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北京通州梨园镇小稿村项目06年初步可行性分析报告

来源：化拓教育网

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通洲梨园镇小稿村项目初步可行性分析报告

一、项目概况：

1、标的位置：

北京市通州区梨园镇小稿村，东至群芳六路，西至规划后场西路，北至公庄大街，南至规划群芳南大街。 2、规划条件：

规划用途：住宅可兼容商业服务业规划用地面积：133420平方米

其他代征公共用地：79230平方米（道路53180/绿化26050）容积率：≤1.5 绿化率：≥30% 3、周边环境：（1）交通环境：距首都机场约30公里

距CBD国贸桥约20公里（京通快速路车程约20分钟）距马驹桥15公里/距亦庄经济技术开发区约20公里距京通快速路6公里距京沈高速公路约6公里

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公共交通：938、327等公交线路（其中938经京通快速路直达CBD）、城铁（距城铁梨园站约2公里）（2）市政条件：

与本项目相邻的天地美墅附近已完成市政道路铺设，有上下水管线；承担小稿村及周边开发项目的供电所开闭站及煤气干线均距本项目约800米（中介公司介绍）。 4、土地现状：

本项目用地为“L”型三块土地组成，各块土地之间被规划道路分割。目前位于南部的D-2地块现状为小树林及小部分村民住宅，其他两块用地现状为村民住宅（约300多户）小商铺及企业。参见下图：

后场西

项目用地示意图

D-3配套公建用地限高18M 公共绿地

D-2（住宅用地） 4.万m2 (D-2/D-3) 农民拆迁用房（即农民上楼项目）规划合60亩限高30M 现状：树林及小部分村民住宅路

C-1住宅用地 B-1住宅用地 Fdc.21ask.com 中管网房地产频道

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4.6万m2 合69亩限高18M 4.7万m2 合70亩限高18M 现状：村民住宅、小门面及企业

现状：村民住宅、小门面及企业群芳南大街

5、招标条件（要点）：

出让方式：公开招标（暗标形式）供地程度：三通一平（不含树木伐移）用地性质：住宅、商业服务业出让年限：住宅70年、商业40年建筑控制规模：200130平方米

建筑控制高度：D-2限高30米，D-3/C-1/B-1限高18米。出让底价的构成：土地出让金+开发补偿费（暂按全部地上建筑面积200130平方米均为住宅计算）

出让金付款方式：（1）签订出让合同当日，支付出让金总额的15%作为定金；（2）其余部分在6个月内全部付清

（3）自签订出让合同第61日起，除支付土地出让金外，须按

月息0.2%的比例支付未付款的资金占用费。

开发补偿费付款方式： Fdc.21ask.com 中管网房地产频道

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（1） 2004年12月12日15：00前投标保证金1500万元；（2）签订《土地开发补偿协议》5个工作日内，支付开发补

偿费总额的40%（已付保证金转为补偿费）；（3）协议签订后2个月支付20%；（4）协议签订后4个月支付20% （5）协议签订后6个月付清（20%）

土地交付时间：《土地开发补偿协议》签订之日起12个月内，

储备分中心将宗地交付中标人。

其他要求：项目建设期限为2年（自土地交付之日开始计算）。

二、周边市场概况：

1、总体发展情况：

近年来，随着CBD的开发建设、城市基础设施的改善，尤其是城市铁路八通线的通车，大大便利了通州地区与城市中心区的联系，给通州房地产带来了空前的发展机会，通州已成为北京房地产开发的热点地区之一。

2、周边住宅供应情况：

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本项目周边目前在售住宅项目较多，在售住宅产品大多为多层板楼和板式小高层，售价在3500元/平方米~4300元/平方米之间，单套总价多在30~40万。本项目东侧紧邻的“天地美墅”是该地区唯一的联排别墅项目，目前销售单价叠拼6300元/平方米、联排7000~8000元/平方米，双拼9000元/平方米。 3、主要案例：

☆ 天地美墅

开发进度：

天地美墅是几年前即开始运做的房地产项目，但运做速度很慢，今年8月正式开盘进入市场销售。今年年底部分入住。施工进度大半已经封顶进入内外装修及室外工程阶段，基本为准现房-现房阶段。建筑形式：

该项目定位是目前周边项目中唯一的别墅类项目，以叠拼/联排别墅为主。该项目用地为被规划市政路分割开来的4块组成（与本项目类似），每块用地四周为大型底商+叠拼组成；用地内部

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为4层联排别墅（四联排和五联排）；用地核心区域为少量4层双拼别墅。售价：

叠拼6300元/平方米、联排7000~8000元/平方米、双拼9000元/平方米、底商14000元/平方米。单套总价240万左右。总规模：

占地32万平方米，总建面积30万平方米，容积率0.8。共562套

开盘时间：2004年8月

入住时间：2004年12月底（部分）销售情况：

目前已售出70套住宅及5套底商。销售率约为15%。底商大部分（项目主干路中心位置）的商业均由开发商自己经营。主要卖点：

“双城别墅生活”周边唯一别墅类项目。

☆ 旗舰凯旋

开发进度：现房/准现房/期房

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建筑形式：

3~5层板式洋房，6层板楼。以60~90平方米小户型为主。售价：

多层板楼均价3400元/平方米，洋房4000元/平方米左右。单套总价20~30万元。总规模：

占地面积9.8万平方米，总建筑面积13万平方米，容积率1.3。共约800套住宅。开盘时间：一期03年8月入住时间：2005年10月

销售情况：目前已售出约540套，销售率约70% 主要卖点：

“浪漫法兰西、咖啡文化”。园林设计以“梧桐街”为中心突出卖点。目标客户为CBD外企年轻职员。

☆ 世纪龙鼎

开发进度：现房

建筑形式：板式多层、小高层。户型为2~4居复式住宅。

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售价：均价3400元/平方米。单套总价30~40万元。总规模：

项目占地面积8万平方米，总建筑面积18万平方米，容积率为2.3。一期400套，二期约700套，共1100套。开盘时间：入住时间：已入住

销售情况：一期销售完毕，二期售出约250套，约35% 主要卖点：北邻翠景公园

☆ 瑞都公园世家（瑞都国际）

开发进度：期房建筑形式：

板式多层、小高层。户型设计以150平方米左右3居户型为主。售价：均价3900元/平方米左右。单套总价约为50~60万元。总规模：

该项目是梨园镇周边目前在售的大型项目，占地面积60万平方米，总建筑面积在80~100万平方米，容积率约1.6。一期推出516套住宅。

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开盘时间：2004年9月入住时间：2005年4月

销售情况：目前尚未有销售登记，销售情况尚不明晰。主要卖点：

大型社区公园（梨园文化公园、体育公园），运动休闲社区。

☆ 绣江南

开发进度：期房

建筑形式：6层板楼。主力户型为100平方米。售价：3200元/平方米，单套总价30~35万元。总规模：

占地面积15万平方米，总建筑面积21.7万平方米，容积率1.4。约1800套住宅。开盘时间：2004年10月入住时间：2005年6月

销售情况：尚处于开盘推广期，未有销售登记。主要卖点：“江南境界，锦绣人家”。

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市场调研（初步）小结：（1）本项目周边住宅项目众多，15~20万平方米的中小型项目占

有相当比例。

（2）目标客户基本上均定位为CBD公司年轻职员；建筑形式雷

同；产品设计同质化突出。

三、项目开发方案（拟）及经济分析：

根据本项目规划要求，参照周边住宅市场的销售情况，提出以

下两开发方案，即4层叠拼和4层舒适洋房方案。方案一、4层叠拼别墅类住宅 1、主要指标：

总建筑面积18.08万平方米其中：

住宅：17.15万平方米（地上13.72万平方米、地下3.43万平方米）

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公建：7000平方米（地上5000平方米、地下2000平方米）

会所：2250平方米容积率：1.07

（参见附表“项目面积表”）

2、产品定位（初步）：

（1） 4层住宅分为上、下两户。

（2）下户型为300平方米（地上200平方米+赠送地下100平

方米），上户型为（200平方米+可局部扩展顶层/阁楼）（3）售价：单方售价5800元/平方米，单套总价120万元。 3、开发进度计划：（1）前期进度计划：

2005年初签订《土地开发协议》及《土地出让合同》；3月~6月进行项目方案设计；7~9月完成项目设计方案报批；10月开始施工图设计，12月完成施工图。（2）工程进度计划：

2006年初土地交接，开始工程招投标，3月进场开工；4~6月进行地下工程施工；7~9月结构封顶、粗装及外装；10~12月完成室外管线、园林、道路施工。2007年初交付入住。

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（3）销售进度计划：

2006年8月结构封顶时开盘，开盘售价5300元/平方米；2007年1月竣工入住累计完成销售40%（5.488万平方米，约270套），售价调整至5600元/平方米，销售回款2.99亿元；2007年底累计销售70%（9.6万平方米），售价调整至6000元/平方米，累计销售回款5.42亿元；2008年9月完成项目销售，最高售价调整至6200元/平方米。全程销售均价5800元/平方米，销售期2年3个月。公建计划2006年10月开盘，售价9500元/平方米；2007年底完成公建销售，最高售价10200元/平方米；公建全程销售均价9800元/平方米，销售期1年3个月。住宅及公建销售总收入8.45亿元。

4、经济分析：（1）成本：

项目取得费：1.6亿元（三通一平含出让金，拟以1.6亿元投标）建安工程费：2.72亿元

市政工程费：1.29亿元（红线内外）前期费：0.217亿元小计：5.83亿元

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不可预见费：1361万元管理费：408万元财务费用：3675万元小计：5444万元

销售费用：2957万元两税一费：46万元小计：7603万元成本合计：7.14亿元销售总收入：8.45亿元开发利润：1.31亿元

按建设期2.5年计算，年投资回报率19.20%

（参见附表“项目成本初步测算”）

（2）资金计划：

项目开工前需公司投资约1.7亿元（取得土地1.6亿元及部分前期费用、财务费用等）；2005年10月项目取得《土地证》，以《土地证》抵押可取得部分银行贷款；随着工程施工展开，资金需要量加大，2006年10月，公司资金需要量达到最高2.7亿元；随着销售回款的实现，2007年1月项目进入还款期，2007年底，

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项目投资及银行借款基本回收；2008年4月项目资金进入盈余期，7月项目资金盈余达到1.3亿元（利润），可对其他项目提供资金支持。

（参见附表“工程付款计划表”、“销售收入计划表”及“资金计划表”）

（3）主要经济指标：项目内部收益率：16.12%

动态投资回收期：42个月（3年6个月）

（参见附表“现金流量表”）

5、基本评价：（1）开发周期较长：

中标后12个月交付土地、地下3万平方米的工程施工及别墅类住宅销售进度较慢等多方原因，造成该方案整个开发周期较长，开发、销售完成时间为2008年9月。（2）占用资金量较大且周期较长：

土地费用支付方式的不利及土地拖后交付是本项目资金占用周期长的主要原因。自2005年4月~2007年9月的2.5年内，资金占用量均在1.5亿元~3亿元之间。（3）高于周边项目的市场定位能否与本地区市场需求高度契

合，即能否迅速销售是本项目成功的关键。

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方案二：4层洋房住宅 1、主要指标：

总建筑面积16.04万平方米其中：

住宅：15.34万平方米（全部地上，无地下）公建：7000平方米（地上5000平方米、地下2000平方米）

会所：无（利用公建提供基本生活配套）容积率：1.19

2、产品定位：

（1） 4层住宅每层一户。（2）户型为100平方米左右

（3）售价：单方售价4200元/平方米，单套总价40~45万元。 3、开发进度计划：（1）前期进度计划：

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2006年初土地交接，开始工程招投标，3月进场开工；4~6月结构封顶、粗装及外装；7~9月完成室外管线、园林、道路施工。11月交付入住。（3）销售进度计划：

2006年6月结构封顶时开盘，开盘售价3900元/平方米；2006年11月竣工累计完成销售45%（6.9万平方米），售价调整至4100元/平方米，销售回款2.7亿元；2007年底完成销售（15.34万平方米），售价调整至4600元/平方米，累计销售回款6.4亿元。全程销售均价4200元/平方米，销售期1年9个月。公建计划2006年8月开盘，售价9280元/平方米；2007年底完成公建销售，最高售价10000元/平方米；公建全程销售均价9800元/平方米，销售期1年6个月。住宅及公建销售总收入6.3亿元。

4、经济分析：（1）成本：

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项目取得费：1.6亿元（三通一平含出让金，拟以1.6亿元投标）建安工程费：2.02亿元

市政工程费：1.28亿元（红线内外）前期费：0.195亿元小计：5.50亿元

不可预见费：1013万元管理费：304万元财务费用：2628万元小计：3945万元

销售费用：2427万元两税一费：3814万元小计：6241万元成本合计：6.13亿元销售总收入：6.93亿元开发利润：0.8亿元

按建设期2.年计算，年投资回报率17.59%

（参见附表“项目成本初步测算”）

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（2）资金计划：

项目开工前需公司投资约1.7亿元（取得土地1.6亿元及部分前期费用、财务费用等）；2005年10月项目取得《土地证》，以《土地证》抵押可取得部分银行贷款；随着工程施工展开，资金需要量加大，2006年4月，公司资金需要量达到最高2.28亿元；随着销售回款的实现，2006年10月项目进入还款期，2007年3月，项目投资及银行借款基本回收；2007年7月项目资金进入盈余期，资金盈余达到6500~8000万元（利润），可对其他项目提供资金支持。

（参见附表“工程付款计划表”、“销售收入计划表”及“资金计

划表”）

（3）主要经济指标：

项目内部收益率：15.2%

动态投资回收期：30个月（2年6个月）

（参见附表“现金流量表”）

5、基本评价：

（1）项目开发周期比叠拼方案缩短9个月（2）项目占用资金量较小（2.28亿元）周期较短

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（3）周边同质产品较多（户型100平方米、单价4200元/平

方米、单套总价40~45万元），市场竞争激烈。如何使产品在同类项目中突出个性、脱颖而出，赢得目标客户的认可是项目营销的难点。

四、风险分析：

1、法律风险：

本项目为进入土地市场的公开招标项目，合同对方均为机构，法律关系明晰。

对策：加强与主管部门的联系，建立良好的合作关系，

求得地方的扶持。 2、风险：

本项目为中低档住宅项目，符合区域发展方向，不在控制、发展的范畴。其可能受到的影响将来自于金融的调整（贷款的变化、贷款利息的调整等）。

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对策：随时关注的调整，随变化及时研究应对措施

调整开发策略；加强金融工具的拓展，开辟多元资金渠道） 3、市场风险：

（1）区域市场商品房销售：

叠拼方案是在小区域市场主流产品上的升级产品，赢得市场认可度成为项目营销的关键；洋房方案为目前区域市场主流产品，与同类项目的竞争是项目营销的重点。

对策：进行深入的市场调研和项目开发的多方案对比，选择

推敲项目定位；运用新颖的营销推广策略，突出本项目的个性和可识别性。

（2）区域市场的土地供应：

因本项目前期拆迁时间，项目开工正式启动在2005年3~4月，而本项目向南区域尚有较大面积的开发用地（现状为空地，无地上建筑物），该土地存量如在近期释放，本项目将面临大量资金（约1.7亿元）占压、丧失市场先机的不利局面。

对策：争取通过与通州土地分中心的洽谈，对后期大量土地

入市进行必要的，保护我方利益；同时对可能面临的不利局面给予高度重视，进行多种开发方案的准备，使项目设计方案具有一定的灵活调整空间。

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4、财务风险：

金融的调整、销售市场的变化等对资金占用有重大影响。

对策：在合同谈判中，尽可能减少资金占用总量、延缓资金

支出时间，降低前期资金风险。

五、主要结论及建议：

1、主要优势：

☆ 处于北京房地产开发热点地区之一 ☆ 交通便利，城市铁路等直达城市中心 ☆ 规模适当

☆ 随着市政基础设施的进一步改善，具有一定的升值潜力 2、主要劣势：

☆ 付款方式不利：项目规定的付款方式为短期6个月内付清，前期资金占用量大

☆ 土地交付周期长：土地交付时间滞后，拆迁周期较长，项目启动前资金占用周期长；拆迁及土地交付期内土地及房产市场均存在不确定因素；市场风险不易把握。

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☆ 市政条件尚未落实：市政管线接口位置、容量及相关费用需进一步落实

3、主要威胁：

☆ 周边住宅市场竞争激烈：早期以较低成本取得土地的项目在价格上比本项目更具竞争力和抗风险能力，一旦市场需求不足，该类项目竞相降价，对本项目销售威胁较大

☆ 区域土地市场供应大幅放量：本项目周边较大存量的空置待开发用地是本项目的潜在威胁

☆ 东四环~东五环姚家园、青年路一带国美、复地等若干大盘有可能分流本项目目标客户

4、未来发展潜力（机会）

☆ 北京市经济及规划发展重心的东移

☆ 随着CBD开发进度，以央视为代表的极具行业聚集力的公司入住、写字楼内外资机构的入住、商业及酒店人流的增加，对通州住宅类产品的需求将持续增长 ☆ 京哈高速、京沈高速的拓宽改造（参见附件：“京通高速公路将直通京哈高速通州段将拓宽10米”）等交通

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基础设施的进一步完善，通州作为北京与东部周边省市的纽带作用加强，对通州住宅需求圈的扩大有积极影响（如，随着上海经济的发展及与周边城市高速公路的连通，上海房地产的需求范围已扩大至整个江浙范围，目前经常往返于上海与周边地区的江浙商人在上海中高档住宅的购房客户中占70%，江浙商人成为上海房地产的主力客户）

基本结论：建议投标价：1.6亿元（不超过1.8亿元）

主要依据：

1、上述两方案的经济分析：

通过对项目的经济分析，认为1.6~1.8亿元的投标价，可使本项目开发获得合理的投资回报。 2、当地土地市场交易价格：（1） 2004年公开挂牌案例：

2004年5月10日~24日“京土整储挂（通）[2004]014号”位置：通州九棵树145号。建设用地8.29万平方米，建筑面积

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14.92万平方米，土地用途为住宅，挂牌成交价1.72亿元（七通一平）。计算：

楼面熟地价=17200万元/14.92万平方米=1152元/平方米（七通一平）

还原三通一平地价：

楼面价=1152元/平方米-红线外市政费用按300元/平方米估算=852元/平方米

本项目（三通一平）地价=852元/平方米*建筑面积20万平方米=1.7亿元

考虑本项目取得后尚有1年拆迁时间，此期间发生的土地投资的资金成本约800~1000万元，建议报价1.7亿元-1000万元=1.6亿元。

（2） 2003年协议转让案例：

据了解：距本项目东1公里某在售住宅项目，2003年通过两次转让后取得的三手土地的价格为80万元/亩（七通一平不含出让金）；但该项目出让金享受旧城改造优惠，每平方米土地出让金低至几十元。参照该项目条件，考虑该项目的交

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易背景为两次转手后的价格等因素，建议本项目报价80万/亩*200亩=1.6亿元。

附件：“京通、京哈高速公路拓宽”的新闻报导附表：

1、项目方案对比表 2、叠拼方案测算：

（面积表、成本测算表、工程付款计划表、销售计划表、销售计划图表、资金计划表、资金计划图表、现金流量表、现金流量图表）

3、洋房方案测算：

（面积表、成本测算表、工程付款计划表、销售计划表、销售计划图表、资金计划表、资金计划图表、现金流量表、现金流量图表）

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