我国宏观经济与房地产经济

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Nov.，2010Vol．13，No．21

我国宏观经济与房地产经济

王正才

（青海省乐都县房地产管理局，青海乐都810700）

［摘要］在当前环境下，房地产业已经成为了一个关系到国计民生的行业。本文认为，从长期看，房价不会稳定不变，但是

在一定时期内价格变化所呈现出的某种变动趋势应该由宏观经济所影响和决定。本文着重研究房地产价格和宏观经济之间的关系。

［关键词］宏观经济；房地产；经济管理

doi:10.3969/j.issn.1673-0194.2010.21.016［中图分类号］F121；F293.3［文献标识码］A

［文章编号］1673-0194（2010）21-0027-02

1．2

利率

众所周知，房地产业是资金密集型产业，其供给和需求都离不开银行贷款。在供给方面，当利率下降时，由于贷款成本变低，所以很多房地产企业和个人参与到房地产市场中，房地产开发投资和房地产抵押贷款源源不断地涌向房地产业，不管是投资还是投机都使得房地产价格持续上涨。当利率上升时，由于贷款成本升高，使得一部分房地产企业及投机者退出房地产市场，结果带来房价的下跌。在需求方面，由于房地产是一种价格较高的特殊商品，大多数消费者缺乏一次性付款购买的能力，而多采用住房抵押贷款的方式进行购买。利率的变化会直接影响消费者偿还贷款的利息额，影响其还贷成本。即利率提高，贷款成本增加，还款难度增加；利率下降，贷款成本减少，还款难度减小。从而使部分消费者进入或退出房地产市场。因此，房价与利率在呈负相关关系。

经历了2009年房价的爆涨，我国房地产业又成为全社会关注的焦点。本文认为，房地产价格过于剧烈或是过于频繁的波动不仅会对房地产业的发展带来不利影响，还会影响到宏观经济的资源配置、产业等方面，甚至会影响到整个国民经济的正常运行。在影响房价的多个因素中，由于价格是商品供求关系的最集中反映，因此房地产业与宏观经济发展相协调最主要表现为房价与整体社会经济水平相协调。随着国家新政的颁布，我国房地产市场空间有所缩小，但是地方房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快、海外热钱纷纷涌入等现象依然层出不穷，因此，如何保持房地产业持续、健康、稳定的发展，如何使房地产业与宏观经济协调发展，成为了重要的房地产管理经济问题。

1我国宏观经济对房地产经济的影响

1．1国民生产总值

宏观经济的发展状况与房地产业的发展有重要的互动影响，如果经济发生衰退，金融机构和企业将进行大量的改组和合并，使得市场上供出售的土地和建筑大量增加。居民由于失业以及收入的下降，使得对住房的需求也会大幅减少。供给和需求的不匹配会导致价格的下降。相反，在经济高速增长期间，伴随着收入的稳步增长，人们对未来有良好的期望，房地产市场一般会出现供销两旺、价格稳步上升的现象。国民生产总值是衡量宏观经济发展的一个重要指标，房价与国民生产总值呈正相关关系。

［收稿日期］2010-07-27

1．3消费水平

消费水平是个人可支配收入扣除储蓄后的余额部分。消费水平的变动，会影响房地产需求。一般来说，当收入较高时，人们会增加对房地产的购买力或选择更好的住房，直接带动房地产市场的繁荣。随着经济的发展，居民的财富得到不断的积累，因此，居民的消费能力不断提高，所以，对于房屋这种消费品来说，虽然房价不断上涨，但是居民仍有能力去购买。而且消费水平越高，居民可以接受的房价水准也越高，所以，居民消费水平与房价之间也是呈正相关关系。

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!基本状况，劳动力体质的提高不仅能够为吉林省经济发展提供丰富的劳动力资源，而且能够反映吉林省社会和经济的发展变化。健康状况是一国或地区生命力的重要表现。卫生系统之所以如此重要是因为它直接关系到人民的健康水平，而健康是人类生存和发展的基础，

另外，健康更是每个人的社会责任，只有每个人都选择健康的生活方式，才能有健康的体魄，不仅能满足自身工作的需要，而且能够通过自身的工作和经济行为为社会增加财富。因此，建立个人的健康卫生观念，积极参与社会工作和活动，才能保证经济社会的和谐持续发展。

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经济管理

1．4货币供给量

央行通过运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金率等货币工具来改变货币供应量，这会改变商业银行的准备金和存款，进而影响其贷款供给能力。银行贷款能力的变化会影响住房贷款的可获得性。如果央行的再贴现率提高，则货币供应量下降，贷款难度增加，会引起房价下跌；如果央行的再贴现率降低，则货币供应量增加，贷款难度减小，会引起房价上升；如果央行的法定准备金率提高，则货币供应量下降，贷款难度增加，会引起房价下跌；如果央行的法定准备金率降低，则货币供应量增加，贷款难度减小，会引起房价上升。也就是说如果央行实行从紧的货币，则房价会下跌；反之，则房价就上升。

极探索合理有效的监管方式。要调整房地产贷款结构，完善房地产金融市场运行机制。从目前看，国内房地产贷款对银行还未构成金融泡沫。但从长远来说，促使房价上涨回归理性，及早树立风险意识确实必要。

2．4努力改善住房供应结构

从2005-2009年商品房部分用途投资及比重变化可以看到，经济适用房投资与别墅、高档公寓投资走势相反，经济适用房投资比重由两位数下降到一位数，而别墅、高档公寓投资比重由一位数增加到两位数，不太符合国家宏观的目标要求，结构不合理的表现也比较突出。从地区结构观察，东部地区经济适用房投资比重最低，考虑到地区差异，别墅、高档公寓的重点应该是东部，经济适用房的重点应该是中、西部。针对目前的住房供应体系结构仍不合理，房地产供应市场与房地产需求市场极不平衡的情况，要引导市场形成一种梯级消费。所谓的梯级消费模型，是一个高、中、低分层产品明晰的模型，要根据不同收入阶层的具体情况来差异化地提出住房问题的解决方案，严格控制别墅供给，适当降低偏大户型、高价位、高配置的高级公寓建设比例，提倡建设中小户型、中低价位普通商品房。建立健全住房保障体系，发挥在解决中低收入家庭住房问题中的主导作用。保持合理的住房投资规模，切实调整住房供给结构，合理引导住房建设和消费模式。

2新时期我国房地产经济的宏观建议

2．1制定有效的土地

要充分发挥土地供应对房地产市场的作用，促进房地产市场持续健康发展，必须进一步完善房地产开发土地供应，加强土地市场监测，优化用地结构。通过对土地市场监测分析，总结一定时期我国土地市场运行的总体情况和态势。分析存在的问题并提出相应的对策、建议，为建立土地市场快速反应机制提供科学依据。而且，还要规范土地市场，对违法行为进行严厉查处和坚决打击。在我国目前地价与房价居高不下的情况下，更应该严格执行相关法律法规的规定，以遏制最近几年来由于土地投机而导致的地价上涨进而引发房价快速上扬、房地产投机增加的局面。

2．5大力推行性租赁房

在我国，性租赁房已于2008年开始试点。我国的性租赁用房适用范围很宽，凡是因为经济能力或者其他原因买不起房，或者是不愿意去买房的都覆盖进来，包括刚毕业的大学生、外来人口等。不过我国目前在住房保障方面除公积金制度、经济适用住房制度和廉租房制度外，基本没有其他金融、财政和税收方面系统配套的支持。所以，我国应对以市场价租赁住房的困难家庭实行租金补贴，推广中低收入家庭购房贷款贴息，实行差别税收制度，随着房价的整体上涨调整计算贴息的房价；对城镇居民中的无房户，可在购买住房时享受一定额度的财政贴息。

总之，我国从我国的房地产业很大程度上受引导的影响，近几年出台的中我们可以发现，的宏观已经渐渐走向成熟。

主要参考文献

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与实践，2002（8）：20－22．

［2］李铁．房地产经济与国民经济协调发展速度预测研究［J］．商业研究，

2．2完善房地产税收体系

随着全国各地房价的快速上涨，土地的价格上涨成为一种必然趋势。而土地的价格上涨，特别是当土地的价格快速上涨时，一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作也就成为自然。而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，而多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。而土地的征收，一定意义上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作，降低房地产市场泡沫吹大的风险。其次，土地的征收，能够在一定程度上挤压房地产企业过高的利润。可以说，尽管房地产开发企业一直在争辩房地产企业的利润不高，但房地产市场的利润过高早就是不争之事实。而房地产开发企业利润最大的部分就是土地的增值。土地征收就是针对房地产开发企业的过高利润。它对土地储备多、开发周期长、产品附加值大的房地产开发商的影响不可低估。这样，即使一些开发企业希望囤积土地来增加利润，但实际上，通过土地可能让其事与愿违。因为土地是累进制的。这样，就可能通过土地来挤出房地产开发企业的高利润。

2．3加强金融监管力度

可以强化商业银行风险意识，选取有一定实力和规模并有良好的市场意识和开发理念的房产商，严格控制对中小房产商的投入，集中资金支持更优质的房产商。在营销方式上，可明确规定房地产开发贷款必须与个人住房贷款相配套，实行项目的整体抵押和封闭监管。监管机构要适应市场发展的需要，积

2002（6）：148－149．

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