浅谈房地产评估与银行金融风险防范

科　搭赢　管ｆ理Ｉ科ｆ学　吴刚　浅谈房地产评估与银行金融风险防范　、　（哈尔滨市房屋置业担保有限责任公司，黑龙江哈尔滨１５００００）　摘要：随着中国房地产业的高速发展并习趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险　的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。在分析中国房地产评估防范金融风险的背景　和现状的基础上，指出了中国房地产估价在防范金融风险方面存在的一些问题，并针对这些问题提出一些自己的见解，仅供大家参孝。　关键词：房地产评估；金融风险；银行　近年来，随着中国房地产业的高速发展并日趋成　熟房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时　在实际中，评估机构　于—　匣尴尬的位置，一方　房地产电是最容易产生泡涑经济、引发金融风险的行　面，要尽量满足客户所提出的科币Ｉ　ｉ　求，因为客户是－评　定了　钻＾员除了掌握评倦瞳钥　方法，还必须对银　业，因此，作为联系银行金融风脸和房地产市场纽带的　估报告的买方；另—方面，要兼顾银行的利益，因为评　行抵押贷款业务有足够深的了１醉。—般来说刨舌还款　目｝地产抵押贷翩平估体系的建坌减显得极为重要。　估报告要经过银行的审查，不合格的评估报告会被银　计划、权利义务Ｉ　及有关手续及贽用等　内容。　行拒绝，这也可　３．３‘　３　１　在抵押评估事务中　达国家相比还显得陈旧。　。银行在评　风脸，国务院、人民银行及｛剥髭蹭都门先后出台了估值鲍基础上按—＿定的比率向贷款施　琐款，因丽　《中　有相当的责任。但由抵押评估业务量已占日常业务量的印％以匕．评估机　的通知》、　于某些评估师素质较差，对所评估的食物不负责任，而　的通知》、《国务院关于严格控制固定资产投资规模的　使银行遭受巨大经济损失。　许多评估机构服务质量ｆ氐劣，出具不负责任的评估报　通知》、伯础｝会关于银行房地产贷款风险管理指引》等　２６制度建设落后，行业规范缺乏约束性　告，其　留源因就在于评偷黩恢自　沃。因而制　醑皖　场。这些规定对于规　虽然房地产评估行业随着房地产业的繁荣得到　范抵押评估行为指导房地产估价师的抵押评估工作，　了快速的发展，但仍处于发展的　，很多房地产　的任务。　产生了深远的影响。　评估　勾是近几年由厉涞的ｊ　ｉ乎佶｛埘勾脱钩　３３２加强评估行业踟匀踺壶｝－　建ｉ殳　２中国目｝地　平Ｉ龆　＆盒融冈险存在的问题　改制而来，它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系，　虽然房地产　．卿有自己的行业协会——痨地　２１对抵押物价直过ｉ　这也使舵们能够通过】攻Ｊ　去垄断市场，而不是　产评　会。但亩髓曾个房地产评估前　蜕，ｉ隰由　—搬认为，评佶偏差率超过２　口为浮佶重大差　通过正常的市场霓争去获得业务；有的机构实力不强，　建设部、国土资源部和　珊瑚　管理，相应的房　异，而这部分业务量竟然占到了已审核业务总量的　评估＾员素质有待提高；有的机构在执业过程中不遵　地产评估师学会、土地评估师学会和注册会计师学会　５２％。在银行发放的这铘功．扣湘｝贷款中，很大一部分贷　守房地产评估的技术规范和职业道德，迎合委托方的　各行其政，多头管理，从而使评估惦碓难以统一，使中　款冠去｛　抵押品实际价值所覆盖。抵押品从一发出就　不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低　估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人的利益，这　，这惮　造脓洞　样。若实现债　时』　房地产。银行就要受经济损　，使矧射　ｉ白ｇ权　这一方面主要是由于评估师或评估机构对房地　失。总的说来．房地产评估在操作层面的问题很大程度　威伫嘲ｌ化。因此　翔貂阳赍之．＿就剧鹏虽行　匕Ｂ　会　、评估业务执行不够细　的统　建设。　３　估，忽视房　磕瑕蛀撒的　，忽视制约抵　ｌ评估理论和评　去方面　机构的独立性　押物价篷啪其他因紊等等。抵押贷款浮　了确定　１．１借鉴国外的评估理论和方法　当前的房地产评估市场中，相当—部分洋估机构　到期不能偿还丽需要强制出售时该房地产的价值能够　中国由于在胡　鹭仑阳力程研究Ｅ的滞后．在抵　是由　达到的数额，即保障抵押贷款潸幽的安全性。　押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评　断市场。　。甚至垄　２－３忽褫喷押赏澎　目的可行性洋估　估，未能把借款＾收益、贷款比率、贷款利率、贷款年限　能力即第一　等抵押贷款中的各项基本要素纳＾评估过ｊ圉　分　完善制度，杜绝　Ｉ　垄断，提倡公　境争。　了第　析中，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，　银，斤ｊ财　端　骱管蝴　寸ｌ，借款＾无法　缺乏科学依据，主观性大。　３４．．１加强对抵　平估报告以及出　贷款时，银行　３．１２对现有评估方法进行刨新和完善　估机构的审核　从这—意义匕出发，房地　在中国由　存在着脱　中国　产抵押物本身酗别氐！撇冈险，减少贷款摄失方面发　钩的关系，因为　觌窟抵押　告的有效期为一　的审核制度，　挥着重要作用。因此，大部分银行及评估胡构把借款人　年，而在这—年当中房地产市场可能发生了很大的变　的了解和分析。因此。对不恰当的评估报告难以作出正　能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而忽视了　化，若这时　卿姚产进　抵押物的觋值与　确的判断，有时只能觯的依照评估值ｊ丁，　折扣。　对借款＾、的拦　啪　力进行分析。　评估价值就　猢当的差异。　３．４．２合理制鞫乎彳占棚构，共享洋蝴舫　瞪．保　２４评岱　嘱她产ｊ甜啦　款业务中处　尬　３．２评估师队伍建设方面　证资源　在房地产抵押贷款业务中，银行、评估机构和贷　３２ｌ严｛各词　酐亍业准入　评估机构质量保征体系是在评估机构内部为减　款客户三者缺—刁河，但三者的关系却非常微妙，既相　日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常　少面临的风险没置的一　互依赖、相互制约，又相互利用、相互不信任。　严格的，评估！　醋百过单个层次的严格考试，并且　三者的关系中，银行在贷款前处于最有利的地　考试的淘汰率是非常高的。从１９６４到１９９５年的３１　位。房地产市场的％　为银行抵押贷款的发放提供了　年问，通过全静考斌　Ｆ在日本国土厅登记的不动产评　好、服务水平好的弹俗日湘。并与评俗　她鹚聪绡映　选择的余地，因此银行需要评＿估胡　ｇ对贫漱客户趟彳亍　估师仅有５２９８人。丽中国从１９９５年到２００２年通过　享，为防范风险刨造条件。责任编辑：徐扁彦　审查和监督，以此傣汪自身资金的安全性。评估机梅作　考试的人数竟然有２００００多。　一１３０—