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202X年司法考试案例分析：业主状告开发商逾期办理房产证
75名业主在海南省东方市某小区购买了78套商品房，开发商交房后，未按合同约定及时办理房产证，逾期1年零7个月。近日，海南省第二中级人民依法审结该商品房销售合同纠纷系列案，终审判决开发商东方某工程公司分别支付每户业主4000元至1.1万元不等的违约金，共赔付50余万元，有效维护了购房人的合法权益，推动海南房地产市场健康有序发展。
2013年1月左右，姚某等75名购房人陆续购买了东方某工程公司开发建设的78套商品房，双方签订了《商品房买卖合同》，约定开发商应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，否则需按已付房价款的2%向购房人支付违约金。合同订立后，购房人支付了全部购房款。2014年4月12日左右陆续交房后，购房人相继入住，直到202X年11月22日，开发商才提交申请。购房人为此诉至，要求开发商赔偿逾期违约金，一审判决支持了购房人的诉讼请求。
宣判后，东方某工程公司不服，上诉称建设该楼时，住建部门以该楼危害通用机场飞行安全为由要求停建，导致竣工验收、消防验收滞后;因市政排污管网未建好，致其排污管道未接通，导致环保备案验收滞后。其主张由于上述原因导致逾期，应免责。
经二审查明，该楼在签订合同之前已被通知停工，且住建部门及消防部门在2014年、2015年曾要求东方某工程公司及时申请竣工验收备案，其未及时申请亦是导致逾期的原因。合同约定，给排水在房屋交付使用时即达到使用条件。市政排污管道未接通是在房屋交付前已存在的事实，且环保部门亦明确未接通时应自建污水处理站处理，东方某工程公司明知合同约定及市政排污管道未接通的事实，仍未采取措施应对，存在过错，不能作为其免责的事由。
海南二中院经审理认为，东方某工程公司交房后，未按照合同约定期限将办理权属登记资料报产权登记机关备案，导致购房人不能在规定期限内取得房地产权属证书，已构成违约。其上诉理由在合同签订之前就已存在，均系可预见的风险，故其在签订合同时对工期及竣工验收应有合理的预见。其明知存在上述情况仍与购房人签订合同，且上诉意见与其行为自相矛盾，违背诚信，故海南二中院对该公司的上诉主张不予支持。
综上，海南二中院认为，一审认定东方某工程公司应当承担逾期违约责任得当，适用法律正确，应予维持。二审除对其中6件因购房人同意延长期限或免除东方某工程公司责任而驳回其诉讼请求外，其余72件均维持了一审判决。
