影响房价的因素分析

影响房价的因素分析　蔡沛丰　摘要：自从我国实行住房制度改革以来，房价就成为社会各界人士关注的热点，有关房价以及房地产业的争议也日益激烈。２００２年　以来，尽管中国政府连续数年实行严厉的房地产宏观调控，但是房价依然保持了持续的增涨的势头，２００８年的美国次贷危机引发的全球金　融危机导致了国内外经济形势的巨变，中国房地产市场也出现了普遍性的价跌量减的现象。目前我国商品房出现以下问题，１．我国商品　房的空置率相对是比较高；２．金融信贷方面风险逐步加大；３．开发商在获得土地开发中存在的问题；４．我国中低端普通商品房开发欠　缺；５．市场的调节机制的缺陷。房价的高低涉及社会各个方面的利益，房价之争在一定程度上就是不同群体的话语权之争。下面就我国　目前的房地产市场的核心问题房价进行实证研究。　关键词：房价；实证分析　一、影响我国房价波动的因素的理论分析　１．利率对我国房价的影响　在购房者收人水平不变的情况下，预期承受的最高房价是一定的，贷款　利率调整以后，利息支付就会增加，这是因为要多付另外的利息。购房者心里　能承担的房价就会逐步上涨，那些原本在徘徊买不买房的人中就会有一部分人　２．货币供应量、人均国内生产总值、房地产开发商竣工房屋面积、　学校的所数对我国房价的综合影响　从市场的方面上来看，作为消费品，影响房价就是需求和供给有关，理　论上，需求增加，供给减少商品价格是必然上升的；需求如果较少了，而供　给相应的增加，消费品价格下降直到达到均衡。但我国的商品房不再是作为　简单的消费品，更多的是作为金融投资品来被投资。我国一直存在刚性需　求，再加上投资、投机，我国对商品房的需求一直是比较强烈的。　二、影响我国房价的实证分析　从上面分析可知影响我国房价波动的主要是这几个因素，下面定量的分　析我国房价波动的影响因素。我选择多元回归模型，运用参数的最小二乘法　进行模型的建立，通过估计、检验、调整，建立房价与其影响房价因素的模　型。模型主要涉及的是一个被解释变量和５个解释变量之间的关系。　‘　我所建立的模型是不够完善的，因为影响我国房价的因素有很多，　比如政策的偏性，城镇化的进程，人口的密集程度等等其他隐性的因　素。从这些上面看，我们很难得到一个完整、完全正确的影响房价的模　型。本章就影响我国房价波动因素进行初步的分析。这里我们应用多元　回归模型对影响我国房价波动因素进行分析。　模型的假设方程：Ｙ＝Ｃ０＋ｃＩ　置＋ｃ２女　＋ｃ３￥　＋Ｃ４｝五＋　ｃ５｝　＋ｓｉ　变量定义：Ｙ：全国商品房平均房价（元／每平方米）；　：平均利　率；　：货币供应量（元）；　：人均ＧＤＰ（元）；蜀：全国商品房竣　工面积（万平方米）；鼍：全国学前教育、初、高中学校（所）。　数据来源及处理方式说明　数据来源于中国统计年鉴，选取的数据是从２０００年到２０１２年。平　均利率的处理方式是选取一年内利率变化的平均值做为一年的利率。学　校所数主要是学前班和初高中学校数量的和。居民购房中，有很大一部　分家长是将孩子上学的地方距离家庭的远近纳入购房考虑因素之中。　变量差异比较大，为了统一标准，采取数据标准化处理即；　一　表１　数据标准化处理后的数值　年份　ｙ　Ｘｔ　Ｘ２　Ｘ３　Ｘｔ　Ｘ５　２０ｏ０　—１．１５５４　１．５５６６　—１．０８２０　一１．１０２４　一１．４０３５　２．３８５０　２００ｌ　一１．１１０２　１．５５６６　一Ｏ．９９６２　—１．ｏ３０７　—１．２Ｏ０２　１．１３９１　２ｏ０２　一１．０４７９　０．２８３０　—０．８９９５　—０．９５７８　—０．９８２１　０．７８８６　２０ｏ３　—０．９６２９　０．２８３０　—０．７６８３　—０．８５０５　—０．７０５１　０．５１５８　２ｏ０４　—０．６３６４　０．２８３０　—０．６４９３　—０．６８２４　—０．６６２４　Ｏ．２Ｏ６８　２００５　—０．３３２７　０．２８３０　—０．４８７６　—０．５０８９　—０．１９４８　—０．０２１０　２ｏ０６　—０．１７７５　０．２８３０　—０．３１７９　一Ｏ．２９０ｌ　一０．０９１８　—０．２２０６　２０Ｏ７　０．２ｌ０ｏ　Ｏ．４９５３　—０．１０８４　０．０５８６　０．１１２１　—０．４７２２　２Ｏ０８　０．１６０２　—０．２４７６　Ｏ．１５ｌ３　０．３９２３　０．３６５６　—０．６３８５　２Ｏ０９　０．８４６８　一１．４１５ｌ　０．６２５９　０．５８３８　Ｏ．６２７４　—０．８２３５　２０１０　１．１２ｏ４　一１．４１５１　１．０５９ｌ　１．０１３７　０．８８６４　—０．９４９４　２０ｌｌ　１．３７３７　—０．９ｌｌ９　１．５１４５　１．５２２６　１．４７８８　—０．９５９ｌ　２０ｌ２　１．７ｌ１９　一１．２５ｏ０　１．９５８３　１．８５ｌ８　１．７６９３　—０．９５０９　ＢＵＳｉＢｅＳＳ　商　表２变量之间的相关系数　Ｘ１　Ｘ２　Ｘ３　Ｘ５　Ｘ．　１．ｏｏ０　Ｘ２　—０．８７０　Ｉ．Ｏ００　Ｘ３　—０．８５９　０．９９５　１．０００　Ｘ＾　一０．８８０　０．９８ｌ　０．９８７　１．００Ｏ　Ｘ５　０．８６４　一Ｏ．８ｌ３　—０．８３４　—０．８９３　１．Ｏ００　通过Ｅｖｉｅｗｓ做出回归方程如下；　Ｒ－ｓｑｕａｒｅｄ　０．９８３２６７　Ｍｅｉｉｎ　ｄｅｐｅｎｄｏ．１　ｖａｒ　－２．Ｏ５Ｅ．１６　ｓｔｅｄ　Ｒ－ｓ伽ａｒｅｄ　０．９７１３１５　Ｓ．Ｄ．ｄｅ∞ｎｄｅｒ￣ｖａ『０　９９９９９０　Ｓ＿Ｅ．ｏｆ￣ｓｓｉｏｎ　０．１６９３６５　ＡｋａｉＩｃｅ　ｌ　ｌｂ　ｃ瞅ｅｒｉｏｎ　４１．４０９１７９　Ｓｕｍ　ｓｑｕａｒｅｄ　ｒｅｓ　０．２０ｏ７９２　Ｓｃｈ啪陀ｃ嫩ｅｆｉＯｎ　，１４８７３３　Ｌｏｇ　ｌｉＩ【ｅ　ｈＯＯｄ　８．６６１６１３　Ｆ．ｓｔｙｌｉｓｔｊｃ　８２．２６６７３　Ｄ嘣ｎ　ｖｖ酿ｓＯｎ　ｓｔｍ　２．０１０９７５　Ｐｒｏｂ《Ｆ．ｓｔａｔｉｓｔｉｃ）０．０００００５　Ｙ＝一０．０００５６４—０．０３４２２２　Ｉ＋０．２６３０９１十　＋０．５０７５９　＋０．　１１２８５０　一０．０９４０２２｛Ｘ　常数项非常小，可以省略。变量之间的相关　系数比较大，因此变量之间存在多重共线性的情况，通过增加变量来选　取更好的模型。我们先选定第一个变量。　方程式　系数　Ｒ　的值　ｙ　ａｌ　ｘｌ　一０．８８ｌ　０．７７３　Ｙ　ａ２●ｘ２　０．９８５　０．９７０　Ｙ　ａ３　Ｘ３　０．９８９　０．９７７　Ｙ　ａ４　０．９８６　０．９７２　Ｙ　ａ５●ｘ５　一Ｏ．８６ｌ　０．７４２　结论：影响房价的主要因素为　人均ＧＤＰ，房价的上涨也从侧面　说明我国人均ＧＤＰ上涨，经济条件变好。货币供应量和商品房竣工面　积是从供给和需求的角度来影响房价的。因为货币供应量和人们的收入　是正相关的，人均收入增加房价自然会增加，说明货币供应量的增加是　有助于房价上涨的。商品房的供给增加是小于需求的增加的，或者说是　因为二者的弹性不一样，最终的结果还是会使房价上涨。利率是影响多　方面的，利率增加时，人们会将增加储蓄，对房子的有效需求变小。至　于学区房的讨论，这里选取的全国中小学的数量作为因素是不完善的，　学区房对房价的上涨影响很局部。综上所述，影响房价的重要因素排行　为１．人均ＧＤＰ：２．货币供应量；３．全国商品房竣工面积４．平均利　率。（作者单位：华北理工大学理学院）