中国物业管理师资格考试物业管理
综合能力模拟试题二
一、单项选择题(共40分，每题1分，每题的答案中只有1个最符合题意。) 1．一种房地产需求的价格弹性取决于该种房地产有多少( )。 A．代替品 B．互补品 C．吉芬物品 D．其他物品
2．商品A、B、C的需求弹性系数分别为0.6、1.7、l，则当价格上升时，导致消费 者支出减少的是( )。
A．商品B、C B．商品A C．商品B D．商品A、C
3．某位领导很关心下属，对下属提出的需要尽可能给以满足，经常批条子，但效果并不好，群众反映说：“会哭的孩子有奶吃，不会哭、不会闹的乖孩子望奶兴叹。”这说明( )。 A．满足需要必须是全体下属人员的共同需要，而不能是个别人的需要 B．满足需要不能采取批条子的形式
C．满足需要应经过组织程序，防止偏听偏信 D．A和C
4．法人必须要能够承担民事责任，其前提是( )。 A．依法成立 B．有必要的财产和经费
C．有自己的名称和组织机构 D．有固定的生产经营场所 5．产权清晰的某宗房屋属于( )。
A．不特定物 B．替代物 C．不可替代物 D．流通物
6．甲就某一标的物享有完全的所有权，则乙不能再就该物享有所有权，这说明物权 具有( )。
A．排他效力 B．优先效力 C．物权法定 D．追及效力 7．下列不属于综合指标的是( )。
A．总量指标 B．相对指标 ，C．平均指标 D．水平指标 8．调查项目所解决的问题是( )。 A．达到的目的 B．向谁调查
C．由谁来具体提供所需要的数据的问题D．向调查单位调查什么的问题 9．( )是指同一现象总体相互联系的各指标之间的综合指标。
A．比例相对指标 B．比较相对指标 c．机构相对指标 D．动态相对指针 10．序时平均数属于( )。
A．绝对指标 B．水平指标 C．平均指标 D．速度指针
11．在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无 效，待该事由消除后，诉讼时效重新计算，这称为诉讼时效的( )。 A．延长 B．中断 C．暂停 D．中止
12．民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的( )关系法律规范的总称。
A．财产和人身 B．权利和义务 C．主体和客体 D．民事和刑事 13．属于民事权利的保护方法的选项是( )。
A．公示 B．自力救济 C．返还财产 D．赔偿损失 14．建设部给某公司核发一级物业管理企业资质证书属于( )。
A．具体行政行为 B．抽象行政行为 C．作为行政行为 D．不作为行政行为 15．抽象行政行为成立的要件是( )签署公布。
A．行业协会 B．行政机关 C．企事业机关 D．机构 16．人际交往，按交往的( )分，可以分为宏观交往和微观交往。 A．形态 B．途径
c．传递过程中有无反馈 D．传递方式
17．领导和管理是管理学中的两个概念，它们的关系是( )功能。 A．领导是更大的概念，管理是其中的一个职能 B．管理是更大的概念，领导是其中的一个职能 C．领导和管理是同一层次的概念。可以交互使用
D．领导是高层次活动的概念，管理是具体活动的概念，两者在实际工作中是互 相促进的
18．注重于对已发生的错误进行检查改进属于( )。
A．事前控制 B．过程控制 C．事后控制 D．直接控制
19．在边际产量处于递减阶段时，设可变要素和产品的价格不变且产品可以销售出 去，若继续增加该要素的投入至边际产量为零之前，厂商的销售总收入( )。 A．一定增加 B．一定减少
C．不受影响 D．可能增加、减少或不变
20．张某结婚不久，欲通过贷款购买一套小户型住宅，其个性心理属于( )。 A．主导动机 B．求实动机 C．享受动机 D．型性格 21．下列不属于心理学的作用的是( )。
A．认识人的心理规律，以便于创造人的心理 B．心理上了解他人，以便于创造人的心理 C．按照个体差异，以便于创造人的心理
D．更好地认识人的心理。以便于创造人的心理
22．人脑对过去形成的表象进行加工改造而产生新形象的心理过程称为( )。 A．想象 B．思维 C．幻想 D．梦想 23．一种感觉引起另一种感觉的心理现象称为( )。 A．联觉 B．知觉 C．色觉 D．视觉 24．“近朱者赤，近墨者黑”说明( )对个体社会化的必要性。 A．同辈群体 B．组织 C．家庭 D．大众传播媒介 25．建筑材料的耐火极限的单位是( )。
A．小时 B．温度(℃) c．温度(oF) D．分钟
26．建筑施工图的标高一般采用相对标高，只有( )采用绝对标高。 A．总平面图 B．平面图 C．立面图 D．建筑详图 27．高层建筑的衡量高度为( )米。
A．20 B．24 C．25 D．30
28．构成保险的危险必须是在签订保险合同之后发生，如果在签订保险合同时危险 已经发生，所签订的保险合同应( )。
A．有效 B．无效 C．部分有效 D．部分无效
29．以保险标的的价值确定与否为标准，将保险分为定值保险与( )。 A．自愿保险 B．部分定值保险 C．一切险 D．不定值保险 30．以各种财产及其有关利益为保险标的的保险称为( )。
A．保证保险 B．信用保险 C．财产保险 D．责任保险
二、多项选择题(共30分，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意= 全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确每个选项得0．5分)
1．物业管理师在人际交往和人际关系方面的素质主要包括( )等。 A．具有一定的面谈技巧 B．关心、满足业主和住户的兴趣和需要 C．说服别人的能力 D．幽默感 E．自我调节的能力
2．某一特定房地产项目(建筑指标确定)开发过程中的可变成本不包括( )。 A．土地成本 B．拆迁成本 C．市政配套费用 D．销售费用 E．建造成本
3．按墙体在建筑物中的位置不同，可分为( )。
A．内墙 B．外墙 C．山墙 D．纵墙 E．横墙
4．一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般分为( )。
A．图纸目录 B．设计总说明C．建筑施工图D．结构施工图E．施工平面图 5．《中华人民共和国民法通则》规定下列( )的诉讼时效期间为1年。 A．身体受到伤害要求赔偿的 B．出售质量不合格的商品未声明的 C．延付或拒付租金的 D．涉外合同纠纷 E．寄存财物被丢失或损毁的
6．保险构成条件中“以多数人的互助共济为基础”的基本原理是( )。 A．排除危险 B．损失 C．集合危险 D．分散损失 E．补偿损失 7．下列关于保险的基本职能，表述正确的是( )。
A．分散危险是指保险人在最大范围内，通过向各个相互的经济单位或个人
收取保险费的形式
B．分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在≠ 能
C．保险的两个基本职能相辅相成，缺一不可
D．组织经济补偿作为体现保险行为内在功能的表现形式，是保险经济活动的尹 部功能
E．组织经济补偿作为体现保险行为外在功能的表现形式，是保险经济活动的外 部功能
8．法律根据自然人不同的认知能力，将自然人分为( )。
A．完全民事行为能力人 B．无民事行为能力人 C．民事行为能力人 D．完全无民事行为能力人E．有条件的民事行为能力人 9．心理现象包括以下( )两大方面。
A．情感过程 B．心理过程 C．认识过程 D。个性心理 E．意志过程 10．行政管理作为一种特殊的社会管理活动，具有以下特点( )。
A．执行性 B．处罚性 C．权威性 D．政治性 E．教育性 11．下列关于统计的基本概念，正确的是( )。
A．同构型是构成统计总体的基础 B．标志可以分为数量标志和质量标志 C．指标反映总体数量特征及范畴 D．总体和总体单位不能相互转化 E．可变的数量标志即为变量
12．通过下列( )搜集资料的形式，可了解总体的基本情况。
A．普查 B．典型调查 C．问卷调查 D．重点调查 E．抽样调查
13．根据美国心理学马斯洛的需要层次论，在希望满足尊重需要之前，应该满足的 需要有( )。
A．生理需要 B．安全需要 C．归属需要
D．自我实现需要 E．理想与抱负需要 14．管理控制的必要性原因包括( )。
A．组织分工 B．环境变化 C．工作能力的差异 D．管理权力的分散 E．利益的差别 15．导致市场失灵的主要原因为( )。
A．垄断 B．公共物品 C．外部影响 D．不完全信息E．完全竞争
三、综合题(共30分，每题2分，每题的答案中有一个或多个以上符合题意。全部选 对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确每个选项得0．5分)
1．2004年4月20日凌晨4时许，当人们还沉浸在甜蜜的睡梦中时，一场飞来横祸悄悄降临上海市一家大酒店：酒店地下室的两个消防水泵突然启动，由于下水道来不及排水，积水迅速涨到半米多高，地下室里的电控室、储藏室等几个房间被淹没，设备和物品均受损，造成直接财产损失达24万余元。
这飞来横祸究竟是谁造成的呢?经过调查发现，肇事者居然是4只老鼠。当时，它们窜入消防泵房配电箱内，瞬间即被电击身亡，作为导体的鼠身接通电源之后，两个消防水泵随即启动供水。 事发后，酒店立即向保险公司报告。保险公司委派保险技术服务公司的公估人员到场查验事故。2004年6月1日，保险技术服务公司出具的报告显示，损失为21．57万元，保险责任为“除外责任”。
随后，酒店多次要求保险公司理赔，认为这是一起意外事故。但保险公司的回答是，酒店投保的是“财产险”而非“财产一切险”，不属于理赔范围。于是，酒店把保险公司告上了法庭。
据酒店介绍，2003年12月17日，他们向保险公司申请财产保险时，签订了一份财产保险单。保险期限自2003年12月18日至2004年12月17日，总保险金额为500万元，同时支付了保险费3000元。
从这份财产保险单看，保险条款第一条列明保险财产为金银、古玩等5种；第二条列明保险公司对火灾、爆炸、雷电、飓风、风暴、冰雹、火山爆发、地面下陷下沉、飞机坠毁、水箱水管爆裂等12种风险造成的直接物质损坏或灭失负责赔偿；第三条“除外责任”为地震、海啸引起的损失和费用等9种，其中第9种为其他不属于第二条列明的风险引起的损失。 酒店认为，保险条款中的第三条列了9种“除外责任”，本案涉及的出险原因是意外事故，不属于其中任意一项，不属于“除外责任”，应当是保险事故范围内的责任，且损失范围已得到确认，理应得到赔偿，要求保险公司赔偿保险财产损失24.1872万元。
保险公司则辩称，双方确立的险种是财产保险，但酒店发生的事故原因，不属财产保险单上列明的理赔范围，公估报告也说明了事故属于“除外责任”，因此不予理赔。另外，保险公司根据酒店的投保申请书发出保险单，酒店对保险条款中责任免除条款也予盖章确认，故已按规定尽了明确告知义务。
审理中，酒店变更诉讼请求，要求保险公司赔偿其保险财产损失21．57万元。 审理后认为，保险条款的约定具体、明确，酒店的致损事故并不在列明的理赔范围之中。对此， “除外责任”条款也清楚地反映出，保险人对责任范围外事故不承担责任的内容。酒店现对此有不同的理解，但从其投保申请书看，除写明了保险财产范围及金额外，对投保人签名盖章处的“本投保人对所投保险种的保险条款，尤其是其中的‘责任免除条款’的所有内容，经保险人明确说明后已明白无误”字样的内容也未表示异议，并已盖章确认，应视为保险公司对免责条款尽了明确说明义务。
还指出，保险条款中列明了保险财产因风险造成的直接物质损坏或灭失的责任范围，同时列明了“除外责任”，而公估报告也认定了保险责任为“除外责任”，因此，酒店认为出险原因不属“除外责任”而应当理赔的理由不成立，要求赔偿的诉讼请求也缺乏事实和法律依据。
为此，上海虹口作出一审判决，驳回酒店要求保险公司赔偿保险财产损21．57万元的诉讼请求，案件受理费6138元由酒店负担。
问题1：什么是保险利益?在财产保险中的保险利益有哪些? 问题2：什么是保险的除外责任?在财产保险有哪些除外责任? 问题3：作为保险合同当事人的保险人、投保人应当如何遵循《中华人民共和国保险法》的最大诚信原则?
问题4：的判决是否合理?为什么?
问题5：从本案中作为物业管理公司应该吸取哪些教训?
2．2004年6月业主徐某在的执行拍卖中，拍得杭州某大厦裙房l～2层商铺房屋 所有权之后，将该房屋出租给杭州某公司用于经营茶馆。2006年11月至12月间，经业主 徐某书面同意，杭州该公司对该房屋的外墙立面进行了装修，安装了“某某茶楼”的文字、拼音等。对此行为，装修期间原告、物业管理公司及部分业主认为该大厦外墙立面系全体业主共有，被告无权擅自使用，遂多次要求徐某和该公司停止装修的侵权行为，但徐某和该公司均未理睬。
随后为保证外立面使用符合业主共同利益和有助大厦品质的提升，受2006年该大厦业主大会委托，该大厦业主委员会对外立面使用做出以下规定：①为确保大厦外立面美观整洁，原则上规定住宅属性的房屋外立面不得使用；从事商业活动的房屋外立面根据经营需要可以有偿使用；②因经营需要，需在外立面做广告及招牌，应向业主委员会提交申请及方案，经业主委员会同意后方可向有关部门审批；③使用外立面必须在原外立面的基础上进行，不得损坏原外墙基础或更换原外墙基础颜色；④外立面使用实行公开招标，有偿使用原则，暂定每年使用费不低于200元／平方米。在同等价格的基础上，与广告或招牌位置处于同层的业主或使用者有优先购买权(使用权购买)；对于同一外墙招牌或广告位，有两名或两名以上的客户均需要使用时，采取竞价或拍卖的形式，价格高者取得使用权；⑤外立面使用合同由业主委员会与使用者双方一年一签。使用费按年缴纳，先缴费后使用，收入存入专项资金账户，由业主委员会监管。该账户资金用于大厦维修资金或业主大会规定之用途，使用该费用须经业主委员会同意，并报业主大会审核通过；⑥对不按照规定强行使用外立面的业主和经营户，业主委员会受业主大会委托将诉诸法律解决。
该大厦业主委员会认为违反了徐某和该公司违反了业主大会授权业主委员会作出的规定，破坏了应属于全体业主共有的外墙立面，侵害了全体业主的意愿与共同利益。鉴于如此，大厦业主委员会认为，根据法律规定，大厦外墙立面属全体业主共同所有，其使用及收益应由全体业主决定和享有，而徐某和该公司在多次告知和制止的情况下仍坚持使用，并将原有铜条拆除后自行变卖，侵害了全体业主的意愿与共同利益。依据业主大会的授权业主委员会诉请判令徐某和该公司两被告立即将大厦裙房2楼外墙立面恢复原状(拆除现有的“某某茶楼”的广告标识，重新安装铜条，原貌以现未被破坏的裙房五楼为准)并承担本案诉讼费。
审理认为，尽管全体业主对建筑物的外墙立面享有共有权，但并不排除在同一幢高层建筑物中，不同所有权主体对房屋外墙的延伸空间所享有的合理使用权。本案中一、二楼外墙的利用权与房屋所有权是密切联系的，处于事实上不可分离的状态。两被告对该部分外墙立面的使用，为其实现经营目的的需要，既符合该房屋的商铺性质，也未影响、其他业主的权利，比照相邻关系有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，被告对该部分外墙的利用并无不当。原告的诉讼请求理由欠充分，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决驳回原告杭州该大厦业主委员会的诉讼请求。 问题1：什么是建筑物区分所有权?建筑物区分所有权是如何构成的?
问题2：从建筑物区分所有权理论分析业主对于建筑物外墙立面享有何种权利?为什么?
问题3：本案根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条相邻权的法律规定进行审判，那么，这个采用相邻权的法律规定进行审理是否合适?应该用什么法律规定进行审理? 问题4：业主委员会是否有权对此提起诉讼?的判决是否合理? 问题5：试用《中华人民共和国物权法》的法律规定对本案进行分析?
