第四届酒店论坛投资峰会要点

何雯：

首先非常感谢亚洲酒店论坛对STR Global的再次邀请，一直以来都与我们的亚洲酒店论坛有着非常紧密的合作关系。

其实提到STR Global我相信在座的很多的同行都有了解到STR Global主要是致力于这个酒店数据，那么包括相关的这个行业报告。今天为大家分享的一些数据是关于整个的亚太以及中国酒店市场的一个表现概览，同时我们会在今天的这个环节当中，涉及到中国以及亚太地区的过去几年酒店行业整体的发展趋势，希望能够给大家带来一些参考的意义，同时也更希望给大家带来的是基于我们今天这样一些历史数据的分享。能够体格给大家更好地预测我们亚太和中国酒店市场未来的发展，作出一些依据和判断。 所以今天的环节：

第一部分，STR Global是谁;

第二部分，整个亚太酒店市场的概览;

第三部分，整个中国以及各个主要城市的表现情况的一些数据分享;

STR Global是1985年在北美成立，成立至今是有20多年的历史，在2008年之前，全球有三大酒店数据业务公司，其中之一是STR在北美。2008年的时候，全球三大酒店数据业务公司在一起形成了一个新的名字，叫STR Global，目前STR Global是全球最大的一个酒店表现的一个数据库。

首先正如刚才所提到的，成立于1985年，那么全球最大的酒店表现数据库，整个全球的参与酒店的数量有4万多家，覆盖到550万间客房，在中国目前STR参与的酒店数量是有超过1000家酒店。

我们所关注的数据跟地产的没有太大的关系，跟旅游的也没有太大的关系，主要是酒店方面的数据，提到酒店我相信大家一定会很熟悉，平均房价、入住率、可售房的收入，当然也会有我们的未来新增的筹建的酒店项目，这类的酒店相关的数据都是STR所关注的数据。 第三点也是我们非常骄傲和自豪的一点，基本上全球的各大国际酒店管理集团都在很早以前与STR Global之间会有一个集团的合作，也就是说我们今天在这边看到的酒店，无论在哪里新开一个酒店，都会有用到STR的数据报告，同时在国内我们也有很多国内的酒店管理集团。

另外一点就是除了为酒店和管理集团提供相应的数据和报告以外，STR还为很多的行业人士，包括我们酒店的开发商、投资商、咨询公司等等，提供他们所需的这个行业相关的数据。

所以接下来我们今天接下来要看的是整个亚太酒店市场的概览。这张图表其实我相信去年有过来参加我们亚洲酒店论坛的同行，可能对这张图表会比较熟，这个是整个2009年的时候，我们全球酒店行业遭受了金融危机的这样一个影响，使得2009年整个行业遭受了一个重创，大家其实可以非常明显地看到，整个全球的市场在2009年底的时候与2008年相比，是出现了一个比较大幅度的下跌，其中亚太地区下跌的幅度是最大的，有19.4%，其次是北美下降17%，再次是欧洲下降是16.7%，中东和非洲下降了13.3%。

其实早在我们金融危机那一年的时候，我们业内也有很多的专家和学者在预测2010年会是整个中国酒店行业的一个恢复的年份，走出金融危机的这样一个年份，这里也为大家统计了一下2010年年底，我们整个这四大洲的表现状况，一样是体现在变化率。大家可以非常明显地看到，整个亚太在不断地引领全球的酒店行业走出金融危机的影响。到2010年底的时候，通过STR的数据显示，亚太整个的增长比率是达到了21.3%。远远高于北美、欧洲、中东和非洲。

增长仍在继续，这一点对亚太区来说依然是非常明显，这个图表显示的是2011年1到7月份，这四大洲的增长状况，唯一出现下跌的是中东和非洲。有一个主要的影响因素是因

为中东这边目前政局方面不太稳定，因此会有一个比较大的影响，我们看到增长幅度最快的，一到七月份是欧洲，上升了18.7%，其次是亚太上升了12.6%，再次是北美上升的是8.4%。 通过这个图表我想先为大家解释一下这个图表，这个显示的是从2004年一直到2011年3月份，整个亚太的酒店市场滚动12个月的变化率的概念，不是月度的数据，而是滚动12个月的这个概念。所以大家可以看到这个绿色的柱状代表的是滚动12个月的ADR的变化率，蓝色的这个柱状显示的是滚动12个月的OCC的变化率。所以当我们看到这个绿色和蓝色的柱状在零以上的时候，说明这个月的滚动12个月入住率或者平均房价于去年同期相比上升，如果是在零以下，说明于去年同期相比是下降。可以非常明显地看到从2004年持续了相当长的一段时间，在2009年的时候，整个亚太的如果我们看红色的，看这个绿色的，我这边比较方便，所以我指向这边。绿色的这个线条指的是这个ADR的变化率，所以其实到2009年的时候，整个亚太的ADR持续在不断地增长。

在2009年的时候我们也可以非常明显地看到滚动12个月的OCC，蓝色的是指OCC，出现了一个比较大幅度的下跌，这一点同样体现在我们的滚动12个月的线条上面，一样是出现了一个比较大幅度的下跌。如果我们看整个亚太的高点，那是出现在大概2008年第三季度的时候，是有94美金。

我们再来了解我们现在所处的状态，2011年的3月份，滚动12个月亚太的是有.2，依然与94美金有一些差距，但是差距非常小，只有5%的差距。.2的这样一个水平，如果我们放在一个长期发展趋势来看的话，亚太整个的表现状况依然处于2008年1月份的水平。

接下来我们来了解整个中国以及主要城市的一些表现数据。我相信大家比较关心两个数据，一个是需求量的变化，一个是整个供给量的变化，所以这张图表为大家列出来的是2007年的1月份一直到2011年的7月份，整个中国市场滚动12个月需求量变化率的这样的一个概念。非常抱歉的是今天的PPT只有一个中文的，本来这边可以显示一个英文的，所以现在只有中文的可以给到。滚动12个月需求量变化率的概念，那么其实可以看到从2008年5月份开始，整个中国的滚动12月的需求量就开始出现一些下跌，而这种下跌是持续了整整20个月的同比下跌。

在2009年的5月份的时候，整个中国的滚动12个月的需求量跌幅最大，达到13.68%，2009年6月份的时候，需求量是创造了4年的历史新低。如果我们看2011年七月份滚动12个月的需求量与我们最低的时候，也就是在2009年6月份的时候，滚动12个月来去做对比，我们其实可以依然看到，整个中国市场显示了一个强大的恢复能力。这个滚动12个月需求量上升了28.58%。

决定整个酒店行业生存和我们所面临的这个竞争环境的激烈程度的，除了我们的需求量的变化以外，我们当然还是要进一步去关注这个整个市场它供给量的一个变化情况。依然从2007年1月份，一直到2011年的7月份，整个中国市场滚动12个月供给量变化率的曲线图，大家可以在这边看到。通过这个线性的分析我们可以看到，就是我们整个中国的这个供给量的增幅，在不断地减缓，但是也大家依然需要注意的是，并不是说我们的增长是负值，而是说它一直在不断地保持一个正值的增长，只是说这种增长的幅度有所减缓。

其实严格意义上来说，我们可以看到从2009年，从这个2009年应该说第三季度之前，整个中国市场的供给量一直是保持在一个比较大幅的增长，尤其体现在2009年1月份、2月份的时候，滚动12个月的供给量增幅是达到了6%，那么这个6%是从2007年一直到现在的一个最高点。

2009年底，整个全球的市场出现了下跌，其中亚太地区下跌幅度为19.4%；但到2010年底的时候，STR的数据显示，亚太地区增长比率达到了21.3%，远远高于北美、欧洲、中东和非洲；今年一到七月份也上升了12.6%，仅低于欧洲的18.7%增长率。

2010年4月份的时候，滚动12个月的供给量，同比增幅开始低于4%，并且一直持续到现在。

跟刚才我们看亚太的这个曲线图会比较类似，依然这个图表里面显示的是从2007年的1月份一直到2011年的7月份，滚动12个月的每间可售房收入、入住率、平均房价的这个变化率的曲线图，大家依然可以看到的这个绿色的柱状显示的是我们滚动12个月的平均房价变化率，蓝色的显示的是滚动12个月入住率的变化率，那么红色的这个曲线显示的是滚动12个月的每间可售房收入。

其实早在这个金融危机出现之前，大家如果看这个蓝色的柱状的话，会发现从2007年1月份一直到2009年的12月份，整个中国的滚动12个月的入住率，就开始出现下滑了，在金融危机之前，这个下滑是历经了三年，也就是36个月的一个同比下滑，最低点依然出现在2009年中旬，2009年的6月份滚动12个月的入住率水平降至一个冰点，紧紧围绕51.3%。我希望大家可以大概记一下51.3%这个数据，因为等一下我们还会为大家提到，2011年1到7月份，整个中国市场的这个入住率的水平。

2009年5月份整个的滚动12个月的入住率降幅是最大的，达到17.5%，平均房价在金融危机出现之前，整个中国是保持一个比较稳定增长的一个态势。但是进入金融危机以后，由于需求量的大幅下滑，使得我们的平均房价也开始出现下滑，滚动12个月平均房价出现下跌的第一个月，是在2009年的3月份，并且一直持续到了2010年的7月份，目前2011年7月份，7月份，整个中国的滚动12个月的每间可售房收入是475.91人民币，仍然处于2009年1月份的水平。

这张图表为大家显示的是整个中国但并没有把所有的城市都拿过来，主要的是17个城市，中国东西南北可能都有一些城市包括在里面，第一个柱状显示的是整个中国的这样一个情况，这张图表里面一样，我其实希望通过今天的这个环节，能够让大家看到，我们当时在2009年的时候是遭遇了怎样一个惨烈的境地，2010年的时候，又显示了怎样的一个强大的恢复能力，我们现在又处于一个行业的什么样的水平。

这是2009年全年17个主要城市每间可售房收入比率变化的一个图表，一个柱状图，在所统计的这个17个城市当中，大家可以看到，2009年全年，每间可售房收入与2008年相比仅有2个城市出现，一个是成都上涨了9.3%，第二个是广州，虽然上涨的幅度有限，但是依然保持上升、增长的这样一个情况，其他的15个城市，均出现下跌，跌幅最大的是北京，北京的每间可售房收入，在2009年的时候下降了43.8%，其次是天津，再次是上海。那可以看到的是我们2009年的每间可售房收入跌幅超过20%的城市，除了刚才说的北京、天津、上海，还包括和青岛，在20%和10%之间的城市包括宁波、深圳、苏州、厦门，厦门，那么10%以下的是下面几个城市，三亚、沈阳、南京、武汉、西安和杭州。其实我们也有理由说，金融危机可能对于我们的北京和上海的影响还是体现得非常明显的。

正如我们刚才所提到的，就是整个2010年，不仅是对于中国来说，对于一些我们一些受金融危机影响比较严重的城市来说，也是一个极好的年份，大家的需求量都在保持不断地提升，和去年同期相比增长的一个状况。依然是这17个主要城市。我们可以看到2010年的每间可售房的这个比率变化，正值最大的城市毫无疑问是上海，那我想这个原因大家应该也都会非常地清楚，有两个原因。 原因一：2010年的数据是跟2009年去比，2009年本身是一个表现状况不是非常好的年份，这个会有一些偏差。

原因二：世博会在上海举行，使得整个上海无论是平均房价还是入住率，都得到了一个极大的提升。

因此在2010年全年我们看与2009年全年相比的时候，上海市场他的每间可售房的收入增长了50.7%。

增长的幅度最小的是沈阳，增长了10.5%。如果我们看这个增幅超过30%的城市，除了上海还包括武汉、厦门、，30%到20%之间的城市包括广州、深圳、北京、苏州、南京和天津，其他的宁波、青岛、杭州、成都、三亚和西安，增长幅度均是低于20%。

2011年1至7月份，17个主要城市，整体的每间可售房收入，平均房价和入住率比率变化的情况：上海是17个主要城市里面唯一的一个三大指标均出现下滑的城市，大家需要注意的是2011年1到7月份是与2010年的1到7月份的数据去做的对比。上海市场在去年的1到7月份，受世博会的影响，相对显著一些，所以说对于上海市场来说，这个出现下跌是比较正常的一个情况。苏州的每间可售房收入和入住率，1到7月份也与去年同期相比出现了一个下滑。

1到7月份的每间可售房收入增长幅度最大的城市是厦门，我不知道在座的各位业主有没有在厦门这边做酒店，可以关注一下厦门的这个数据，厦门市场的每间可售房收入，在1到7月份增长了33.7%，是这17个城市里面增长幅度最大的一个城市。深圳和、西安也都是比较不错的城市。17个城市里面1到7月份唯一的入住率出现下滑的除了上海，还有苏州，然后还包括杭州，以及我们的武汉，出现了一个入住率的下滑，那么如果是从这个平均房价的角度上来看的话，有几个城市的平均房价的涨幅是非常不错的，可以看到的是，的这个平均房价1到7月份的增幅是在20%左右。同时武汉的增幅也是不错的。 接下来我们来看一下如果是从这样一个表现状况来看的话，各个主要城市的一个具体情况。这个图表显示的就不是比率变化了，而是我们1月到7月份各个主要城市每间可售房收入的一个情况。可以看到如果与整个中国的平均水平相比，这17个城市里面只有、三亚、深圳和广州，超过了整个全国的一个平均水平，依然是1到7月份这17个城市里面，每间可售房收入最高的城市，达到1243人民币，最低的城市是天津，天津是有240.5人民币，其实天津有一个比较奇怪的现象，等一下会跟大家分享的是一个数据，天津未来的增量也是非常非常地多，但是其实近两年天津的整个市场的表现状况，并不是那么的好。 我们来看三亚，今年是STR第一年把三亚市场单独从海南拿出来去做一个这样的一个分析。三亚市场也是非常不错，它在1到7月份是接近800块人民币。 以上是所有关于各个城市的一个情况。 接下来是整个亚太区的新增供给的情况，这个数据可能看起来还是会比较吓人一些，整个亚太在未来三到五年，未来新增的客房数量是34.63万间客房。大家不要怀疑自己的眼睛，最大的这个56%，就在中国，如果我们把它换算过来的话，是18.775万间客房都在中国。统计下来来看，未来中国3到5年，新增供给量的这个增幅将在16%，印度增长将接近50%。 其实在STR的这个系统里面，会把每一家在这里面的酒店，就是筹建的酒店，会分不同的级别。所有在这34.63万间客房，主要包括两类酒店，一个是筹建中的酒店，一个是前期筹划项目，1095家筹建中的酒店和338家前期筹划的酒店项目，都将会在亚太区出现。2011年客房数量的增量将会有10.4万间，2012年客房数量的增量将会在10.5万间，2013年是6.4万间，2014年将会有7.3万间，整个亚太的未来4到5年的新增酒店项目，约占13.5%。如果大家还记得中国的话，中国是16%，高于整个亚太的增长的幅度。

主要城市的这个新增供给，其实大家可以看一下天津，因为我们刚才有提到天津，蓝色的部分表示的是，这是指说供给量，绿色的表示的是新增供给的这样一个增长比例。上海和北京是最多的两个城市，我们刚才说看天津，天津市是1到7月份表现状况最不佳的一个城市。其实通过之前我们也会在其他的一些会议上也有分享到一些行业数据，天津并不算是一直处在那么最后。但是天津未来新增的酒店项目的增幅会达到149%，这里面还有一些很扎眼的一些数据，比如说广州，广州未来的新增供给会有128%，重庆143%，三亚108%。如果大家再回想一下整个中国平均的增幅16%的话，就会发现这些数据的增幅简直是非常惊人的一个增长的一个幅度。唯一可能接近16%的会是北京，北京未来3到5年的增量，会

在19%。

所以刚才我们有提到，整个中国当时在2009年的时候，不知道还记得不记得，刚才最初的时候分享中国的数据的时候，有提到2009年的时候，我们当时的入住率是在51%左右，51.2%，那么来看现在2011年的1到7月份整个中国的整体入住率是接近了60%，所以以上是所有今天的这个数据分享的内容，希望对于大家有所帮助，如果各位有疑问或者有需要想得到这份报告的话，可以跟我联系，谢谢大家。

我们现在开始，其实酒店的资产管理在核心上来说，我们要确定一个基本的观点，这个基本的观点是什么呢?我们是基于物业的价值来做资产管理，我们现在就国内的业主、酒店投资人的这个基本的认识上头，最大的问题就恰恰出在关于酒店价值的认定上头，出现了很大的偏差。为什么在过去30年，高星级酒店或者说国际酒店在中国狂飙突进的基础下面，我们却发现了一个非常奇怪的现象，这30年的狂飙突进并没有带来整个产业的整合。这个没有带来产业的整合，最核心的一点就是说关于酒店资产并购，大多数是分为两条路线展开的。 第一条：国有资产退出通过行政划拨手段打包的酒店资产，这个最典型来说的话，我印象最深的时候，我还做过一个错误的判断，大概在2007年的时候，2006年年底，2007年的时候，有一个央企的酒店资产退出。这个退出上头分为两个部分，一个是不良资产的退出，另外一部分来说的话，是相当于已有的非主营业务的酒店资产的退出。但是这件事情就到目前来看，整个市场上在产权交易所的这个整个挂牌了之后的话，所有的交易都并不活跃。 我认为这个交易不活跃的根本原因呢，可能是这么几个原因带来的。 第一，关于酒店估值的不认可，因为所有的酒店资产转移在这个上面都存在一个潜在的风险，这个风险是什么?对估值的认定，因为如果操作不好的话，都会带来谴责或者说公众的质疑，也就是说国有资产流失这是一方面。而且我们看过酒店资产所有制，按所有制来分类来说的话，目的主要的酒店资产仍然是国有资本控制。在这么一个情况下，有这么一个质疑，这是第一点。 第二，我们目前的税制和财务规则，和国际资本市场上关于投资性物业的估值是有一个差，有一些部分是不同的，这样不同来说，也间接地阻止了海外投资者来进入这个市场，这是第二点。

第三，非常重要的，酒店投资的认识上头是存在了很大的差异的，很多业主认为大多数是按做住宅地产的路径来投资酒店的，在这么一个背景下面来说的话，关于酒店物业的估值，他们更多地是取决于怎么一种判断呢?住宅已经3万亿平米了，我的酒店至少要卖3.5万平米，这样带来的一个问题直接的火锅是什么呢?没有交易或者说交易非常地清淡，要打破这个环节的处理的做法上来说的话，可能还需要很长的时间路要走。

早在2004年年底、2005年的时候，我已经在开始研究房地产投资信托，就是REITs怎么样在中国落地的问题，但是现在6、7年过去了，仍然没有任何质的突破，很多人还在有一些记者，还有一些等等一些人士都还在问我这个东西该怎么做，如果就我个人的判断来说的话，REITs要在中国落地，可能还有一段时间的路要走，短期内要马上落地的可能性不大。因为这个直接牵涉到我们的税法、会计规则的改变，这个是我在这个今天这里可以分享到的，这代表我自己的一个基本的判断。

那么我们怎么样才能做到在酒店投资的过程中间，通过资产管理这个脉络上面来去管理我们的投资，因为酒店投资是生孩子，资产管理是已经有了孩子，怎么样抚养的问题，怎么样教育的问题。我相信对任何一个投资人来讲，最重要的是说，我的每一项投资都要获得合理的回报，而这个合理又牵涉到太多的纠结，有管理方的要求，有业主的要求，有市场的要

求。还有区域经济环境的要求，那么我们今天呢就做一个简单的梳理，我希望经过这次主题演讲，一个简单的梳理客观帮到大家，就是说我们在投酒店的同时，首先想好我怎么样教育这个孩子，这个孩子将来应该是怎么样的?在这个基础上再做酒店投资，我相信会是理性的。 首先我们说一下酒店资产管理的线索，我认为最重要的线索就是酒店物业的价值。那么怎么样去衡量酒店物业的价值这个问题呢?我们引入了一个投资上经常用的一个量本例的分析，只是做了一个简单的分拆，也就是简单的CPV分析，这个模型来说的话，在回顾这个模型之前，我先做一个简单的回顾，这个回顾是什么呢?关于酒店也好、商业物业的这个价值评估的最常用的一种方法，第一种是DCF，也就是称之为收益法，也就是说按照资产可能的收益预期，按照一定的贴现率来确定资产的现值，这是比较常用的，DCF。 第二种对比估价法，也就是说在可比的这个酒店资产的交易过程中间，他所实现的价格来指导我们现在酒店的所应该有的价格。 第三个是重置成本法，这个是跟很多做住宅的地产商经常跟我提的问题，也就是说我在这块儿地上，如果要再重新建一个酒店，应该值多少钱，首先应该有一个最大的记帐的差异是什么呢?土地成本。可能原来土地的这块儿成本非常低，但是现在经过了过去的15年地价的高速的成长以后呢，可能他对这个重置的要求不一样了，那么这样来说的话，都带来了一个直接的冲击，也就是说酒店持有的业主，以及酒店投资人之间，对于酒店价值的认定以及交易价格的认定南辕北辙，真正有勇气去付出回报来真正下单的就非常少，这是一个很重要的。

那么现在通常商业物业的估价主要是收益法和规避估价法来做的，当然还会有一些抵押资本化法，这主要是商业银行在做的。那么关于这些办法有些什么样的细节上的事儿呢?我非常欢迎在座的各位有谁愿意我们来继续来讨论抵押资本化法。 抵押资本化法的核心只有一个，也就是说这个占有的商业物业，可能支撑的本息等额还本付息的贷款额度，而这个额度在目前来说，在目前的商业银行系统里面最常用的就是经营性物业抵押代换的成数以及期限，所以说这是银行常用的。但是这个上头目前还没有公论，基本上是通过双方一定的结果来做的。

那么在这么一个基本的三种的估价方法的基础上面来说，我们可以给出一个判断，酒店物业价值，可以因为酒店管理方的改变，以及酒店物业内部功能的重新组合，以及酒店物业所在市场的综合竞争力，而受到影响。可能这个酒店刚刚开始投资建设的时候，这个地区并不是很发达，我有一个经验，过往的时候在评估，就是三亚的一个酒店在做的时候，我自己的投资经历上头，当时认为房价大概也就是720块钱左右就可以了。但是我们鼓足勇气做到了780块钱预测的房价，而现在的我也知道，三亚亚龙湾的预测的平均的房价是多少?这个就是一个很典型的东西。就是说当时可能不是好的，但是未来有一个时间可能会好。

在这么一个基础上面来说的话，我们来看一下，影响酒店物业价值，主要的几个方向，第一是客流的情况，也就是季节性因素、客流的消费能力，消费特点，第二是每一个住店客人在酒店的单体的消费总额，第三这个市场的竞争特性，第四区域经济增长的动力，也就是GDP这块儿的增长动力，还有就是税收，因为我们国家实行的房地产税和经济型物业地产税，是各个地区是属于地方税种，各个地区都不一样的，那么这样来说的话这个税收，如果按经营性物业核价的话，你大概是12.5到13.5左右的房地产税、营业税、经营税，那么有的地区又不是按这个方法来做的，所以说可能。还有一些其他的特殊的因素，比如说会议会展，这部分都是属于外部因素，这就是投资人所没有办法控制的，那么投资人可以控制的因素是什么?酒店物业的品质，包括了硬件和位置，以及酒店的业态组合，这个业态组合是什么意思呢?主要说的是酒店有多大的面积是住宿，多大的面积是在餐饮，多大的面积是做公共，多大的面积做娱乐，而这个组合是没有一定之规的，有一个经验数据，但是更多的是取决于整个市场，也就是消费特点所决定的。

其他因素来说的话，酒店的竞争力，这个酒店的竞争力主要指的是酒店资产的管理方，也就是运营商，他能够让这个酒店的业绩在多大程度上保持一个平稳，这个平稳的稳定性是非常重要的，我们知道酒店是附属于旅业的，旅业最大的特点是非常脆弱。比如说经历了像类似于911或者说这样的事件，是一些负面的因素，旅游门可罗雀的时候，作为这个市场马上会受到冲击。那么酒店的管理方最核心的竞争力的来源在哪里呢? 来源一：品牌的号召力，也就是对酒店的潜在的消费者号召力;

来源二：通过有效的管理提高酒店内部的营运效率，提高它的GOP;

来源三：作为一个品牌附加的要素在这里面，商业银行是认可酒店管理方的品牌的，我们在目前国内的实践中间，有一些商业银行，会根据每一个酒店物业所管理的管理方不同，而提供不同程数的抵押率贷款的时候，在给酒店提供抵押贷款的时候，提供的是不同比率的抵押率的。比如说有的可以做到5成，有的只能做到6成，这个5成、6成什么意思呢?假设物业价值100万，那么如果是知名的管理方管理的话，可能可以提供60万的抵押贷款。但是如果说在商业银行认为这个管理方有问题的时候，他可能能提供的贷款成数只有50%，这个就是一个为什么要引进品牌的一个市场的认证的过程。

在这个基础上，还有一个因素是最容易被忽略的，就是酒店的财务结构，酒店的财务结构主要是说到这里的话，我们就要把话题稍微做一个占还，我们知道任何一个物业的要求权是分为两个部分的。一个是优先的索偿权，这个主要是债务，你如果借了钱的话，首先要满足债权人的要求，其次才是股东，那么这个财务结构的不合理，会带来一个最典型的特性，在我个人的经验里头，中国目前的酒店大多数的情况，所有的利润基本上都归于银行，都会偿付他的开发贷款或者说他的经营性物业抵押贷款去了，那么这样来说的话，在纯粹现金流的角度来讲，整个的业主从酒店资产上头所获得的现金流是非常有限的，那么他可能享受的就是我昨天提到的一个问题，就是物业的增值部分，如果按国际的会计规则来规定的话，这属于非现金损益，也就是说因为增值了你在财务报表上可以表现为有一笔增值的收益，资产负债表可以得到调整。但是我们国内除了上市公司投资性物业，允许用这一会计规则之外，其他的都不允许用这个会计规则，这样带来一个结果就是说，你所体现的资产在帐面上的价值和市场价值存在一个巨大的缺口。这个上头也是在所有的酒店资产收购中间最容易犯的错误，这件事情在定价上，我所参与的几次大的酒店并购交易里头，就这个问题我可以告诉大家，经常最后五分钟才达成妥协的。很难谈，而且甚至于出价和买价的受让方两边的差距，基本上谈不下去。

在这个基础上我们再来看，假设这个模型是成立的，我们就可以看到提升酒店资产价值主要的路径，我们分为四类。 一类：内部的增值手段; 二类：价格的再发现; 三类：资产的组合优化; 四类：商业模式的创新;

内部增值主要说的是内部的业态组合的调整，很我们把酒店资产，一个酒店设计为起码三种业态的一个公共的组合，一部分是通过住宿提供住宿服务的面积，来创造利润的，另外一部分是转而提供餐饮服务来提供利润的，第三是娱乐的。

那么作为这些娱乐的这三部分的营业面积，都要被一个公共设施所分摊，也就是走廊、走道、大堂等非营业面积，那么这样分摊下来作为一个加权的权重来说的话，我们完全可以调整酒店内部的业态组合来实现酒店物业的增值。我们在过去上个世纪九十年代中期所投资的三四星级酒店最核心的问题，是它整个资产的结构非常不合理，也就是它有过大的餐饮和过大的娱乐，关于这个每一种业态所带来的未来收益的稳定性呢，这是完全不一样的，这个我们在下面的内容，接下来的内容还会和大家做一个分享。

第一个借助品牌来提升酒店的业绩，这就是品牌的溢价，这样的案例我们见过很多个，以前是国内品牌管理不知名的，甚至是业主管理的，后来引入了一个国际知名的酒店管理品牌来管理了以后，他的业绩确实做到了提升，而且成为一种普遍的现象，这个主要是还在于消费者对于品牌的认知度的问题，但是这个不是无限的，我们称之为这是合理的。

第二就是改变公司的财务结构，这个来说的话，我们称之为财务提升来说的话，是治标之策，不是根本，也就是说有的酒店资产他所面临的问题就是债务或者说货有债务太高了，只要调整他的债务结构，增加资本金的话，那么业主的就能够真正地实现现金回报。 第三部分就是投资成本优先策略，这个主要是低成本来降低市场风险，这是内部增值上的一个很重要的东西。但是这个东西又最容易犯错误，和酒店管理公司就固定资产和固定设施的更换和管理方在博弈过程中最容易出的问题就是这个，可能你认为这样可以了，但是管理方会认为，按照他们的品牌标准，你必须用更高品质的东西。 我举一个简单的例子，我经常在下面也讲过，如果我的酒店卫生间里面有一个酒店盥洗台，盥洗台的边上可能会做一面贝壳的墙，还是做一面马赛克的墙，这两者是差距非常大的，成本大概是6到7倍的差距。那么我们就要问一个问题，可能业主最要问的问题是说，我做了贝壳墙，使我的房价能提升6倍吗?不可能，但是就这个因素上头在长远上来讲能提升多少，能维护我形象多少，很难确定。但是我要是用马赛克，这样来说的话，我们投资的整个的投资额是分母，而酒店资产所产生的盈利是分子，我们资产管理最核心的任务就是在分母和分子之间取得平衡，我也见过这样的酒店，就是某种程度比较山寨，所用的东西都是表面上都非常好，但是非常地经不起推敲，结果我见过开业第二天就要全部大规模更换的酒店，这样的酒店我也见过，但是这样的酒店按资产重置成本来算的话，还不如一次到位做得更好一点来说。这个来说的话，作为一种投资策略主要是说业主可以选择的一个问题。

第一种类型的提升酒店资产的方式，就是价格再发现，这个是比较专业一点的问题，这个主要是存在着区域购买力差异，实现酒店资产的跨市的套利的策略，最典型的东西是怎么样的东西呢?我们举一个不太恰当的例子。比如说在一个城市里面，他可能现在酒店的每一间房价格是多少钱，你把他买下来，但是把这个概念可能因为他是在别的地区，同样是五星级酒店，作为可比类别上头，他的溢价能力更高的时候，如果把这个资产的受益权拿到其他市场上去变现的话，这个就是属于跨区域的套利。还有跨类型的，跨类型的最典型。一方面我们可以做商务酒店，另外一方面也可以做度假酒店，还有一种类型是什么呢?它是做一个商务城市度假的概念，现在目前的国际高星级品牌的酒店，在商务型酒店上都有一个趋势，这个趋势是什么呢?就是把自己的商务酒店在周末时间的时候，没有商务客人的时候度假化，他会突出一个家庭周末特惠房价来推广，这个东西其实也就是在跨类型上套利，因为本身它是一个商务酒店，但是因为酒店的设施可能会给别人带来更新的城市的居住的体验，让一些家庭来这里来做。

第二个就是区域市场的发展周期不一样，实现时间的套利，这个就是最典型了，这个区域可能不太好，你先做起来的酒店，过若干年以后，这个区域能够成为一个国际知名的或者说国内知名的风景名胜区或者说旅游目的地，那么这样酒店的增值是比较明显的，这些都是属于价格的再发现策略。

第三个就是资产优化的组合，我刚才已经谈过了，最重要的是来说，大家有一些酒店的投资人，特别是国内的地产商最容易犯的错误是什么呢?他认为一个酒店就足够了，但事实上来讲，因为你是单体酒店，也因为这个区域的经济它不可以搬走，它的业绩和这个区域的经济是密切相关的，因此这个区域的经济，出现了任何的问题和波动，直接会影响到你酒店自己的业绩，这样带来一个副作用就是说，单体酒店在市场上是很难上市和实现证券化的，为了能够稳定地保证它的证券化，也就是说使它未来的资产回报能够达到资本市场的监管要求，一般来说都是一个资本包，作为一个组合，因为鸡蛋不要放在一个篮子里头，这是一个。

还有一个是资产重组，资产重组是最容易做到的一个，有一个经济的协同效益，我们称之为范围经济，你有一个酒店它的采购成本是比较高的，但是你有10个酒店，你和中间商和供应商的溢价能力提高了，这样的话能够在某一个区域内实现资源的共享，会有效地降低你的管理成本、你的运营成本，这个来说的话，其实这个资产重组这种业务来说的话，最核心的一点就是，发挥规模效益，同时有效地降低单个酒店面对市场的波动性和不确定性的时候，具有更好的抗风险能力，酒店资产有更好的抗风险能力是能够提高它的价值。 第四种类型是在国内常用的商业模式的创新，也就是酒店资产本身在整个商业地产开发过程中间，只是一个组成部分，它最核心的价值和内容来源于什么呢?它是通过酒店给这个大盘，整个商业综合体提供一个定价和一个品质的标准，在这个标准上去开发其他的诸如写字楼、诸如住宅，通过这个形式让酒店的品牌溢价投放到其他的物业上头取得，而酒店本身他可能会是一个不是特别要求更高回报的资产，那么也就是说我们称之为这个投资，酒店投资的溢价效应，他通过其他物业的销售，比如说住宅的销售，酒店公寓的销售来回笼他的资金，来提高他的溢价，这种模式最简单，一个社区假设有一个国际的五星级酒店的品牌在这里，那么你的房子按我们经验吧，多卖几百块钱一平米，还是比较容易做到的，因为市场还是比较认可的。

还有一个就是资产证券化的问题了，资产证券化是一个非常大的题目，今天不做重点的展开来讲。我们现在是在实业资本的范畴里面对酒店进行定价，但是因为他有一个最大的困境，就是说买卖一个酒店是很困难的，我们称之为资产的流动性风险是非常大的。那么在这么一个基础上，如果把它变成标准份额的证券，那么它的买卖会提高，流动性提高了之后的话，带来的最直接的效果是什么呢?我们称之为流动性的溢价，这个就是资产证券化上做的，就是说你买一个公司的股权和买卖股票不一样，那么你要撤退的话也会比较快一些。 在这个基础上来说的话，我们再来讲我们所说的CPV分析是什么?我们把价值投资做一个最简单的假设，以低于资产价值的价格获取一项资产的行为，就是投资。在这个基础上来说的话，我们最基础的一个校核的标准，这个是比较重要的。那么在这个分析上做一个联动来说，我们完全可以做一个简单的CPV模型的一个倒归述，这个归述怎么做?因为这个有点儿看不清楚，我们假设当前你整个项目的投资额是多少?然后你的投入的资本、资本的回报率，标准的利率水平、财务成本层层倒推，我们可以得到这个酒店需要最低时限这个要求的一个回报要求。那么如果这个地区的平均的房价水平是能够支撑这个的，那么在这种情况下面来说的话，很好，这个地方就是值得投资的。 相反不能达到就有两种选择。

选择一：我通过什么样额外的投资能够支撑到这个预期的利润指标; 选择二：直接放弃，投入另外一个类型的资产;

这个来说的话，除了这个因素基本的考虑，比如说这边投资我们做一个简单假设，要投入3.5亿，自有投资资本是1.75亿，就是50%的财务杠杆，要求的资本回报率是8%，那么实际的资本收益就会要求1400万，标准利率按现在的三年期的开发贷款，按7.85来计算的话，他的财务成本每年大概是1300万左右，层层的要求，我们就会看到它对净房价字节要求会是1113块钱，如果这个地区的房价能不能支撑这个价钱呢?如果不能支撑说明这个投资就有很大的风险。但是如何你达到这个标准，这就是投资在具体的操作过程当中必须要解决的这个问题，同时我们还要考虑到这些因素都是出于市场业绩、融资的财务成本水平、利率水平，还有我们的投资结构，还有资产组合的结构，因为你假设是一个大盘的话，酒店只是其中的一部分。

那么在这个基础上我们还要看一下远期，区域成长性，区域市场的成长性，还有这个市场的季节性特点，在北方投资豪华酒店，最大的问题是淡旺季的差异，我见到过一些所谓的滑雪度假村，基本上全年能营业的时间不过5个月而已，那么在5个月的营业时间里头，你

必须要覆盖全年12个财务年度的收入的时候，最大的问题就出来了，你就会发现是赔本赚吆喝，尽管在这5个月里头你可能供不应求，但是一平坦到12个月来看的话就显得无利可图。我们是基于物业的价值来做资产管理，我们现在就国内的业主、酒店投资人的这个基本的认识上头，最大的问题就恰恰出在关于酒店价值的认定上头，出现了很大的偏差。这个没有带来产业的整合，最核心的一点就是说关于酒店资产并购。

那么在这个CPV分析的角度上我们来看，我们还要注意的几个影响投资决策的关键指标就是加权平均资本成本水平，这个就是WACC，在这个成本上头我们会发现，资产的购置成本是由投资人来决定的，委托管理成本，也就是管理合同的内容也是你决定的，营业成本也是你能决定的，但是有一个潜在的机会成本，我假设不投资酒店我投资别的可能获得的回报，还有就是财务成本以及沉默成本，如果我投资的酒店失败或者说不投资，前期所投入的任何一分回报，都不能够再取回来，这个就是沉默成本。那么在这个上头我们就会看到，有的特别是财务成本，这个指标经常是酒店投资人进入一个黑洞的地方。也就是说随着时间的成长，利润的吞噬者正好就是财务成本，很多楼盘因为财务的因素，使得本来是一个很好的投资，拖到最后，一个是无利可图，第二个是很可能会出现负资产。沉默成本还有考虑资产的流动性的问题，这个东西我们不再展开了，因为一说这些东西是很专业的这个内容，我们今天时间不够。

在这个地方我们再来看，我们做了国内的大概80个酒店的实际的开发支出的一个情况，我们可以看到土地成本、财务成本所占的比重，财务成本平均下来的话，80个酒店里头，大概会占到酒店开发成本的，9.45%左右，建安成本部分，大概会占到19.6%，而最大的部分是装修工程，就是内装的，他基本上占到26.7%，这是我们根据案例来做的，设施设备的配置，大概也就是开业前采购，基本上会占到整个投资额的11.44%。那么衍生的费用主要是服务费用，这部分费用也是经常被业主所忽视的，这个标准来说5%到8%是合理的，但是我们得到的实证的数据，大多数能够控制在7%，也就是6.7%左右，是这么一个水平，这个是过去的大概是6年左右的一些，我们收集到的一个案例的一些成本的水平，这个成本的组合。

最容易被投资者所漏算的就是财务成本，你要是不把这个算进去，这10%算进去，就会发现剩下的装饰成本27%这部分，其实已经没有办法完成了，我们看到很多酒店都是到了结构封顶最后要装修的阶段，这部分用掉了，他只有再融资，而他的开发贷已经用完了，他的在建工程抵押贷款也用完了，这时候实际上就是资本金要再扩充的时候。

在这个上头我们来看，基于资产管理下面来说，我们酒店投资的实务该怎么做呢?我们首先看投资的6种基本的策略，一个是趋势投资，这个比较简单，低买高卖，第二个就是我们今天所重点讲的价值投资，也是透过周期来发现机会，第三个就是套利投资，第四个是期权投资，事件驱动的投资策略和组合投资策略，因为这个是比较专业一点的，今天就给大家有一个印象就行了，我们不做展开。

那么在酒店投资过程中间，大家牢牢记住，千万不要认为只用一种策略就足够了，是错误的。他应该是各种策略综合运作的效果，首先在趋势投资上头，建筑材料采购以及酒店通用标准损耗品的采购方面，你一定要把握住整个价格的趋势，最典型的钢材价格，我们知道现在目前建安成本中间，钢材价格的波动性是非常高的，那么很多投资商、很多的业主都在这一块儿上头掌握好了以后，能有效地降低你的投资成本，第二个是价值投资，就是说你必须认定该区域市场内，每一间五星级，或者说该星级酒店对应客房的价值是多少?而且他过往多少年的上涨趋势是什么?在这种趋势上头，你一定要坚信你自己的判断。 第三个就是套利投资，主要是拿地阶段的，因为很可能现阶段时间套利，拿地是便宜的，将来土地价值因为你的酒店、你的综合体的增值的部分，土地能够做到。

第四个是期权投资，这个是一个非常有趣的现象。我见过我做投资顾问、做这个收购顾

问做过这么一个案例，一个有50多年历史的一个豪华的四星级酒店在收购的过程重金，有一笔漏算的资产在资产负债表当中是作为杂项列入的，在清点的时候却发现，因为酒店历史的传承，很多当现代著名艺术家都住过这个酒店，而且给这个酒店留下过大量的书画作品，整个酒店的收购价格大概不到3亿人民币。但是按当期发现这些物品清点知道他不是赝品，是真品，然后再做评估的时候，这部分艺术品的价格竟然有3.5亿，而这部分是没有计入财务报表的，只是作为杂项计提准备的一项，这个就是捡了一个漏，在这一点上头，我们同样地来指导一下我们目前酒店，特别是豪华五星级酒店投资市场上，我认为也存在的一个误区，也就是我们目前五星级酒店的所有的艺术品，基本上都是工艺品、非艺术品。而这个带来的效果在理论上我们确实是降低了我们的投资成本，但是就长期而言，其实这是不合算，也就是说在整个的酒店艺术品和装饰品的投资上头，基本上要投入1000到1500万这么一个预算上面，完全可以拿得到有合适的，真正的艺术品。而这部分艺术品很可能在酒店10年后，能够为他的基础设施投资这部分，来提供一个新的资金补充的来源，而不是很单调地寄托于FFE的计提，这块儿上头我是特别想提醒，尤其是高星级的，普通星级的没有必要。

第三个就是组合投资，因为酒店的功能分区和项目的组合，主要是说写字楼、商业、住宅之间做一个权重，我发现目前的所有地产商、所有的投资策略，对写字楼、商业住宅的整个的权重的比较是没有经过经济测算的，都是拍脑袋的。我酒店要做多大的面积，我写字楼做多大的面积。其实从科学的角度来讲，或者说按照投资的惯例来说，这些都是非常不严谨的，这种不严谨很可能使你的投资没有实现投资回报的最优化，而这部分是完全可以根据规划，以及当下市场中间的可能的这种商业物业的净租金回报水平作为一个标准来归一了以后，进行一个线性优化，有了这个现行在纸面上你得到一个最优化的结果，然后再控制好你的成本的话，可能会得到一个比较理想的投资效果。还有事件驱动，说的是酒店的改造和收购了，这个我不重点来提了。

在这块儿上头我们必须要明白一个很重要的商业模式，整个酒店投资他基本上是分为住宿设施、餐饮设施、娱乐设施，他们会共用一个后台的娱乐设施，这个所有的后台就是所有的支持和辅助系统，它是需要支付固定费用来支撑它的，否则它没有办法进行正常的营运，而这部分的成本它是需要有大规模的这些相应的面积来分摊的，否则投资上头就表现为回报不合理，所以说这也就是说酒店在投资的过程中间，采用投资的结构优化和内部业态优化的一个重要性就在这里了，也就说我到目前为止，就我本人的经历来说，很少有地产商，很少有酒店管理公司，认真地去考虑这个问题，它的回报是多少，而这部分是在酒店开发阶段就需要引起酒店投资人和管理方共同关注的问题，酒店管理方可能会依据他的品牌标准，在这个定义下面，逐渐地丰富和完善他的整个的回报水平，但是受制于区域市场的不一样，很可能国际的标准在区域市场上不一定是合适的，而这部分的谈判和相互的沟通和理解，才是真正的解决之道。

好这是可行性分析的这个模型，我们基本上就不说了，这块儿我们不再讲了。 那么我们还要看一下可能的风险，整个投资过程中间，主要是五大风险。 风险一：完工风险; 风险二：财务风险; 风险三：流动性风险; 风险四：市场风险; 风险五：营运风险;

基本上营运风险是通过寻求酒店管理方被卖出去了，还有一个市场风险是永远也逃避不了的，市场风险是很难逃避的。那么业主最要直接面对的是完工风险，因为财务成本将使得未完工的酒店一文不值，这块儿。然后财务风险是经营现金流的需要，支持本店的营运成本，起码我们把盈亏平衡分为三个阶段。

第一，固定费用;

第二，你的经营性现金流; 第三，实现利润。

这是盈亏平衡点的基本的三个阶段。良好的酒店管理方能够在很短的时间里头，使三者之间，三个盈亏平衡点之间的差距做到最小，这就是考验管理方的依据所在了。

另外一个流动性，酒店作为资本品的情况下，收益决定了其流动性，也就是说酒店越赚钱越好，酒店越不赚钱越没人买，这个是业主必须面对的风险，你一旦决定进入这个领域，你做不了。

好，那么在这儿来说的话，我们就提出了一个逆向开发的一个策略，这个是我们整个的团队所提出来的，也就是说酒店的业主基于酒店未来的回报目标，根据你的投资，在结合管理公司品牌标准来对酒店在建的一个估值，就是说未来虚拟一个酒店，这个酒店建成大概值多少钱，倒算，在这个回报率下面，我的成本应该控制到什么样的水平?有了这个成本控制的指标之后，再把指标分解为招投标的各个标书来决定你的采购，这是属于典型的逆向投资，也就是说我是以投资成本优先的这个策略来决定我应该做一个什么样的酒店，那么在这样的话，在结构上来保证我们的投资预算是能够实现的，也是可以控制的。

而我们目前来说，所有的酒店投资项目，最核心的差距出现在什么地方呢?投资预算超标，这个投资预算超标的本源是在结构上，我们没有完成一个问题，也就是说一个合理的、预期的，能够获得合理回报的酒店，应该用多少钱能建完?我们没有止损点，也就是说你达到了这个点了以后，我们是应该采取什么样的措施或者说推翻整个方案，这是一个理性思维，逆向思维的过程。

关于这块儿来说的话，我们希望通过这个模型的提出，可以帮到大家降低出现这样的风险的问题。

那么在这块儿的话，建筑物料的采购的原则和管理的原则，也有一些，我们更多的就不再说了，设计很重要，设计是需要审计的，我们把设计的审计是称为什么经济性研究，便利性原则、安全性原则和投资收益递减规律，也解决刚才这个论坛上所提到的，经常提到的过度设计。

我们知道投资收益地建规律是一个基本的经济学规律，你投100块钱可能把这个事情夺得及格，投110块钱可能做得很好，投到120块钱可能最大，但是投到130块钱的时候，他反而回报是负的了，或者说回报反而没有任何的增加，这个就是典型的投资收益递减规律，这个也是投资人最容易犯的错误。

这个原则之下，我们再来看我们的设计在什么样的情况下是合理的是吧?酒店的业绩资产管理，那么在通常的日常事务上来说，酒店资产的业绩管理主要是分为这么六个方面，一个是收益管理，这个其实是酒店管理公司最优先要解决的，你是入住率优先还是房价优先，其实这个选项不是那么很容易回答的问题。 第二个就是固定资产的管理，这个主要是说一个是合理库存和合理的这个更换，合理地更换，特别是固定资产设备，第三个是能源管理，这个上头在目前整个能源资产价格上涨的过程中间，是非常值得关注的，我们很多的业主是非常不关注这块儿的，在国际平均水平上面水电煤气和杂项，大概基本上占营业收入在9%到12%区间，但是我看到很多大概的案例，可能固定费用会占到整个营业收入甚至17%、18%的都大半有。如果把这部分管住了，其实你的利润就出来了，而这部分是从设备的采购以及空间的设计上就要开始的，我们看到的有一个最不良的倾向就是现在的大规模的商务酒店、城市的商务酒店，大规模地采用全保温、大规模采用玻璃幕墙，这块儿部分是加大了设备的负荷，也就是加大了能耗的，如果能源价格继续再一路飙升的情况下来说的话，其实这部分会吞噬酒店的利润，在这个意义上来讲，低碳和环保是能给酒店合理的一个提高他的业绩水平的。

第四个也是经常被业主所忽略的就是人力资源管理，人力资源管理在目前的情况下面，我们会发现两种冲突。 冲突一：外方酒店管理公司所派驻的外籍员工的收入问题，这部分收入在某种程度上来说的话，决定了在整个营运成本上，人力资源成本上，对业主来说是一个最大的挑战。 冲突二：随着公识的崛起以及新的劳动法的颁布，我们潜在可能会面临的一个新的机会是什么?就是员工和企业雇主之间的大量的可能的一个危机，就是劳务冲突，关于劳务合同所发生的冲突，而这一部分合同在法律上是保护劳动者的，这样的话也在很大程度上带来了对酒店业绩的冲击。

所以说并不是劳动力成本越低越好，某种程度上我们还要考虑到给雇员一个合理的优化的增长空间。

第五个部分这是在和酒店管理公司博弈，业主和酒店管理公司或者说在协调过程中间，最容易遇到的挑战，就是采购的管理。那么采购管理现在来说已经完成了供应链管理和食品安全的问题，这个基本上在营运上解决了问题，但是我们业面临同样的问题，是全球采购还是本地采购，供应链的管理还有供应商的准入的制度这块儿来说，也是一个很大的问题。可能按国际酒店管理品牌的要求，对某些供应商的认证，以及对国内之间出现的差距，也是非常大的。

最后一个就是住客的安全，营运管理，这种事件的防止来说的话，主要是依托于保险公司来做的，那么总结完这个东西以后，我希望用一句话来做一个简单的总结，酒店的资产管理有一个良好的开头，假设你这个酒店是一个要采用外方委托管理的模式来营运的酒店的话，大家一定要把12万分的小心集中在酒店管理合同上面，因为这个管理合同是酒店业主和酒店管理公司，在接下来整个合同期限内，共同行为，相互协调的，所以说关于这个条文上的认知，是我们业主最容易翻的错误，我经常看的是三痛合同，就是老板签字的时候非常痛苦，但是作为管理层来执行的时候非常地痛苦，最后一算帐非常地痛心，而这个痛心的原则是什么?我们和酒店管理公司的沟通以及和其他供应商和之间的沟通，都没有做到位。

我觉得一般来说关于设计预算的控制来说，你大概要控制在一个合理的范围，也就是说在你的第一个控制的防火墙是你的装修的预算，按这个设计方案，是不是突破了你的装修预算，这是第一个控制。

第二个控制来说的话是替代策略，在这种情况下达到这个效果，一个是按对方的品质要求达到的要求，第二个要求来说是你自己认为可以替换的，第三个也是最重要的，也就是本着就地取材，有利于投资回报的这么一个共同的纲领，大家做一个妥协。

所以说我就希望在计划阶段就最好取得一致，而不是要做到一半了再敲掉再来说重新装，这个就有很大的问题。

提问：看到您是有一个倒推是吧?倒推的一个方法，你如何保证你对将来的预测是准确的?

赵祥龙：关于对将来的预测是准确的我们可能只能说是一个预测，因此在预测的基础上来说，你只是说建立一个止损点，任何一项投资从策略理性的角度来讲，最重要的不是确定你能赚多少钱，而是说他一旦发生亏损，最坏的情况到什么时候你建立你的止损点，我们这个倒推的模式就是建立止损点的过程。

提问：前面提到一个酒店提升价值的不同的途径，最后一点可能也是最复杂的一点，是资产证券化，我觉得这是一个技术性很强的问题，但是你个人觉得在中国市场上，资产证券化的未来，大概是什么样子?有没有可能?什么时候有可能最后会在市场上起到一个什么样的规模?起到一个什么样的作用，从短中长期来看的话。

这个问题其实蛮尖锐的，但是就目前的情况下来讲，我们已经发生的交易，中国酒店资

产的政权化主要是两条道路。

道路一：通过上市公司方面来去分拆的; 道路二：在过去的两三年里头，曾经有一些信托公司借助于商业物业的收益权信托计划，实现了间接的证券化。但是在国际上来讲的话，如果你的资产它的属性已经到了境外，那么完全可以借助发债、ABS或者说CMBS等等一系列证券化的工具来完成，他的通路可能会更多一些，那么就短期来看，目前这个宏观的基本面的情况下面来讲，未来两到三年，可能中国所有的房地产商最大的压力就是流动性压力，如果住宅销售回款不利的话，可能他必须要对已经投资产生业绩的商业物业，他自己已经持有的，这部分东西，可能要寻求新的融资途径，而这部分的融资途径的能够达成哪一个程度呢?可能要取决于我们国内立法，对于税收、对于抵押权和第二抵押权的这个是不是有一个良好的司法解释，有了这个解释的话，相应的金融产品和工具就能够被设计出来。

第三点来说的话，关于唱起来看，我相信中国有13亿的人口，在这么大的一个人口下面来说，经过过去15年房地产业的整个的狂飙突进，我们已经积累了大量的商业性物业，如果仅仅依赖于经营型物业抵押贷款，一种商业银行贷款的模式来承担这部分物业的估值以及它的风险来说，在结构上就是不合理的，直接融资也就是说通过直接登陆资本市场来融资，一定是首选。

第一我们可以看一看，就是在酒店领域里，泡沫化的趋势已经产生了，这种泡沫涉及到三个方面，第一是市场泡沫。大家都知道而且凭我们日常生活的感受也能感受到，就是我们的旅游需求非常迅猛，当然这种迅猛是可以长期可持续的，另外始终保持这样一个势头恐怕不行。我们现在有几个特点，第一个特点就是通货膨胀率很高，这也是我们全国正在抓的一个重点，通货膨胀产生一个作用是什么?就是刺激人的消费。这个时候能花的钱赶快花，第二个就是我们现在投资渠道非常窄，没有正常的融资渠道，钱只好存在银行里，看着它贬值。第三个特点就是构造力非常独特，就是现在的市场上原来是不同的价格体系，现在这个价格体系打通了才发现。 投资商来看，实际上就构造了一个比较突出的市场泡沫，而我们刚才看了何雯小姐提供的这些数据，09年是最低谷的时期，严格的来说，历史上不是最低谷的时期。51%出租率的概念是什么?意味着我们中国的酒店行业全行业亏损，就是这么一个概念，今年一到七月份解释了这个亏损，这也不是好的状况，这是第一个市场泡沫。 第二个泡沫叫做泡沫。泡沫体现在几个方面：第一，高端酒店是城市化的标志，所以我们中国城市这么迅猛发展，是个地方就得来高端酒店。第二，国际化品牌又变成了城市的国际化的标志，所以这几年我们很多外国的饭店管理公司日子好过，市场一提要求就是必须引进一些国际品牌，必须引进一个大投资，否则这个城市便没有面子。第三，就是这样的酒店，都是最好的接待基地，至于说给多少钱打多少折扣另当别论，但是有面子，有面子。

最后就是一系列大活动都在搞，很多活动集中在酒店、招商引资活动、会展性的活动等等，所以就形成了一个什么样的态势?就是我们这个高端酒店，从原来的一线城市迅速向二线城市和三线城市扩张，比如我们沿海的经济发达的这些省份，基本上每个县必有一个五星酒店，每个地级市得有三几个，省会一定要有一个五星酒店群，为什么?这就是的需求。不管投资亏损与否，有这样的项目就行，所以可以有很多的支持，比如土地的优惠，比如说这个税费的返还，包括一些其他的一些的优惠。进一步又强化了这样一个需求，构成了泡沫。

第三个，就是投资的泡沫是很自然的。有市场泡沫、泡沫，怎么可能没有投资泡沫

呢?而且投资商的脑子很清醒，一流动性过剩，大把钱没地方去，而房地产打压一个接着一个，一个手段接着一个手段出台，没得做了，所以很自然这两年文化地产、商业地产、旅游地产就兴旺起来了，这样一个兴旺的结果就是大笔的资金转移过来，有些东西看得很清楚，在这些项目里最后集中到所谓的旅游地产项目，其中一大块都是酒店项目，所以这两年构造了三个新的现象，这三个新的现象，在未来几年会进一步强化。

第一个现象叫做城市旅游综合体，以万达广场为代表，万达广场现在在国内里面有100个了，总投资量大概1700亿。

第二个，叫渡假综合体，这种渡假综合体，今天还摆了一个叫西西天堂，应该说做得非常成功，做得非常出色。

第三类，叫景区综合体，景区综合体大体上以深圳华侨城、东部华侨城为代表，构造了这样的一个比较完整的格局，而且未来的格局是越来越大，规模越来越大。比如说海南一个水湾，12公里的海岸线，6个顶级酒店，100多万平方米的楼盘，构造了这么一个完整的项目，他们现在当房地产项目看，实际上它就是一个渡假综合体的项目，类似这样的东西在一起就构造了一种投资泡沫，当然里面有实体的一部分。有的不是泡沫，但是里面也必有泡沫，而且有些事情是看得很明白的，也明白，投资商也明白，但是大家都要做，为什么呢?要政绩，投资商要。而不完全是要效率，因为背后必然是效益，所以在有些项目上，如果只就一个项目本身你是看不懂的，为什么看不懂呢?就是作为一个项目，你没有办法分析，实际上呢里面这种泡沫性的因素，把我们给遮挡住了，更重要的是，尤其重要的是土地。

所以以上三个方面，市场的泡沫、的泡沫和投资的泡沫，又势必构造了一个在未来的若干年之内，中国的酒店行业面临着一个实体化发展的格局，同时也面临着一个泡沫化发展的格局，这是必然的，泡沫不能一概否定，我们喝啤酒还得有泡沫呢，啤酒没有泡沫啤酒不好喝，所以经济发展有泡沫是正常的，这里的关键游戏是作为投资商来讲，最重要的就是如何警惕泡沫、防范泡沫?就防范泡沫而言我提几个建议。

第一个，建议信息整合，这不是信息透明问题，需要信息整合，刚才何小姐就是一套非常好的信息整合方式，但是我觉得她只是代表了一个方面，就是代表了我们这个领域里比较高端的一个方面，实际上还没有反应全面，为什么要叫整合呢?因为这种信息谁都没有，都没有。比如说北京现在到底有多少酒店?我们这个老在这儿，星级酒店有数，非星级酒店呢没数，可是我们是一个大市场，所以面临着一个总的一个信息整合，这是一个难度非常大的任务，按理来说在现代社会，我们信息技术手段这么发达，但仍然整合不出来，第一是现状到底有多少，第二是有多少在接?第三，是有多少在报批?在走手续?这些东西都不清楚，我们怎么来决策?

尤其是涉及到经营的这些财务数据，基本上到现在为止没有完整的数，你就无从判断这个行业的情况到底怎么样?所以这是一个最基础的工作，也是一个难度比较大的工作，但是我们作为一个投资商，如果不把这个事做清楚，光是笼笼统统说中国的旅游形势一片大好，这肯定不行。

第二，就是中国的酒店需要结构性的投资，所谓结构性投资是什么意思呢?就是我们现在有结构性过剩，比如城市酒店商务酒店，肯定是结构性过剩，同时呢又有结构性的短缺，所以我们现在不要往结构性的过剩里面研究结构性短缺，就目前而言，主题文化酒店、渡假酒店和经济性酒店，应该是未来三个比较好的投资领域。但是这样的酒店呢，不要求大规模，不是说动不动一个酒店500、600间客房不是这样的概念。它要求更多的是智慧的大投入、文化的大投入。所以这样的酒店很难做，它也超越了我们一般工业化时代培育出来的酒店管理的这套东西，可是只要是这样的酒店，一般而言都是成功的。

第三，要研究长短结合，酒店适合长期投资，越是长线投资长远汇报，意味着它经受着

市场的风浪冲击越大，概率越高，所以就需要研究一个长短结合的问题，这样一个长短结合恐怕更多的需要在资本运作的层面上做一个文章。而不是简单的一个投资商投资一个酒店，多少多少年一点一点不是这样一个概念，应该说经过这么多年，我们中国人也学聪明了，也知道怎么调整我的股权结构。怎么增资扩股，或者怎么让风险更分散一些，进一步把长的钱和短的钱结合起来。现在也有一批酒店公司上市，甚至在美国上了市，这实际上就是这样一个概念。

第四，大小结合，就是大项目和小项目要结合，单独的这种一个小项目恐怕很难运作，可是这种群体的大项目，有时候做起来容易作乱，所以就需要研究在这里面大和小怎么结合，包括内和外怎么结合?就是酒店我们可以把它视为一个内，外是什么呢?外可能就是景区、就是房地产就是渡假区，所以我为什么刚才说将来这三个综合体肯定是这样一个发展的格局，这就需要我们一个项目和一个群体这样的结合。

第五，就是要研究快慢结合，酒店是慢钱是长钱，但是能不能要快钱呢?这些年来比如说和房地产相结合的产权酒店的模式，实际上就是一个典型的快慢结合，就是把房地产的经营模式和酒店的运营模式结合到一起，现在全国的产权酒店已经超过了1000家，大概有1200家，规模已经不小了，在这样一个规模之下也产生了一系列的问题，但是也需要进一步地研究，如何达到快慢结合?

第六，就是我们应该努力研究四商合一，所谓四商合一什么概念?开发商、运营商、渠道商、品牌商，一般而言，酒店投资商就是开发商的概念，在这一点上，和房地产开发商没有什么太大的区别，当然转过来管理公司进入就是一个运营商的概念。在现代社会之下，渠道商和品牌商意义越来越突出了，所以很自然我们能不能柔和出一个四商合一的格局，我觉得对于我们很多酒店，无论是投资还是运营管理恐怕都是比较大的问题。

因为现代社会一方面是分工越来越细，一方面是在新的机遇互联网平台上全面的整合，这两者都在发生，所以最终我觉得我们今后的一些酒店项目，应该超越一些传统模式努力来追求创新，里面的核心就是研究A加B加C这个核心。就是这样一个模式，A是什么?是一个吸引的东西，酒店本身是一个吸引的东西，但是在这里面还要创造吸引的中心，这种中心很可能不赚钱，比如前一段到上海，上海那个一个酒店，美国输出的第一个酒店，这个酒店专门有一个博物馆，这个博物馆就没有任何经济效益科研，但是它创造了一个品牌，这就是吸引中心，包括比如说我的酒店，有专门好的红酒的酒库，也是吸引中心。第二是B，B就是一个利润中心，就需要研究我们这个B，第三就是C，C就是一个衍生的文化中心，如果说一个酒店的运营能够达到四商合一，能够达到A加B加C，我想这样的酒店就应该是一个一流的酒店，所以通过以上七个方面的措施，我们如果能够研究一下，怎么来防范泡沫?机会仍然大把，我觉得我们这个机会不能笼笼统统地说，笼笼统统地说，说来说去自己倒霉。我是非常关注数据的。

最早的时候在1998年，我们就做过一个完整的数据分析，因为那一年中国的酒店行业第一次产生了全行业亏损，我们做了一个详细的分析，但是那时候也有同样的感觉，数据不全面、数据不丰富，可是有点数据总比没有数强，98年到现在又这么多年过去了，我们仍然感觉到这些问题，所以我觉得越是形势好，我们越不能晕，我们越需要冷思考，所以未来中国酒店业的发展，仍然面临着一个蓬勃的格局。但是未必你吃的这一口就是最好的，所以呢警惕泡沫防范泡沫，在这个基础上谋取新的发展，我想一定会创造一个新的局面。我就说到这儿谢谢大家!