成本控制指导书
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目 录
第一章 第二章 第三章
成本测算总说明 成本控制职责划分准则 成本控制管理准则
附件: 成本测算(方案阶段)
第一章 成本测算总说明
一、 成本测算
测算成本总价为25496万元； 建筑面积为51330M2，其中:
地上建筑面积43780m2，地下商铺建筑面积7550m2；
建筑面积单价:4967元/M2：
项目 序号 1 2 3 4 5 6 7 项目 土地成本 开发前期成本 建安成本 公共管网配套成本 绿化景观成本 配套成本 开发间接成本 合计 总价 （万元） 8100.00 882.88 10827. 1591.23 385.40 1770.00 1938.53 25496.00 单价 （元/M2） 1578.02 172.00 2109.47 310.00 75.08 344.83 377.66 4967.00 二、 成本测算依据
本次成本测算根据设计部9月7日提供的经济指标进行测算。
第二章 成本控制管理职责划分准则
一、 组织管理责任划分为三个层面
成本总负责中心
公司总经理层
成本费用发生中心
a. 地价费用中心：项目发展部 b. 设计费用中心：设计部 c. 主体建安费用中心：项目部 d. 营销费用中心：销售部、企划部 e. 期间费用中心：财务部
成本费用审核与监控中心
成本管理委员会：成本管理部、财务部
二、 基本职责划分
成本费用发生中心的基本职责
a. 按照测算成本的目标，遵照相关规范和制度开展业务活动。
b. 对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任。 c. 配合并接受成本费用指导监控中心按章行使的指导监控职责。
成本费用指导与监控中心的基本职责
a. 组织编制开发项目的测算成本、目标成本费用总指标。 b. 组织分解开发项目的具体明细目标成本费用指标。
c. 组织编制开发项目的成本费用控制管理方案，并连同明细指标落实到专业部门和专业负责人。
d. 跟踪监控和分析评估目标成本费用执行情况，并提出可操作的指导性意见。 e. 建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理通
则及其相关规范、制度。
三、 《成本信息月报》的管理准则
每月7日前完成该项目的《成本信息月报》的编制，必须包括：本月成本与上月成本的差异；
第三章 成本控制管理准则
一、开发前期费用的控制管理准则
（一）
内容
项目 明细分类 总价 （万元） 单价 (元/M2) 主 要 内 容 责任部门 水文、地质、文物和地基勘察费，沉1、勘察费 35.93 7 降观测费，日照测试费、拔地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费 方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规2、设计费 359.31 70 划设计费；施工图设计费、修改设计费等；可行性研究费、制图、晒图费、赶图费 3、报批报建费 4、三通一平费 5、临时设施费 390.11 38.5 46.2 76 7.5 9 2.5 报批报建费、人防费 包括施工现场的临时水、电、施工便道等 包括临时围墙、围板工程；项目部临时办公室装修等 项目部 项目部 项目部 项目部 设计部 项目部 6、零星工程 12.83 （二）
控制管理准则
1． 应注意勘察工作的实效性，避免重复测量定位；
2． 设计部应注意设计费的合理使用，由于设计合同较多且工作相互关联，应分清各份设
计合同的工作内容及工作范围，如设计院未及时完成工作应开扣款单； 3． 项目部合理应布置临时道路、临时水电位置，选取经济方案施工；
二、主体建安费用控制管理准则
（一） 内容包括
项目 明细分类 主 要 内 容 责任部门 总价 单价 （万(元元） /M2) 1407.31 包括工程桩、单体土建、设计变更、现场签证和门窗、栏杆、涂料、地砖等甲供的装饰性材料 包括消防、水电、智能化管线和中庭商业广场空调 项目部 工程管理部 项目部 工程管理部 项目部 工程管理部 1、单体土建费用 2、单体安装费用 3、电梯设备费用 4、土方开挖费用 5、地下商铺费用 7223.7 1554.19 302.78 200 38.96 包括电梯设备 340 1510 66.24 294.17 包括工程桩、单体土建、单体安装、设计变更、现场签证等费用 项目部 项目部 （二）控制管理准则 1. 充分进行施工准备：
1) 招投标选择优秀而可信的施工队伍； 2) 制定严密的施工合同，特别是以下几方面：
A、明确承包工程范围、甲供范围、限价范围和预结算办法； B、封死预算外施工组织措施费；
C、明确无定额项目的费用计算方法； D、配合费、采保费，在总包合同中明确； E、明确要求乙方承担保修责任和业主质量索赔； F、明确设计变更及现场签证的操作方法；
3) 工程管理部组织完成施工组织设计方案，确保方案的可靠性、经济性； 4) 进行施工图预算，并严格审查确认中介机构提交的预算报告；
2. 加强图纸会审的力度，特别是各专业图纸的配合及交叉工作，尽可能在施工图会审时发现问题，减少设计变更，避免现场的返工；
3. 加强现场管理，减少现场签证；现场工程师及监理加强对签证中隐蔽工程的工作量的审核；
4. 在目标造价指标控制范围内，选用公共部位和室内装饰性材料及设备；
1) 甲供材料、设备的采购原则上必须实行招投标；
三、公共管网配套费用
（一） 内容 明细分类 主 要 内 容 责任部门 1、下水道排污小区内雨、污水管道；污水排放费 费用 项目部 2、室外供水费小区内上水管线铺设、水泵房建设及按规定应交纳项目部 用 用 4、通讯工程 5、电视工程 的有关费用 建设及按规定应交纳的有关配套费用； 小区内通讯管线铺设及按规定应交纳的有关费用项目部 （含宽带室外管线） 小区内有线电视管线铺设及按规定应交纳的有关费项目部 用 3、供电配套费包括高低压设备、小区高低压电缆敷设、配电间的项目部 6、安保工程 闭路监控系统、门禁系统、楼宇及入院大门保安对项目部 讲系统安装、停车管理系统、电子显示屏、紧急联工程管理动对讲及电梯联动对讲、保安内线电话、周界防越部 及联动照明系统。 （二）控制管理准则
1.
尽可能减少或消灭垄断工程成本中不合理的成分;对于不属于四大配套公司范围内的工程原则上不让其施工。
2. 严格控制配合水、电、煤等专业工程的零星人工签证; 3. 对水、电等附属配套公建工程实行全面招投标;
4. 安保系统必须做好方案论证评估工作，并从全区范围考虑设备的配置；
四、景观绿化费用的控制管理准则
（一）内容
项目 明细分类 总价 单价 （万元） (元/M2) 主 要 内 容 责任部门 1 385.4 75.08 绿化建设、建筑小品、道路、室外照项目部 明、室外零星设施等 设计部 （二）成本控制管理准则
1. 严格按目标成本总额控制，进行限价设计，做好每一稿景观绿化方案设计的成本测算工作；
2. 工程全面实行招投标，对于绿化工程必须采用苗木清单的招标工作； 3. 直观性装饰材料实行甲供或甲控，按目标成本选用经济美观的建筑装饰材料； 4. 特别做好绿化、景观的方案论证，避免由于效果不满引起的返工费用；
五、配套费用的控制管理准则
（一）内容
项目 明细分类 主 要 内 容 责任部门 总价 单价 （万(元元） /M2) 项目部 1、地下车库、通廊 （二）成本控制管理准则
1770 344.83 工程管理部 1. 严格按目标成本总额控制，进行限价设计，特别是公建项目的装修工程； 2. 工程全面实行招投标；
3. 结构造价控制管理准则与项目主体相同；
六、开发间接费的控制管理准则
（一）内容
项目 明细分类 总价 单价 （万元） (元/M2) 主 要 内 容 责任部门 1、工程监理费用 2、工程造价咨询费用 41.06 8 工程预结算审价费用 128.33 25 工程监理费用、工程细部检查费 项目部 工程管理部 成本管理部 （二）控制管理准则
1. 通过招投标确定工程监理单位； 2. 监理进度款的支付与监理质量挂钩；
3. 严格审核造价咨询单位的资质，制定严格的审价合同；
