池州市公寓专项市调概况

一、目标：

➢ 重点了解市区与工程周边住宅及公寓产品、价格、推广与销售情况 ➢ 确定本案客户定位

➢ 确定工程推广方式与销售策略 二、调研对象与调研内容确定：

➢ 重点可比调研对象：景宜公寓、和泰SOHO、五州尚华国际、书香名邸、樟树

湾、汇景碧水康城、华邦阳光城、清溪苑、碧桂园、翠屏苑小区、齐山小区、上海城公寓、齐景甲苑等。 ➢ 重点调研内容：

1、 工程住宅或公寓总体数量及户型配比 2、 开盘时间及交付时间 3、 销售状况及推广促销方式 4、 产品特色及优劣势解读 5、 购买人群特征及分布 6、 定价策略 三、各重点案例解读：

➢ 平天湖假日酒店一期-----景宜公寓：此为本案重点可比性工程之一。 工程地址： 建筑类型 池州市南门外新老滨湖路之间318国道东侧 多层与小高层住宅及洒店式商务公寓 占地面积27亩，该工程分二期建设，一期开发的为：商业用房、住宅、公建设指标： 寓等配套用房，分A区、B区、C区占地面积12亩，总建筑面积约为1.8图 区位 万平方M（其中商铺3000平方M、公寓、住宅13000平方M、地下车库2300平方M），全框架，六层 总套数： 主力面积： 开盘时间: 销售策略： 周边环境 250套（一室一厅170套，二室二厅80套） 一室一厅的以35-36㎡为主,两室两厅的以78㎡为主. 2006.4接受预定.2006.11.8开盘 电视字幕、户型单页、现场展示为主 交通便利、配套齐全、 销售率 交付时间 97已一期以住宅、公寓为主，部分商铺及地下车库，住宅250套，其中产权式公寓170套占住宅比物业组成及户产权式公寓以办公的形式入网，公寓面积26-67㎡，共有8种户型。公寓价格从1850-2300型分析、价格普通住宅80套，78及81㎡两种,房型6种（二室）。住宅：2300-2400元/㎡。 策略 商业共47套，面积在34-103㎡。价格：商业：外街00-11800元/㎡，内街：7900-00客户群体 投资客户居多，行业涉及个体经商、企业职员、单身青年、老年人等。 区位:位于南门商业圈，地理位置优越，周边环境良好。 产品: 规划设计符合市场需求，体量适中,外立面现代感强,低层建筑，框架结构、3.6M挑高便定位:超小户型10种人.(刚刚就业的人,安享晚年的人,需要减压的人,陪读暂住的人,赠与亲朋的人优势 宾的人,投资出租的人,城郊互动的人) 规划: 随着周边环境的改善及各种小区入住人口的增加,工程所在区域逐渐成为城市南部重要商价格:低总价、面积小、容易被客户接受. 其他优势:暂无 劣势 竞争策略

靠近外环,短期内周边环境有待改善. 差异化推广方式、精确的客户定位

➢ 和泰·星城国际SOHO公寓，此为本案重点可比工程之一。

工程地址： 建筑类型 东湖路与清风路交叉口西北角和泰星城三期 多层、小高层住宅、SOHO公寓（办公） 占地面积10万平方M，总建筑面积13万平方M左右。其中三期建筑面积建设指标： 约38000平方M，集商业、办公、住宅于一体 284套办公，其中256套为小面积公寓，其他为大面积200㎡以上办公用总套数： 房 主力面积： 开盘时间: 销售策略： 周边环境 分为三种，其中主力户型39-42㎡，（还有一种101㎡ 还有一种78㎡） 2008.1.8 工地围墙、户外大牌、报纸、电视字幕、短信等 交通便利、配套及各种设施正陆续完善 三期集住宅、办公及商业为一体，住宅:88套 办公:284套 商业:135套 销售率 交付时间 区位图办公284套，其中小面积公寓256套占90%，面积39-42㎡共244套占96%左右，101㎡共物业组成及户型分析、价格住宅88套，销售35套，销售率40%，均价3100元/㎡左右 策略 商业135套，销售59套，销售率44%，均价5500元/㎡左右 优惠方式：10万元以内每套优惠5000元，20-25万每套优惠10000元 客户群体 事业单位工作人员，公务员等 区位:北大门正在形成中的商业圈，地理位置优越，周边环境良好。 优势 公寓以办公的形式入网，层高5M，公寓面积39-101㎡，共有5种户型。公寓价格从3450-产品: 规划设计符合市场需求，体量适中,外立面现代感强,低层建筑，框架结构、5M挑高便于 销20定位:总价10一套房。 规划: 随着周边环境的改善及各种小区入住人口的增加,工程所在区域逐渐成为城市北部重要商价格:低总价、面积小、容易被客户接受. 其他优势:暂无 劣势 竞争策略

➢ 五州·尚华国际，此为本案可比性工程之一

工程地址： 建筑类型 百牙路与长江路交叉口西南角 高层住宅、公寓、商业 总建筑面积24100平方M左右。是一幢现代化的都市大厦，共15+1层，建设指标： 其中1-3层规划为商业，4-16层为豪华公寓，地上地下停车位充足，宜商宜居。 总套数： 主力面积： 开盘时间: 110套（其中住宅60套） 以130-140㎡为主， 计划在9月份开盘销售 销售率 交付时间 区位图工地围墙、户外广告。售楼处现场（与商之都共筑池州首个国际理念规划的HOPS销售策略： 最近一期：尚华有车一族关爱计划启动，凡是来尚华国际现场看房的有车一族，可凭车辆行驶送完为止。（·一张行驶证只兑换一份礼品；·本活动只限私家车，出租车、公交车或其他营运周边环境 物业组成及户型分析、价格位于长江路交通非常便利、周边教育、医疗、生活等配套相对齐全，后期商业氛围浓厚 工程为整体开发建设，集住宅、办公及商业为一体，住宅:60套 办公及商业:50套 ，共计110其中公寓共4种户型，面积110㎡公寓15套，面积130㎡公寓15套，面积140㎡公寓15 暂暂策略 寓价格从3450-3600元/㎡左右 优惠方式：自预订日起至开盘，每天优惠100元 客户群体 中高档收入水平的客户群体 区位:位于主干道，地理位置优越，交通便利、 产品:公建外立面饰材，精装电梯。全方位智能安防， 优势 物管：招商局物业担任顾问 规划: 池州首个国际理念规划的HOPSCA区域 其他优势: 劣势 竞争策略

➢ 宇成·书香名邸，此为近期开盘的安居工程工程，影响力较大

工程地址： 建筑类型 西北外环与建设西路交叉口东南角，师专西侧 多层及高层住宅 工程占地270。9亩，规划建设总建筑面积近30平方M，自然环境十分优越，西边有白洋河，秋浦河和长江环绕，周围散布着众多湖泊。宇成·书香名邸“聚秋浦灵气、沐学院落书香“，由于东临池州学院，宇成实业旨在将建设指标： 这里建成一个充满浓郁书香文化的小区，形成与文化相邻、与智者为伍的独有特色。目前，该工程先期建设的十二万平方M的安置房正在紧锣密鼓的交付阶段。 总套数： 主力面积： 314套公寓（第一批安置区内36套住宅，第二批共278套住宅） 87-88㎡ 销售率 区位图 96开盘时间: 销售策略： 周边环境 2008．7．25 夹报、横幅、报广、电视、户外大牌、工地现场等 离市区较远，原农药厂所在地，周边环境较差，交通与配套设施一般。 交付时间 年一期共推出10幢住宅，、其中第一批推出3幢安置区，面积119㎡，一种房型。可售房源36物业组成及户宅，面积80㎡，101㎡、125㎡，三种房型。价格1780元/㎡起。均价2200左右。 型分析、价格优惠方式：3天之内买房一次性付款优惠150元/平方 按揭优惠80元/平方 策略 销售：第一批开盘36套销售完毕，第二批278套，已售152套，保留118套，可售8套 客户群体 区域内人群，拆迁还房者 定位:工程定于位低档次的楼盘，吸引部分中低收入阶层 优势 规划:区内菜市场、幼儿园、商场等配套设施齐全，智能化经管、全框架结构。 价格:1780元/㎡起售，对市场有较大吸引力 劣势 竞争策略

➢ 天祥·樟树湾,此为近期开盘销售较好的楼盘之一.在市场上具有代表性.

工程地址： 建筑类型 青阳北路东侧（和泰星城西大门正对面） 住宅、商业、办公 小区总占地面积65690平方M，总建筑面积约113171平方M，一期建筑建设指标： 面积54257平方M，小区车库700间，二期建筑面积约63053平方M，有住宅、商铺、写字楼等。 总套数： 380套（其中住宅184套，） 产品品质较差，属于城区边缘， 区位图 主力面积： 开盘时间: 销售策略： 周边环境 70-110㎡ 2008．5．2开盘 销售率 交付时间 一20户外大牌、电台、电视台、工地现场、报纸、DM单页等“看见樟树，看见家“”大型亲情式人政务中心，交通便利、周边配套正在形成， 工程一期推出7幢楼，住宅184套，已售132套，销售率72％。销售均价2700元/㎡ 价格：储藏室1600-1700元/㎡、车库3600元/㎡；一层：2500-2600元/㎡；二层：2700-28物业组成及户元/㎡、五层2700元/㎡、六层：2600元/㎡、阁楼1700-1900元/㎡ 型分析、价格户型：8种 房型面积在71-113㎡之间. 策略 优惠方式：活动优惠：购买住宅一次性付款优惠60元/㎡，按揭优惠40元/㎡，公积金按揭22900-4900不等）新婚客户意外惊喜；凡在08.6.10-8.31结婚登记并购买房屋,可获赠1698客户群体 工薪阶层 区位:北大门正在形成中的商业圈，地理位置优越，周边环境良好。 产品: 规划设计符合市场需求，体量适中,外立面现代感强,低层建筑，框架结构、5M挑高便于定位:看见樟树，看见家。”大型亲情式人文生态社区” 优势 规划: 随着周边环境的改善及各种小区入住人口的增加,工程所在区域逐渐成为城市北部重要商价格:低总价、面积小、容易被客户接受. 其他优势:暂无 劣势 竞争策略

➢ 华邦·阳光城,此为即将开盘工程.重点关注. 工程地址： 秀山路与南湖路交叉口 位区 建筑类型 多层、小高层、高层 工程占地128亩，规划建筑面积16万平方M，其中住宅14万平方M，住建设指标： 宅容积率1．8；绿地率35%以上；停车位300余个个，其中地上停车位227个。 总套数： 主力面积： 开盘时间: 销售策略： 周边环境 物业组成及户型分析、价格策略 客户群体 200多套 80-140㎡ 计划9月份左右 户外广告、电影节、电视画面、酒会等“别墅之上的公馆” 交通便利、环境良好，周边教育及医疗、生活配套齐全 销售率 交付时间 未暂“华邦·阳光城”是华泰集团在池州倾情打造的地中海风格高尚社区，是池州市中心规模最大、格尚未公布。一期即将推出16幢,首批推出7幢,户型在3种以上，8、9、10、11、15号楼为区域内换房与周边年轻人群 工程位于池州市城南区中心地段、秀山南路与翠微路交汇处向南100M，近邻南湖商业街、西红光农贸市场、贵池二中、杏花村文化公园、白洋河景观大堤，工程周边有6路，15路，公交设齐全，交通便捷，环境优美，寸土寸金。 园区在总体规划，道路布局，建筑空间组合上，充分遵循以人为本的设计理念，社区内任何格局优势 的需求，将地中海融入生活，把浪漫、情调、高贵的情感融入居所，注重意境的塑造，每一处围。 阳光城率先提出了”对步行者尊重“的设计思想，以水为脉，以人为心，以路为轴。回家进家门口，身心疲惫的心迅速在水脉中得到放松，创造一幅轻松自如、休闲放松的度假村环境闲心情，引导一种找回自我、天天度假的生活方式。 领先一步的设计思想，气势恢弘的规水看到一片海洋的园林景观，国内一流的物管模式，升值无限的黄金地段，特别是池州前所未将成为池州市无可争议的商业新中心、城市新中心，工程建成后，华邦阳光城将当之无愧成为成为池州市标志性、划时代的建筑而载入史册。 劣势 竞争策略

➢ 碧桂园,此为市场即将开盘工程,为池州楼市”风向标”对楼市影响较大,重点关注.

工程地址： 建筑类型 齐山风景区西侧 多层、高层、别墅等 池州碧桂园酒店及地产开发工程位于站前区西部，北抵齐山平天湖景区，南濒沿江高速公路，东接齐山大道、318国道，西临长江南路，总面积约2200亩。其中，一期工程占地800亩（含占地面积150亩的五星级酒店）,一期位于池州市站前区，齐山大道以西，长江南路以东区域。占地面积43.68万平方M，总建筑面积约54.83万平方M。工程建设内容包括住宅楼、酒店及配套公建设施。 建设指标： 池州碧桂园工程首期已进行规模性开发，将成为我市规模最大的生态住宅社区。池州碧桂园的产品线非常丰富，包括了双拼住宅、联体住宅、别墅级洋房等产品，均座落于山环水抱之中，为广大的客户提供了多种选择。建成后将成为融各种风情与人文生态自然环境于一体的超大型城区。 作为池州首家以五星级规范建造的池州凤凰酒店，占地约100000平方M。充满浓郁的欧陆风情，临湾而建，360度拥抱湖景和齐山风景区群山叠翠的大自然风光。 区位图 池州碧桂园工程规划配套了占地约25000平方M的学校（幼儿园和小学）以及医疗门诊设施。 池州碧桂园工程在社区里规划设置大型的社区商业步行街，涵盖了休闲娱乐、餐饮、便民服务等各类主题品牌店、并有银行、大型超市等。 总套数： 主力面积： 开盘时间: 销售策略： 周边环境 不详 300-400㎡别墅（） 计划9月份 报广、户外大牌、高炮、工地现场等 环境优美、交通便利、配套正在完善 销售率 交付时间 未未首期即建造池州首家五星级规范酒店池州碧桂园酒店，以欧陆设计理念打造，融入了意大利文西斯廷穹顶，恢宏大气。酒店规划各式豪华客房300余间，会议厅13个。其中包含近千平M厅，拥有多国语言同声传译系统的大型多功能会议中心以及各种大小规格的商务、贵宾会议室以及乒乓球、桌球、棋艺室等各项设施，集商务、休闲、美食、康乐、度假功能于一体，将成匙”服务理念，以让顾客“满意+惊喜”为规范，真城服务。 2、打造大型欧式风格城市商业广物业组成及户型分析、价格策略 占地17000平M，立体式商业布局，欧式建筑风格商业街与工程产品风格紧密相融。碧桂园私等国内外一线品牌建立了全国战略联盟，在首期即引进相关商业品牌，让成熟商业配套一步购物商场、特色餐饮、品牌店于一体，打造便利生活不假外求。提升地段居住价值，激发形成完善基础教育体系池州碧桂园学校秉承先进理念的碧桂园教育品牌连锁体系，成熟完善的教育州市共建幼儿园、小学等基础教育设施。工程精心规划学校、提供先进硬件配套设施，政花园美墅——自己的花园，自然的幸福 ·建筑面积约295～501㎡，5房2厅～6房2厅 ·超大景落地玻璃窗、飘窗设计，视野丰富，张弛有度 ·双主人套房设计，多景观露台，方正实用 亲筑面积约193-235㎡，3房2厅--5房3厅，前后私家花园 ·气派厅堂，设计独具匠心，方正设计，布局紧凑，多景观露台优雅洋房——美丽生活自然绽放 ·高层洋房，建筑面积约68-14－3房2厅 ·空中花园美墅，建筑面积约322㎡，4房2厅，洋房生活，别墅享受 ·南北对流，顾健康与个性需求。 客户群体 中当档消费群体 区位:位于齐山风景区，地理位置优越，周边环境良好。 产品: 规划设计符合市场需求，体量较大,外立面现代感强,物业类型丰富, 定位:给您一个五星级的家 优势 规划:连接城市与郊区的主线,不仅外地规划良好,其内部整体规划也富有特色,理念与规划设计符价格:低价冲击市场,超级大盘的影响力巨大. 其他优势:暂无 劣势 竞争策略

➢ 清溪湾,此为即将开盘工程,重点关注.

工程地址： 建筑类型 南湖路以西，清溪河以北 以住宅及商业为主 红光小区位于池州市清溪河上游，处在清溪河以北、南湖路以西。小区南临清溪河，北与秀山路相连，东临南湖路上的党校及职业技术学院，西侧是白建设指标： 洋河大堤。周边交通便捷，从南湖路可通往长江路等主干道，秀山南路将小区分为东西两个区域。小区占地面积约42941㎡，总建面积约66320㎡，一期约38121.84㎡，目前已经成为现房的有10栋楼，纯多层，总户数338离市区较远,目前情况下生活不便,小区成熟有待时日. 区位图 户。红光小区是由池阳房地产开发有限责任公司组织实施. 总套数： 主力面积： 开盘时间: 销售策略： 周边环境 486套（其中219多套可售，125套拆迁） 70-100㎡ 原计划6月18开盘，现未正式开盘，7。15认购。 报广、户外大牌、高炮、工地现场等 环境良好，交通一般 销售率 交付时间 销未小区的建筑结构为混合结构。户型面积从70㎡～200㎡不等，均为全明设计，南北通透、采段式外立面。小区还采用了外飘窗设计，塑钢材质。本小区的建筑密度约为25%，绿化率33物业组成及户型分析、价格型。219推出，180套目前未售，预计已认购40套左右。网上显示已签约20套。 策略 价格:起价2390元/㎡ 优惠方式:无 客户群体 多为附近拆迁户 价格:低价冲击市场,影响力较大. 优势 其他优势:暂无 劣势 竞争策略

➢ 翠屏苑,此为工程周边重点住宅工程,可作为重点关注与研究. 工程地址： 齐山大道 整体品质较低,目前交通与生活配套等尚不完善. 家规范设计， 4#、18#、19#楼的底层设有储藏室、摩托车车库、小汽车库，共计有148间。位区 建筑类型 建设指标： 多层住宅 总建筑面积7万多平M 总套数： 400套以上 主力面积： 开盘时间: 销售策略： 周边环境 物业组成及户型分析、价格80-120㎡ 2007．7 基本无宣传 交通便利、配套不完善 销售率 交付时间 90已工程以多层住宅及商业街组成，共三种房型，80㎡、120㎡、140㎡，价格1400元左右顶层顶层在售,数量有限. 策略 客户群体 多为安置户 价格:站前区住宅代表性楼盘,上市初期以低价冲击市场,影响力较大,随着站前区的发展,小区的入优势 产品:整体性价比比较高,适合投资. 其他优势:暂无 劣势 竞争策略

➢ 齐山小区,此作为工程周边重点住宅工程,可作为重点关注与研究.

周边配套不全,近三年内不利生活与居住. 工程地址： 建筑类型 建设指标： 总套数： 主力面积： 开盘时间: 销售策略： 周边环境 物业组成及户型分析、价格策略 客户群体 318国道旁齐山公园向东一公里处 普通多层住宅 13万㎡ 1000多套 75-135㎡ 2008．1 基本无对外宣传 离市区较远，周边配套不完善，交通便利 区位图销售率 交付时间 尚已以拆迁安置房为主，销售价格1800-2100元/㎡ 周边拆迁安置户 区位:临近风景区,自然环境优美, 优势 价格:低单位,低总价 产品:面积适中,满足周边客户需求 劣势 竞争策略

离市区较远,各种配套尚不完善,产品品质较低 以上共对10个工程进行了全面及系统的解读,主要分为可类比性工程3个,重点关注市区已开盘工程2个,即将开盘工程3个,周边已开盘及入驻的工程2个,基本上可以对工程的整体定位与推广作一参考.另甲地·国际商贸城、齐景甲苑，上海城公寓等作为本案周边远期开盘工程或可比

性不强的工程暂不列入对比与重点考察之列。

四、综合分析：（本部分分析将依据4P即：产品、价格、渠道、促销等四个方面来进行，）  可比性重点已开盘工程分析：（景宜、和泰SOHO、五州） 工程名称 总套产品 数 个体30-40㎡占景宜公170 寓 3.6M 30%，层高价，总价较低 资户为主 投资和泰256 SOHO 96%，层高5M 元/㎡,无优惠 多 定位3400-3600130-140㎡五州国60 际公寓 3.3M 每天优惠100元 住人群产主 占50%层高日起至开盘，以居告.售楼处现场 蓄水期6个月 元/㎡自预订高档人群,工地围墙、户外广月份,未定 幕、短信等 暂未销售,计划930-40㎡占3400-3600户居牌、报纸、电视字8个月 40% 工地围墙、户外大1800元/㎡起及投页、现场展示为主 经商电视字幕、户型单2年 97% 价格 渠道 促销 周期 率 销售销售从以上比较可以看出.公寓销售定位方面力求中高档,产吕方面均具有特色,传播方式多样化,销售周期与蓄水期在六个月以上才可以保证开盘的顺利,而上述楼盘的推出时间上基本上间隔了半

年以上的时间,市场对于新兴物业的接受度开始增强.投资信心与渠道多样化趋势明显.

 市区内已开盘的影响力工程分析:(宇成·书香名邸、天祥·樟树湾) 工程名称 总套产品 数 1780元/80书香314 名邸 型 优惠 2450元/71-113㎡樟树256 湾 户型多样 优惠 从以上比较可以看出，普通住宅市场整体价格有下降趋势，但市场需求仍保持在平稳的增长，同样的销售率需要付出比以往更大的代价。普通住宅的需求量仍以中小户型为主，市场在过去一段时间内放量以中小户型为主，基本满足了市场阶段性的需求，销售量在过去的这一阶段内集中完成了消化。

 市区内即将开盘的重点工程分析：（华邦·阳光城、碧桂园、清溪湾） 工程名称 阳光总套产品 数 200 80-140㎡ 未定 区域内 户外广告、电影节、电价格 渠道 促销 期 未定 率 未定 销售周销售之间占50%，价2700有迁户 纸、DM单页等 年以上。 ㎡起价,均为折视台、工地现场、报蓄水半72% 部分户外大牌、电台、电3个月，50%，三种户价2200有主 地现场等 年以上 ㎡占㎡起价，均户为电视、户外大牌、工蓄水半96% 拆迁夹报、横幅、报广、1个月，价格 渠道 促销 期 率 销售周销售城 碧桂未定 园 清溪219 湾 70-100㎡ 2390起价 拆迁户 别墅 300-400㎡2100左右 群 各类人视画面、酒会等 报广、户外大牌、高炮、未定 工地现场等 报广、户外大牌、高炮、未定 工地现场等 未定 未定 从上表可以看出：市场在下一阶段内的需求持续增加，整体价格以低价入市为主导，各工程对于传播手段将会进一步加强，目前均处于蓄水期，除清溪湾开始内部认购外，其他两个盘也在不断积累客户，其中以碧桂园人气最旺，根据计算，以上楼盘目前的蓄水期已全部达三个月以上，均计划在9月份左右开盘，根据目前市场各主力品质楼盘的反映来看，价格拉升空间不大，随着上述楼盘（包括葫芦二期等）全部铺开，市场坚挺的局势会有较大松动。普通住宅市场下半年将迎来新的激烈竞争的场面。整体市场波动有望在年底前恢复平稳。

 周边已开盘重点工程分析：（翠屏苑、齐山小区） 工程名称 翠屏400 苑 齐山1000 小区 75-135㎡ 右 拆迁户 1800-2100左80-120㎡ 1800左右 拆迁户 本无宣传 区域内基本无宣传 1年 50% 总套产品 数 区域内基1年 90% 价格 渠道 促销 期 率 销售周销售从上表可以看出，工程产品均无特色，主要消费人群以本地安置户与拆迁户为主，工程在对外传播方面基本没有，因离市区较远，配套设施尚不齐全，生活上没有便利，除少数投资户会考虑购买外，基本以当地为主。因对站前区缺乏信心，人们在购买此处物业时前期均持观望态度，后期随着站前区发展期速度加快，部分人群开始转变观念，加入投资行列。目前翠屏苑已交付，

但入住率相对较低，齐山小区则因有一定的配套，入住率相对较高。

五、总体建议：

➢ 本案公寓在定位方面，总体要求定位适当放高，以概念化主题引导市场的观注 ➢ 传播及推广方式方面手段尽量多样化，投资趋势可作为重点推出，差异化营销包装策略 ➢ 价格策略以适当的中低价格塑造中高端产品形象，保持后期适当拉升的空间。 ➢ 推出时机尽量在碧桂园前推出，