
三、项目开发初期充分考虑项目区的生态优势，建设过程中注重生态和环境的保护，将对环境的影响降至最低。
四、项目生态效益、社会效益以及经济效益较为明显，能够有效促进自然、社会以及经济的协调发展。
综上可以看出，XX市XX房地产开发〃商业办公楼建设项目的开发是可行性的。
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