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开发公司事业发展部模式管理大纲（草案）
一、开发公司事业发展部定义
开发公司事业发展部的模式管理，坚持自己的特色，坚持“三靠” 原则（三靠是指：向本土市场需求靠、向凯德世家实际靠、向公司战略目标靠），在制度变革中要从实际出发，求真务实，不做表面文章，并敢于承认和否决自己的错误。
具有如下四个主要特点：阶段发展 、循序渐进、求同存异、因地制宜 ；编篮子、可扩张性，不断变革，适应市场；从业务体系与组织结构进行优化重整，组建三个事业发展部；从企业制度的运行特点来分析，其主要表现在三个相互又互相竞争的主体：第一事业发展部、第二事业发展部、第三事业发展部。
二、开发公司事业发展部总经理岗位职责 业务：
1、提出本事业发展部的总体目标和战略方向； 2、主持制定业务发展规划和年度业务经营计划； 3、参与审批本事业发展部项目的投资规划； 4、负责开发公司和本事业发展部职能部门的协调； 5、负责制定事业发展部业务规范和工作流程； 6、动员和激励下属努力工作以实现事业发展部为目标； 7、协调跨业务单元的工作；
8、负责与开发公司高层领导及外部重要业务和政务关系的联络； 9、负责传承开发公司企业文化及本事业发展部文化的建设和维
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护；
10、负责本事业发展部运作的规范性和合法性； 11、进行项目的产品定位； 12、制定项目营销策划方案； 13、协助制定物业管理策划方案。 财务：
1、参与审核和批准所属事业发展部的年度预算； 2、参与作出有关本事业发展部的投资决策；
3、在授权范围内，按有关规定审批事业发展部的费用开支。 人事：
1、领导制定关键岗位职责并培养核心团队；
2、对所辖事业发展部内的部门经理任（聘）免有建议权； 3、对部门主管及以下员工的任（聘）免有决定权；
4、对各部门经理及以上干部有完全考核权（不包括财务人员）； 5、对各部门经理以下人员的考核意见有审批权； 6、对财务会计和出纳有人事建议权；
7、对各部门经理级（含经理级）以上人员的培训有建议权，报开发公司审核；
8、对各部门经理级以下人员的培训有决定权； 9、对本事业发展部员工有薪酬建议权。 策划：
1、综合分析、筛选、整理出土地资源的信息；
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2、对区域环境进行调查，包括：社会、经济、文化发展水平； 3、交通建设现状；市政建设现状；城市规划及近期发展方向；房地产开发态势；开发投资环境调查等内容；
4、对项目建设场地进行调查，包括：区位情况；交通与市政建设情况；地形地貌；拆迁安置及土地整治；规划定位；周边建设态势及重点楼盘调查等内容；
5、对环境、市场进行分析，包括：经济与物质环境；人文及投资软环境；房地产市场分析及预测；消费群体结构；主要竞争对手分析等内容；对项目投资及经济效益进行分析。
三、事业发展部对开发公司管理遵循“五统一”原则： 1、核心理念、外部形象和视觉标识的统一； 2、企业标准和制度规范的统一； 3、人力资源管理制度和执行的统一； 4、财务管理体系的统一； 5、服务体系的统一。
四、事业发展部对开发公司的计划和目标管理： 1、所属业务类计划和目标 1）项目资金使用计划； 2）项目施工计划； 3）项目开发计划； 4）产品设计进度计划； 5）销售计划。
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2、所属非业务类计划和目标 1）事业发展部资金使用计划； 2）管理费用计划； 3）人员编制计划； 4）总利润分解计划； 5）土地储备和开发计划。 五、事业发展部管理的基本原则 1、分级管理原则
目前分为二级，一级管理开发公司，二级管理各事业发展部，规定分级的权责边界，一般情况下不越级发布指令和管理。
2、例外管理原则
例外原则是针对分级管理原则而言，是指在制度规定之内，没有确定权责边界处理方法的事情，可以用越级或其它特殊方法来处理。但要对例外或特殊情况下出现的事例进行纪录，不断将例外的事物管理变为例内，用新的规定来不断减少管理的“真空区”。
3、服从管理原则
这是一个铁的纪律，人人都必须执行。在凯德世家内部，下级不服从上级管理的，均要严格惩罚，退回行政人事部，直至解职。
4、公司利益最大化原则
公司各事业发展部、各部门、各岗位的工作，一定要贯彻公司利益最大化的原则，这是公司考评经理和员工晋升的重要标准。
六、事业发展部管理特殊区
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1、管理交互区的管理
再完善的管理制度，也肯定会有权、责交互或不清晰的部分。在上下级之间、同级之间，面临这样的问题时，都较难处理。公司的原则是：紧急情况下，先作处理，然后与相关方面沟通；一般情况下，先沟通然后处理，难度较大时直接向上级请示。对实践中出现的管理交叉部分，及时作新的权责规定，以减少管理交叉造成的影响。
2、“真空区”的管理
“真空区”是指对发生和请示的事，公司没有部门分管，又不知向谁越级请示。这类问题首先找总办请示，由总办进行处理；难度较大的问题总办向总经理请示。“真空区”现象发生后，总经理要及时进行管理分工，规定 “真空区”问题再出现时的管理原则。
3、巡视的管理
开发公司定期、不定期地对事业发展部进行巡视，指导、监督工作。
七、根据公司“住宅+商业+商务=城市综合体”按行业事业发展部发展模式，公司的管理架构如下：
1、公司管理分为“二层三线三部”决策管理、经营管理二层；产品、管理、支撑服务三条线；第一、第二、第三，三个事业发展部。
决策管理层：负责开发公司的决策管理，风险控制，资本运作，重大业务协调，投资决策、计划管理各项事宜，体现开公司的管理功能。近期发展方向是职能的专业化 ，循序渐进的提高公司管控能力。
经营管理层： 由各事业发展部，专业部门组成，对开发公司利
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润负主要责任。近期发展目标是规范运作，清晰责、权、利，求同存异、因地制宜有效扩大事业发展部的经营自主权，同时加强公司对各事业发展部的管理监控。
产品线：由项目部、技术部、预算部，材料部、营销部组成的一条线。
管理线：由财务部、规划部、人力资源部、审计部、总办组成的一条线。
支撑服务：由凯德物业服务公司、开发公司行政人事部、品牌推广部、法务部、世家会组成的一条线。
第一事业发展部：业务以大同市内为主，专注于高端商业的开发； 第二事业发展部：业务以大同市区县为主，专注于住宅与部分配套商业的开发；
第三事业发展部：业务以大同市内为主，专注于住宅与部分配套商业的开发。
2、公司决策管理层的最高管理机构为开发公司高层管理委员会：总经理郭总，下设三个总监，两个副总，一个经理：
规划总监 马志喜
工程总监 郭总（兼） 工程总工（总监级） 吕学成
副 总（分管财务） 王进武 副 总（分管销售） 吕志刚 行政人事部经理 杨实平
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3、各总监或副总、经理职能：
规划总监：负责开发公司市内项目规划、立项、政务协调、手续办理、为部分事业发展部服务。
工程总监：负责开发公司的宏观发展方向、所有新项目的研究和论证、重大事项协调、先进建筑设计技术的论证、组织、实施和管理。
工程总工：负责开发项目的方案设计及技术设计的全程指导；开发项目的产品研发；配合、指导事业发展部进行施工过程（主要是建筑的内外装饰及环境施工）的管理；设计变更的审批；建筑成本的宏观控制；建筑材料及设备的宏观控制；组织对设计施工图的各项技术指标进行会审，确认是否合理，并提出相应的修改方案；主要施工方案、质量、技术、安全措施、主要施工机械进行审查，确认是否科学、先进、节约，并提出相应的修改意见；主持解决施工现场重大质量事故；对施工过程中的技术问题进行协调。
副 总：负责开发公司整体风险管控、财务管理、资本运作。 副 总：负责开发公司品牌管理及市场宣传推广；产品销售；客户服务；对各事业发展部销售、推广、客服全面支持。
行政人事部经理：负责开发公司所有部门的人员进出管理；各事业发展部的薪酬福利、劳动合同、人才的选拔、晋升管理的审核和上报。
4、总监或副总“到头”制：
管理事宜请示到总监或副总级一定要有明确答复，若一个总监或副总职权解决有问题，可由被请示的总监或副总负责协调其它方面解
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决，不得推诿。使管理交互区、职责不明确的区域有人管，有人问。为保证这一规则的执行，凡报总监或副总请示解决的问题，抄送总办一份，总办参加督办。
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行政人事部
2011年7月13日
