经济纵横
2019年第27期（总第243期）
西安购物中心零售消费品项目成本收益分析*
谢燕晖豆阿妮
（西安工业大学北方信息工程学院商学院，陕西西安710000）
摘要：在西安房价及租金上涨且已对居民消费产生挤出效应的背景下，本文拟对西安市购物中心租金费用水平以及零售消费品专卖店投资成本费用调查的基础上，来对西安购物中心零售消费品项目进行投资成本收益分析，希望对拟将进驻西安市购物中心的零售商带来一些启发。关键词：购物中心；租金；零售消费品项目；成本收益分析随着“一带一路”上的大西安房价连续上涨，近年来西安购物中心的租金也呈现上涨态势。这也意味着购物中心零售消费品项目的成本和投资风险都会随之增加。购物中心是西安城镇居民重要的消费聚集地，购物中心零售消费品项目的收益规模也是侧面反映西安城镇居民的消费力的一面镜子。本文在对西安市购物中心租金费用水平以及零售消费品专卖店投资成本费用调查的基础上，来对西安购物中心零售消费品项目进行投资成本收益分析，希望对拟将进驻西安市购物中心的零售商带来一些启发。一、成本收益分析（一）投资成本分析（1）租赁等费用分析。对于有开店计划的零售商，首要关注的是租金及购物中心收取的各项费用。西安市购物中心核心商圈对零售业态收取的租金水平大多在400-1000元/月，社区商圈对零售业态收取的租金水平大多在200-300元/月。详见下图：元计。以上三项费用合计16255元/月。（3）货品成本分析，每月的货品成本可以采用公式“进货成本=统一零售价×进货折扣”进行计算，经过笔者调查走访发现，不同品类的进货折扣差异较大，服装的采购折扣一般在3.8~4.7折，护肤品4.5~6.5折，鞋品4.8~6.5折，日用品4.5~8折。（4）装修及货柜货架等费用分析。经过调研，不同定位的品牌在装修时的规格有较大差异。以M品牌服装为例，M品牌属于大众品牌中的中档品牌，其装修摊销一般为4000元/月/80㎡。（二）投资收益分析零售店的收益主要来自于销售收入。但是投资店铺真正的收益一定是剔除了营业成本费用之后的净收益。（1）零售项目投资净收益相关财务指标及计算方式。毛利率=（销售收入－进货成本）/销售收入×100%盈亏平衡的销售收入=（租赁费用+运营管理费用+装修摊销费用）/毛利率目标利润的销售收入=（目标利润+固定费用）/毛利率净收益=毛利－租赁费用－运营管理费用－装修摊销费用（2）财务上的盈亏平衡点及目标利润点分析。财务上的盈亏平衡点即会计收入与会计成本相等的点。以M品牌服装进驻沣东新城某购物中心开设80㎡店铺为例以月为单位进行分析如下图（按45%毛利率测算）：（2）运营管理费用分析。零售店铺的日常运营中必然产生人工费、电费、店铺装饰费等费用。以面积为80㎡的服装专卖店为模型，我们经调研可以测算出每月店铺运营管理费用，具体如下：人工费：按配备1名店铺管理人员、3名营业员为模型，假设工资与销售额无关，我们取店铺管理人员薪资5000/月、营业员薪资3000/月进行测算，4人合计14000元/月。电费：一般80㎡的店铺配备的灯具及设备月均耗电1300度左右，按1.35元/度计算月均电费1755元。店铺装饰费：300~800元/月，这里按500二、结语鉴于目前购物中心租金平均水平较高且呈上涨趋势，新进驻的零售商须充分考虑自身的抗风险能力，并且努力提高零售项目的盈利能力，以获得期望的投资回报。参考文献［1］王琳兰,李一,傅师申.定位引导下的服装专卖店开店可行性分析［J］.纺织科技进展,2009（4）.*基金项目：本文系2019年度西安工业大学北方信息工程学院院长科研基金资助项目“西安市房价对城镇居民消费影响的研究”（19YZ06）阶段性成果。
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