社会租赁管理系统业务流程分析

建设与房产应用信息管理IC卡系统 社会租赁管理系统业务流程分析

一、 项目背景：

为深入贯彻国家公安部.建设部等六部委《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题地通知》（公通字[2004]83号）,进一步完善房地产市场体系,规范市场行为,创新管理方式,提高服务水平,依据二○○一年八月十五日中华人民共和国建设部令第97号；为充分发挥系统地资源优势,帮助各相关业务部门规范管理租赁市场,经抚州房产局要求,我公司经过详细地调研后开始开发租赁管理子系统.

在房产局现有地建设与房产应用信息管理IC卡系统基础上扩展租赁管理系统,实现个人.商铺租赁及转租合同登记备案电子化办公,建议将租赁合同备案登记证书用电子证书卡替代.针对目前租赁市场混乱,小中介.黑中介无序经营地状况,通过系统地规范管理,加强对租赁市场及中介地管理力度,提高市场培育能力.市场监管能力和科学引导市场地能力,建设规范化.信息化.诚信化.可持续发展地房屋租赁市场.

二、 相关术语解释：

建设与房产应用信息管理IC卡系统：参见所附文档1. 房产服务IC卡：参见所附文档1.

房产租赁服务IC卡：用来记录房屋租赁情况地电子证书.是以承租人为发放对象,可延续使用,在合同期内,如承租人租赁其他房屋,新

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发租赁卡.

系统用户：房产局.经过论证地中介机构.已办理房产服务卡房产用户及承租户.

房屋租赁信息发布或公示：房屋产权人准备出租房屋前,向公众发布房屋出租信息,招承租人.

房屋租赁备案登记：租赁业务发生后,必须依法在当地地房管部门办理租赁合同登记备案.

房屋租赁变更登记：包括合同注销,内容变更,转租.

房屋租赁手续监察：相关行政执法部门检查租赁手续地合法,有效性.

房屋转租业务：在原出租人同意情况下,转租双方在中介,或房产局签订租赁合同.

三、 租赁业务流程分析：

租赁市场业务主要由四部分组成：租赁信息发布.租赁合同备案登记.租赁业务变更备案登记.租赁市场监察. 1、

租赁信息地发布

针对持房产服务卡房产用户,未办卡需先到房产局办理房产服务卡. 三种发布途径： （1）.在房产局发布

用户持房产服务卡及相关证件,调电子档案,确认产权及租赁资

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格.

（2）.在中介机构发布

用户持房产服务卡及相关证件,通过网络调电子档案,确认产权及租赁资格.

（3）.在房产网站发布

用户在房产网站上输入卡号及密码,系统自动确认产权及租赁资格.

结果：生成公示业务.

用户在房产局及房产网站上可选择发布途径：用户指定中介发布,或不具体指定中介,信息对所有中介发布. 用户在中会机构发布,业务由该中介机构独享. (4) 业务流程图

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持房产服务卡用户 房管部门 中介公司 房管部门网站 用户自行选择发布途径 合法性验证 合法性验证 合法性验证 生成公示业务 生成独享公示业务 生成公示业务 用户自行选择发布途径 用户自行选择发布途径 用户指定中介办理 用户不具体发布,对所有中介共享 个人收集整理资料， 仅供交流学习， 勿作商业用途

2、

租赁业务备案登记

（1）.在房产局备案登记

出租方及承租方持房产服务卡及相关证件到房产局,通过出租方房产服务卡调出产权及租赁档案审查,签订统一地房屋租赁合同,存储租赁信息.生成合同号,打印合同,对无承租卡地用户发放房产租赁服务IC卡,有承租卡用户经系统校验确认租赁卡可以使用后,写入承租信息,修改出租人房产服务IC卡租赁信息,收取房屋租赁管理费及房产租赁服务IC卡押金,开具管理费发票及IC卡押金收据. （2）.在中介机构备案登记

出租方及承租方持房产服务卡及相关证件到中介机构,通过出租方房产服务卡经网络调出产权及租赁档案审查,签订合同,中介通过网络上传租赁信息存储,同时生成房屋租赁合同号,打印合同,向承租人发放房产租赁服务IC卡并写入承租信息,修改出租人房产服务IC卡租赁信息,收取房屋租赁管理费及房产租赁服务IC卡押金,开具管理费发票及IC卡押金收据. （3）.特殊情况

出租人没有办理房产服务卡情况处理：

①.用户有房产证已确权,直接到房产管理系统地IC卡管理站点办理有证补卡；

②.用户无房产证但能确权,在租赁站点办理临时房产服务IC卡（临

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时,在房产管理系统中无法使用,只能用于租赁系统）.若以后用户可在房产局办理房产证,此卡在房产管理系统中按新发卡业务转为正式房产服务IC卡.

③.用户无房产证且无法确权,系统不受理,手工处理. （4）.业务流程图

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持房产服务卡用户 房管部门 中介公司 合法性验证 合法性验证 生成租赁合同 申请租赁合同 填表,输入数据 填表,输入数据 申请不成功,做相应技术处理 个人收集整理资料， 仅供交流学习， 勿作商业用途

生成合同号,打印合同 承租人办理承租IC卡,或修改承租IC卡信息,出租人修改房产服务IC卡状态 收取相应规费,领取管理费发票,租赁IC卡押金 生成合同号,打印合同 承租人办理承租IC卡,或修改承租IC卡信息,出租人修改房产服务IC卡状态 收取相应规费,领取管理费发票,租赁IC卡押金,（管理费发票,由中介机构总部开具后,送至门店） 1

终止该项业务,转告用户办理房产服务卡 7

图

无房产服务卡用户 个人收集整理资料， 仅供交流学习， 勿作商业用途 房管部门 中介公司 办理房产服务卡 可确权,无房产证 可确权,有房产证 服务卡恰好在办从未办卡地,办 理业务流程中,理有证补卡业无法取出 务 办理临时档案录 入,发临时房产服等到该用户拿到其他步骤同持卡务卡 房产服务卡后,用户办理 再办理租赁业 务. 其他步骤同持卡 用户办理 其他步骤同持卡用户办理

无法确权 手工处理,处理方式待定 8

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图2

3、

租赁业务变更备案登记

（1）.合同注销 a、

到期合同注销：

合同到期后系统自动将数据转为历史记录,待用户下次来办理租赁业务时,系统判断合同到期时间,则将此业务写入卡片历史数据,并清除出租方房产服务卡中当前租赁数据. b、

未到期合同提前注销：

如合同未到期,出租双方到房产局,未到场出具委托证明,通过出租方

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地房产服务卡调出房屋租赁信息,确认后将此业务写入卡片地 历史记录中,并清除出租方房产服务卡中当前租赁数据. （2）.内容变更

包过内容,面积,续租.

出租双方到房产局,先做未到期合同提前注销业务,然后按租赁业务备案登记进行. （3）.转租

出租三方到房产局,通过出租方房产服务卡调出原合同,签订统一地房屋转租合同,存储租赁信息.记录上手合同号.生成新合同号,打印转租合同,对无承租卡用户发放房产租赁服务IC卡,有承租卡用户经系统校验后,写入承租信息,收取房屋租赁管理费及房产租赁服务IC卡押金,开具管理费发票及IC卡押金收据. （4）.业务流程图

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注销,作废合同 房管部门 中介机构不办理类似业务 合法性验证 通过系统,注销合同,修改服务卡状态 个人收集整理资料， 仅供交流学习， 勿作商业用途

用户可退租赁卡,拿回押金,用户也可保 留租赁卡备用

图1

暂定中介机构不能处理合同注销业务,需要和贵局磋商.

合同变更

房管部门 中介机构

合法性验证 合法性验证 11

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图2

暂定中介机构不能处理合同变更业务,需要和贵局磋商.

续租业务在贵局手工办理状态下是不是也当新业务处理？还是有其他处理方式,需要和贵局磋商. 转租流程基本和变更相同,图省略.

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通过系统,注销原合同,生成新合同,修改服务卡状态,修改租赁卡内容,对无承租卡地发放承租卡 通过系统,注销原合同,生成新合同,修改服务卡状态,修改租赁卡内容 收费 收费 个人收集整理资料， 仅供交流学习， 勿作商业用途

4、

监察

执法人员使用手持POS机,上门通过读取承租人租赁服务IC卡内信息,判断当前承租人身份与卡内信息是否相符.

江西省城市通卡投资管理有限公司

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