丹东市棚户区改造访谈
时间：2010-11-26 09:11
2010年11月8日，淮南一行9人来到丹东市国土资源局学习交流，丹东市国土资源局很重视，分管刘副亲自安排办公室主任负责联系，有关科室长准备材料，他们的热情让我们感动，丹东市征地拆迁一些做法值得我们学习，丹东市棚户区改造基本完成，一些经验值得借鉴。
丹东市共有棚户区18片，占地面积158.3万平方米，拆除房屋面积42万平方米，拆迁居民16630户，规划建筑面积91．5万平方米。其中有12片棚户区利用捆绑式出让方式进行改造。结合棚户区改造实际情况制定了丹东市城市集中连片棚户区改造规定 《丹东市城市集中连片棚户区改造规定》
一、为了加快我市棚户区改造，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》的有关规定和省关于全省城市集中连片棚户区改造工作要求，结合我市实际制定本规定。 二、本规定适用于市确定的城市规划区内集中连片棚户区改造项目。
三、城市集中连片棚户区改造运作办法和要求。
1、参与棚户区改造的单位或个人，自有资金不得少于参与改造项目总投资的20%。
2、棚户区改造项目采用土地采取招、拍、挂方式出让和行政划拨。
3、棚户区改造拆迁安置以产权调换和货币补偿方式进行。 4、实施棚户区改造的单位所享受的优惠要用于困难居民的安置补偿中。
5、开发单位在近三年内在拆迁安置补偿中因自身原因拖延回迁，侵害被拆迁人、承租人利益和拖欠工程款、农民工工资的，不得参与棚户区改造项目。
四、开发建设单位享受的优惠
1、城市集中连片棚户区改造项目免缴价格调节基金、河道维护基金、墙改基金、散装水泥发金；免征土地使用税。
免缴城市基础设施配套费、消防设施费等，减半缴纳人防工程易地建设费、劳保统筹费等。
2、在不影响其他规划控制指标和居住区设计规范的情况下，在土地出让合同规定的容积率基础上可上浮0.2，上浮部分仍可享受优惠，超出0.2以上的（不含0.2）按正常的房地产开发项目收费（包括土地出让金）。 五、拆迁安置补偿标准 （一）产权调换
1、被拆迁房屋建筑面积在45平方米以下的（含45平方米），安置一类标准套型房屋，其建筑面积不小于45平方米；其中被拆迁房屋建筑面积在35平方米以上的（自然间2居室，其中最小居室使
用面积不得小于8平方米），安置二类标准套型房屋，其建筑面积不小于58平方米。
被拆迁房屋建筑面积在45平方米以上至58平方米的（含58平方米），安置二类标准套型房屋，其建筑面积不小于58平方米。 被拆迁房屋建筑面积在58平方米以上至70平方米的（含70平方米），安置三类标准套型房屋，其建筑面积不小于70平方米。 被拆迁房屋建筑面积在70平方米以上的，安置四类标准套型房屋，其建筑面积不小于90平方米。
高层建筑的各类套型使用面积不得低于上述各类标准套型使用面积。扩大面积代建费按多层建设面积计算，房屋所有权证建筑面积按实际面积计算。
安置各类套型房屋超出被拆除面积部分，按每平方米700元交纳扩大面积代建费，原面积不结算差价。本人自愿要求上调一个类型的，所上调部分扩大面积代建费按普通商品房价格的90%缴纳，其价格由棚户区改造领导小组办公室组织评估机构按有关规定评估确认。 2、已缴纳住房公积金的被拆迁职工，可按有关规定支取使用公积金。
3、免缴煤气气源费。 4、免缴契税。
5、临时过渡补偿费。被拆迁房屋建筑面积在50平方米以下的（含50平方米），每户每月150元；50平方米以上的，每户每月200元。 6、实行产权调换的一次性补助搬家费100元；回迁时恢复有线电视、电话；动力电无法恢复的按现行价格补偿。
7、拆迁生产经营性房屋实行产权调换的，原面积按市场评估价格与所安置的期房商品房价格结算差价，扩大面积代建费按商品价缴纳。一次性搬迁费和不可恢复设施补偿费按市场评估价支付。 因拆迁造成停产、停业的临时过渡补偿依据向社会保险机构缴纳养老保险金的企业职工人数和统计部门公布的上年企业职工平均工资计算；对出租的，按拆迁前的出租租金计算；对商业用房按每平方米15元计算，并按季度发放。如双方达不成协议，也可由拆迁人为被拆迁人按被拆迁房屋面积租赁房屋进行临时过渡。
8、棚户区改造区内的农民户安置补偿标准，按国家有关的法律、法规执行；征地后比照城市房屋拆迁规定执行。 （二）货币补偿
1、货币补偿按拆除房屋的市场评估价计算。原面积按市场评估价补偿；被拆除房屋面积在20平方米（含20平方米）以上不足45平方米的，差额部分按被拆除房屋面积评估价的50％予以补助。超过45平方米的，超出面积部分不予补助；不足20平方米的，不足面积部分不予以补助。
2、执行规定租金标准的公产住房，其承租人要求货币补偿的，对承租人按市场评估的85%补偿，对产权人按市场评估价的15%补偿，对产权人补偿所得资金由财政专户存储，作为投资用于棚户区改造项目。
3、被拆迁人持货币补偿协议书购买房屋，免收市场交易服务费。 4、实行货币补偿的共有权证持有人、继承人、被赠与人不作为户补偿，其共有份的货币补偿额由产权人与继承人、被赠与人自行分配。
5、对实行货币补偿的，一次性补助搬家费100元；有线电视、电话、动力电按现行价格补偿。
6、生产经营用房实行货币补偿的和设备搬迁按市场评估价计算。 六、特困户、低保户的安置补偿标准
1、特困户指家庭主要成员无生活来源、无劳动能力、无法定赡养人、扶（抚）养人，或家庭主要成员（指男户主或单亲家庭的女户主）完全丧失劳动能力且无生活来源的被拆迁户。
2、低保户是指持有非农业户口且共同生活的家庭成员月人均收入低于当地城市低保标准（我市低保标准为176元）的城市居民。 3、对特困户按规定扩大面积部分，免收扩大面积代建费；对低保户按规定扩大面积部分，减半收取扩大面积代建费。 4、对私有产权房屋和承租公产房的特困户和低保户，未缴纳扩大面积代建费和减半缴纳代建费的，扩大面积部分和减半部分视为公产，居民回迁后按廉租房交纳租金，如无力交纳廉租房租金，可由房产管理部门计帐。
5、符合入住廉租房条件的特困户和低保户由市房产管理部门会同所在区民政局、事处共同认定，并向社会公示。 七、其他规定
1、临时过渡补助费必须按季度发放，超过规定回迁时间的，一律按每户每月300元发放。
2、私有房屋老少三代同住一门两户的不予分户；不具有居住条件的一门两间房的并有两个所有权证的，按一房对待；对拥有共有权证而无法居住的，不予安置，待回迁后仍保留其共有份，或由所有权人与共有份人自行通过货币方式解决。
3、户口不作为安置补偿依据，可与身份证一并作为是否为棚户区永久居留人的依据。4、对长期居住具有居住条件（居室、厨房、电、水表俱全），并且其结构与房屋结构相同、面积在18平方米以上的超期临时建筑或违章建筑，在别处无住房的，安置37平方米房屋，代建费按每平方米900元缴纳。该房屋至回迁之日起5年内不得上市交易。
对长期在此居住、别处无住房、不具备上述居住条件的超期临时建筑或违章建筑给予相应的货币补偿（具体补偿标准由市建委、房产局会同开发商予以合理确定）。
对出租、转让、堆放、杂物不具备居住条件的超期临时建筑和违章建筑不予补偿。
5、对无力承担扩大面积代建费的，不得上调房屋类型。 6、公产房承租人交纳扩大面积代建费的，扩大面积部分产权归承租人。原面积部分按每平方米100元购买产权（未交扩大面积代建费的，不享受本条规定）。所得资金的10％作为房屋维修资金；90％作为棚户区改造资金。
7、划拨土地的被拆迁人实行产权调换的，原土地面积已含在安置房屋的占地中；实行货币补偿的，土地补偿费用已含在房屋市场评估价中，不再另外给予土地补偿。出让土地按折减年限补偿土地出让金。
8、对被拆迁人或承租人临时过渡期间子女上小学的，可持拆迁协议书，并由原就读学校出具介绍信，区教育行政机关协调到临时过渡区域内的小学借读。但市区内重点小学不在借读范围之内。 9、任何开发建设单位不得在90％以上的拆迁居民迁出前实施停水、停电。
10、对不按规定执行、无理取闹的被拆迁人或承租人，由有关部门依法行政强制拆迁或申请人民强制执行。 八、监督管理
1、对棚户区的拆迁工作实行统一管理。棚户区改造项目，从拆迁到回迁工程配套要单独记帐，市领导小组办公室要进行现场跟踪和确认。
2、拆迁档案实行按月回笼的管理办法，所有优惠按拆迁档案确定的范围计算。
九、本规定自下发至日起执行。
十、本规定由丹东市城乡建设委员会负责解释。 丹東市一些好的经验和做法值得淮南学习和借鉴：
一是领导重视。成立棚户区改造领导小组，、市主要领导亲自挂帅，经常深入棚户区视察和现场办公，建立了严格的目标管理责任制。
二是坚持推进和市场化运作相结合的原则。按照先易后难的原则，已经对8片棚户区实行了市场化运作，将棚户区改造与防地产综合开发相结合。对无法进行市场化运作的棚户区地块，由市具体实施或市补贴后再由开发单位实施。坚持实物安置与货币安置自愿相结合、福利资助与市场运作相结合、异地安置与就地安置相结合。 三是按照统筹规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的方针，实施统一规划设计、统一拆迁、统一配套管理、分期实施建设。
四是举全市之力推进棚户区改造工作。各部门、开发单位、棚户区百姓及新闻单位都积极行动起来，各负其责。
五是认真作好拆迁工作。组织200多人次对全市18片棚户区全面摸底和经济指标测算。举办棚户区改造拆迁培训班，提高拆迁人员素质。成立拆迁协调，负责协调棚户区拆迁中出现的各种问题。 六是建立听证、公示制度，棚户区改造规定向社会公开听证、公开报道，向棚户区居民公开拆迁工作人员，实行阳光操作。
