建筑设计与装饰 广东建材２０１０年第６期 浅谈城中村的特征及其改造措施 罗红安 （长江大学城市建设学院） 摘 要：随着社会的发展，城市化水平的不断提高，城市建设日新月异，城中村作为城市发展中的一 个问题被越来越多的人所关注，城中村一般处于城市发展的重要地理位置，但由于发展的相对滞后， 使得城市的整体形象受到严重影响。因此，改造城中村的现状成为当前一个刻不容缓的关键问题。分 析城中村产生的原因及其特征，探索城中村的改造有效措施，对城市的健康发展及社会的和谐进步， 具有十分重要的意义。 关键词：城中村；特征；改造；有效措施 繁华的闹市里，纵横的道路边排列着一幢幢漂亮气 的村民保留比城市户籍更为重要的村籍，由于拥有村籍 派的新现代建筑，在现代建筑的背后却往往有一大群坐 使得他们的经济收入不仅超越于农民工，甚至超越于一 落无序、高低不齐、新旧不一的农舍。整座昔日的农庄被 般市民。 包裹在现代城市建筑中。真正的农庄是农舍加周围的田 城中村的负面影响表现在： 园，充满宜人的乡土气息和田园风光。而城中村却是农 １．１居住条件差，居住混乱，治安不好，影响市容 舍加周围的水泥高楼，充满了城乡间的不协调。城中村 市貌 里的许多农舍建设也挺豪华，但往往华堂与陋室并存， 杂乱无章的建筑挤成一片，只见新屋不见新村，只见新 城中村里的房屋一般建筑等级比较低，房屋质量较 房不见新街。楼与楼之间没有合理的空间布局，没有合 差，由于发展受到，更使其在空间的利用上不合理。 理的间距，道路狭窄甚至污水乱流。这里没有农村的清 如房屋建筑距离不能满足日照要求，有的地方甚至是连 新，也没有城市的整洁。城中村内部看不到多少城市功 排建筑，加之其中居民对土地的不合理占有，随意扩建， 能的痕迹，缺少给水和排污管道，缺少公共垃圾堆放与 延伸建筑体量。使其问道路更加拥挤，严重影响交通环 处理场所，偶尔还可以看到鸡或猪在城中村里散步。农 境。同时也影响了城市的市容市貌。因此，导致治安混 村的气息在这里窒息了，城市的气息在这里全然不见。 乱，从而引发刑事案件，如偷盗、抢劫时有发生。这些都 以上描述就是我们在城中村所见到的景象。 是不利于形成良好社会治安和社区的和谐发展。 １．２城中村的居民靠租赁房屋为生，较高的生活 １城中村的概念，表现特征及其负面影响 租赁报酬，生活方式简单，没有积极的价值观 城中村，从狭义上说，是指农村村落在城市化进程 居民房屋的地理位置特殊，使其房屋的租赁顺理成 中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍 章的成为生活衣食的丰厚来源，这同时也更加诱使居民 在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村 对房屋土地的占有，增加房屋的建筑层数来牟取更高的 庄”。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后 利益。尤其是地理位置特殊的一些城中村，如离学校较 于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平 近的地方，更是学生们青睐的位置选择，一方面的确是 低下的居民区。 带来了学生租赁房屋的需求，但同时不可忽视其产生的 城中村所具有的城市特征表现在：①城中村的居民 负面影响。 居住在市区，乃至中心市区；②与城市居民一样，主要从 从租赁中获得的高额利润，使城中村里的居民在思 事第二、第三产业；③城中村居民的生活方式逐步城市 想意识上普遍安于现状，文化素质与周边城市居民存在 化。 一定的差距，其不好的负面效益，更会给周边地区带来 城中村所具有的村落特征表现在：①作为生产资料 影响，从而影响了整个城市的社会竞争意识和城市的社 或生活资料的土地，其产权归村落集体所有；②其所属 会吸引力。因此，提高城中村里居民的思想意识，更是社 社区由作为村民自治组织的村民委员会管理；③城中村 会主义精神文明建设不可忽视的问题。 一１５６一 广东建材２０１０年第６期 建筑设计与装饰 １．３城中村地理位置条件好，经济地段好，但发展 件差，加之人口的过度聚集，居住人口来源各不相同，因 受到地块的 城中村特殊的地理位置，使其在经济，文化发展中 具备了很好的发展条件，但因环境，土地利用和公共用 地的不合理布局，使其在城市中的地价被降低。如私人 作坊的随处可见，闲散土地的浪费，以及乱搭乱建后房 此，改造建设过程中，可以适当建立廉租房，解决当前的 住房压力，同时廉租房，既解决了邻近地块高地价的房 屋租赁，又适当解决了原来城中村里其他外来人员租用 房屋的居住问题，从而缓解了用房压力。 ２．３合理招商弓１资，进行适度开发 屋的随意布局，这些都是影响经济发展的重要因素。 １．４城中村改造的资金困难，开发商投资的利益 关系影响其良好的改善 对于城中村的改造，目前很多地方通过引进开 发商来改善现状，但从现实情况来看，还存在很多问题。 首先，开发商对城中村改造过程中，利益永远是开发商 追求的主要目的，改造过程必然会带来土地的征用和房 屋拆迁，但是现行的很多补偿标准难以符合村民的期望 值，补偿过高，开发商自然不愿意，过低村民又不会同 意。于是改造过程就在此产生了矛盾，加之城中村里的 居民的房屋建筑的土地使用不规范，改造和补偿就更是 困难。其次，改造过程中，的投入压力相对过大，由 于长时问的混乱状态，城中村的自由发展模式使得其市 政等各方面条件十分薄弱。出资改造必然要改善其 相应的市政基础设施，自然是一笔沉重的“负担”。再次， 招商引资后，开发商的回报很难预测，城中村的情况复 杂，开发商投资建设，既要满足自己的利益，又要符合政 府对改造的相关要求，对开发来说，并不是一件容易的 事。 ２改造城中村的有效措施 ２．１法律是前提条件，应严格依法行事 法律是行使一切事务的基础前提条件，没有法律就 没有依据，城中村的改造更是离不开法律依据，只有很 好建立完善的法律基础，才能保证下一步的具体实施。 在城中村的改造过程中，建立好相应的档案资料和档案 管理制度，这是实施改造时最好的依据。由于城中村里 的居民大多文化素质不高，生活习惯落后，乱搭滥建随 处可见，对其居民土地的原有归属和土地面积建立档案 依据，更是在改造过程中相当重要的一个前提条件，分 清土地的归属问题，有法律的依据，改造过程中就会减 少土地的纠纷，避免不必要的摩擦。 ２．２改善环境质量，适当建立廉租房，缓解用房压力 由于城中村里的基础设施条件不完善，自然环境条 城中村的改造，光靠是完全不够的，财力 有限，因此，对于可更新开发利用的城中村地块，可以合 理的招商引资，进行适度开发，利用开发商的资金来解 决一些无法解决的困难。同时加以鼓励和支持，从 而引导开发商对城中村的投资意愿，但开发过程中 应进行开发监督和控制，保证开发地块的合理建设，更 好的实行城中村改造。 ３结束语 推进城中村的改造是一项复杂艰巨的系统工程，需 要的有力支持，高效的领导，开发商的积极参与以 及村居民的理解，支持和配合。只有三方面的共同努力， 克服困难，才能使得、社会、村居民的利益共赢。随 着城市化发展的日新月异，城市的建设将进入一个崭新 的时期，对城中村的改造将是一个城市不可忽视的问 题。在城中村改造的过程中，要坚持公正、公平、公 开的原则，充分发挥其对市场机制的调节和监督作用， 合理引导开发商的市场竞争，通过合理开发，合理回报， 做到相互利益的最大化与最优化的平衡。同时满足居民 的要求，做到以人为本，着眼未来。另外，我们应积极整 治和改善城市物质与文化生活环境，增强城市功能，优 化投资环境，提高城市品位和竞争力，提升城市规划和 建设管理水平，促进城市的健康及可持续发展。● 【参考文献】 ［１］李天方、薛园嫒，推进城中村改造加快城市化发展［ｓ］，杭州 市国土资源局 ［２］李俊夫，城中村的改造［Ｍｊ，科学出版社，２００４．７．２７ ［３］杨安，“城中村”的防治，城乡建设［Ｊ］，１９９６．８ —１５７—
